不動産は、現金や預貯金と比較して「相続税評価額」を低く抑えられるため、代表的な相続税対策（節税対策）として広く活用されています。賃貸アパートの建設やマンションの購入、小規模宅地等の特例の利用など、その手法は多岐にわたります。しかし、単に「税金が安くなるから」という理由だけで安易に不動産対策を行うと、思わぬ落とし穴にハマり、かえって損をしてしまうケースも少なくありません。本記事では、不動産を活用した相続税対策の基本的な仕組みをはじめ、事前に知っておくべきリスクや失敗を防ぐための具体的な注意点をわかりやすく解説します。なぜ不動産が相続税対策になるのか？節税の基本メカニズム不動産を活用した節税の根幹にあるのは、「現金と不動産での評価方法の違い」です。相続税を計算する際、現金や預貯金は「額面通り（100％）」の金額で評価されます。1億円の現金は、そのまま1億円の相続財産として課税対象となります。一方、不動産の場合は国税庁が定める基準に基づいて評価（路線価や固定資産税評価額）されます。一般的に、土地は公示地価の約8割、建物は建築費用の約5〜6割程度の評価額になるため、現金のまま保有するよりも課税対象額を圧縮することができます。さらに、その不動産を他人に貸し出す（賃貸アパートやタワーマンションの購入など）ことで「貸家建付地」や「貸家」の評価減が適用され、評価額をさらに3割程度引き下げることが可能となります。不動産による相続税対策で失敗しやすい「5つの注意点」節税効果が大きい一方で、不動産を活用した対策には独自の注意点やリスクが存在します。特に押さえておくべき5つのポイントは以下の通りです。（1）節税効果に目がくらみ「賃貸経営」で赤字になるリスク アパート建設や収益物件の購入によって相続税を抑えられたとしても、その後の賃貸経営がうまくいかなければ本末転倒です。人口減少エリアやニーズの薄い立地で事業を始めると、空室率の上昇や家賃の下落、修繕費用の増加により、収益が悪化してキャッシュフロー（手元資金）が圧迫されます。節税額以上の赤字を出してしまっては意味がありません。（2）「分けにくさ」による遺産分割トラブル（争族）の発生 現金であれば1円単位で公平に分けることができますが、不動産は物理的に細かく分けることが困難です。特定の相続人が1棟のアパートや自宅を継ぐことになった際、他の相続人に渡せる現金や預貯金が十分にないと、「遺産分割协议」が難航し、親族間でのトラブルに発展するリスクが高まります。（3）不動産特有の「流動性の低さ（すぐに現金化できない）」 相続税の納付期限は「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」であり、原則として「現金一括納付」です。相続財産の大部分が不動産に偏ってしまうと、納税のための現金が不足し、最悪の場合は不動産を急いで安値で売却せざるを得なくなる事態に陥ります。（4）過度な節税対策に対する「税務署（国税庁）による否認リスク」 相続直前に駆け込みで高額なタワーマンションを購入したり、極端な節税目的で銀行から巨額の融資を受けて不動産を購入したりした場合、税務署から「過度な節税目的（総則6項の適用）」と判定される可能性があります。否認された場合、特例の適用が認められず、本来の鑑定評価等に基づいた高い税額が再計算されるリスクがあります。（5）「タワーマンション節税」の税制改正による影響 近年、タワーマンションの高層階における「市場価格と相続税評価額の大きな乖離」を利用した節税手法が流行しましたが、2024年1月の税制改正により評価方法が見直されました。以前ほど極端な評価減は狙えなくなったため、最新の税制に基づいた正確な評価額のシミュレーションが必要です。不動産相続税対策で失敗しないための「3つのアプローチ」上述したリスクを回避し、安全かつ効果的な相続税対策を行うためには、次のプロセスを徹底することが重要です。・事前の「資産全体の試算」と「納税資金の確保」 まずは現在所有しているすべての資産（現金・不動産・有価証券等）を正確に把握し、将来発生する相続税額を試算します。その上で、節税後の税金を現金で支払えるだけの「納税資金」を手元に残す計画を立てることが最優先です。・実地調査と厳格な収益性シミュレーション 賃貸物件を活用する場合は、単なる節税対策としてではなく「一事業」として捉える必要があります。立地条件、周辺の需給バランス、将来の修繕計画、修繕費用の積み立てなどを厳密にシミュレーションし、事業として成立するかどうかを見極めることが不可欠です。・遺言書の作成と「分けやすさ」を考慮した対策 不動産を遺す場合は、どの相続人にどの不動産を継がせるのか、現金とのバランスをどう取るのかを事前に考え、遺言書を作成しておくことがトラブル防止につながります。場合によっては、相続発生前に一部の不動産を売却（換価）して現金化しておくことも有効な選択肢です。まとめ：プロの知見を活用して総合的な相続戦略を不動産を活用した相続税対策は、正しく活用すれば非常に強力な手段となりますが、税務・法務・不動産経営という複雑な要素が絡み合います。「節税効果」だけに捉われず、「事業の安定性」「遺産分割の円滑さ」「納税資金の確保」という3つの視点をバランスよく考慮することが成功の鍵です。当社では、不動産の評価・査定をはじめ、お客様ご家族の状況に合わせた最適な活用・売却プランをご提案しております。不動産を活用した相続対策や、相続した不動産の扱いについてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

