賃貸でも売買でも物件の探し方は、色々あります。現在はネットで調べるが主流ですが、不動産会社を複数訪問する、自分が好む場所を中心に街歩きをして、空き地や空家を探すなどです。たまに街歩きで見つけられた場所について、問い合わせを頂きますが、売りにも貸しにも出ていないことが多く、所有者が分からない物件がほとんどです。過去に数回たまたま知ってる人の物件だった時に私からお話をして仲介したケースがありますが、面識のない方に「物件を売ってください」と言いにいっても門前払いされます。最近は特殊詐欺の被害も多いので、知らない人からの電話に出る人も少ないですし、家に伺っても怪しまれて、話もできません。ですから弊社では、物件の所有者が知り合いの場合に限り対応しています。

物件の探し方

昨日と本日ですが、ホームページが閲覧できない状態でした。ご迷惑をおかけしました。先ほどようやく復旧しましたので、ホッとしました。今後ともよろしくお願いします。

ホームページの不具合

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832580/IMG_2858_523aa7de73.jpg" alt="IMG_2858.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832580/thumbnail_IMG_2858_523aa7de73.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832580/small_IMG_2858_523aa7de73.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊21面マネーのまなびの記事です。お客様からよく質問を受ける税金関連について分かりやすく表に纏められていました。消費税がかかる場合とかからない場合や住宅ローン控除の減税枠、固定資産税の軽減について表記されています。土地には消費税がかかりませんので、建物付物件の比較表です。現状では新築住宅の方が減税については、枠が大きく、優遇されています。 &nbsp;

新築と中古、税金関連での違い

ZOOMでソフト開発業者さんと不動産データベースについて打ち合わせを重ねています。グラフの書式等について打ち合わせが終わり、これからソフト開発に進みます。エクセルを利用して成約情報のデータベースを構築し、見やすく、分かりやすいグラフで池田市内の不動産相場を可視化するようにしています。ソフト開発の目的は、分かりにくい不動産相場を過去の成約データを元に可視化することです。より正確な査定価格を導き出し、お客様にご提案したいと思います。最近はネットの一括査定サイトで査定依頼があると競い合うように高い査定額を提示して売却依頼を獲得しようとする不動産会社が多く、本来の価格査定とは意味が異なっています。弊社は他社には真似できないデータベースで正直な価格査定を実施し、販売活動でより高く売れる方法をご提案をさせて頂きます。データベースは、9月頃には完成する予定です。

不動産データベースの打ち合わせ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832485/IMG_2850_5beb9b610a.jpg" alt="IMG_2850.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832485/thumbnail_IMG_2850_5beb9b610a.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832485/small_IMG_2850_5beb9b610a.jpg 500w," sizes="100vw">7月28日(水)日経新聞朝刊5面の記事です。経済産業省は2030年までに新築戸建の6割に太陽光発電を設置する目標を掲げる検討に入ったとの内容です。現状は1割～2割の設置にとどまっている太陽光発電を6割に設置するためには相当な補助金が必要になると思いますので、財源確保できるかどうかですね。受益者負担だけでは、設置費用が今より下がっても難しいと思います。分譲する中小不動産会社に費用負担を強いる内容でも実現はかなり厳しいと思います。

新築戸建に太陽光発電

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832446/IMG_2848_88bcb8385e.jpg" alt="IMG_2848.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832446/thumbnail_IMG_2848_88bcb8385e.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832446/small_IMG_2848_88bcb8385e.jpg 500w," sizes="100vw">昨日の日経新聞夕刊一面記事です。2022年4月から自治体がマンション管理にお墨付きを与える新制度が始まるようです。管理組合の運営や経理の状況、長期修繕計画の内容などが公的基準に合致すれば「認定マンション」となります。また、分譲マンションの長期優良住宅の認定もこれまでの各住戸単位ではなく、管理組合がまとめて手続きできるようにする制度も2022年2月から始まります。記事では新制度ができることで管理レベルや建物性能の可視化が進み、マンション空家の未然防止や築10年以上の中古物件の取引が増える可能性があると書かれていますが、はたしてそうでしょうか。現場を知らない国土交通省がまた意味のない制度を作ったとしか思えないです。現状で可視化されていない管理組合の総会資料や議事録などを仲介業者に公開する体制にまずすべきです。我々は管理組合の状況を把握し、重要事項説明書を作成する義務を負っています。しかし、売主が総会資料や議事録を紛失していると書面を入手することは困難です。管理事務所で閲覧を認めているマンションもありますが、閲覧ではなく、コピーが必要です。過去にあった事件、事故なども管理会社は一切質問に答えてくれません。調査したくてもできない現状や管理会社の情報公開基準をまず変えるべきです。認定マンションにしても数年前に認定を受けてもその後状況が変わっていることがあります。毎年自治体がチェックして更新するのでしょうか。また、自治体がマンション管理について問題点をチェックできる体制にあると思っているのでしょうか。国土交通省がつくったチェックシートで確認するぐらいしかできないと思います。長期修繕計画案を読み解くにも結構な知識が必要ですし、管理組合で何が問題になっているかは総会資料を毎年チェックして議事録も確認しないと分からないと思います。いつもアメリカやイギリスなどと比較して日本の中古住宅流通が少ないと嘆いていますが、海外と比べる必要がそもそもないと思います。気候や住宅事情も違うからです。国土交通省の有識者会議に出ているメンバーに現場を知る人はいないと思います。これまでも中古住宅流通のために建物診断や住宅ファイル制度など立ち上げていますが、利用している人数は増えていますか？　絶対増えていないと思います。今後も増えることはないです。なぜなら現場でニーズを感じないからです。国土交通省は不動産仲介の現場に精通した人を集めて、レクチャーを受けるべきだと思います。

