本日の日経新聞朝刊に私道に関する記事が掲載されていました。&nbsp;法務省は、複数人が共有する私道の補修について、所有者全員の同意がなくても補修工事ができるように必要な同意の範囲についてのガイドラインを公表しました。&nbsp;ガイドラインでは、公共下水管の新設は共有者の持ち分の過半数の同意が必要との見解を示しています。&nbsp;また、私道の舗装が一部陥没した場合は、私道所有者一人の判断で補修工事ができるという見解です。&nbsp;私道については、様々な紛争を生む要因になっています。不動産取引でも特に注意を必要とする部分です。&nbsp;私道については、その特性をよく理解して物件を購入しないと紛争に巻き込まれることがあります。&nbsp;仲介業者から私道について説明を受けてもお客様は理解できないことがあると思いますので、注意してください。

社長のひとりごと

私道についての新しい見解

以前は「10年間の軌跡」というタイトルで掲載していましたが、このたび「3代目奮闘記」というタイトルに変更し、リンクページも増やしました。今から18年前の平成１２年～平成２２年までの私の奮闘ぶりを掲載しています。よろしければご覧ください。リンクページは<a href="https://tamura-group.co.jp/goaisatsu/kiseki01/">こちら</a>です。 &nbsp;

3代目　奮闘記

不動産売買の仲介の仕事とは、下記のものがあります。&nbsp;物件情報を収集すること。物件を紹介する、案内する、調べること。不動産の査定をすること。価格について意見を述べること。物件の特性や地域情報を説明すること。契約条件等を交渉すること。重要事項説明書と売買契約書を作成し、説明すること。住宅ローンの相談、申し込み手続きを行うこと。リフォーム会社などを紹介し、見積もり取得や手配すること。荷物や不要品の撤去をする業者を紹介し、見積もり取得や手配すること。登記手続きのため、司法書士を手配すること。契約から決済までスケジュール管理し、スムーズに進むように段取りすること。購入や売却に伴う必要書類や諸費用を計算し、お客様に伝えること。土地家屋調査士に測量の手配をして、境界の立ち会いにも同行すること。売却物件が売れるようにネットやチラシ広告して、反響を募ること。その他、お客様からの質問や要望に応えること。&nbsp;これらの仕事の対価として、仲介手数料が発生します。計算式は、「成約価格×３％＋６万円＋消費税」です。&nbsp;「６万円は、何の費用ですか」とよく聞かれます。物件価格が２００万円以下は５％、２００万円～４００万円以下は４％で計算します。４００万円以上は３％ですので、４００万円以下は、３％との差額が発生します。&nbsp;２００万円×２％と２００万円×１％の合計が６万円になりますので、上記のような計算式になります。&nbsp;物件価格によって仲介手数料は変わりますが、安くても高くてもほとんど仕事内容は同じですし、責任も同じです。&nbsp;仲介をするためには、宅地建物取引士の資格と宅建業の免許が必要です。また、経験や知識がないとできない仕事です。

不動産仲介の仕事

売り物件でも賃貸物件でも所有者から依頼を受けた不動産会社1社以上おり、その会社が他の不動産会社にも情報を公開し、取引されるのが一般的です。&nbsp;お客様を物件案内する時に案内する不動産会社と別の不動産会社が現地に待機していることがよくあります。&nbsp;特に居住中の物件や空家でも荷物が残っている場合に売主が依頼した不動産会社の担当者が立ち会いするからです。&nbsp;お客様を案内する時に「あの方は誰ですか？」よく聞かれます。また、不動産会社が２社いると「どちらにも仲介手数料は発生するのですか？」と聞かれることもあります。&nbsp;そのお客様には、そんなことはありませんので、安心してくださいと返答します。&nbsp;不動産仲介は、共同仲介と双方代理の仲介と２種類あります。共同仲介は２社以上の不動産会社が売主側と買主側に分かれて仲介をします。仲介手数料は、売主側からもらえるのは、売主側の仲介業者だけで買主も同じです。&nbsp;双方代理の仲介は、１社が売主と買主の両方から仲介手数料をもらいます。これを両手仲介ともいいます。&nbsp;各社の水面下情報や優良な物件は、双方代理の仲介が多いと思います。その情報を求めてお客様は各不動産会社を回り、情報を収集しているはずです。&nbsp;ネットやチラシで物件情報を得ることはできますが、そのほとんどは公開されている物件情報です。&nbsp;どうすれば優良な情報を得ることができるのか。これは永遠の課題で解決策は運に任せるようなことになります。&nbsp;しかし、不動産取引で失敗しない方法はあります。物件を見極める目をもった信頼できる不動産会社の担当者を見つけることです。&nbsp;物件の持つリスクや特性を理解し、情報提供できる担当者であれば失敗するリスクは大きく下がります。&nbsp;優良な情報をえることも重要ですが、信頼できるプロのアドバイスを得て安心して取引することも重要です。&nbsp;先日ニュースにもなったように大手ハウスメーカーでも地面師に騙されて土地取引で５０億円以上も損害を被る事件が発生する時代です。&nbsp;一般消費者には、信頼できるプロの担当者が必要だと思います。 &nbsp;

