〈依頼の趣旨〉

現在住んでいる家を住み替えるので、家を解体して更地にしようと考えています。何か立地条件を活かして、有効に土地を活用できる方法はありませんか。

〈依頼内容の分析〉

依頼者は祖母の実家に仮住まいしていましたが、このたび土地を購入し、家を新築したので築年数が古く老朽化した実家をリフォームして貸家にするか、解体して駐車場にするか、あるいは売却して別の収益不動産等を購入するか、他にいい方法はないかという相談でした。

〈コンサル内容〉

・まずそれぞれのケースでの収支予測と経費等を説明しました。
・一番手軽な月極駐車場として賃貸するうえでネックになる固定資産税・都市計画税の増加（更地にした場合、土地面積にもよりますが、住宅がある場合の土地に対する課税額比べて約４～5倍程度あがります）するので前面道路に敷地を提供（セットバック）してその分税金を減額してもらう申請をすることを提案した。
・隣接地所有者と共有している敷地境界線上にあるブロック塀が老朽化しているので、家屋と併せて取り壊すのにその承諾を取り付けることと新たに設置するブロックとフェンスについて費用を折半してもらえるように交渉すること。
・周辺の駐車場相場の調査と賃料設定についてのアドバイス。

〈成果〉

・敷地形状から最適な駐車場の区画割を提案し、セットバックする部分の面積を測量士に測量してもらい、提出図面を作成しました。その図面をもとに固定資産税等の減免申請を行い申請どおり認めてもらえた。
・隣接地所有者との協議については取り壊して新たに境界線上に作り変えることには了承してもらえたが、費用の負担については承諾をもらえなかった。
・この月極駐車場を弊社の管理で運営し、募集することについて管理委託契約を締結した。

〈コメント〉

土地を売却したくはないが、利用する予定もないという土地の有効活用に関する相談です。今回は立地条件や将来的に親族がこの土地に家を建てるケースもあるということから、一番手軽な月極駐車場にされましたが、更地にすることで固定資産税等が大幅に上昇することについては注意が必要です。今回は角地であったことや前面道路が狭かったこともあり、セットバックし、敷地を提供することでその上昇幅を抑えることができました。また測量費用についても弊社の出入り業者に依頼することで大幅に安い値段で図面を作成してもらえました。

〈依頼の趣旨〉

賃貸中のマンション１室をそのまま売却したい。

〈依頼内容の分析〉

相続で取得した賃貸中の分譲マンション１室を現在の賃借人に買取ってもらうか、他の第３者に売却したいとの相談でした。

〈コンサル内容〉

1）賃借人への購入意思の確認
2）適正価格の査定と売買価格の呈示
3）購入後、保有を前提とする買主の探索

〈成果〉

1）購入意思確認の結果、賃借人から購入は出来ないとの返答を得ました。
2）賃貸中の場合は家賃収入から逆算した利回りによって売却価格が一般的に決まることを説明し、査定価格を提示しました。
3）売主が希望するのは、立ち退き交渉をするところには売却したくないということでしたので、今の賃借人が退去されるまで保有し続けてくれる買主を探したところ、１件見つかり、売買金額の調整をしました。

〈コメント〉

相続したこのマンションを保有して家賃収入を得て、賃借人が退去すれば通常の物件と同じく相場で売却が可能であることを説明しましたが、どうしても早く処分し、他の借入金を返済してしまいたいというお客様の要望により、そのお手伝いをさせていただきました。結果的には相場よりも安く、売却することになりましたが、賃借人に迷惑をかけることなく、無事取引を終了しました。

〈依頼の趣旨〉

現在の保有している賃貸マンションの入居率が低下し、家賃収入が少なくなった。

また、建物の老朽化も進んでいるが、現在の収入では修繕工事をすることが出来ない。どうすればいいのかアドバイスして欲しいという相談でした。

〈依頼内容の分析〉

更にお金をかけて大規模なリノベーション工事をして、もう一度入居率を上げ、収益を伸ばしていくことが良いのか、それとも売却して他の資産に買替えた方が良いのかということを税金のことも含めて具体的に比較検討できるように資料を作成して欲しいという相談です。