中古物件流通増になるのか

分譲マンションにお住まいの方は、毎日ポストに「このマンション限定で探しておられるお客様がいます」というチラシが入っていると思います。&nbsp;中には予算○○○○万円で直ぐに買いたいお客様がいます。○○組待っているお客様がいます。等、各社パターンを変えてチラシを投函していると思います。&nbsp;但し、このチラシを見て、その会社に問い合わせされる場合は注意してください。不動産会社は興味を引くために行っているので、本当ではないことがよくあります。&nbsp;確かにマンション限定で売りに出たら教えてほしいという要望はお客様から頂くことはあります。&nbsp;限定して中古マンションを探しているお客様でも相場より高くても買いたいというお客様はいません。できるだけ安く買いたいというお客様ばかりです。&nbsp;しかし、チラシに書かれている予算や購入希望価格は、相場よりかなり高めになっています。&nbsp;査定依頼をされる売主様から「マンション限定チラシ」の話はいつもでます。査定に行くと必ず売主様が数々のチラシを持ってこられ、「このマンションは人気で高く売れるみたいだ」とよく言われます。&nbsp;しかし、各不動産会社は、売却物件を獲得するためにどのマンションにも同じようなチラシを入れているのが実情です。&nbsp;ごく一部の駅近マンションは、本当に待っているお客様もいますが、駅徒歩5分圏内以外のマンションを限定して探されている方はほとんどいません。似たような物件があれば、他の物件も検討されます。&nbsp;ほとんどの方は、駅から10分以内で広さ、日当たり、学校区等の条件を満たしていれば、マンションを限定せずに探しておられます。&nbsp;チラシを入れている会社に限定で探しているお客様が本当にいるかどうかは不明です。サクラを利用してとりあえず案内する不動産会社もありますので、お客様がいるという風に見せることは可能だからです。&nbsp;また、本当にお客様がいれば、その会社以外に売却依頼しても現地案内をされますので、その不動産会社に売却を頼まなくても購入希望のお客様を他にとられることはないです。&nbsp;チラシはあくまで広告ですので、信用しすぎるのは注意してください。&nbsp;

マンションの投函チラシについて

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/IMG_2846_ae2f8f7135.jpg" alt="IMG_2846.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/thumbnail_IMG_2846_ae2f8f7135.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/small_IMG_2846_ae2f8f7135.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/20210725110119529_0001_bb35a155d5.jpg" alt="20210725110119529_0001.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/thumbnail_20210725110119529_0001_bb35a155d5.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/small_20210725110119529_0001_bb35a155d5.jpg 500w," sizes="100vw">池田市伏尾台1丁目で中古戸建の売却依頼を頂きました。売却価格は1850万円です。地元の弁護士からの紹介で任意売却される物件ですので、売却するには債権者の同意が必要になります。話が入りましたら、弊社が債権者と交渉します。建物は築8年の戸建ですが、室内は結構なリフォーム工事が必要です。特徴として駐車場スペースが多く、最大3台も駐車可能です。<img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/2021072511529_0001.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/2021072511529_0001.jpg 290w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/2021072511529_0001-200x112.jpg 200w" sizes="(max-width: 290px) 100vw, 290px" width="290" loading="lazy">　　<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/2021072511529_0001_5e91cd4b04.jpg" alt="2021072511529_0001.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/thumbnail_2021072511529_0001_5e91cd4b04.jpg 245w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/IMG_2843_c7f4b1b45b.jpg" alt="IMG_2843.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/thumbnail_IMG_2843_c7f4b1b45b.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832327/small_IMG_2843_c7f4b1b45b.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832326/IMG_2845_f8c5e1e87c.jpg" alt="IMG_2845.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832326/thumbnail_IMG_2845_f8c5e1e87c.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832326/small_IMG_2845_f8c5e1e87c.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2843-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2843-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2843-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2843.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2845-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2845-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2845-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2845.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;土地面積約39坪でこれだけ駐車できる物件は少ないと思います。現在居住中ですが、現地案内も可能です。伏尾台では昭和築や平成一桁築の戸建て物件がよく売出しされますが、築10年未満の物件は少ないです。リフォームを前提として駐車場スペースが多い物件を探している方如何でしょうか？近日中に物件概要はアップします。よろしくお願いします。 &nbsp;