物件情報の選別が重要

賃貸マンション、貸倉庫、月極駐車場、貸店舗、分譲マンションの1室など弊社が管理している物件は色々とあります。&nbsp;管理業務とは、家賃の集金、滞納家賃の督促、入居者のクレーム対応設備等の故障による各種修理の手配、退去の立ち会い、共用部分の清掃、電球等の交換、ゴミ置き場のチェック、消防設備の点検手配、水道メーターの検針不要な郵便物の処理、蜘蛛の巣や蜂の巣などの撤去、家賃収入明細書の作成と発送共用部分電気代及び水道代の支払い代行、火災保険等の適用時の保険会社との交渉家賃保証会社への手続き、入居者の火災保険更新手続き、外壁等修繕工事の提案など多岐にわたります。&nbsp;これらの業務を家主様に変わって行い、毎月管理料として家賃の３％～１０％を頂戴しております。管理料は物件の規模や業務内容によって変動します。&nbsp;業務内容は細かいので、我々の動きが家主様から見えにくいのですが、台風や大雨の時、雪の時などは色々なクレームが入居者から集中してきます。&nbsp;管理の仕事は人も要りますし、段取りをするために各種工事業者とも太いパイプがなければ見積もりや工事を早くしてもらえないことがあります。&nbsp;地道にコツコツと行う業務ですが、ある程度の経験値も必要です。遠方におられる家主様や高齢の家主様、仕事で日々忙しい現役世代の家主様に寄り添い、色々とアドバイスもしています。&nbsp;毎年色々なことが各物件でありますが、今年も大きな事故、火災、事件などがなくて良かったです。&nbsp;来年もしっかりと管理業務をさせて頂きます。 &nbsp;

賃貸不動産管理の仕事

<a href="http://www.ikedanoikituke.com/?p=642">池田の行きつけで</a>今回取材したのは、石橋駅西口近くのイタリアンバール「フェリーチェ」さんです。石橋商店街で快眠枕を販売している山口さんからのご紹介でした。独自のルートで仕入れたワインにもこだわっています。&nbsp;

池田の行きつけページを更新しました

弊社が運営する街の情報発信サイト<a href="http://www.ikedanoikituke.com/?p=637">「池田の行きつけ」</a>を更新しました。今回は池田市栄本町にあるイタリアン<a href="http://ameblo.jp/restaurant-bar-arc">「ARC」</a>さんです。お店を紹介してくれたのは、シンガーソングライターの<a href="http://nanaeco7.com/">松岡七重</a>さんです。&nbsp;

池田の行きつけページを更新しました。

毎日<a href="http://ameblo.jp/tamurask/entry-12263985030.html?frm_id=v.mypage-checklist--article--blog----tamurask_12263985030">ブログ</a>で色々なことを発信していますが、改めて仕事に対する想いを書き出してみました。よろしければご一読ください。創業守成を体感し、自社の存在意義を追い求めて歩んできました。今後とも精進し、誠実に仕事をしていきます。

私の想いをまとめました。

弊社の今年1月現在の管理物件、専任物件を更新しました。今年から4棟の賃貸マンションが新たに加わりました。地元の不動産屋として、しっかりと管理させて頂きます。詳しくは<a href="https://tamura-group.co.jp/chintai/manshon/">こちらのページ</a>でご紹介しております。

管理物件一覧表を更新しました

弊社では良質な中古住宅を供給するため、中古住宅再生事業を開始します。空き家を買い取り、オシャレにリノベーションして販売します。相続して住まなくなった物件はありませんか？お気軽に相談してください！

新しいページを作成しました

以前よりも情報量を増やし、見やすくなりました。この春から池田市に引越しされる方々にも利用していただければと思います。

池田市保育園幼稚園一覧のページを更新しました

新年あけまして、おめでとうございます。本年も宜しくお願いします。

本日より営業開始しております！

弊社は、本日で仕事納めとなります。物件を購入して頂きましたお客様、売却のお手伝いをさせて頂いた売主様、貴重な情報を頂きました同業者の皆様、本当にありがとうございました。来年が皆様にとりまして、輝かしい一年になりますことを心より祈念いたします。 &nbsp;

今年もお世話になり、ありがとうございました。

以前にアップしておりました<a href="https://tamura-group.co.jp/guidebook/">ガイドブックページ</a>は、文字ばかりで見にくかったのでリーフレットと同じデータに更新しました。ぜひご覧ください。クリックしますと拡大されて、読みやすくなります。

田村商会のガイドブックを更新しました。

綾羽１丁目で<a href="http://www.amityhouse.jp/d27020000112990000000057">月極め駐車場</a>がオープンします。弊社で募集することになりました。綾羽周辺で駐車場をお探しの方は、ぜひお問い合わせください。 &nbsp;

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