お客様から購入するのは、マンションがいいのか、戸建てがいいのか迷うというお話しを聞きます。マンションのメリット、デメリットとは何があるでしょうか。メリットは、室内に階段がなく、平面で生活できること。暖房や冷房の効率（断熱）がいいこと。庭の手入れや自宅周りの清掃などが要らない。インターネット回線やテレビアンテナ等の契約がマンション1棟でされているので、負担が少ない。駅近くの物件が多いこと等です。デメリット、上下階や隣接住戸との生活音のトラブルがある。管理費、修繕積立金、駐車場代等毎月のランニングコストがかかる。管理組合の役員が順番で回ってくる等です。一方、戸建てのメリットは、建物面積が広く、部屋が独立している間取りが多いのでプライバシーが守られやすいこと。駐車場代など毎月のランニングコストが要らない。自由にリフォームがしやすい。ペットも飼いやすいことなどです。戸建てのデメリットは、室内は冬は寒く、夏は暑いこと。階段があるので、上下階の移動が必要。火災保険料が高いこと。駅近くの物件が少ない。大雨や台風等の防災面で弱くなること等です。一概にどちらが良いとも言えませんが、生活スタイル、家族構成、予算、年齢によって今どちらが適しているかのアドバイスはできると思います。お気軽にお問い合わせください。

その他

マンションVS戸建

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831845/IMG_2814_a5f17f4133.jpg" alt="IMG_2814.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831845/thumbnail_IMG_2814_a5f17f4133.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831845/small_IMG_2814_a5f17f4133.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊27面記事です。コロナの影響で住宅ローンの返済が困難になり、自宅を売却される方が増えているようです。差押登記をされてからでも任意売却は可能です。競売よりも高く売れる可能性がある物件は任意売却をして、少しでも残債を返済する方がいいです。但し、住宅ローン以外に固定資産税や健康保険料なども滞納すると行政からも差押登記をされてしまいます。任意売却を選択した場合、行政の差押登記も抹消が必要になりますので、行政との返済に向けた話し合いが上手くいくかどうかがポイントになります。任意売却はどの不動産会社でも仲介できるものではなく、経験がある方でなければ対応できません。債権者であるサービサーや行政との交渉や手続きの進め方を理解している担当者でなければ売却が途中で頓挫する可能性もあります。また、競売開始決定となるとその情報が不動産会社に漏れて、色々な会社からアプローチがきます。甘い話を持ちかけてくる悪徳業者もいますので、注意してください。

住宅ローンの返済が困難で任意売却

不動産の引き渡し条件で「現状有姿」という言葉をよく使います。今ある姿のままで引渡しとなります。という意味ですが、誤解を招くときがあります。中古物件の取引で空家の場合、自分が住んでいた時には使えていた付帯設備が契約後から引渡しまでの間に故障をしていることがあります。通常の取引では、売買契約をして1ヶ月や2ヶ月後に引渡しとなりますから、故障がいつ発生したのか調べることはできません。給湯器や換気扇など耐用年数が経過している付帯設備は突発的に故障することがよくあります。契約書の付帯設備表には故障や不具合がないと書いてあって、引渡し後に確認したら故障していたというケースはたまにあります。通常は引渡しから1週間以内に限り、もし故障や不具合があれば売主が補修するという文言が契約書に入っていますが、現状有姿で引渡しと思っていた売主から費用負担したくないと言われる時があります。また、設備によって年数経過でメーカーの部品が製造されていないため、補修ができず、交換しか選択肢が無い時もあります。契約書には補修に限ると書いてあり、交換の費用は負担できないと売主から言われ、トラブルになる時もあります。売主が故障していることを知っていて、隠しているケースはほとんど無いと思いますが、引渡し後に見解の相違で揉めることがありますので、現状有姿で引渡しの場合、その中身（意味）をよく確認して下さい。

現状有姿の引渡し

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831692/IMG_2803_7d40122c48.jpg" alt="IMG_2803.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831692/thumbnail_IMG_2803_7d40122c48.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831692/small_IMG_2803_7d40122c48.jpg 500w," sizes="100vw">水曜日の日経新聞朝刊19面の記事です。投資用マンションのポータルサイト「楽待」の運営会社が調査した今年4月～6月における投資用区分マンションの価格が過去最高だった前四半期から３％上昇し、1物件1771万円になったと発表しました。価格上昇で利回りは下落し、6.76％となっています。楽待の会員数は6月末で約26万人、直近3ヶ月間で約3万人増えているそうです。株価も上昇していますが、不動産投資も関心を持つ方や実際に投資する方が増えています。区分マンションは、マンション１棟より総額も低いので、最初に購入する方にはハードルが低い投資物件だと思います。立地と利回りも重要ですが、将来の売却（出口）で投資の結果が確定しますので、賃貸と売場の需給バランス調査も必要だと思います。