池田市伏尾台1丁目で中古戸建を受託

先日賃貸物件の退去立ち会いに行きました。賃借人は高齢者の一人暮らしでしたので、親族の方と立ち会いしました。たまたま近所の方が入居者の異変に気づき、親族に通報されたことで認知症であることが分かり、親族に引き取られて転居となりました。元々賃貸借契約書にも将来、認知症になられた場合の対応策も書かれていたこともあり、連帯保証人である親族の方もすぐに対応してくれました。6年前に入居者に面談した時には元気で将来の退去について書面の取り交わしもしましたが、やっぱり一人で暮らしたいという気持ちが強く、そのままになっていました。賃貸借契約をしていますので、入居者を保護する立場にあり、家主の意向を反映するのは難しいですが、事故や火災等が起こらなくて良かったです。元気なうちにもしもの時の住居や生活について、親族の方と話をすることは重要だと思います。

賃貸物件退去の立ち会い

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832222/IMG_2831_634ca3fe7a.jpg" alt="IMG_2831.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832222/thumbnail_IMG_2831_634ca3fe7a.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832222/small_IMG_2831_634ca3fe7a.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊35面関西版の記事です。不動産経済研究所が調査したところ、今年6月に近畿圏で発売された分譲マンション戸数は、前年同月比23％増の1731戸でした。契約率は８０％前後と好調なようです。マンション価格の上昇も顕著で、今年上半期の集計では、1㎡あたりの販売単価が733,000円となっています。1973年の調査開始以来、過去最高を更新したようです。70㎡の専有面積で5,000万円を越える単価になっています。関西圏のファミリー向けマンションの販売価格帯が、以前よりかなり上昇していますね。

近畿圏マンション販売好調

弊社で受託しておりました池田市神田1丁目の古家付土地が成約しました。売主様、買主様ありがとうございました。不動産会社が買主で建売住宅用地として、購入して頂きました。引渡しはまだ先ですが、売主様は買い替えですので、次の住まい探しもお手伝いできればと思います。最近は建売住宅用地が不足していますので、各不動産会社はスーモ等もチェックして売り土地を探しておられます。

池田市神田1丁目売土地が成約しました

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832095/IMG_2829_34da8838c5.jpg" alt="IMG_2829.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832095/thumbnail_IMG_2829_34da8838c5.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832095/small_IMG_2829_34da8838c5.jpg 500w," sizes="100vw">昨日の日経新聞朝刊37面記事です。2020年国勢調査と2015年国勢調査を比較すると関西6府県の人口は17万人減少しています。また、5年前に比べて人口が減少した関西の自治体は8割強の160もありました。一方、人口を増やした自治体は、大阪市と北摂地域の自治体でした。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832095/IMG_2826_53da512be6.jpg" alt="IMG_2826.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832095/thumbnail_IMG_2826_53da512be6.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832095/small_IMG_2826_53da512be6.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2826-300x300.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2826-300x300.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2826-200x200.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2826.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">池田市は、人口増加率で16位にランクインしています。交通利便性が高く、資産価値が下落しにくい場所に住宅を購入する動きが一段と強まっているようです。人口は今後も減少していきますので、2極化傾向が更に強まっていく流れは止まりそうにないです。

北摂地域は人口増加

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831997/IMG_2824_bf78c847aa.jpg" alt="IMG_2824.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831997/thumbnail_IMG_2824_bf78c847aa.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831997/small_IMG_2824_bf78c847aa.jpg 500w," sizes="100vw">7月14日読売新聞朝刊一面の記事です。分譲マンションの老朽化による建替えを促すため、国土交通省は容積率を緩和して増床分を売却し、建替え資金に充当できるようにしたいと考え、年内に関係する省令・告示を改正する方向で検討されています。現状では、1981年以前に建築された旧耐震基準のマンションのみ認めていますが、新たに4つの要件に該当する場合にも容積率の緩和を認めるようです。4つの要件は「外壁の劣化」「防火体制の不足」「配管設備の劣化」「バリアフリー未対応」です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831996/IMG_2825_251c29b663.jpg" alt="IMG_2825.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831996/thumbnail_IMG_2825_251c29b663.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831996/small_IMG_2825_251c29b663.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2825-300x300.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2825-300x300.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2825-200x200.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/07/IMG_2825.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">過去の実績ベースでは、2割～3割の増床が認められており、10階建てのマンションを12階や13階に建替えて、増床分をデベロッパーに売却すれば、結構な資金を得ることができます。建替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要ですが、資金不足で断念するケースも多いため、緩和策により、老朽化で放置された分譲マンションを増やさない施策となるかもしれません。&nbsp;

