土地は道路に接していないと建物を建築できません。

それでは道路と接道していない土地は建物を建築することはできないのでしょうか。

実は43条但し書き許可というものを取得すれば、接道してない土地でも

建物を建築をすることが可能です。

本記事では、43条但し書き許可や許可を受けた土地について解説していきます。

建物を建築するには道路と接している必要がある

土地上に建物を建築するには、建築基準法第43条をクリアする必要があります。

建築基準法第43条には、原則、建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上の間口が

あることと規定しています。

専用通路の旗竿地の場合は間口だけでなく、途中で２ｍを切る箇所があってもいけません。

この接道を満たす道路の種類は決まっており、例えば、道路法による道路、

位置指定道路などいくつかの種類の道が道路として認められています。

43条但し書き許可物件とは

土地が建築基準法に定める道路と一定以上の間口で接していれば、

土地に建物を建築することができます。

しかし、裏を返せば道路に接していない土地には建物は建築できないということになります。

道路に接していない土地は数多くあるため、例外的に道路に接していない土地でも

住宅を建築しても良いという許可があります。

それが43条但し書き許可というものです。

また、43条但し書き許可を受けた土地のことを、43条但し書き許可物件などと呼びます。

43条但し書き許可を取得するには、特定行政庁が建築審査会に相談し、許可を出します。

特定行政庁が許可を出すには、次の項目をクリアする必要があります。

なお、特定行政庁により項目が異なるため、あらかじめ審査する特定行政庁に

基準を確認してください。

●建築基準法に定める道路に接していないこと

●敷地内に道路空間として4m以上の空間があること

●建築する建物は2階以下の専用住宅（３階以下の集合住宅）であること

●袋地の場合、通路になる部分の所有者全員から通路として使用する許可を取得していること

これら特定行政庁、建築審査会の基準にクリアすると2階建ての専用住宅を

建築できるという許可を受けることができます。

あくまで専用住宅のため、店舗を建築することはできません。

43条但し書き物件にありがちなトラブル

43条但し書き許可を取得した物件は例外的に住宅を建築することができますが、

保有していることによりトラブルに巻き込まれるケースも多くあります。

43条但し書き許可物件を所有していると起きやすいトラブルは、次のとおりです。

●通路部分の一部所有者から通路使用許可が下りない

●通路部分の所有者から急に通路使用料を請求された

●43条但し書き許可の条件が変わってしまった

などが考えられます。

隣地との通行承諾によるとトラブルや、再建築をしようとしたときに

建築審査の内容が変わってしまい43条但し書き許可が取れなくなってしまったなどの

トラブルが起きる可能性があります。

特に通路を所有している隣地とは揉める可能性が高く、揉めて通路通行承諾書が

取得できなくなると、43条但し書き許可は受けることができなくなります。

通路通行承諾書がないと43条但し書き許可は下りないため、

建築ができない土地となってしまいます。

43条但し書き許可物件には価値があるのか？

43条但し書き許可物件には不動産的な価値はあまりありません。

43条但し書き許可物件に不動産的な価値があまりない理由は、次のとおりです。

●通路部分の所有者から必ず許可が下りるかわからず、建物建て替えができるかどうか

わからないこと

●43条但し書き許可が絶対に下りるというわけではないこと

●43条但し書き許可は例外的な許可であり、基本的には建築ができない土地であること

これらの理由により、43条但し書き許可物件にはあまり資産価値がありません。

そのため、43条但し書き許可物件を売却する場合には、相当時間がかかったり、

相場よりかなり安く売却したりしなければならないということが起きてしまいます。

まとめ

43条但し書き許可物件は例外的に住宅建築を認められた土地であるため、

基本的には建築ができない土地と考えた方が良いでしょう。

しかも一度、43条但し書き許可が取得できても、次に申請するときに

許可が出るか分かりません。

そのため、特別な事情がない限り、43条但し書き許可物件を購入することは

控えた方が良いと思われます。

43条但し書き許可物件の売却がなかなかできないという方は、

お気軽に田村商会までお問い合わせください。