投資マンション市場

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831591/IMG_2795_7b7d2da414.jpg" alt="IMG_2795.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831591/thumbnail_IMG_2795_7b7d2da414.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831591/small_IMG_2795_7b7d2da414.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞夕刊1面の記事です。住宅ローンを借りている世帯の負債と貯蓄額の差が以前より開いているという記事です。具体的には2020年は負債の超過額が746万円と2002年の518万円より44％増えています。家を買う方は、貯金を取り崩し使いますので、購入時大幅に貯蓄額が減ると思います。また、諸費用も含めて物件価格の100％以上ローンを利用される方も増えていますので、貯蓄のない方が家を購入するケースも増えていることも要因だと思います。長期間低金利時代が続いていますので、20代や30代前半で家を買って、住宅ローンを利用される方も増えていますので、貯蓄と負債の差が開くのも当然だと思います。老後の資金不足につながるような書き方でしたが、貯蓄額と負債の差額をどの年齢で計算するかによって変わるのではないでしょうか。

住宅ローン世帯の負債

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/IMG_2791_19c94b7dd2.jpg" alt="IMG_2791.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/thumbnail_IMG_2791_19c94b7dd2.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/small_IMG_2791_19c94b7dd2.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊5面の記事です。昨日、今年の路線価が発表されました。路線価は主に相続における不動産評価に用いられる価格で、公示価格の8割となっています。毎年1月1日現在の路線価を7月1日に国税庁が発表しています。全国平均が6年ぶりに下落し、下落率は0.5％となっています。また、東京の平均下落率が1.1％、大阪の平均下落率が0.9％となりました。大阪府最高価格地点は、梅田阪急百貨店前の御堂筋で、去年より８.５％下がり、1㎡あたり1976万円となりました。単価が大きいだけに下がり幅も大きいです。インバウンドで地価が上がりすぎた大阪市内の商業地は、大幅に下がるのは仕方がないと思います。一方、インバウンドの恩恵がなかった住宅地では、ほとんど影響がないと思います。 &nbsp;

路線価2021

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/IMG_2768_1044980992.jpg" alt="IMG_2768.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/thumbnail_IMG_2768_1044980992.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/small_IMG_2768_1044980992.jpg 500w," sizes="100vw">先日、池田市役所の方が公売情報の冊子を持ってこられました。滞納された税金回収のため、差し押さえた不動産を公売しているようです。物件の場所は、池田市西本町で約60坪の土地でした。池田市内で公売はあまりないと思いますが、来月13日に咲洲庁舎で行われます。物件を安く買えるかもしれませんが、境界確定はできていないので購入者が自分で確定側量をしなければいけません。通常の売り物件に比べてリスクはあります。

不動産の公売

昨日管理物件のオーナー様から伺いましたが、池田市八王寺のアルビス池田（分譲棟）の敷地内駐車場料金が来月から2000円値下げになるようです。元々は2段式機械式駐車場でしたが、利用者が減ったこともあり、機械式をやめて平面駐車場に切り替えることでメンテナンス費用が浮くことから値下げできるようです。公団が分譲したマンションで敷地面積が広いこともあり、平面駐車場でも駐車台数を確保できることもポイントだと思います。早速、分譲住戸を借りている入居者に連絡して、来月から駐車場代が2000円値下げになることを報告し、賃貸借契約の変更合意書を作成することになりました。他の分譲マンションの駐車場では、敷地内駐車場が空いて管理費の収入減を防ぐため、区分所有者以外にも貸し出しされているマンションも増えています。特に駅近くの満寿美町などは車がなくても生活できる場所ですので、弊社も募集のお手伝いをしている分譲マンションがあります。新築当初は駐車台数が分譲戸数に足りていないマンションが多く、近隣駐車場を確保するという問題が販売時に生じていますが、ある程度築年数が経過した分譲マンションは、敷地内の駐車場が多数空くという問題が生じています。