マンション建替え要件の緩和

本日は午後から弊社で受託していました桃園1丁目売り土地の売買契約がありました。売主様、買主様ありがとうございました。買主様は不動産会社ですので、今後新築戸建として販売される予定です。物件が少ない呉服小学校校区内ですので、直ぐに売れるのではないでしょうか。来月引渡しする予定です。

池田市桃園1丁目売土地が成約しました

不動産売買で越境物がある場合、問題になることがあります。隣接地の屋根、樋、庇、室外機、樹木、ブロック塀、フェンスなどの越境がよくあります。特に買主が銀行融資を利用する場合、越境物の将来撤去の覚書などを取り交わしすることが融資の条件になる傾向があります。売買契約後に銀行の保証会社から指摘されることがあり、隣接地と書面が締結できないと住宅ローンが利用できず、解約となることもあります。土地の測量を事前に行えば、越境物の有無は分かりますが、測量士によっても対応は違います。土地の面積と境界線だけしか報告がない測量士もいますので、注意が必要です。しっかりした測量士は、何が何cm越境しているか迄図面に落とし込み報告してくれます。境界確認書を取り交わしする時に併せて越境物があれば覚書や将来撤去の文言をいれて書面で取り交わしすればスムーズに話ができます。売買契約書には「負担の消除」という条文があり、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を売主が除去・抹消して引渡しすると書いています。買主から引渡し後に越境物があることを知らなかったとして、越境物の除去を求められるケースも考えられます。ちょっとしたことですが、あとで大きな差を生むことがありますので、注意してください。

越境物の取り扱い

お客様から購入するのは、マンションがいいのか、戸建てがいいのか迷うというお話しを聞きます。マンションのメリット、デメリットとは何があるでしょうか。メリットは、室内に階段がなく、平面で生活できること。暖房や冷房の効率（断熱）がいいこと。庭の手入れや自宅周りの清掃などが要らない。インターネット回線やテレビアンテナ等の契約がマンション1棟でされているので、負担が少ない。駅近くの物件が多いこと等です。デメリット、上下階や隣接住戸との生活音のトラブルがある。管理費、修繕積立金、駐車場代等毎月のランニングコストがかかる。管理組合の役員が順番で回ってくる等です。一方、戸建てのメリットは、建物面積が広く、部屋が独立している間取りが多いのでプライバシーが守られやすいこと。駐車場代など毎月のランニングコストが要らない。自由にリフォームがしやすい。ペットも飼いやすいことなどです。戸建てのデメリットは、室内は冬は寒く、夏は暑いこと。階段があるので、上下階の移動が必要。火災保険料が高いこと。駅近くの物件が少ない。大雨や台風等の防災面で弱くなること等です。一概にどちらが良いとも言えませんが、生活スタイル、家族構成、予算、年齢によって今どちらが適しているかのアドバイスはできると思います。お気軽にお問い合わせください。

マンションVS戸建

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831845/IMG_2814_a5f17f4133.jpg" alt="IMG_2814.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831845/thumbnail_IMG_2814_a5f17f4133.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831845/small_IMG_2814_a5f17f4133.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊27面記事です。コロナの影響で住宅ローンの返済が困難になり、自宅を売却される方が増えているようです。差押登記をされてからでも任意売却は可能です。競売よりも高く売れる可能性がある物件は任意売却をして、少しでも残債を返済する方がいいです。但し、住宅ローン以外に固定資産税や健康保険料なども滞納すると行政からも差押登記をされてしまいます。任意売却を選択した場合、行政の差押登記も抹消が必要になりますので、行政との返済に向けた話し合いが上手くいくかどうかがポイントになります。任意売却はどの不動産会社でも仲介できるものではなく、経験がある方でなければ対応できません。債権者であるサービサーや行政との交渉や手続きの進め方を理解している担当者でなければ売却が途中で頓挫する可能性もあります。また、競売開始決定となるとその情報が不動産会社に漏れて、色々な会社からアプローチがきます。甘い話を持ちかけてくる悪徳業者もいますので、注意してください。

