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離婚した時に持ち家はどうするべきなのか

結婚の3倍は疲れるという離婚。人生で、もっとも経験をしたくない経験のひとつですが、厚生労働省の2019年の調査によると日本の離婚件数は約20万9,000件にものぼり、離婚率は約35%になります。もちろん話し合いで、円満に離婚が成立することもあるのですが、なかなかそう上手くいきません。子どもの親権に養育費や慰謝料、さらには財産分与など、協議しなければならないことが山のようにあります。財産分与の中でもっとも難しい問題は、不動産です。なぜなら現金であれば、お互いの取り分を決めて分けることができますが、不動産はそう簡単にはいきません。特に一つの不動産を共有している場合は、問題が複雑になります。

 

・どちらが住むか問題

よく共働きの夫婦が住宅ローン控除をともに利用するため、ペアローンを組んで購入する方がいらっしゃいます。夫婦円満のうちは問題がないのですが、離婚分割協議になると問題が発生いたします。まず離婚となれば当然、住むところは夫婦別々になる場合がほとんどですが、所有不動産をどちらが住むのか問題が出てきます。本音を言えば相手との思い出が詰まった家など住みたくもないのかもしれませんが、引っ越す場合は新たに家賃の負担が発生し、住宅ローンが残っている場合は家賃との2重負担になってしまいます。そのため、不動産が売却できるまでは旦那様か奥様どちらかが住み続ける、というケースが出てきます。

 

・共有不動産の売却時の落とし穴

不動産を共有するうえで難しいところは、売却時に共有者全員の承諾が必要になるところです。これは持分の割合にかかわらず1%でも他人が所有していれば、その人の承諾を得なければ、原則、売却ができません。持分だけでも売却をする(持分売買)ことは可能ですが、持分売買を取り扱っている不動産業者への売却ではかなり安くなってしまいますので、ご利用はあまりおすすめできません。

 

・食い違う双方の利益

ここで、先ほどの片方が所有不動産に住み続けているケースで考えてみます。夫婦で同額のローンを組み5:5の持分割合で所有している、とします。不動産に奥様が住み続け、旦那様別の家を借りて出て行った場合、奥様側からすると半分の住宅ローンで、住み続けることができます。一方、旦那様からすると半分とはいえ住宅ローンの負担があり、新しい借家の家賃と、ダブルの負担になってしまいます。この場合、旦那様は一刻も早く売却をし、住宅ローンから解放されたいのですが、奥様としては相場より安く住める自宅を売り急ぐ理由はありません。(むしろ売却を遅らせたい、と考えるかもしれません)もちろん旦那様が出ていく際に、持分の利用分の家賃など取り決めをしておくことは可能です。しかし、なかなか離婚協議中にそこまで踏み込んで取り決めをしておくことは難しいことがほとんどです。先ほど、売却には共有者全員の同意が必要です、とお伝えしましたが、これは売買契約だけではなく、売却を依頼する媒介契約にもいえることです。売却価格や媒介の期間などを記載された媒介契約書を締結するのも共有者全員の承諾が必要になります。旦那様側は早く売却するために売り出し価格は多少安くてもいいと考えますが、奥様側からすると、売れた際の手取り額を少しでも増やすために、査定額の上限である「チャレンジ価格」で売り出しをしたいと考えます。

 

・仲介会社の立場

当然、旦那様・奥様どちらの考えが正しいということはなく、売却時の媒介金額(売り出し価格)ひとつとってもなかなか決まりません。不動産の仲介会社からしても、双方から売却の承諾を得なければならず、通常の売却に比べ、根気のいる仕事になります。査定書を持って双方にご説明に伺うと、夫婦ともにお互いの不平不満を長時間にわたって話される、ということも往々にしてあります。そういった際は、仲介会社の人間は心を無にして極力感情的に流されないよう努めないと、本来の業務とは別の心労で疲れ切ってしまいます。

 

・その他の離婚時の共有不動産売却トラブル

話を戻しますが、離婚時の共有不動産の売却は、通常の売却では考えられないトラブルが起こることがあります。例えば、購入検討者が新婚の夫婦で、間取りや立地は気に入ったが、売却理由を知ったら縁起が悪い!と断ってくることもあります。また、せっかく購入希望者が現れたとしても、購入金額の交渉希望があり、売主様に相談した際も、結論を出すまでに時間がかかりすぎてしまい、結果として買主様の購入意欲が削がれ、せっかくの話が流れてしまったということもありました。

 

・まとめ

不動産を共有することは、通常時では税務優遇が大きくなるなどメリットも多くありますが、離婚や相続時などは急な現金化ができないため、トラブルに発展することがあります。もし、共有不動産の売却をしなければならない(そして、共有者との関係が良好ではない場合)は、買主だけはなく、売主の共有者間の協議・調整が必要になります。そのようなことがございましたら、地域のオンリーワンを目指す田村商会にお声がけください。まずはご相談から承ります。

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アンケートモニター提供元: ゼネラルリサーチ
調査期間:2020年12月3日~7日
調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(池田市エリア)10 社を対象にしたサイト比較イメージ調査
調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1017名