分譲マンションの駐車場問題

賃貸でも分譲でもエントランスのオートロックとインターホンのシステムは大体15年～20年で故障しています。故障時に必要なメーカーの部品は、製造から20年程度で供給がなくなり、故障しても修理ができなくなるケースが多いです。修理ができないと各部屋のインターホンを含めて全てオートロック設備一式を新しいものに取り替えて、交換するしか不具合を解消する方法がなくなります。弊社も以前所有していたマンションでオートロック設備一式を交換しましたが、1戸あたり10万円程度必要でした。メーカーも設備の更新時に後継機種や互換性のあるものにして頂ければ、全て新しいものに替える必要もなくなるのですが、何とかならないものでしょうか。部品供給がなくなる直前にオートロック設備が壊れていなくても全て交換して、いつでも修理できるように対応するのがいいかもしれません。 &nbsp;

マンションオートロック設備の不具合

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830759/IMG_2737_1f0d210c49.jpg" alt="IMG_2737.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830759/thumbnail_IMG_2737_1f0d210c49.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830759/small_IMG_2737_1f0d210c49.jpg 500w," sizes="100vw">日経新聞朝刊35面関西版紙面です。住宅用の輸入木材が不足し、材料費も上昇する「ウッドショック」はまだ続いております。注文住宅では木材不足で工期が延長になり、引渡しが時期が遅れるトラブルも出ています。建売住宅を供給している不動産会社は、用地を購入しても着工の目処が立たない等対応に苦慮している話も聞きます。&nbsp;記事によりますと関西の信用組合が材木業者と工務店を仲介する橋渡しを行い、少しでも木材不足の影響を和らげようとされています。材木業者も突然取引のない工務店から材木の発注を受けるのは難しいと思いますからいい取り組みだと思います。&nbsp;今年の春以降、池田市内でも新築戸建ての新規発売はかなり減っています。注文建築で家を建てたいお客様は、今年の9月30日までに請負契約を締結すると住宅ローン減税の控除額が大きいので、急いで土地を探されていると思います。ウッドショックの影響で土地が買えても住宅の建築が思うように進まない可能性があります。&nbsp;

木材不足と相場の上昇

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830642/IMG_2727_9ab72ae3b0.jpg" alt="IMG_2727.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830642/thumbnail_IMG_2727_9ab72ae3b0.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830642/small_IMG_2727_9ab72ae3b0.jpg 500w," sizes="100vw">昨日の日経新聞朝刊9面の記事です。地震保険料の基本料率が全国平均で０．７％引き下げされるようです。東日本大震災後の2011年以降、値上げが続いておりました。但し、高知県、徳島県、埼玉県、茨城県の4県は３０％引き上げの予定ということで地域間により格差が広がります。地震保険は契約期間が最長5年で火災保険に付帯される損害保険です。火災保険加入者のうち約7割の方が加入しています。

地震保険料引き下げへ

池田駅徒歩圏内で中古戸建を探されているお客様が増えています。築20年以内、駐車場付、2階建を希望される方が多く、予算は2000万円台が中心です。池田駅徒歩圏内で中古戸建の売り物件は少ないので、希少性があります。新築戸建はウッドショックで供給が減っており、中古戸建に注目が集まっています。少しリフォームして住める程度の物件を希望されている方もいれば、自分流にリノベーションして、個性的な家にいたいという方もいます。戸建てからマンションへ住み替えされる方も増えていますが、徒歩圏内の戸建てを売却される方はやはり少ないです。便利な立地ほど買い換える必要がないので当然です。とはいえ、物件を探している方が多いので、弊社も必死で探しております。何らかの事情で売却をお考えの方、ぜひお声がけください。 &nbsp;

池田駅徒歩圏内で中古戸建を探しています

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830468/IMG_2716_005adf9c2a.jpg" alt="IMG_2716.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830468/thumbnail_IMG_2716_005adf9c2a.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830468/small_IMG_2716_005adf9c2a.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊第5面の記事です。政府は昨日、住宅の省エネ義務化などに必要な関連法改正を視野に入れた素案を示しました。脱炭素社会実現に向けた住宅や建築物の対策案で、新築住宅への太陽光パネル設置義務化は見送りとなりましたが、省エネ基準の適合は義務としました。また、事業者が住宅販売や賃貸物件の募集広告で物件の省エネ性能を開示するように表示制度を導入するようです。平均的な戸建て住宅で省エネ基準を満たすには約11万円の追加費用が必要で、光熱費が下がって費用を回収できるのに約37年もかかるようです。また、既存住宅5000万戸のうち、約11％しか省エネ基準に適合していないことが課題となっています。既に新築住宅の80％は省エネ基準を満たしているので、新築住宅だけに義務化を求めても効果は薄いと思います。補助金の活用も視野に入れながら、既存住宅へも普及を求めていくということですが、費用対効果がもう少し上がらないと難しいと思います。