住宅ローンの返済が困難で任意売却

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831765/IMG_2807_8baecd5de6.jpg" alt="IMG_2807.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831765/thumbnail_IMG_2807_8baecd5de6.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831765/small_IMG_2807_8baecd5de6.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831765/IMG_2806_d961c40727.jpg" alt="IMG_2806.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831765/thumbnail_IMG_2806_d961c40727.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831765/small_IMG_2806_d961c40727.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊のNikkeiプラス１の記事です。自宅の買い替えをする場合、売却が先か、購入が先かについてそれぞれのメリット、デメリットをファイナンシャルプランナーが解説しています。現在住宅ローンの残債がなければ、どちらでも良いと思いますが、返済中の方は売却先行をオススメします。基本的に銀行の住宅ローンは１つしか利用できないので、2重ローンとなると1つはフリーローン扱いになり、金利も高くなります。また、半年以内に売却すること等売却期間に条件がつきますので、売れなければ不動産会社への買取になり、安くなるため予定より売却資金が確保できない可能性もあります。購入物件のタイミングが合わなければ、仮住まいの可能性もありますが、資金計画が狂うよりは、買い替えのリスクが少ないと思います。買い替えはケースバイケースですので、事前に経験値のある担当者とよく打ち合わせすることは必須です。&nbsp;

売却が先か、購入が先か

不動産の引き渡し条件で「現状有姿」という言葉をよく使います。今ある姿のままで引渡しとなります。という意味ですが、誤解を招くときがあります。中古物件の取引で空家の場合、自分が住んでいた時には使えていた付帯設備が契約後から引渡しまでの間に故障をしていることがあります。通常の取引では、売買契約をして1ヶ月や2ヶ月後に引渡しとなりますから、故障がいつ発生したのか調べることはできません。給湯器や換気扇など耐用年数が経過している付帯設備は突発的に故障することがよくあります。契約書の付帯設備表には故障や不具合がないと書いてあって、引渡し後に確認したら故障していたというケースはたまにあります。通常は引渡しから1週間以内に限り、もし故障や不具合があれば売主が補修するという文言が契約書に入っていますが、現状有姿で引渡しと思っていた売主から費用負担したくないと言われる時があります。また、設備によって年数経過でメーカーの部品が製造されていないため、補修ができず、交換しか選択肢が無い時もあります。契約書には補修に限ると書いてあり、交換の費用は負担できないと売主から言われ、トラブルになる時もあります。売主が故障していることを知っていて、隠しているケースはほとんど無いと思いますが、引渡し後に見解の相違で揉めることがありますので、現状有姿で引渡しの場合、その中身（意味）をよく確認して下さい。

現状有姿の引渡し

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831692/IMG_2803_7d40122c48.jpg" alt="IMG_2803.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831692/thumbnail_IMG_2803_7d40122c48.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831692/small_IMG_2803_7d40122c48.jpg 500w," sizes="100vw">水曜日の日経新聞朝刊19面の記事です。投資用マンションのポータルサイト「楽待」の運営会社が調査した今年4月～6月における投資用区分マンションの価格が過去最高だった前四半期から３％上昇し、1物件1771万円になったと発表しました。価格上昇で利回りは下落し、6.76％となっています。楽待の会員数は6月末で約26万人、直近3ヶ月間で約3万人増えているそうです。株価も上昇していますが、不動産投資も関心を持つ方や実際に投資する方が増えています。区分マンションは、マンション１棟より総額も低いので、最初に購入する方にはハードルが低い投資物件だと思います。立地と利回りも重要ですが、将来の売却（出口）で投資の結果が確定しますので、賃貸と売場の需給バランス調査も必要だと思います。

投資マンション市場

本日は中古マンションの引渡し、残代金決済のため、大阪市内に行きます。最近は銀行ではなく、買主様の会社でネット振り込みでの精算が多くなっています。以前は銀行の応接で1時間ほど待ってようやく残代金の振り込みが終わるということが多かったですが、ネット振り込みは10分程度で終わりますので、格段に早いです。売主様の口座情報もスマホで確認できるため、着金もすぐに分かります。スムーズな不動産決済ができるので、助かっております。引渡した中古マンションは、今後、買主様がリフォームをして、販売されます。どのような物件になるのか、楽しみにしております。 &nbsp;