不動産の相続等

不動産と相続税対策の注意点

相続が発生したときに遺言書がなければ、遺産を分けるときに相続人全員で遺産分割協議をおこないます。しかし、遺産分割協議は話し合いも大変ですし、手続きも多くあるためなかなか思い通りに進みません。しかも、困ったことに遺産分割協議を相談する先は、弁護士や司法書士、不動産会社と相談先が多く存在しています。&nbsp;本記事では遺産相続する流れや、遺産分割協議の相談先について解説しますので、遺産分割協議について相談先がどこか知っておきたい人はぜひ参考にしてください。&nbsp;遺産相続の内容と流れ遺産分割協議の相談先の話に入る前に、まず遺産相続の流れについて解説していきます。&nbsp;遺産相続は、次の流れに沿って進めていきます。<ol><li>相続の発生（被相続人の死亡）</li><li>被相続人が遺言書を残していないか確認</li><li>遺産の確定と相続人の確定</li><li>相続人全員で遺産分割協議（遺産の分け方）をおこなう</li><li>相続放棄をする場合は家庭裁判に申述（相続が発生したことを知った日の翌日から3ヶ月以内）</li><li>遺産分割協議が終わったら遺産分割協議書の作成</li><li>被相続人に確定申告義務があるなら相続人が準確定申告をおこなう</li><li>相続税の申告と納税（相続が発生したことを知った日の翌日から10ヶ月以内）</li></ol>相続が発生すると上記のように多くの手続きが必要となります。上記は大まかな流れで記載しているため、死亡届の提出や各種変更手続きなど手続きは多岐に渡ります。&nbsp;それでは、どのタイミングや、どのような状況で相談先が変わるのかみていきましょう。&nbsp;遺産相続で揉めているのであれば弁護士に相談遺産相続で揉めている場合は、弁護士に相談します。&nbsp;遺産相続のトラブルは多くあり、たとえば不公平な内容の遺言書が発見されると問題になる可能性があります。兄弟姉妹以外の法定相続人には遺留分があり、遺留分を超えた遺産を第三者に渡すことはできません。しかし、遺言書の内容が遺留分を超えた遺贈をおこなうと書かれているケースがあります。&nbsp;このように遺産相続がトラブルになるときには、弁護士に相談します。弁護士の費用は依頼する弁護士により異なりますが、着手金は20万円～50万円、報酬金は解決した事件により異なるため、弁護士に依頼するときには見積もりを取るようにしておきましょう。&nbsp;遺産分割協議書の作成や相続登記は司法書士に相談遺産分割協議書の作成や相続登記など、相続の手続きは司法書士に相談しましょう。&nbsp;司法書士は遺産相続を進めていくプロであり、訴訟以外の手続きを代行してくれます。相続財産の確定や相続人の確定もおこなってくれるため、相続発生時にはまず司法書士に相談するとよいでしょう。&nbsp;司法書士への報酬は遺産相続の手続き内容、相続人の数により異なりますが、おおよそ5万円～15万円です。ただし、相続登記時に納税しなければならない登録免許税は、依頼人の負担となることには注意しましょう。&nbsp;遺産相続の手続きのほとんどをおこなうときには行政書士に相談遺産相続の手続きのほとんどを相続人でおこない、書類作成だけを依頼したい場合は行政書士に相談しましょう。&nbsp;行政書士は公官庁に提出する書類を作成するプロです。公官庁に提出する書類の作成には専門的な知識が必要であるため、書類作成を行政書士に依頼します。&nbsp;ただし、行政書士の費用は司法書士と大きく差があるわけではないため、見積もりを取得して節約になるかどうかをあらかじめ確認しておかなければなりません。&nbsp;もし見積もりを取得して司法書士との金額に大差がなかった場合、自分で手続きする負担が少なくなるため、司法書士に遺産相続の手続きを代行してもらってもよいでしょう。&nbsp;遺産の中に不動産がある場合は不動産会社に相談遺産の中に不動産がある場合は、不動産会社に相談しましょう。&nbsp;不動産を取り扱うためには不動産の知識が必要であり、士業の人では対応できません。たとえば、不動産の相続評価額であれば士業の人でも計算できますが、実勢価格は不動産会社でなければわかりません事項です。そのため、不動産を売却して遺産分割する場合は必ず不動産会社に相談しなければなりません。&nbsp;また、不動産を受け継ぎ、賃貸運用する場合も不動産会社に相談すべきです。不動産会社は遺産相続中のことも、遺産相続後のことも相談できる相手といえます。&nbsp;まとめ　遺産相続に関する仕事は多くの法律が絡むため、得意分野ごとに専門家がいます。&nbsp;それぞれの得意分野は違うため、どのような状況で、どの相手に相談すればいいのか理解しておくことが大切です。&nbsp;もし遺産の中に不動産がある場合は、士業の人と多く連携している不動産会社に相談しましょう。田村商会には提携している士業の人が多いため、安心して遺産相続についてもご相談いただける体制を整えています。不動産を含む遺産相続でお困りの方は、お気軽に田村商会までお問い合わせください。

