不動産のトラブルでもっとも多いと思われるのが、不動産売買契約書の

決め事から起きるトラブルです。

不動産売買契約書は項目が多く複雑で、内容を完全に理解することが難しいため

トラブルが起きやすいのです。

しかし、トラブルがおきやすい事項を知っておくだけで、トラブルになる可能性を

減らすことができます。本記事では、不動産売買契約でおきたトラブルを紹介しますので、

トラブル防止にお役立てください。

不動産売買契約は理解しておかないとトラブルが多い

不動産売買契約は売主と買主の債権や債務、その他の決め事をします。

例えば、買主はお金を払い（債務）、その代わりに不動産の所有権を受け取り（債権）ます。

このように、お互いのしなければならない事項を決めていくのですが、おこなうべき事項が多く、

その内容も複雑なことからすべてを理解することが難しいのです。

しかし、理解できないということで放置したり、分かった気になって質問などを

しなかったりすると大きなトラブルが発生してしまいます。

ここからは、実際におこったトラブルを紹介していきます。

不動産売買契約書のトラブル【重要事項説明書編】

不動産売買契約を締結する前に、購入予定の不動産の重要事項説明書の

読み合わせから始まります。重要事項説明書は記載内容が専門的で難しく、

一般の方には分かりにくいと思いますが、重要なポイントを分かりやすく説明するのが

仲介業者の仕事です。説明する担当者によって、説明の仕方は様々です。

書類を読むだけの担当者もいますが、内容を理解しないとトラブルに発展する可能性があります。

通常は契約日までに重要事項説明書をメール等で事前確認できるはずですので、

必ず事前に目を通しておくことをオススメします。

重要事項説明書でトラブルになりがちなのが、付帯設備の故障や不具合の有無、

私道に関すること、上・下水道の引き込みや私設管に関すること、越境物に関すること、

都市計画法や建築基準法上の違反項目の有無などです。

特に重要事項説明書の最終ページに記載されている「その他事項」には、

その物件独自の注意項目が多数書かれています。読んでみてよく分からないことがある場合は、

事前に仲介担当者に確認して納得してから、契約日を迎えるようにして下さい。

不動産売買契約書のトラブル【契約解除編】

続いては、不動産売買契約に多いトラブルを紹介します。

まずは、契約解除に関するトラブルです。

手付解除や違約解除は一部諸経費が必要

手付解除や違約解除をする場合、解除に必要な金銭を払うだけで契約解除を

することができます。しかし、契約自体は一旦正式に成立してから解除されるため、

不動産売買契約成立までにかかる費用は支払う必要があります。

例えば、不動産売買契約書に貼付した収入印代金、契約が成立したことにより

支払わなければならない仲介手数料などが契約成立することにより、

支払う義務が発生します。不動産会社に責任の無い、手付解除や違約解除は

仲介手数料がかかりますのでご注意ください。

違約解除はすぐにはできない

手付解除期日が過ぎてしまった後に、契約を解除するには基本的に違約解除しかありません。

契約違反が相手側にあった場合でもすぐに解除できるわけではなく、2～3週間相手方に催告し、

それでも応じてくれない場合にようやく解除の申し入れができることになります。

売主様の引越しが2，3日遅れたので、引渡し日が予定より延期になった。

即刻違約解除したいというようなことはできません。

何か契約事項に変更が生じた場合は、事前に話し合いをして、

穏便に解決することをオススメします。

不動産売買契約書のトラブル【住宅ローン編】

続いて、不動産売買契約でありがちなトラブルの1つである住宅ローンについて紹介します。

住宅ローンの申し込みを忘れていた

住宅ローンを利用し不動産売買を購入する場合には、ローン特約の日を設定します。

特約の日までに住宅ローンの審査に落ちた場合は、手付金など支払ったお金をすべて戻した上で

契約を解除することができます。

しかし、特約の日を1日でも過ぎてしまい住宅ローンの審査に落ちてしまうと、

違約解約しかできなくなります。そのため、どんなに忙しくても住宅ローンの申し込みは

早期におこない、ローン特約の期日までに住宅ローン審査の可否を出しておくようにしましょう。

土地を購入し注文住宅を建築するはずだった…

土地購入と注文住宅建設の両方とも住宅ローン借りておこなう計画をしていたが、

住宅ローンが土地代金分のみしか審査に通らなかった、というケースがあります。

土地購入の不動産契約後にしか、住宅ローンの本申込ができないため、

このようなことがたまに起こりえます。事前審査で通過しても本申し込みで

融資減額や否認ということがマレにあります。

この場合は、土地契約の特約に「買主は土地を購入し注文住宅を建築する予定のため、

土地と住宅の両方の住宅ローンの審査に通らなければ土地購入契約を白紙解除できる」

というような文言を入れます。※文言は不動産会社により違います。

この文言が入っていないと、注文住宅分の住宅ローンが通らなかった場合、

土地を購入しなければならなくなります。住宅を建てる資金がないのに土地を購入した、

ということにならないよう気を付けましょう。

まとめ

不動産売買契約時のトラブルは、内容が難しくて理解できていなかった、

というのが根本にある場合が大半です。そのため、不動産売買契約書や重要事項説明書の内容を

理解していれば、トラブルは発生しづらくなります。

不動産売買契約を理解するには、売買契約書や重要事項説明書などを丁寧に

説明してくれそうな不動産会社に仲介を任せるのが一番です。

弊社、田村商会では重要事項説明書や不動産売買契約書をお客様にわかりやすく

説明することを心がけております。

不動産で困り事があれば、お気軽に田村商会までご連絡ください。

皆様からのお問い合わせお待ち申し上げております。