自宅の買い替えについて、書きたいと思います。

自宅を売却して、新築の戸建てなどに買い替える場合、

まずは資金計画を確定させる必要があります。

自宅売却の資金をつかって、家を買うのか。

新たにローンを組んで家を買い、引越し後に自宅を売却するのか。

どちらかを選択します。

ただ、自宅に住宅ローンが残っていて、返済中の場合には

先に自宅を売却して、住宅ローンを完済することになります。

住宅ローンは、原則１つしか利用できないからです。

年収の多い方で一定の条件に該当する場合は、同時に２つの住宅ローンを

利用し、家を購入してから、自宅売却後に１つの住宅ローンは完済するという

方法や自宅売却で残債が発生する場合、その残債も含めて買い替え先の住宅ローンに

組み込むことができる場合もあります。

買い替えのほとんどは、まず自宅を売り出しして、購入者が見つかり

売買契約を締結して、引き渡しまでの期間を3ヶ月から6ヶ月程度の

通常より長めに設定してもらい、その間に次の物件を探すことになります。

そして、引き渡し猶予の特約を契約書に入れてもらいます。

引き渡し猶予というのは、通常は自宅の引渡しと同時に残代金をもらい、

カギを買主に渡しますが、カギの引渡しを1週間から10日ほど買主に

待ってもらうという特約です。

自己資金で買い替えできる方は要らないですが、売却資金や住宅ローンを

利用して買い替えする場合は、この特約が必要です。

ただ、猶予期間中に天災地変などが起こるとどちらが責任を負うのかが

問題になりますので、売主はなるべく早く買い替え先に引越しして、

カギを買主に渡すことが必要です。

また、買い替え先が新築未完成物件の場合や更に購入先の売主も買い替えの

場合は、買い替えの停止条件を自宅売却の契約書に明記できるかどうかが

ポイントになります。いわゆる玉突きの仲介です。

購入を予定していた物件が買えなくなった場合、売主によっては自宅売却を

する意味がなくなり、売却を中止できるようにしたいというケースです。

一時的に賃貸へ転居し、自宅は予定通り売却でよければいいのですが、

たまにこの物件を買えるのであれば、自宅を売却し、買い替えするという

ことがあります。

買主にとっては、気に入った物件がみつかり、契約したのに

買えなくなった場合、せっかく準備したことが無駄になります。

停止条件付き契約となると買主が承諾するハードルが高かくなりますので、

価格面で割安にするなど調整が必要になります。

空家を売買する場合に比べて、居住中の物件を売買する場合は

仲介を担当する人のスキルや経験が求められます。