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土地購入のときに知っておくべき注意点

 

土地の購入は、売買が簡単だと思われがちです。建物がない分、土地は購入するときに

確認する事項が少ない、と判断されるのでしょう。

しかし、土地を購入する場合も多くの確認すべきポイントがあります。

本記事では、土地の購入に際して確認を怠ってしまったことでおきた、

土地購入の失敗談を紹介します。

 

土地購入をする場合に確認しておくべき事項

土地を購入する場合には、いくつか確認しておくべきポイントがあります。

土地を購入する場合に確認しておくべき主なポイントは、以下のとおりです。

○境界標が土地の4角にすべてに入っているか

○確定測量が完了しているか

○隣地から越境されていないか、購入する土地から隣地に越境物はないか

○過去に災害にあった経歴があるのか

○購入する土地だけではなく、周辺に工場など嫌悪施設があるか確認したか

○どんな用途の建物が建築できる土地なのか

このように土地を購入するだけでも、多くのことを確認しておかなければなりません。

 

どのような建物が建築できる土地なのかは、仲介担当者や設計士とともに現地を

確認しておきましょう。用途地域によっては事務所、倉庫、店舗等が建築できない場合があります。

都市計画法や建築基準法の知識が必要なため、自分が建築したい用途の建物が問題なく、

建築可能かどうかの事前確認が必要です。

勝手な判断をすると後で大変なことになる可能性があります。

この後は、確認すべきポイントを怠ったばかりに、起きてしまったトラブルを紹介します。

 

建物新築後に住みだしたらニオイが凄い場所だった

土地は建物と違い確認することが少ないと判断してしまい、1度現地を確認した後、

再度現地を見に行かなくなる人がいます。

しかし、これは危険なことです。例えば、現地を見に行ったのが日曜日だったとき、

近隣の工場が稼働していない状態だったということがあります。

工場が稼働していた場合には、ニオイや騒音が発生しているのにもかかわらず、

1度だけ日曜日に行ってしまうとわからない、ということです。

このようなことは意外と起こりやすく、工場だけでなく大型商業施設の営業日は、

前面道路が抜け道になる、通学路になっているため平日は騒々しいなど様々なことが起こります。

ニオイや騒音を把握してない不動産会社もあるかもしれないため、自分でも何度か現地に

足を運び確認をしておかなければなりません。

 

建物を建築したら太陽光が入らなかった

購入する土地が広く、隣の家とも少し距離があるため日当たりは大丈夫だろう、

と思い土地を購入したら、日当たりの悪い家しか建築できなかったということがあります。

土地には建築していい建物の大きさや隣地と一定距離空けなければいないなどの決め事が

法律により定められています。そのため、思い描いていた建物が建築できない、

思い描いていた建物の位置に建築できない場合があります。

 

また、高さ制限や斜線制限によって、2階建てが建築できないような土地があります。

希望と違う建物しか建築できないということがないよう、事前に建築する工務店や

ハウスメーカーに冬至のときの日当たり具合を図面にしてもらっておきましょう。

日当たりの図面は土地の購入者が作成希望をしないと、図面を作成してくれないときが

あるため注意が必要です。

 

建物完成後に隣接地の所有者から窓に目隠しをつけるように要請された

民法235条では敷地境界線から1m未満の距離に「他人の宅地を見通すことのできる窓

又は縁側」を設置する人に、目隠しの設置を義務としています。これは窓から隣地を

覗かれることにより害される隣地居住者のプライバシーを保護するために窓の設置者に

目隠し設置義務を負わせる法律です。

判例では窓を閉じた状態では外を見通せない不透明なガラスであっても、

窓を開放すれば隣地を覗き見することが可能な窓の場合には目隠し設置が該当すると

考えられています。

一方で、全開することができない構造の滑り出し窓等は、窓の下部から頭を覗き込むなど

しない限り隣地を覗き見することはできないため、該当しないと考えられています。

具体的な窓の大きさや建物の利用状況により裁判所の判断は異なりますが、

隣人のプライバシー侵害の程度と目隠し設置義務者の負担の大きさを比較考慮し、

目隠し設置義務の有無が判断されます。せっかく新築して窓をつけたのに目隠し設置と

なると日当たりも変わってきますし、長く住むのに隣接地のトラブルは避けたいはずです。

隣接地との距離が1m未満で近い場合には、建築前に隣接地所有者には図面をもとに

窓の位置などをよく説明しておくことをオススメします。

 

土地購入時に課税された不動産取得税って還付があるの?

土地購入をしてすぐに住宅を建築するという人には、一定条件を満たすことにより

不動産取得税の還付を受けることができます。しかし、土地の購入は不動産仲介会社、

住宅の建築はハウスメーカーと会社が違うため、土地購入と住宅建築が連動している

不動産取得税の還付については、どちらの会社も教えてくれないことがあります。

 

土地の不動産取得税の還付を受ける要件は、次のとおりです。

○建築する住宅の床面積が50㎡以上240㎡未満

○土地を購入してから建物を新築する場合は、土地取得日から3年以内に建物を建築すること

○建物建築を土地購入より先に行う場合は、建物を建築したあと1年以内に土地を取得すること

 

上記の要件を満たした場合は、以下の手続きを行います。

○不動産を取得後、不動産取得申請書を提出

不動産取得日から60日以内に不動産取得申告書と必要書類を購入した土地を

管轄する市役所や町村役場もしくは都道府県税事務所へ提出します。

 

○不動産取得税減額申請書を提出

都道府県税事務所から不動産取得税の納税通知書が届きます。

まず減税されていない金額の納税請求がきますが一旦、減税されていない金額を納税します。

減税されていない金額を納税した後、不動産取得税減額申請書と添付書類を提出して

還付を受けます。

また、特例対象住宅をすぐに建築する場合は、不動産取得税の猶予する猶予する

徴収猶予の申請もできます。

必要な書類はケースによって異なりますので、詳しくは都道府県税事務所にお問い合わせください。

 

まとめ

土地購入は建物購入に比べ、現地確認を早く切り上げる傾向があります。

土地購入の場合でも、確認しなければならない事項は多く、確認を怠ると購入したことを

後悔することになりかねません。

土地購入をするときには、確認すべきポイントを把握したうえで、何度も現地と現地周辺を

問題ないか確認しておくようにしましょう。

 

弊社、田村商会では長年の経験と知識を活かし、土地の購入を検討されている方へ

的確なアドバイスいたします。土地を購入し、新築住宅を建築する予定の方からの

お問い合わせをお待ちしております。

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アンケートモニター提供元: ゼネラルリサーチ
調査期間:2020年12月3日~7日
調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(池田市エリア)10 社を対象にしたサイト比較イメージ調査
調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1017名