池田駅近くの中古マンションが新築時の分譲価格より値上げして売却活動していることは

よくあります。分譲当時がデフレの真っ只中で土地代や建築費が今よりもかなり安かったことが

影響しています。また、鉄筋コンクリート造ですので、耐用年数は47年と長く、築10年未満の場合

十分残存価値が認められることもあります。

一方、中古戸建が新築時の価格より値上がりしている場合はどうでしょうか。

木造の戸建もウッドショックや建築資材の高騰で建築費は値上がりしていますが、

中古の建物は経年劣化しますので、通常は築年数とともに建物価格も下がるのが自然です。

池田市内では池田小校区や呉服小校区の場合、中古戸建が滅多にでないので、新築時期にも

よりますが、分譲時の価格より上がるケースはまだ理解できます。

今年売出しされた中古戸建で気になったのは、池田駅から徒歩15分程度の立地で

築10年弱の中古戸建が分譲時より値上げされて売出しされていることです。

木造住宅は耐用年数が22年ですから少なくとも3分の1以上は経過しており、建物が減価償却

しているはずですし、分譲会社の設備・仕様や周辺の土地相場を考えますと

とても値上がりするような物件ではないと思います。

おそらく売主はネットの一括査定を利用し、つり上げられた査定価格を信用し、

売出しされたものと推測します。

売主が購入時に諸費用も含めて物件価格の１１０％を35年返済で借り入れをしていても、

今の残債は購入価格より大幅に減っていますから、残債の兼ね合いで設定した価格ではないです。

相場を知るプロの目で査定すれば、少なくとも新築時より1割以上はダウンしていると思います。

高く売出しするのは自由ですが、ちょっとやり過ぎな気がします。

築年数が浅い中古戸建は、お客様から新築分譲時の価格を聞かれることがよくありますが、

この物件を仲介する業者はその質問があった場合、正直に答えているのかなと思います。