中古マンションの決済

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831591/IMG_2795_7b7d2da414.jpg" alt="IMG_2795.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831591/thumbnail_IMG_2795_7b7d2da414.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831591/small_IMG_2795_7b7d2da414.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞夕刊1面の記事です。住宅ローンを借りている世帯の負債と貯蓄額の差が以前より開いているという記事です。具体的には2020年は負債の超過額が746万円と2002年の518万円より44％増えています。家を買う方は、貯金を取り崩し使いますので、購入時大幅に貯蓄額が減ると思います。また、諸費用も含めて物件価格の100％以上ローンを利用される方も増えていますので、貯蓄のない方が家を購入するケースも増えていることも要因だと思います。長期間低金利時代が続いていますので、20代や30代前半で家を買って、住宅ローンを利用される方も増えていますので、貯蓄と負債の差が開くのも当然だと思います。老後の資金不足につながるような書き方でしたが、貯蓄額と負債の差額をどの年齢で計算するかによって変わるのではないでしょうか。

住宅ローン世帯の負債

日々、不動産に関する色々な相談を頂いております。不動産コンサルティングマスターの資格をいかして、アドバイスしております。最近では親族間の建物賃貸借について、契約書を作成してほしいという依頼がありました。契約書作成の趣旨や経緯を確認し、顧問弁護士に法律的なチェックをしたうえでお客様に提案をしました。親族間でもトラブルがおきることもあり、その際に書面がないと解決しにくい場面も想定されます。昔から貸しているから今更ということもあると思いますが、相続が発生した時に困ることがあるかもしれません。元気なうちに次の代へスムーズな移行ができるように準備しておくことをオススメします。

不動産コンサルの仕事

今月の10年固定金利の住宅ローンですが、三井住友信託銀行、りそな銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行の4行は、それぞれ0．05％引き下げとなりました。三井住友銀行は据え置きです。10年固定金利で最優遇金利が適用された場合ですが、三井住友信託が0．50％、りそなが0．65％、三菱UFJが0．69％、みずほが0．75％、三井住友が1．15％となりました。住宅ローンの金利は、実際に融資される月の金利が適用となります。融資申し込みや審査時の金利ではありません。&nbsp;

今月の住宅ローン金利

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/IMG_2791_19c94b7dd2.jpg" alt="IMG_2791.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/thumbnail_IMG_2791_19c94b7dd2.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/small_IMG_2791_19c94b7dd2.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊5面の記事です。昨日、今年の路線価が発表されました。路線価は主に相続における不動産評価に用いられる価格で、公示価格の8割となっています。毎年1月1日現在の路線価を7月1日に国税庁が発表しています。全国平均が6年ぶりに下落し、下落率は0.5％となっています。また、東京の平均下落率が1.1％、大阪の平均下落率が0.9％となりました。大阪府最高価格地点は、梅田阪急百貨店前の御堂筋で、去年より８.５％下がり、1㎡あたり1976万円となりました。単価が大きいだけに下がり幅も大きいです。インバウンドで地価が上がりすぎた大阪市内の商業地は、大幅に下がるのは仕方がないと思います。一方、インバウンドの恩恵がなかった住宅地では、ほとんど影響がないと思います。 &nbsp;

路線価2021

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/IMG_2788_9b23bb911e.jpg" alt="IMG_2788.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/thumbnail_IMG_2788_9b23bb911e.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/small_IMG_2788_9b23bb911e.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊2面の記事です。令和3年4月21日の国会で相続土地国庫帰属法が成立しました。2年以内に施行される予定です。記事によるとこの制度を利用する人は１％程度の見込みということです。国が引き取る不動産の条件（下記10項目）が厳しく、利用者の費用負担も多いためです。<ol><li>建物が存在する土地</li><li>担保権や用益権が設定されている土地</li><li>通路など他人によって使用されている土地</li><li>土壌汚染がある土地</li><li>境界不明など権利関係に争いがある土地</li><li>管理するのに過分の費用・労力を要する崖がある土地</li><li>車両・樹木・工作物などが地上に存在する土地</li><li>除去が必要な埋設物が地下に存在する土地</li><li>隣地所有者と争訟をしなければ使えない土地</li><li>以上に定めるほか管理するのに過分の費用・労力を要する土地</li></ol>上記の項目に一つでも該当すると引き取ってもらえません。山や畑などの土地は特に相続放棄する数が右肩上がりで増えています。相続しても売却が困難な物件は今後も相続放棄される可能性が高いです。せっかく作った制度ですが、利用者が１％で結局、相続放棄する数が増えていくのであれば意味が無いと思います。もう少し条件を緩和して、１０％以上の利用者があるものにしてほしいと思います。 &nbsp;