遺産相続するときには誰に相談すればいいの？相談先や費用の相場について解説

不動産を売却するときには、相続登記までおこなわなければいけません。相続登記をするためには、遺産を分割する必要があります。しかし、遺産を分割するときにはトラブルになりやすいため、遺産分割協議をおこない、遺産分割協議の結果を書面で残します。&nbsp;遺産分割協議をするときには手続きや注意点があるため、遺産分割協議についての知識を得ておかなければいけません。本記事では遺産分割協議とはなにか、協議の手順、注意点などについて解説します。&nbsp;遺産分割協議とは遺産分割協議とは、相続人全員で遺産を誰にどのように分けるのか話し合うことです。遺産分割協議をおこない、相続人全員が遺産分配内容に納得したら遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書があれば、相続人がのちに協議内容を覆そうとしても遺産分割協議書が作成されていれば覆すことはできません。&nbsp;また、相続するときには遺産分割協議書が必要なため、不動産売却するときには遺産分割協議書の作成が必須です。ただし、遺言書が残っているケースでは遺言が優先されるため、遺産分割協議書を作成するのは遺言書がないケースです。&nbsp;遺産分割協議が必要な理由遺産分割協議をおこなう理由は、遺産相続のトラブルを防止するため、相続手続きをスムーズ進めるためです。本章では、遺産分割協議が必要な理由について解説します。&nbsp;遺産相続トラブルを防止するため遺産分配はトラブルに発展しやすく、一度協議をしても内容に不満を持ってしまう相続人もいます。しかし、遺産分割協議書がいったん成立すれば、内容は変更できません。&nbsp;相続手続きをスムーズに進められる相続に関する手続きには、遺産分割協議書が必要になります。遺産分割協議書を作成するには時間がかかるため、早めに遺産分割協議書をおこなうようにしましょう。&nbsp;不動産売却のときには遺産分割協議書作成、相続登記をしなければ売却できません。しかし、引き渡しまでに相続登記が完了していればよいため、相続登記未了でも販売活動は開始できます。ただし、販売活動を開始するには遺産分割協議書が必要なため、販売活動をするまでには遺産分割協議を終えておきましょう。&nbsp;遺産分割協議の手順遺産分割協議を進めていくには一定の手順を踏む必要があります。本章では、遺産分割協議の手順について解説します。&nbsp;相続人を確定させる遺産分割協議をするときには、まず相続人を確定しなければいけません。遺産分割協議は法定相続人で話し合う必要があります。法定相続人が一人でも欠けている状態で、遺産分割協議書を作成しても無効となるため注意しましょう。&nbsp;相続財産を確定させる相続人を確定させている間に、相続財産も確定させます。遺産分割協議書作成後に、新たな遺産が発見されたときには、再度遺産分割協議をしなければいけない可能性が高くなってしまいます。&nbsp;特に借金などのマイナスの財産には気を付けましょう。プラスの財産が増える分にはまだよいですが、マイナスの財産が新たに見つかるとトラブルの元になってしまいます。&nbsp;遺産分割協議をおこなう相続人と相続財産が確定できたら、相続人全員で遺産分割協議をします。遺産の分け方に決まりはないため、話し合いがまとまるのであればどのような分け方でも構いません。&nbsp;遺産分割協議書を作成する遺産分割協議がまとまったら、まとまった内容を記載した遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には実印を押印し、印鑑証明書を添付しなければいけません。&nbsp;遺産分割協議書は原則、すべての相続人が原本を所有し、すべての遺産分割協議書に印鑑証明書を添付します。そのため。遺産分割協議書作成時には相続人分の原本と印鑑証明書を用意しなければいけません。&nbsp;遺産分割協議するときの注意点遺産分割協議をするときには、注意しなければいけないポイントがあります。本章では、遺産分割協議するときの注意点について解説します。&nbsp;相続人全員の同意が必要遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要です。一人でも遺産分割協議の内容に反対すれば、遺産分割協議は無効となります。また、遺産分割協議をするときに法定相続人1人でも協議に参加しなかったときも遺産分割協議は無効になります。&nbsp;遺産分割協議書作成後に遺言書が見つかったら協議書は無効遺産分割協議書を作成した後に遺言書が見つかった場合、遺産分割協議書は無効となります。このような場合は遺言書の内容が優先され、遺言書通りに遺産を分配します。&nbsp;未成年者・認知力低下者がいる場合の協議遺産分割協議に参加する相続人の中に未成年者・認知力低下者がいる場合、家庭裁判所に法定代理人を選出してもらわなければいけません。&nbsp;仮に未成年者の親も相続人であったとしても未成年者の代理はできません。親と子であっても遺産分割は利益相反の相手として見られてしまうからです。&nbsp;まとめ遺産分割協議は遺産分割トラブルを防ぎ、相続をスムーズ進めるための協議です。遺言がない状態で不動産を売却するときには遺産分割協議書が必要となるため、不動産売却を考えているときには必ず遺産分割協議をおこないましょう。&nbsp;遺産分割はトラブルになりやすいため、相続が発生する前から準備しておくとよいでしょう。&nbsp;当社、田村商会は相続全般に詳しく遺産分割協議のアドバイスもできるため、遺産分割協議についてご不安な方は、お気軽にお問い合わせください。