〈コンサル内容〉

1）建物リノベーション工事の見積書と企画案の呈示
2）リノベーション後の収支シミュレーションの作成
3）事業用資産の買換え特例を利用する場合の試算
4）売却に際して、全賃借人への立ち退き交渉を実施
5）立ち退き完了後、土地の測量を実施
6）売却先の探索

〈成果〉

1）より収益性を追求するために保有か、売却かをわかりやすく提案する資料を作成しました。
2）顧問税理士の協力のもと事業用資産の買替え特例を利用した節税対策を具体的に提案しました。
3）弊社で長年管理していた物件でしたので、入居者とのコミュニケーションが図れていたこともあり、立ち退き交渉はスムーズに終わりました。そのまま売却することも出来ましたが、心情的に立ち退き後に売却したいという売主の要望に応えることが出来ました。
4）隣地所有者もよく知っている方ばかりでしたので、境界の立会いも地元業者の強みを発揮し、スムーズに終えることが出来ました。
5）建物にはアスベストが含まれていましたので、建物解体は買主さんにしていただくようにして売却先を探し、売主の希望通りの金額で売却することが出来ました。

〈コメント〉

今回の賃貸マンションは昭和４０年代に建築された建物でしたので、お金をかけて修繕するよりも他の物件に買替えた方が投資金額も少なくてすみますし、リスクも少ないので売却を前提として話は進みました。立ち退き交渉は、立ち退きに要する費用の算定が難しかったですが、誠意を持って交渉し、転居先も無報酬で斡旋するなどして円満に解決することが出来ました。売却については、購入希望先に話をして、接道している私道の所有者から「出来れば同じ所に道だけを売却したい」という要望にも応えることが出来ました。今後購入した買主が建物を解体し、賃貸マンションを新築する予定です。

〈依頼の趣旨〉

相続した資産の中で旧借地法に基づく借地が数件あり、その整理をしたいので間に入って借地人と交渉をして欲しいという相談でした。

〈依頼内容の分析〉

借地料が実勢相場に比べて低く、運用利回りから考えて非常に効率が悪い。このまま所有していても借地権を解除できる可能性もないので、この際借地人に底地を売却して、他の収益不動産に買い替えをしたいという内容です。

〈コンサル内容〉

1） 借地人全員への購入意志確認
2） 周辺の取引事例から査定書を作成
3） 借地権割合を考慮し、底地価格を提案
4） 売買金額の調整と条件の交渉
5） 売買契約書及び重要事項説明書の作成
6） 土地の測量と分筆登記を測量士に依頼

〈成果〉

1） 借地人が借地権を相続して間もないこともあり、タイミングが良くスムーズに購入の意思確認が出来た。
2） 底地価格の算定が非常に難しかったが、周辺の土地相場について取引事例を基にわかりやすく説明し、双方に納得していただけた。
3） 土地を測量した結果、公簿面積との差異も少なく、また隣接地所有者の協力もあり、境界確認もスムーズにできました。
4） 高齢の借地人の場合、購入意志が強くても、ローンの借り入れが困難であることや資金不足によって取引できないこともありますが、相続人が若く、資金力もあったのでまとめることができました。

〈コメント〉

旧借地法に基づく借地権は、いまだに多く残っています。借地権を解除するには正当事由が必要ですが、判例を見ましてもほとんど土地所有者の意向は退けられています。
また、借地料が実勢相場よりも安いケースも多く、なかなか地代の値上げも難しいので、今回のように売却して、他の資産へ買い換えるという方法も有効な施策だと思います。ほとんどの借地人はできれば底地を買いたいという意思がありますので、資金の目処と売買金額の調整がつけば、纏まるケースはかなり多いと思います。