新築住宅の省エネ義務化へ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/IMG_2695_8fa2045479.jpg" alt="IMG_2695.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/thumbnail_IMG_2695_8fa2045479.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/small_IMG_2695_8fa2045479.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊一面記事です。空家問題について、書かれています。一面の記事では全国の空家が2018年は2013年に比べ3.6％増加しており、空家率では人口減少が多い、四国や九州が高くなっていると書いています。都道府県別の空家率を表示した地図をみても都心部よりも地方の空家率が高く、空家問題があるように感じると思います。しかし、空家問題の本質は空家戸数であり、空家率ではありません。深刻なのは地方よりも都心部です。総務省のデータではいつも空家率を表示しますが、都道府県別の空家戸数で表示して、注意喚起する必要があります。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/IMG_2697_4282754cfa.jpg" alt="IMG_2697.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/thumbnail_IMG_2697_4282754cfa.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/small_IMG_2697_4282754cfa.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2697-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2697-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2697-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2697.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;上記写真は、同じく本日の日経新聞朝刊33面関西版紙面です。ここは空家戸数で表記されており、大阪府が滋賀県や奈良県に比べて5倍～6倍も放置空家が多いことが分かる内容になっています。特に大阪市は放置空き家が75000戸と全国の市町村で一番多く、京都市の45100戸が全国3位、神戸市の35000戸が全国6位となっています。地方よりも圧倒的に都心部の方が空家戸数が多く、深刻な問題です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/IMG_2693_7d1f843999.jpg" alt="IMG_2693.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/thumbnail_IMG_2693_7d1f843999.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/small_IMG_2693_7d1f843999.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2693-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2693-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2693-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2693.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;空家は、賃貸・売買用462万戸と別荘38万戸と放置空家348万戸の３つに分類されます。特に放置空き家がどの程度増えているのかが大事です。日経新聞では2013年比べて2018年は、全国で放置空き家が約9.5％上昇しているとされています。単純に空家戸数や空家率が高まるのは人口が減っているのに新築物件が供給されることで増加しています。賃貸物件は収益物件市場が活況なので、今後もどんどん建設されるでしょうから空家戸数や空家率は右肩上がりに必ずなります。 &nbsp;

空家問題の本質とは

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830162/IMG_2691_b50771a4c9.jpg" alt="IMG_2691.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830162/thumbnail_IMG_2691_b50771a4c9.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830162/small_IMG_2691_b50771a4c9.jpg 500w," sizes="100vw">本日の読売新聞朝刊一面記事です。損保会社が火災保険料の値上げを検討しています。現在の予定では11％の値上げになるようです。&nbsp;住宅ローンを借りる場合に火災保険の加入が必須となりますが、最近は保険料の上昇や期間の短縮もあって、お客様の費用負担は増加していました。&nbsp;鉄筋コンクリート造の中古マンションは、10年間火災保険に加入しても15～20万円程度ですが、省令準耐火ではない木造戸建の火災保険は、10年間で30万円～40万円程度になっていました。地震保険や家財保険など含めるとまだ高くなりますが、上記より11％値上げされ、保険期間も最長5年となるようです。&nbsp;木造の戸建を購入される際の諸費用で火災保険料が結構な負担となる可能性があります。

火災保険料の値上げ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/IMG_2677_1163a71774.jpg" alt="IMG_2677.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/thumbnail_IMG_2677_1163a71774.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830041/small_IMG_2677_1163a71774.jpg 500w," sizes="100vw">住宅新報5月25日号の一面記事です。国土交通省は、不動産賃貸の契約時に説明すべき心理的瑕疵の告知期間について3年間とする指針案を検討しているようです。正式には今年の夏に公表するとしています。物件内での自殺や他殺、事故死などがあった場合、いつまで告知するのかについては判例はあるものの、明確な基準や指針がなく、不動産会社も対応が様々でした。国土交通省で専門家を交えて議論し、ようやく指針が発表され、5／20からパブリックコメントを開始しました。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/IMG_2676_4aee84989d.jpg" alt="IMG_2676.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/thumbnail_IMG_2676_4aee84989d.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/small_IMG_2676_4aee84989d.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2676-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2676-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2676-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2676.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">売買契約時の告知期間については、明確な期間や範囲は指針案に明示されておらず、残念な内容です。圧倒的に売買契約で問題になる項目ですので、指針に明記してほしいと思います。&nbsp;また、心理的瑕疵についての自発的調査義務は仲介する不動産会社にないとされています。仲介業者が知っていた場合や当事者などから聞いた場合には、告知することになっています。 &nbsp;