相続に必要な遺産分割協議ってなに？手続き方法や注意点まで解説！

相続により相続税が課税されるのはごく一部の方だけです。しかし、相続自体はほとんどの人に起きる大きなイベントです。そのため、相続の知識を得ておいても損はありません。&nbsp;本記事では相続時に知っておくべき基礎知識を解説します。記事を最後まで読み進めていただければ、相続税や相続の手続き・流れなど相続の基礎知識を得られます。&nbsp;相続とは相続と言っても、相続には様々な種類があります。本章では相続の種類について解説します。&nbsp;単純承認単純承認とは、相続人が被相続人の財産をすべて受け継ぐ相続です。単純承認では現金や不動産などのプラスの財産、借金などのマイナスの財産をすべて受け継ぎます。限定承認や相続放棄の手続きを取らなければ、単純承認になります。&nbsp;限定承認限定承認とは、プラス財産の範囲内でマイナス財産も受け継ぐ相続です。限定承認をすれば、プラス財産以上のマイナスの財産は受け継がなくてもよくなります。&nbsp;ただし、限定承認を利用する場合、相続人全員で限定承認することを裁判所に申告しなければなりません。また、申告には期限が設けられており、相続開始を知った日から3ヵ月以内に手続きをする必要があります。&nbsp;相続放棄相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産もすべて受け継がない、相続の権利を放棄することです。&nbsp;相続放棄をするためには、相続開始を知った日から3ヵ月以内に家庭裁判所へ申告し、相続放棄の手続きをしなければなりません。&nbsp;相続対象財産は何？遺産を受け取れる人は？相続ができる財産と遺産を受け取れる人は、法律によって範囲が決められています。本章では相続できる財産と遺産を受け取れる人は誰かを解説します。&nbsp;相続対象財産相続の対象になる財産は、民法により範囲が決められています。範囲が決められていると言っても、金銭に変換でる物はすべて相続可能です。金銭に変えられる財産はプラスの財産だけではなく、マイナスの財産も含まれます。&nbsp;具体的には、次のような財産が相続されます。【プラスの財産】現金や預金、有価証券、不動産、自動車、貴金属、ゴルフ会員権など【マイナスの財産】借入金や未払金、葬儀費用など【みなし財産】被相続人が契約者・被保険者で相続人が受取人となっている生命保険の死亡保険金や死亡退職金などなお、みなし財産とは被相続人が死亡した結果得られる財産です。&nbsp;遺産を受け取れる人遺産を受け取れる人の範囲は民法に規定されています。具体的には、次の通りです。<ul><li>配偶者は常に相続人</li><li>第1順位：子どもや代襲相続人（直系卑属）</li><li>第2順位：第1順位がいなければ両親や祖父母（直系尊属）</li><li>第3順位：第1、第2順位がいなければ兄弟姉妹（傍系血族）</li></ul>&nbsp;なお、配偶者と各順位の法定相続分は次の通りです。<ul><li>配偶者と第1順位の法定相続分はそれぞれ2分の1ずつ</li><li>配偶者と第2順位の法定相続分は配偶者3分の2、第2順位者は3分の1</li><li>配偶者と第3順位の法定相続分は配偶者4分の3、第3順位者は4分の1</li></ul>&nbsp;相続税の計算方法相続税は次のような順序で計算し算出します。<ol><li>遺産総額 =&nbsp;相続財産 － 非課税財産</li><li>課税価格 =&nbsp;遺産総額 －（債務 ＋ 葬式費用）＋ 生前贈与を加算</li><li>基礎控除額 = 3,000万円 ＋ 600万円 ×&nbsp;法定相続人の数</li><li>課税遺産総額 =&nbsp;課税総額 － 基礎控除額</li><li>各相続人の相続税額 =&nbsp;課税遺産総額 ×各法定相続人の法定相続分 ×&nbsp;税率(1,000円未満切り捨て)</li><li>5.で計算した各相続人の相続税額を合計した金額が相続税額</li></ol>&nbsp;相続税は原則上記のような計算方法で算出します。しかし、順序を見て頂ければ分かる通り、一般人が計算するのは困難です。相続税を計算するときには、税理士などの専門家に確認しましょう。&nbsp;相続の流れと期間相続が発生してから財産が配分されるまでには、様々な手続きがあります。相続の主な流れは次の表の通りです。