近年、自然災害が多発するようになり、土砂災害についても

注目されるようになってきました。

不動産は住まいと密接な関係があり、土砂災害についても

不動産取引に影響し始めています。

本記事では、土砂災害の危険性がある土砂災害警戒区域が不動産に

なぜ影響するのかを解説していきます。

土砂災害警戒区域とは

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づき、土砂災害の危険性があり、

人命に影響するような地域に設定される区域のことです。

土砂災害警戒区域はイエローゾーン（土砂災害警戒区域）と

レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）という区域に分かれ、

それぞれの区域内には制限がかかります。

なお、土砂災害警戒区域はおおよそ5年ごとに区域を見直されます。

がけ地を補強した場合は区域が狭まることもありますし、

新たに危険ながけ地が発見された場合には区域が広がるということもあります。

イエローゾーンとは

イエローゾーン（土砂災害警戒区域）とは、土砂災害により人命に

影響を及ぼすおそれがあるような地域に設定される区域です。

イエローゾーンには特段の建築制限はなく、住宅建築には影響しません。

主な制限としては、次のとおりです。

●不動産売買をするときには宅建業者が重要事項説明書にて、

取引対象地がイエローゾーンであることを説明しなければならない

●特定施設の管理者は、特定施設を利用する人が土砂災害時に避難できるよう

避難計画を立案しなければならない

レッドゾーンとは

レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）とは、土砂災害が起きる可能性が高く、

特に人命に影響を及ぼす可能性ある区域のことです。

レッドゾーンの区域内では、多くの制限がかかります。

レッドゾーンにかかる主な制限は、次のとおりです。

●住宅建築する場合は、建築制限がある（土砂災害が来るという想定の高さまで

耐力壁を設ける、基礎と壁を一体化する、構造をRC造にする）

●土砂災害の危険性が特に高まると都道府県知事の命令で移転しなければならなくなる

●都市計画区域外でも建築確認を出さないと住宅建築がおこなえない自治体がある

●特定開発をする場合には都道府県知事の許可が必要（特定開発とは分譲地を

作成するための開発や幼稚園などを建築するための開発など）

●不動産売買をするときには宅建業者が重要事項説明書にて、

取引対象地がレッドゾーンであることを説明しなければならない

●特定開発である場合も重要事項に記載したうえで説明しなければならない。

また、特定開発は都道府県知事の許可が下りた後でしか不動産取引をおこなってはいけない

土砂災害警戒区域は不動産価値に影響する

土砂災害警戒区域に該当していると、不動産の価値が下落する可能性が高まります。

その理由は、土砂災害警戒区域には居住誘導区域が設定できないためです。

現在、国は都市再生特別措置法に基づき、人が住みやすい場所や発展させたい場所を

居住誘導区域として指定しています。

つまり、人が住みやすい地域はここですよ、と案内されているのと同じことです。

しかし、土砂災害警戒区域には居住誘導区域が設定できず、

国から土砂災害警戒区域は人が住むような場所ではないと言われているようなものなのです。

そのため、国から人が住むのに適していないと言われる土砂災害警戒区域は

住宅地としての価値が落ちてしまうわけです。

特にレッドゾーンには多くの建築制限もあったりするため、

イエローゾーンに比べても大きく価格が下がります。

レッドゾーンで住宅建築をしようとする場合、建築制限をクリアする必要があります。

この建築制限をクリアしようとすると、かなりの建築費用がかかります。

そのため、土地購入費用と建築費用を合わせるとかなりのコストとなります。

がけ地で大きなコストをかけるくらいなら、平坦地で建築コストをかけた方が

良いということになってしまいます。

なお、2020年住宅価格の調査結果によると、全国1位の下落率になったのは

土砂災害が起こりやすいと言われている東京都日野市の地点でした。

日野市では土砂災害の危険性が高い地域があり、その地域での不動産取引が鈍化したため、

住宅地としての価値が下落してしまいました。

なお、同年の住宅地下落率第2位も日野市の他の地点でした。

このようにすでに土砂災害のおそれがある地域では、不動産価格に影響が

出始めてしまっています。

まとめ

土砂災害警戒区域内の取引では、必ず不動産会社が重要事項説明書で

説明しなければならないことになっています。

つまり、土砂災害警戒区域内の不動産取引をおこなうには、

土砂災害警戒区域についての知識を持っている必要があるということです。

そのため、もしがけ地が多い地域で不動産を売却したい、購入したいという場合には

土砂災害警戒区域に知識のある不動産会社に依頼するようにしましょう。

弊社、田村商会では長年の実績や経験を基に、土砂災害警戒区域内の取引も

お手伝いさせていただきます。

土砂災害警戒区域内にあるかわからないという場合も、

田村商会までお気軽にお問い合わせください。