心理的瑕疵の告知期間について

昨日、弊社で取りまとめをした土地一括借り上げによる有効活用の提案を地主様にしました。今回は5年程度の活用をお考えでしたので、コインパーキングと月極駐車場の併用で借り上げをしてくれる会社を探し、各社の提案をお持ちしました。コインパーキング事業を行っている会社は、かなり沢山ありますので近隣での実績や会社規模をもとに弊社で数社を選択しました。立地的にすべてコインパーキングでは台数が多いため、半分を月極駐車場で運用する案になりました。最終的には借り上げ賃料でどの会社と契約するかの判断となりました。住宅街で周辺にコインパーキングがなかった場所ですので、1箇所できると重宝される気がしています。 &nbsp;

駐車場による土地有効活用の提案

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828835/IMG_2548_75244760ac.jpg" alt="IMG_2548.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828836/thumbnail_IMG_2548_75244760ac.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828836/small_IMG_2548_75244760ac.jpg 500w," sizes="100vw">新しく弊社で管理する予定の月極駐車場が完成しましたので、昨日見に行ってきました。全部で１９台分あります。賃料は月９０００円、保証金９０００円で募集する予定です。車室は２．５m×５ｍサイズですので、ほとんどの車が駐車可能です。通路の幅員も約５ｍあります。５月の連休明けから正式に募集開始します。住所は池田市畑４丁目１２－１５です。 &nbsp;

池田市畑4丁目の月極駐車場

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828390/IMG_2508_37c51f7645.jpg" alt="IMG_2508.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828390/thumbnail_IMG_2508_37c51f7645.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828390/small_IMG_2508_37c51f7645.jpg 500w," sizes="100vw">住宅新報4月13日号の記事です。国土交通省は20年度民間住宅ローン実態調査結果を3月末に公表しました。個人向け住宅ローン新規貸出額は20兆5442億円で前年度比1兆4084億円増加しています。貸し出しの内訳ですが、新築が約73％、中古が約20％借り換えが約7％でした。金利については、変動金利を選んだ方が約63％、全期間固定金利を選んだ方は約４％固定金利選択型を選んだ方は約20％でした。１％以下の低金利が続いていますので、変動金利や3年や5年の固定金利を選ばれる方が多くなっています。昨年弊社で仲介したお客様は全員、変動金利を選ばれていました。

民間住宅ローン実態調査

今年の公示地価が23日に国土交通省から発表されました。2021年1月1日時点の地価となります。全国の全用途平均は前年比0.5％マイナスと6年ぶりに下落しました。大阪圏は商業地が1.8％マイナス、住宅地が0.7％マイナスとなりました。商業地の下落は8年ぶり、住宅の下落は4年ぶりとなります。池田市においては、城南、城山町、姫室町、石橋3丁目の住宅地がやや上昇、その他は横ばいでした。商業地は栄町だけですが、やや上昇となっています。以前からの地価上昇は、大阪市内のホテル用地や収益物件用地の取得合戦や過剰な不動産投資により地価がバブル時のように上がりすぎていましたので、20％超の地価下落は想定内だと思います。特に大阪の商業地は8年間も上昇していましたので、まだ下がる余地はあると思います。池田市は、上記のような地価上昇もなく、実需で地価が推移していますのでコロナの影響もなく、地価は落ち着いております。今後も人気エリアはやや上昇、その他は横ばいかやや下落で推移すると思います。

公示地価2021

マンションの場合、受水槽を経由して各戸に上水道がつながっているケースが多いです。受水槽は、定期的に清掃や点検も必要ですし、停電の時や故障でポンプがとまり水道がでなくなることがあります。&nbsp;弊社の管理マンションで明日、受水槽を撤去して、直結給水に変更する工事を行います。直結給水に変更すると下記のようなメリットがあります。<ul><li>配水管から直接蛇口まで水道水が送られてきますので「新鮮な水」が使用できます。</li><li>受水槽や高架水槽が不要で清掃する必要がなく衛生的です。</li><li>受水槽の設置スペースを有効利用できます。</li><li>高架水槽が不要で建物の屋上の美観が向上します。</li></ul>&nbsp;また、今までは弊社で水道メーターを検針して各戸に請求していましたが、今後は池田市水道局が検針して各戸へ請求する方式に変わります。弊社としても管理コストが軽減され、助かります。工事費用はオーナー負担となりますが、今回工事をして頂くことになりました。ただ、ポンプを使わない直結方式は、埋設管の水圧が基準を満たしていることと高さ5階建までの物件が限度となります。