<figure class="table"><table><tbody><tr><td style="border:1.0pt solid black;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">期日など</td><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:none;border-right-style:solid;border-top-style:solid;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">やるべきこと</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">7日以内</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">死亡届提出</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">10日以内</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">厚生年金の手続き</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">10～14日以内</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">公的年金や健康保険の手続き</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">相続発生時 ～ 2ヶ月くらいまで</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">死亡保険金の請求手続き 公共料金などの引き落とし口座の変更 相続人の確定や戸籍謄本等の取得 遺言書があるか確認 自筆証書遺言の検認手続き 相続財産の調査や把握</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">3ヵ月以内</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">相続放棄や限定承認、単純承認を選択し家庭裁判所へ申告</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">4ヵ月以内</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">被相続人の所得税の申告や納付</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">速やかに</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">遺言書がない場合は遺産分割協議の実施や遺産分割協議書の作成 遺産分割協議の際の特別代理人選任 預貯金・有価証券などの解約や名義変更・換金 不動産の所有権移転登記 各種名義変更</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">10ヵ月以内</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:15.75pt;padding:1.5pt 2.25pt;">相続税の申告や納付</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;相続が発生すると多くの手続きをしなければなりません。そのうえ各手続きには期限が決まっているものもあるため注意が必要です。&nbsp;まとめ相続には単純承認や限定承認、相続放棄などの種類があります。また、相続税計算や相続の流れは複雑なため、相続についての知識のないまま相続が発生してしまうと適切な対応が取れません。相続はトラブルに発展しやすいため、相続について分からない場合は税理士や不動産会社を交えて相続対策したほうがよいでしょう。&nbsp;もし不動産を相続する場合は、弊社田村商会までお問い合わせください。田村商会は相続にも精通しており、かつ多くの税理士事務所と提携しています。不動産だけではなく、相続のお悩みも解決するようアドバイスさせていただきます。