相続した土地の処分

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831398/55f1bff9e2e0b1bcd540838c1147d23a_07f0a355ce.jpg" alt="55f1bff9e2e0b1bcd540838c1147d23a.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831398/thumbnail_55f1bff9e2e0b1bcd540838c1147d23a_07f0a355ce.jpg 225w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831398/small_55f1bff9e2e0b1bcd540838c1147d23a_07f0a355ce.jpg 500w," sizes="100vw">今年の1月に売却相談を頂き、側量の手配をして、ようやく売却の準備が整った案件の売却依頼を正式に頂きました。官民及び民民の境界確定が完了して、地積更正登記も終わっています。場所は池田市神田1丁目19番街区。池田駅から徒歩13分の立地です。土地面積が約49坪あります。北西角地で水路を隔てて北側と西側の道路に接しています。建物を新築する時には水路占用許可の取得が必要です。建物は売主様が居住中ですが、契約後3ヶ月程度で中古マンションに買換えるか、賃貸物件にするかを決めて引越しされます。引渡し猶予を1週間頂く契約になります。価格は3,380万円です。解体費用は買主様負担となります。まずは弊社の顧客に資料をメールや郵送しております。木曜日にはネット広告も開始する予定です。不動産会社も建て売り用地として検討される可能性がありますので、直ぐに売れてしまうかもしれませんが、ご了承ください。詳しい資料等必要な方はお気軽にお問い合わせください。

池田市神田1丁目で古家付土地を受託しました。

本日午前中は、池田市姫室町の売り土地を引渡ししました。久しぶりに弊社が売主として販売した売り土地です。建築条件なしの完成宅地でしたので、お客様は大手ハウスメーカーでご自宅を建築予定です。年内の完成予定となっています。阪急池田駅から徒歩7分の立地で土地面積約44坪、南側道路幅員６ｍと好条件の土地でしたので、弊社の顧客だけに情報提供し、直ぐに成約しました。今後もこのようないい土地を仕入れて、お客様に喜んでもらえる事業をしたいと思います。買主様ありがとうございました。

池田市姫室町売り土地の引渡し

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o0304022814963048850_a650274487.jpg" alt="o0304022814963048850.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o0304022814963048850_a650274487.jpg 208w," sizes="100vw">国道176号線沿いの池田市城南3丁目に新築賃貸物件が完成しました。積水ハウスの建築でシックな外観です。南向きで日当たり良好です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg" alt="o1000150014963050247.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg 104w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/small_o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg 333w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/medium_o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/large_o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg 667w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12682846247-14963050247.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210626/09/tamurask/f0/bc/j/o1000150014963050247.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12682846247-14963117632.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210626/12/tamurask/03/79/j/o0560042014963117632.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12682846247-14963117732.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210626/12/tamurask/0c/f4/j/o0560042014963117732.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o0560042014963117632_0ee2a51130.jpg" alt="o0560042014963117632.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o0560042014963117632_0ee2a51130.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/small_o0560042014963117632_0ee2a51130.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o0560042014963117732_a391e1acfe.jpg" alt="o0560042014963117732.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o0560042014963117732_a391e1acfe.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/small_o0560042014963117732_a391e1acfe.jpg 500w," sizes="100vw">アミティーハウスでは、1階の貸し店舗・貸し事務所を募集しています。床面積約57㎡で内装は、壁と天井がボード貼りになっています。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o0560042014963117813_7644e60f48.jpg" alt="o0560042014963117813.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o0560042014963117813_7644e60f48.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/small_o0560042014963117813_7644e60f48.jpg 500w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12682846247-14963117813.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210626/12/tamurask/ef/9c/j/o0560042014963117813.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a>&nbsp;国道沿いで交通量は多く、目立つ場所です。飲食店は不可ですが、美容室、整骨院、医院など色々と考えられる場所です。第2種住居地域ですので、営業所などの事務所も可能です。&nbsp;近くにセブンイレブン、ユニクロ、ケンタッキー、マツダの販売店など色々とお店もあります。&nbsp;25日から現地案内が可能になりました。募集条件は、家賃172,700円（税込み）、礼金3ヶ月、敷金3ヶ月です。お問い合わせは、アミティーハウスまで。詳しい物件概要は<a href="https://www.amityhouse.jp/d27020000112040000000167">こちら</a>です。

城南3丁目新築貸し店舗・事務所

不動産の登記簿謄本の乙区欄に抵当権が設定されている物件があります。住宅ローン等を借り入れし、住宅を購入する時に銀行は、担保としてその物件に抵当権を設定します。住宅ローンを完済すると銀行から抵当権の抹消書類が送られてきますので、自分で法務局に行って、抵当権の抹消をすることもできます。築年数が浅い物件を購入するときには、購入物件に抵当権が大体設定されていますが、特に心配は要りません。残代金で売主がローンを完済すれば、所有権移転と同日で抵当権抹消と買主名義の所有権移転登記がなされ、住宅ローンを利用される時は新たな抵当権が設定されることになります。注意が必要なのは、抵当権の債権額が売買価格よりも高い場合です。通常は残債が年々減りますので、抵当権の債権額より実際の債務は減っているのですが、この場合、念のため手付金を買主が支払いする時に売主から仲介業者が預かって保管することになります。3者で覚書などを取り交わし、手付金の保全をはかります。また、抵当権の債権額をみれば、当時の売買価格を推定することができます。たまに多額の自己資金を入れる方もいますが、大体売買価格の8割～9割を住宅ローンで借りる方が多いので、ある程度わかります。登記簿謄本を見ることで、その不動産の経歴をある程度読み解くことができます。