賃貸マンションの上水道を直結給水に変更

本日と明日は国公立大学の2次試験ということで池田市の阪大周辺では多くの方々が賃貸物件を探しに来られていました。周辺の賃貸業者もこの2日間が勝負ということで各社店前に営業マンが立って、チラシなどを配布しています。地方からの受験生は親と一緒に来阪し、テストの合間に部屋探しと申し込み予約をして帰られます。合格すれば、その部屋を契約されますが、不合格の場合はキャンセルとなります。合格発表の日にも多数の方が部屋探しに来られますが、いい物件はこの2日間でほとんど予約されてしまっています。センター試験から共通テストに変わり、ボーダー予測がどのように変わるのかわかりませんが、各不動産会社も皆さんの合格を祈っています。

大学生用の賃貸市場が活況

中古物件で築年数が木造の戸建ては20年、RC造のマンションは25年を経過すると原則として住宅ローン控除や登録免許税の軽減制度が利用できなくなります。&nbsp;但し、耐震基準適合証明書が取得できる物件は、例外として上記２つの優遇制度を利用できます。&nbsp;分譲マンションは戸建てに比べて耐震基準適合証明書の取得がしやすいので検査手数料を支払って、資格のある建築士に診断してもらうことをオススメします。但し、旧耐震基準時代の建物（昭和57年以前）は取得できません。&nbsp;最近取引した案件でも25年を数ヶ月経過した分譲マンションがありましたが、耐震基準適合証明書を取得し、登録免許税が約15万円削減でき、住宅ローン控除も10年間利用できることになりました。&nbsp;検査手数料は5万円程度ですので、十分メリットがあります。弊社ではいつも資格のある1級建築士に依頼して検査してもらっています &nbsp;

耐震基準適合証明書

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670821124/IMG_1792_69e8e6688e.jpg" alt="IMG_1792.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670821124/thumbnail_IMG_1792_69e8e6688e.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670821124/small_IMG_1792_69e8e6688e.jpg 500w," sizes="100vw">先月から募集と管理をさせて頂いております月極駐車場が阪急池田駅から南へ徒歩5分の呉服町８ー１０にあります。&nbsp;牡蠣料理の名店「かき峰」さんの前の通りをまっすぐ南に下ったマリア幼稚園の西側です。&nbsp;以前、池田銀行のカード会社があった場所に介護施設がオープンし、その駐車場の一部を月極駐車場で募集することになりました。&nbsp;8台を募集して、現在2台は契約して頂きました。賃料が税込15,000円　保証金15,000円募集しています。&nbsp;池田駅にも近いので通勤用としても利用できます。介護施設には防犯カメラも設置されていますので、駐車場内も録画されています。セキュリティ対策もされている舗装された駐車場です。&nbsp;池田市呉服町、満寿美町、姫室町周辺で駐車場を探されている方はこの「くれは駐車場」をぜひ利用して下さい。 &nbsp;

呉服町の月極駐車場

駐車場を経営されている方、満車で運用できていますか？車離れで空車が増えていませんか？家賃滞納などで困っていませんか？&nbsp;弊社は池田市内で一番多く、月極駐車場を管理・募集しています。昨年末現在で83箇所、973台を募集・管理しています。&nbsp;滞納されている方は、一人もいません。すぐに督促し、回収しています。今年は管理駐車場が3箇所増えて、1箇所売却のため閉鎖しました。&nbsp;管理している駐車場は、満車が多く、多数のお問い合わせを頂きますが、断っている状況です。&nbsp;毎年、1月から3月までに月極駐車場の契約する数が極端に増えます。満車にできるチャンスです。&nbsp;単独で駐車場をされている場合、現地の看板しか募集方法がないと思います。弊社は自社ホームページだけでなく、アットホームやホームズにも広告もしておりますし、看板は市内に多数設置しております。&nbsp;満車の駐車場に問い合わせがあった場合、周辺の駐車場を紹介できますのでオーナー様にメリットがあります。&nbsp;募集だけでも対応しています。オーナー様は仲介手数料の負担もありません。広告費もかかりません。&nbsp;募集や集金業務を全てお任せの管理も対応しています。この場合、毎月管理料が発生しますが、仲介手数料はかかりません。&nbsp;池田市で駐車場経営をされていて、空車に困っている方ぜひお問い合わせください。すぐに対応させて頂きます。 &nbsp;