【相続の基礎知識】相続税や相続の手続きについて解説！

不動産を取得した場合、登記簿謄本に記載されている所有者を変更する「所有者変更登記」を行います。しかしながら、この「所有者変更登記」は現時点では法律的に義務付けられているものではありません。相続登記を行われないことにより、現在、所有者不明の土地が増加し、社会問題化しております。今回の記事ではこの問題と、今後行われる法改正について整理し、解説してみました。&nbsp;増え続ける所有者不明の土地相続登記が行われないことにより、日本各地で所有者不明土地が増加しています。この所有者不明の土地面積は現在、約410万ha（ヘクタール）に及んでおり、これは東京ドーム87万個分以上にあたる広さです。今後は高齢化社会が進み、相続案件が多くなることが予想されるため、さらに問題が拡大することが予想され、2040年には約720万haに及ぶと試算されています。土地の所有者にとっても相続不動産を登記せず放置しておいた場合、土地が原因で事故などが起きれば、損害賠償などのリスクが生じます。現時点で相続登記は義務ではありませんが、放置していたからといって債務は免れるものではありません。&nbsp;所有者が不明の土地が増えることによる問題点所有者不明土地が増えることで、私たちの生活にどのような影響が出てくるのでしょう。ここでは代表的な問題点に触れてみたいと思います。&nbsp;・税収の低下不動産を所有することにより固定資産税及びエリアによっては都市計画税が課税されます。しかしながら、所有者不明な土地には、課税ができなくなってしまいます。そのため、国税庁や市区役所の税収入が低下してしまうとともに、税金を支払っている人との不公平感が生まれてしまいます。&nbsp;・景観への影響所有者不明の土地は、ほとんどが管理されずに放置されてます。そのため、雑草が生い茂るなど景観を損ねるだけでなく、ゴミの不法投棄場となってしまうことがあります。地震や台風などの自然災害により、放置された空家は劣化が進んでいることで周辺の家に被害を及ぼすことも考えられます。その他、管理がされないことにより、土地が崖地でよう壁があるケースや、建物が倒壊の恐れがある場合は、近隣の方にとって大きなリスクとなってしまいます。&nbsp;・公共事業や復旧・復興事業への影響国や地方自治体が土地を利活用したくても、所有者が不明な土地では連絡が取れず、有効に活用できないなどの影響が生じかねません。実際、地震や水害などの対策工事が所有者不明な土地があるため、遅々として進まない、といった事象が見られます。こういった事例では、近隣の不動産価値を落とすだけではなく、地域住民の地域発展や復興の阻害要因になっているのです。法改正所有者不明の不動産や、適切に維持管理されていない空き家が社会問題化したため、国は相続登記の申請が義務化を決定いたしました。現時点では、不動産の所有権を取得した際、登記を申請することは義務ではありません。ただ、登記は不動産の所有権を第三者に主張するための要件であるため、所有権移転登記を申請しています。ところが相続などで、利用価値の乏しい土地などを取得した場合、登録免許税などの各種税金及び司法書士などへの報酬が必要になるため、登記がなされない、ということがあります。&nbsp;今回、国は2024年開始を目途とした「相続の開始とその所有権の取得を知った日から3年以内の相続登記」の申請を相続人に義務づけました。また、合わせて氏名の変更や住所移転などがあった際に、「住所などの変更日から2年以内」の変更登記の申請を義務づけました。（こちらは2026年を目途に開始予定）。なお、両法案とも正当な理由なく申請がされない場合は「10万円以下の過料」の罰則が課される予定です。&nbsp;土地相続時の国庫帰属今回の法改正では、望まぬ土地を相続した場合、国庫に帰属させることも可能にさせる仕組みも新設されました。しかしながら、全ての不動産が無条件で国庫に帰属できるのではありません。主な帰属条件は次に挙げる事項です。・樹木や工作物のない、更地であること・担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されていない土地であること・土地汚染や土地管理などを妨げる埋設物がないこと・境界が明らかであること、土地の境界に関する争いがない土地であること・崖地で過分の管理費用を要するようなことがないことその他、さまざまな要件はありますが、承認申請が認められると10年分の管理に要する費用の納付が必要となります。管理費用は、市街地で約200㎡の土地であれば約80万円が目安とされています。国庫帰属の条件は決して簡単なものではありませんが、今後、検討する人は増えていくことでしょう。&nbsp;まとめ今回は、来年度以降の不動産登記に関する改正にスポットを当ててみました。現在の日本では、所有者不明の土地、管理放棄された土地、負動産問題、など不動産に関する問題が山積されています。国も法改正などを行い現状に即した活用ができるよう動いておりますが、なかなか、簡単に解決できる問題ではありません。不動産に関するお悩みがございましたら、まずは田村商会にお声がけください。豊富な実績な不動産のプロが最適な解決策をご提案いたします。