抵当権について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831107/IMG_2775_b23e73409e.jpg" alt="IMG_2775.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831107/thumbnail_IMG_2775_b23e73409e.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831107/small_IMG_2775_b23e73409e.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊17面の記事です。東京カンテイが2002年の調査開始以降で首都圏の中古マンション価格が最高値を更新したようです。70㎡換算で5月の平均希望売出し価格が4044万円でした。近畿圏は2564万円で7ヶ月連続の上昇となっています。4月より0.3％高くなっています。中古マンションの値上がり理由は、新築マンションの価格上昇及び売れ行き好調と株式投資等で財を蓄えた富裕層が優良物件を高値でも買っていることです。近畿圏でも同じように建築費上昇で新築マンションの販売価格が上昇しても好調に売れていることから割安に感じる中古マンションにも飛び火して数年前から相場が1割以上上がっています。特に駅近くの築20年以内の物件は、多少高くても売り出せばすぐに売れます。この状況は当分続きそうです。

中古マンションの値上がり

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/IMG_2768_1044980992.jpg" alt="IMG_2768.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/thumbnail_IMG_2768_1044980992.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/small_IMG_2768_1044980992.jpg 500w," sizes="100vw">先日、池田市役所の方が公売情報の冊子を持ってこられました。滞納された税金回収のため、差し押さえた不動産を公売しているようです。物件の場所は、池田市西本町で約60坪の土地でした。池田市内で公売はあまりないと思いますが、来月13日に咲洲庁舎で行われます。物件を安く買えるかもしれませんが、境界確定はできていないので購入者が自分で確定側量をしなければいけません。通常の売り物件に比べてリスクはあります。

不動産の公売

通常は売却の依頼を頂いた時にその担当者が物件資料を作成します。受託した担当者が物件の概要や特徴を記載し、間取り図や地図を載せて作成します。その後、担当者が物件資料をレインズに登録し、各不動産会社が資料をダウンロードしてお客様に渡していきます。注意したいのは、たまに間違った情報を記載した物件資料があることです。方位、面積、階数、管理費、ペットが飼えるかどうか等が間違っている場合はあとでトラブルになることがあります。受託した担当者でなければ分からないことがありますので、資料をダウンロードしてお客様に渡した不動産会社はその間違いに気づかないことがあります。いい加減な物件資料を作成されると他の不動産会社にも迷惑がかかりますので、しっかりと調査して資料を作成し、チェックしてからレインズに登録をしてほしいです。

売り物件の資料作成

今回のお客様は、阪急池田駅徒歩10分以内で3階建の収益マンションが建設できる50坪以上の売り土地を探しておられます。商業地域や近隣商業地域のような容積率が無くても3階建であれば建築可能なエリアは第1種低層住居専用地域以外は、ほとんど可能だと思います。予算も5000万円～6000万円までということですので、容積率200％のエリアではいい価格で売却できるチャンスだと思います。池田市では50坪以上の売り土地は、なかなか出ないですが、積極的に探しておられます。ぜひお声がけください。

池田駅徒歩10分以内で売土地探しています

新しく月極駐車場をオープンする際に近隣住民の方からいくつか要望を言われることがあります。例えば、車の排気ガス、防犯面の不安、車が出入りする際の騒音などです。排気ガスについては、前進駐車にすることやフェンスではなく、塀を設置する等で対応します。以前の車に比べれば、今の車の排気ガスは、ほとんど気にならないと思いますが、自分の敷地方向にバックで入庫されるのを嫌がる方は多いです。防犯対策については、ブロック塀や目隠しフェンスを設置していても、塀を乗り越えて不審者が侵入する恐れがあると主張される方が多いです。ブロック塀の上に有刺鉄線や忍び返しなど設置して対策するときもあります。車の出入りで音がする問題は、側溝上のグレーチングや鉄板を固定したり、グレーチングと側溝の間にゴムを設置して対応します。大体オープンして1ヶ月程度の間は色々なクレームや要望を頂くことが多いです。改善できるところは改善し、対応していますが、あまりに過度な要望は対応できませんとお断りする時もあります。

新着情報 / お知らせ / 不動産コラム