月極駐車場の募集や管理で困っていませんか？

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670816832/o0640064014647940978_bc63496e54.jpg" alt="o0640064014647940978.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670816832/thumbnail_o0640064014647940978_bc63496e54.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670816832/small_o0640064014647940978_bc63496e54.jpg 500w," sizes="100vw">11月18日日経新聞夕刊の記事です。&nbsp;所有者が見つからない土地の活用を促進するため、来年度の通常国会で法務省や国交省が法案を提出する準備をしているようです。&nbsp;売却の場合は、所有者不明の持分について他の共有者が金銭を法務局に供託することで土地を取得し、共有関係を解消できるように検討されています。&nbsp;賃貸の場合は、不明者以外の所有者の承諾があれば賃貸契約できるように検討されています。&nbsp;手続き前に不明者の探索調査や公告をすることが条件になります。&nbsp;現時点で所有者不明地の合計面積は、九州ぐらいの面積になっています。相続登記が放置されると複数の共有者に枝分かれし、親族でも連絡先等が分からないケースはあります。&nbsp;今後ますます増えていく可能性がある所有者不明地対策は、早急に実施するべきだと思います。

所有者不明地の法改正検討

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814900/o0640048014411876612_1ac7a23e2b.jpg" alt="o0640048014411876612.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814900/thumbnail_o0640048014411876612_1ac7a23e2b.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814900/small_o0640048014411876612_1ac7a23e2b.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814900/o0640048014411876740_8f3b6350f3.jpg" alt="o0640048014411876740.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814900/thumbnail_o0640048014411876740_8f3b6350f3.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814900/small_o0640048014411876740_8f3b6350f3.jpg 500w," sizes="100vw">阪急池田駅に近い住宅地の池田市室町で新しく月極駐車場が完成しました。&nbsp;弊社で募集と管理を行います。月曜日には現地に看板も設置しますが、名称は「室町モータープール」になります。&nbsp;土地形状が少し変わった形でしたが、上手く区画割をして頂き、８台確保できました。&nbsp;賃料は月額13000円です。&nbsp;既に借りたいという方が3組ほど待っておられます。すぐに満車にできそうです。

池田市室町で月極駐車場が完成しました。

本日、池田市石橋4丁目の賃貸物件で管理委託契約をオーナー様と交わしました。&nbsp;物件は2戸1の連棟住宅ですが、現在満室です。オーナー様は自主管理されていましたが、そろそろ不動産会社に任せていこうという方針になり、弊社に声をかけて頂きました。&nbsp;特に家賃の集金や督促に大変さを感じておられたようです。督促が遅れますと入居者もルーズになり、家賃滞納額が増えていきます。&nbsp;また滞納が長期になりますと集金が難しくなりますのでマメな督促と弁護士と連携した債権回収が必要になります。&nbsp;地元の物件ですので、2戸1テラスハウスでも弊社は管理をさせて頂きます。賃貸業の煩わしい業務は、プロに任せたほうがいいと思います。

池田市石橋4丁目で新規の管理委託

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814082/o0640048014373047119_ff6faa0cbb.jpg" alt="o0640048014373047119.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814082/thumbnail_o0640048014373047119_ff6faa0cbb.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814082/small_o0640048014373047119_ff6faa0cbb.jpg 500w," sizes="100vw">今月完成しました池田市呉服町「シェルトワール池田」という賃貸マンションの敷地内駐車場で2台から3台だけ入居者以外に貸す予定の駐車場舗装工事が先日終わりました。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814060/o0640048014373046824_7394095b60.jpg" alt="o0640048014373046824.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814060/thumbnail_o0640048014373046824_7394095b60.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814060/small_o0640048014373046824_7394095b60.jpg 500w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12447296730-14373046824.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20190316/10/tamurask/c1/dc/j/o0640048014373046824.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a>&nbsp;賃料は13000円です。4月1日以降のご利用となります。マンション及び駐車場はアミティーハウス株式会社で管理しておりますのでアミティーハウスまでお問い合わせください。&nbsp;賃貸マンション4戸も一旦満室となりましたが、1部屋だけキャンセルが出ました。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814082/o0640048014373047119_ff6faa0cbb.jpg" alt="o0640048014373047119.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814082/thumbnail_o0640048014373047119_ff6faa0cbb.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670814082/small_o0640048014373047119_ff6faa0cbb.jpg 500w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12447296730-14373047119.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20190316/10/tamurask/16/c3/j/o0640048014373047119.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a>&nbsp;約43㎡の１LDKタイプの部屋です。積水ハウス施工。阪急池田駅まで徒歩8分の新築物件で徒歩1分の距離に大手弁当店もあります。転勤などで単身赴任される方にオススメです。&nbsp;詳しい物件概要は<a href="https://www.amityhouse.jp/">こちら</a>です。完成済みでいつでも見学できます。

