収入が減ってしまった、転職しなければいけないなどで、住宅ローンの返済が厳しくなったという方もいることでしょう。

住宅ローンの返済ができなくなり滞納してしまうと、自宅が差し押さえられて最終的には競売にかけられてしまいます。

しかし、競売になる前に任意売却をすれば、自宅を売却しローン返済額を圧縮可能です。

本記事では、住宅ローン返済に困ったときに利用される任意売却について解説します。

記事を最後まで読み進めていただければ、任意売却について理解でき、住宅ローン返済に困ったときにどうすればよいのかがわかります。

任意売却とは

任意売却とは、金融機関や債権回収会社（サービサー）の同意を得た上で、住宅ローン残額が自宅売却金額を上回っていても自宅を売却できる不動産売却方法です。

通常、住宅ローン残額が自宅売却金額を上回っていると不動産売却できません。

これではローンを完済できないため、抵当権を設定している金融機関が抵当権解除してくれないからです。

しかし、任意売却は住宅ローン残額が売却金額を上回っていれも、事前に金融機関などに売却の許可を得ているため不動産売却が可能になります。

任意売却と競売の違い

住宅ローンを滞納し続けていると最終的には競売にかけられてしまいます。

そのため、任意売却を利用しても競売にかけられても、自宅を手放すことには変わりがありません。

しかし、任意売却と競売では売主に与える影響が違い、任意売却は売主にメリットがあります。

任意売却と競売の違いは、次の表のとおりです。

表を確認いただければ分かるとおり、競売よりも任意売却のほうが売主に有利です。

そのため、競売にかかる前に、ほとんどの方が任意売却を選択します。

任意売却をするときの流れ

任意売却するときには、さまざまな手続きを経なければなりません。

任意売却するときには、次の手続きの流れになります。

1. 金融機関から督促状が届く
2. 不動産会社に査定依頼と任意売却の相談をする
3. 住宅ローンの残高を確認する
4. 住宅ローン債権者から任意売却の許可を取得する
5. 任意売却手続きと売却活動開始する
6. 売買契約を締結し引き渡しをおこなう

任意売却するときには上記のような流れで進めていきます。

督促状が届いてから引き渡しをおこなうまでには、約10ヶ月かかります。

時間がかなりかかるため、競売になってしまう前に不動産会社へ早めの相談をしておきましょう。

任意売却をするときの注意点

任意売却をするときにはメリットだけではなく、デメリットなどがあります。

そのため、任意売却をするときの注意点を知ってから、任意売却を利用しなければなりません。

本章では、任意売却をするときの注意点を解説します。

任意売却しても返済がゼロになるわけではない

任意売却しても返済がなくなるわけでなく、自宅売却しても残ってしまったローンを分割返済しなければなりません。

ただし、自宅売却金額でローン残額を圧縮しており、圧縮された残額を分割返済できるため、返済額はかなり小さくなります。

ブラックリストに登録される

任意売却を開始するには、一定期間の住宅ローンを滞納しなければならないため、ブラックリストに登録されます。

ブラックリストの正式名称は、個人信用情報です。

住宅ローンを一定期間滞納すると、個人信用情報に掲載されます。

個人信用情報に滞納したことが掲載されると、クレジットカードの作成や新たなローン借入などが10年近くできなくなります。

任意売却を得意としている不動産会社に依頼

任意売却は一般の不動産会社では取り扱えないほどの専門的な知識が必要になるため、任意売却が得意で実績のある不動産会社に依頼しなければいけません。国民健康保険料や固定資産税の滞納がある場合は、市役所からの差押登記がなされている場合もありますので、市役所と差押登記抹消の協議も必要になります。お客様と一緒に市役所で協議もしてくれる経験豊富な仲介担当者でなければ、対応できません。

任意売却は金融機関などの債権者との協議が整わないと進められません。

協議には専門的な知識がいるため、任意売却の経験が少ない不動産会社に依頼してしまうと協議が整わず、任意売却できなくなってしまいます。

まとめ

任意売却は、住宅ローン残高が自宅売却金額を上回っても売却できる不動産売却方法です。

ただし、任意売却をするには金融機関など債権者の許可を得る必要があります。

許可を得るためには、債権者と協議を重ねる必要があります。

そのため、任意売却を上手く住める鍵となるのは、債権者との打ち合わせです。

協議は任意売却の知識がある専門家ではないと難しいため、任意売却が得意な不動産会社に任意売却の依頼をする必要があります。

当社、田村商会は任意売却にも精通しているため、任意売却をお手伝いした実績が多数あります。

任意売却を得意としていますので、安心してご相談ください。

みなさまからのお問い合わせお待ちしております。