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住宅用土地探しの注意点について

 

最近の不動産を求める方には、新型コロナの流行もありマンションから戸建のお住み替えを

ご検討される方が多くなって参りました。中には、中古住宅や建売住宅などではなく、

ハウスメーカーや工務店などで新築の注文住宅をお考えの方もいらっしゃります。

注文住宅を建てるにはまず、土地探しからです。

本日はそういった方向けに土地について少し専門的なお話をしようと思います。

 

土地の地耐力

建物を建てるための土地は、建物の重さを支えるために、地耐力が必要になります。

地耐力とは、地盤の耐力を意味します。地耐力が大きいほど、重い建物を支えることができ、

逆に地耐力が小さいと柔らかい地盤といわれてしまいます。

良質な地盤とは、地耐力が大きな土地を指します。

 

地耐力の単位は「kN/㎡」で表し、単位平米当たり「何kNまで耐えられるか?」を示す値です。

例えば、作用する圧力が100kN/㎡とした場合、地耐力が100kN/㎡以上あれば地盤は

沈下せずに済みますし、100kN/㎡未満でしたら不同沈下などを起こしてしまいます。

 

地耐力は、固い地盤ほど大きい値となります。目安として地盤の種類による地耐力が

建築基準法で規定されています。代表的な地盤種類は次のようになっています。

・岩盤     :1,000kN/㎡

・固結した砂  :500 kN/㎡

・堅い粘土質地盤:100 kN/㎡

・ローム層   :50 kN/㎡

地耐力は、建物を建築する前に地盤調査を行います。現場試験の結果をみて、

建築予定の建物の重さを計算し、軟弱地盤だった場合は、地盤改良工事などの

地耐力補強工事を行います。

この地盤改良などを行うには当然費用が掛かるため、建築費以外の別負担となります。

そのため、土地を購入する場合は、物件価格や立地だけではなく、地盤の地耐力や

従前の土地利用状態、過去の利用歴も気にするとよいでしょう。

軟弱地盤は、河川敷や湿地帯等の埋立造成地等に多いといわれています。

もし、購入前に売主様の許可が得られるようならば簡易調査でも地盤調査をするのも良いでしょう。

地耐力のある土地は、正に安心・安全な生活の礎となるものです。

 

土壌汚染

土壌が汚染されている場合、その上に住宅を建築すると居住者の健康に悪影響が出る可能性が

あります。そのため、建物を建築する前にどのような建物が建っていて、どのような用途で

使っていたかを気にする必要があります。

 

なお、土壌汚染による国民の健康被害を防止するために、2003年2月に土壌汚染対策法

(土対法)が施行されました。この土対法では、一定の土地に土壌汚染調査の義務を

課しておりおます。

調査の対象地は次のような土地です。

・使用が廃止された有害物質使用施設

・土地の地歴から土壌汚染の可能性が高いと都道府県知事に調査が必要とされた土地

・地下水汚染などが発見され、健康被害が生ずるおそれのあると都道府県等が認める土地

・土壌汚染の蓋然性の高い土地が、一般の人が立ち入ることのできる土地

 

土壌汚染の対策及び調査には、時間と労力、そして費用が必要になります。

多数の人が利用する大規模な建築物でしたら、事前調査など行われた後に建築が行われますが、

一般の人が買う個人的な宅地では、なかなか本格的な調査は難しくなります。

不動産仲介会社は、そうした土地の土壌汚染を過去の利用状況を遡って調査します。

主に次のような調査をします。

・法務局にある登記簿謄本で過去の所有者調査

・過去の住宅地図を見て、利用状況を確認

・売主に土地の使用歴のヒアリング

 

建物を建築した後に土壌汚染が発覚をすると大きなトラブルになり、

解決には時間も労力も相当かかります。そのため土地を購入する際には、

土壌汚染について、確認をすると良いでしょう。

弊社には昭和30年代から60年代まで各年代の池田市の住宅地図を保存しております。

もちろん平成以降の住宅地図もあります。住宅地図で現地を確認すれば、

近隣も含めて土地の利用状況が確認できます。

 

ハザードマップ

世界的に見ても地震大国と呼ばれている日本で暮らす以上、地震について考えずに

過ごすことは難しいでしょう。地震に限らず、異常気象による台風や豪雨、洪水など、

想定しておくべき災害リスクは多く存在します。

日頃の防災グッズなどの備えも当然必要ですが、根本的に被害に遭いにくくすることもできます。

その代表的なのが、住む土地を選びです。土地によって災害のリスクが高い土地もあれば、

そうでない土地もあります。災害リスクの低い安全な土地を選びたいですよね。

 

災害リスクの低い安全な土地の見つけるには、国土交通省などが公表している

ハザードマップを参考にすると良いでしょう。ハザードマップとは、災害の被害が発生する

可能性が高い予測範囲を地図上に表したもので、このマップを見ることでどのような災害の被害に

遭う恐れがあるのかを知ることができます。

自身の住んでいる土地や区域が、災害の危険性が高い区域であることを知ることで、

事前の対応を心がけることができます。国土交通省のハザードマップに示されているのは

次のような災害リスクです。

 

造成宅地防災区域

宅地造成に伴う災害で相当多数の居住者に危害が生じるおそれが大きい一団の造成地の

区域内にあるか否か。

 

土砂災害警戒区域

土砂災害により建築物に損壊が生じ住民の生命、身体に著しい危害が生じるおそれの区域内に

あるか否か。

 

津波災害警戒区域

津波が発生した場合住民の生命身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域内にあるか否か。

【参考 国土交通省 ハザードマップ】

https://disaportal.gsi.go.jp/

 

その他、各自治体によっては洪水・内水ハザードマップ、液状化マップなどを

公表しているところもあります。いずれもインターネット上で無料公開させているのがほとんどです。

尚、弊社では平成6年9月に池田市内で発生した集中豪雨で浸水したエリアマップも保存しております。

その後、池田市が行った雨水対策工事の資料もありますので、過去の水害にも興味がありましたら、

お気軽に聞いて下さい。

 

宅建業法は、不動産仲介業者に対し、災害の危険性がある「区域」かを調査させ、

「重要事項説明書」に記載して説明する義務を課しています。

 

本記事では、土地について解説をいたしましたが、いかがでしたでしょうか。

もし、注文住宅を建築したいとお考えで、土地探しでお困りでしたら、

ぜひ田村商会にご相談ください。

不動産のプロが、親身になって安心・安全な土地探しのお手伝いを致します。

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アンケートモニター提供元: ゼネラルリサーチ
調査期間:2020年12月3日~7日
調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(池田市エリア)10 社を対象にしたサイト比較イメージ調査
調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1017名