池田市呉服町で新しい月極駐車場を募集します。

弊社では月極駐車場の管理を池田市内で８０カ所程度しておりますが管理ではなく、募集のみのお手伝いもしております。&nbsp;駐車場を探している方は、探している地域を回り、看板をみて電話をされる方がほとんどです。&nbsp;「満寿美町で駐車場を探しているのですが」という電話もよくかかってきます。&nbsp;多数の看板を駐車場に設置している会社に募集を頼む方がお客様にアプローチしやすく、相乗効果があります。&nbsp;駐車場を紹介し、契約となった場合でもオーナー様の費用負担はないです。仲介手数料は、借りるお客様から１ヶ月分と消費税を頂きます。&nbsp;ノーリスクで空車対策ができますので、ご自身で看板を設置し、電話応対するよりも地元の不動産会社に募集を依頼した方がいいと思います。&nbsp;弊社はネットでも月極駐車場の募集をしております。池田市内でポータルサイトに駐車場を掲載している会社は少ないのでよく問い合わせがあります。 &nbsp;

月極駐車場の募集

銀行の住宅ローンを借り入れする場合、原則として団体信用生命保険に加入することが条件となります。&nbsp;団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害状態になると、それ以降の住宅ローンの返済が免除される保険のことです。&nbsp;最近は、団体信用生命保険に付帯する3大～11大疾病保障付の保険もあります。&nbsp;各銀行によって保険商品も異なりますが、ガン団信や疾病保障付の場合どの程度の病状で保険料が支払われるのかが比較のポイントになります。&nbsp;就業不能状態にしても何ヶ月続けば保険が適用されるのかということを確認しておいてください。&nbsp;45歳未満の方の場合は、キャンペーンで金利のアップがなくガン団信や3大疾病等が付帯できる銀行もあります。&nbsp;住宅ローンの比較といえば、借入金利に目がいきがちですが、団信の保険料がローン返済額に含まれていることも家を買うメリットです。&nbsp;将来のリスクも考えて、自分にあったローンを選んでください。

団体信用生命保険について

今年も多数の査定書を作成しました。売却をお考えの方や財産分与、相続、裁判所への提出のため等お客様それぞれの要望に添った査定書を作成しました。&nbsp;売却を検討されている方は、まず査定の依頼をします。最近はネットで一括査定もありますが、これはあんまりですね。&nbsp;売り物件を受託するため、査定価格を高く出す傾向にありますし、査定後の営業活動が各社激しいです。&nbsp;お客様の事情を踏まえた査定ではなく、サイトを運営する会社と加盟している業者の思惑による査定だと私は思います。&nbsp;車や引越しよりも個別性が高い不動産は、査定する人によってかなり差も生じます。価格面だけでなく、市場性やリスクを考慮する必要があるからです。&nbsp;買い替えを検討されている方の場合は、次に買う物件取得費用に売却資金を充当する方も多いです。&nbsp;高い査定額に振り回され、買い替えの資金計画が狂うリスクはお客様自身が負うことになります。&nbsp;また、購入するお客様の顔が見えている担当者と机上の計算だけで査定する担当者とでは、査定の信憑性も違ってくると思います。&nbsp;ネットの一括査定や不動産のソフトを利用した見た目は綺麗な査定書よりも担当者の言葉で説明された査定書では、内容の濃さも違います。&nbsp;不動産会社に赴き、信頼できると判断した担当者に査定を依頼し、２～３社で比較するのはいいと思います。&nbsp;通常の査定書は、売却活動して3ヶ月以内に売れるであろう価格で10人中7人以上が妥当だと感じられるものだと私は定義しています。&nbsp;ですから、査定額と売り出し価格はイコールではありません。不動産は1人お客様がいれば契約が成立し、唯一無二のものです。&nbsp;周りが高いと判断しても、納得して購入するお客様がいれば成約できます。納得して頂ける材料を用意するための提案をすることが仲介担当者の仕事です。&nbsp;売主様は不動産を1円でも高く売りたいと思っておられます。また、自分の不動産に自信と愛着を持っている方がほとんどです。&nbsp;なぜ売却されるのかという事情も含めて色々な話をさせて頂き、売主様のニーズに沿った方法で活動して、できるだけ相場よりも高く売れる方法を提案してくれる担当者に任せるのが賢明です。&nbsp;どこの不動産会社に依頼するのかではなく、誰に依頼するのか。これによって金額も条件も変わってきます。 &nbsp;

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