2024年相続登記の義務化が決定

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/IMG_2788_9b23bb911e.jpg" alt="IMG_2788.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/thumbnail_IMG_2788_9b23bb911e.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/small_IMG_2788_9b23bb911e.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊2面の記事です。令和3年4月21日の国会で相続土地国庫帰属法が成立しました。2年以内に施行される予定です。記事によるとこの制度を利用する人は１％程度の見込みということです。国が引き取る不動産の条件（下記10項目）が厳しく、利用者の費用負担も多いためです。<ol><li>建物が存在する土地</li><li>担保権や用益権が設定されている土地</li><li>通路など他人によって使用されている土地</li><li>土壌汚染がある土地</li><li>境界不明など権利関係に争いがある土地</li><li>管理するのに過分の費用・労力を要する崖がある土地</li><li>車両・樹木・工作物などが地上に存在する土地</li><li>除去が必要な埋設物が地下に存在する土地</li><li>隣地所有者と争訟をしなければ使えない土地</li><li>以上に定めるほか管理するのに過分の費用・労力を要する土地</li></ol>上記の項目に一つでも該当すると引き取ってもらえません。山や畑などの土地は特に相続放棄する数が右肩上がりで増えています。相続しても売却が困難な物件は今後も相続放棄される可能性が高いです。せっかく作った制度ですが、利用者が１％で結局、相続放棄する数が増えていくのであれば意味が無いと思います。もう少し条件を緩和して、１０％以上の利用者があるものにしてほしいと思います。 &nbsp;

