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住宅ローンの金利種別について

不動産を購入するうえで、住宅ローンを借り入れる多くの方が変動金利をご利用になります。

変動金利は、固定金利よりも金利が低く、毎月の返済額が少なくてすみます。

本稿ではそんな人気の変動金利について、ご説明と最新動向についてご紹介したいと思います。

これから住宅ローンを組んで不動産を購入しようと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

 

変動金利とは

ここで変動金利とはそもそもどういった金利タイプなのかをご説明いたします。

変動金利は定期的に適用金利が見直され、金利が上昇をすると、返済額も上がるタイプの金利です。

一般的には金利タイプの中では変動金利が一番低く利率が設定されています。

 

変動金利は一般的には半年ごとに見直され、返済額の変更は5年ごとに行われます。

この5年ごとの返済額は前回の125%(1.25倍)までしか上がらないよう設定されています。

仮に毎月の返済額が10万円だった場合、例え金利が上昇しても5年後の返済額上限は

125%の12万5,000円となります。ただし、実際は返済額が130%アップしていた場合、

残りの5%は返済が免除されるわけではありません。次の更新時(5年単位)に

繰り越しされることになります。

 

変動金利のメリット

変動金利のメリットは次のようなことが挙げられます。

・固定金利よりも金利が低い

・毎月の返済額が低くなる

・毎月の返済額のうち、元金に充当される額が大きい

・(金利が変動しなかったら)総返済額が安く済む

 

変動金利のデメリット

変動金利のデメリットは次のようなことが挙げられます。

・金利上昇リスクがある

・金利が上昇すれば返済額が上がる

・将来の資金計画が立てにくい

 

変動金利が向いている人

次に、変動金利はどういった人に向いていて、おすすめなのかをご紹介いたします。

・年齢が若くこれから収入アップが望める方

・借入返済比率(年収から見た借入額の割合)が低く、返済に余裕のある方

・退職金など、将来決まった金額の入金が予定されていて、そのお金を繰上返済に充てられる方

・夫婦共働きで資金に余裕がある方

 

変動金利のリスクとその対策

変動金利の最大のリスクはなんといっても金利変動です。金利が上昇することにより

毎月の返済額、支払利息、総返済額が変わってきます。

 

そのリスクに対する最大の対策は、繰上返済になります。金利が上がる前に支払いを

どんどん進めていくので、たとえ途中から金利が上がっても、返済額に大きな影響が

出にくくなります。

 

また、もし余裕資金があれば、万が一金利が上昇しても返済額が変わる前に繰上げ返済

できれば借入額を減らすことができ、金利の上昇にも対応できます。

また借入額がわずかであれば、金利が上昇で受ける影響は少ないと考えられます。

 

変動金利の基準

変動金利、期間固定金利、全期間固定金利いずれの金利タイプもその金利を決定する際に、

基準としているものがあります。ここでは変動金利がどういった基準で決まっているのかを

ご説明いたします。

 

変動金利は「短期プライムレート」と呼ばれる金利に連動します。

この短期プライムレートは、銀行が優良企業に貸し出す際の最も優遇された金利の内、

1年以内の短期で貸し出す際の金利です。そしてこのレートは、金融機関同士がお金を

融通し合う際に用いる「市中金利(無担保コールレート翌日物)」に連動し、

この市中金利をコントロールしているのが日本銀行の「政策金利」なのです。

つまり、変動金利は日銀の金利政策に大きく影響されます。

政策金利は、国民の日々の生活実態に即して動きます。

 

つまり変動金利は国民の実生活を基準に決められており、他の固定金利などとは

違う基準で動くもの、ということです。

 

変動金利の今後の動向

変動金利は名前の通り、常に変動しますので、最新の動向について注視する必要があります。

また、住宅ローンで変動金利を選択する際は複数の金融機関を比較した上で検討する必要があります。

 

変動金利は、日本がバブル景気だった平成2年10月には8.5%まで上昇していました。

そこから下降を始め、平成11年以降は日銀のゼロ金利政策からマイナス金利政策となり、

減債は歴史的な低金利水準が維持されています。2022年5月現在の住宅ローン金利の

推移(店頭表示金利)は、2009年から変わらず2.475%で推移しています。

【参照 住宅金融支援機構 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)】

https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

 

2022年現在も短期金利は変化していないことから、すぐに上昇推移へ転じる可能性は低いと

考えられます。コロナ禍による経済の鈍化・下落の恐れもあって政府も現在の低金利を

維持すると考えられます。

 

一方でコロナ禍以降、経済が回復すれば金融緩和が解除されることもあり得えます。

金融緩和されると市場に出回るお金が減り、必然的に金利が上昇します。

そうなると、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性があります。

 

ただし、金融機関は長い期間低金利という武器で利用者獲得をしてきたため、

簡単には住宅ローン金利を引き上げにくい状況があります。

今後、変動金利が上昇するとしても、慎重な引き上げとなる可能性があります。

また、変動金利に影響が出やすい現在の短期金利の推移をみると、マイナス金利が続いています。

 

まとめ

・変動金利は国民の日々の生活を反映し、政策金利に影響を受けやすい

・変動金利はコロナ禍後には上がる可能性があるが、当面は低金利が続く

・上がるとしても急に上がるわけではなく、段階的に上がっていく

 

いかがでしたでしょうか。

不動産を購入するときに住宅ローンと一緒に考える人は多いと思います。

購入物件の費用と購入諸費用以外に、大きな負担となるローンの利息。

これからご不動産購入をご検討の人は、まずは住宅ローンからご相談下さい。

田村商会ではお客様のお気持ちを第一にし、ライフプランにあった住宅ローンを

ご紹介して参ります。

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アンケートモニター提供元: ゼネラルリサーチ
調査期間:2020年12月3日~7日
調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(池田市エリア)10 社を対象にしたサイト比較イメージ調査
調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1017名