相続した土地の処分

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670817147/o0640048014662297056_49e6a84fc3.jpg" alt="o0640048014662297056.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670817148/thumbnail_o0640048014662297056_49e6a84fc3.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670817148/small_o0640048014662297056_49e6a84fc3.jpg 500w," sizes="100vw">先日の日経新聞朝刊の記事です。路線価に基づく相続財産の評価は不適切という東京地裁の判決がありました。&nbsp;不動産を相続する際には、路線価で評価するのが一般的ですが、この判決では国税の伝家の宝刀といわれる「財産評価基本通達の6項」を適用し、国税当局の判断で財産の評価を変え、不動産鑑定の評価が妥当と判断されました。&nbsp;相続対策で現金よりも不動産を購入して相続した方が税金が安くなる傾向があるため、節税目的で不動産取得は広く行われています。&nbsp;路線価は、公示地価の8割に設定されているため、実勢価格よりも安くなっているからです。&nbsp;ただ、今回のケースは94才でなくなった男性が都内と川崎市で購入したマンション2棟で13億8700万円の物件です。&nbsp;亡くなる3年半前や2年半前に購入したもので、この2物件を路線価で評価すると3億3千万円になり、国税の評価とは約4倍の開きがありました。&nbsp;国税がどのような場合に伝家の宝刀を利用するか明確な基準はなく、節税対策を行う場合、注意が必要です。 &nbsp;

相続財産の算定評価基準

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670817089/o0640064014658911700_f6d78f6be0.jpg" alt="o0640064014658911700.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670817089/thumbnail_o0640064014658911700_f6d78f6be0.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670817089/small_o0640064014658911700_f6d78f6be0.jpg 500w," sizes="100vw">先日の日経新聞夕刊の記事です。&nbsp;所有者不明地対策として、相続登記の手続きを簡素化し相続登記を義務づけるように法改正を法務省が検討しているようです。一定期間内に登記しなければ罰則を設けることも検討されています。&nbsp;相続登記が義務化されれば、境界の立ち会いで苦労していた所有者が分からないというケースが減り、測量作業がスムーズになります。&nbsp;また、遺産分割協議も10年を期限とする案が検討されています。相続開始から10年で協議や申し立てがなければ、法定相続分で分割可能になります。&nbsp;最近になって色々と法案を整備し、政府も空き地、空家対策にようやく本気で取り組んできたように思います。 &nbsp;

不動産の相続登記を義務化へ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670815141/o0640048014466691052_e2e5ae9c55.jpg" alt="o0640048014466691052.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670815141/thumbnail_o0640048014466691052_e2e5ae9c55.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670815141/small_o0640048014466691052_e2e5ae9c55.jpg 500w," sizes="100vw">本日の朝日新聞朝刊の記事です。&nbsp;昨年に成立した改正相続法が来月から施行されます。遺産分割協議書締結前でも葬式代などの費用を被相続人の口座から一部引き出しできるようになります。&nbsp;被相続人の銀行口座は、死亡により凍結され、遺産分割協議が終わるまでは預金を引き出すことができないため、困る場合がありました。&nbsp;約40年ぶりの相続法改正により、預金額の3分の１×法定相続人の割合、150万円を上限として各相続人が引き出しすることができます。&nbsp;7月1日からの変更ですので、ご注意ください。 &nbsp;

来月から相続ルールが改正されます

先日の研修で相続専門の税理士の話は大変参考になりました。&nbsp;昨年末で「広大地評価」が廃止されたことにより、生産緑地や中小工業地区で300㎡～500㎡の土地を保有している方は、遺言の見直しも含めて相続税額を再計算することをオススメします。&nbsp;税制の改正は毎年行われ、その都度最新の税制でどのように自分の財産について相続評価が変わるのかをチェックしなければいけません。&nbsp;また、現在は個人の土地譲渡益課税が長期譲渡所得の場合、所得税１５％、住民税５％の合計２０％に設定されていますが、今後は以前のように税率が高くなるかもしれないと指摘していました。&nbsp;平成３年度の税制改正から平成7年度の改正までは所得税３０％、住民税９％の合計３９％でしたが、地価下落（デフレ）により徐々に税率は引き下げられて、平成16年度の改正から今の税率になっています。&nbsp;ところが最近は土地価格が数年にわたり上昇傾向にありますので、注意が必要との見解を税理士は指摘していました。&nbsp;相続人に残しておくべき資産と売却して納税資金を確保することの両方で相続対策をしておくためにも専門家の意見を取り入れることが必要です。&nbsp;収益物件を借金して購入する、賃貸マンションを建築し、一括借り上げしてもらう等の提案は本当の相続対策とはいえません。&nbsp;税制改正に伴ってその都度相続税を計算し、対策を講じる提案ができるのは相続に特化した税理士がいいと思います。

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