<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/IMG_2791_19c94b7dd2.jpg" alt="IMG_2791.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/thumbnail_IMG_2791_19c94b7dd2.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831493/small_IMG_2791_19c94b7dd2.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊5面の記事です。昨日、今年の路線価が発表されました。路線価は主に相続における不動産評価に用いられる価格で、公示価格の8割となっています。毎年1月1日現在の路線価を7月1日に国税庁が発表しています。全国平均が6年ぶりに下落し、下落率は0.5％となっています。また、東京の平均下落率が1.1％、大阪の平均下落率が0.9％となりました。大阪府最高価格地点は、梅田阪急百貨店前の御堂筋で、去年より８.５％下がり、1㎡あたり1976万円となりました。単価が大きいだけに下がり幅も大きいです。インバウンドで地価が上がりすぎた大阪市内の商業地は、大幅に下がるのは仕方がないと思います。一方、インバウンドの恩恵がなかった住宅地では、ほとんど影響がないと思います。 &nbsp;

路線価2021

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/IMG_2788_9b23bb911e.jpg" alt="IMG_2788.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/thumbnail_IMG_2788_9b23bb911e.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831438/small_IMG_2788_9b23bb911e.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊2面の記事です。令和3年4月21日の国会で相続土地国庫帰属法が成立しました。2年以内に施行される予定です。記事によるとこの制度を利用する人は１％程度の見込みということです。国が引き取る不動産の条件（下記10項目）が厳しく、利用者の費用負担も多いためです。<ol><li>建物が存在する土地</li><li>担保権や用益権が設定されている土地</li><li>通路など他人によって使用されている土地</li><li>土壌汚染がある土地</li><li>境界不明など権利関係に争いがある土地</li><li>管理するのに過分の費用・労力を要する崖がある土地</li><li>車両・樹木・工作物などが地上に存在する土地</li><li>除去が必要な埋設物が地下に存在する土地</li><li>隣地所有者と争訟をしなければ使えない土地</li><li>以上に定めるほか管理するのに過分の費用・労力を要する土地</li></ol>上記の項目に一つでも該当すると引き取ってもらえません。山や畑などの土地は特に相続放棄する数が右肩上がりで増えています。相続しても売却が困難な物件は今後も相続放棄される可能性が高いです。せっかく作った制度ですが、利用者が１％で結局、相続放棄する数が増えていくのであれば意味が無いと思います。もう少し条件を緩和して、１０％以上の利用者があるものにしてほしいと思います。 &nbsp;

相続した土地の処分

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831398/55f1bff9e2e0b1bcd540838c1147d23a_07f0a355ce.jpg" alt="55f1bff9e2e0b1bcd540838c1147d23a.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831398/thumbnail_55f1bff9e2e0b1bcd540838c1147d23a_07f0a355ce.jpg 225w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831398/small_55f1bff9e2e0b1bcd540838c1147d23a_07f0a355ce.jpg 500w," sizes="100vw">今年の1月に売却相談を頂き、側量の手配をして、ようやく売却の準備が整った案件の売却依頼を正式に頂きました。官民及び民民の境界確定が完了して、地積更正登記も終わっています。場所は池田市神田1丁目19番街区。池田駅から徒歩13分の立地です。土地面積が約49坪あります。北西角地で水路を隔てて北側と西側の道路に接しています。建物を新築する時には水路占用許可の取得が必要です。建物は売主様が居住中ですが、契約後3ヶ月程度で中古マンションに買換えるか、賃貸物件にするかを決めて引越しされます。引渡し猶予を1週間頂く契約になります。価格は3,380万円です。解体費用は買主様負担となります。まずは弊社の顧客に資料をメールや郵送しております。木曜日にはネット広告も開始する予定です。不動産会社も建て売り用地として検討される可能性がありますので、直ぐに売れてしまうかもしれませんが、ご了承ください。詳しい資料等必要な方はお気軽にお問い合わせください。

池田市神田1丁目で古家付土地を受託しました。

本日午前中は、池田市姫室町の売り土地を引渡ししました。久しぶりに弊社が売主として販売した売り土地です。建築条件なしの完成宅地でしたので、お客様は大手ハウスメーカーでご自宅を建築予定です。年内の完成予定となっています。阪急池田駅から徒歩7分の立地で土地面積約44坪、南側道路幅員６ｍと好条件の土地でしたので、弊社の顧客だけに情報提供し、直ぐに成約しました。今後もこのようないい土地を仕入れて、お客様に喜んでもらえる事業をしたいと思います。買主様ありがとうございました。

池田市姫室町売り土地の引渡し

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o0304022814963048850_a650274487.jpg" alt="o0304022814963048850.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o0304022814963048850_a650274487.jpg 208w," sizes="100vw">国道176号線沿いの池田市城南3丁目に新築賃貸物件が完成しました。積水ハウスの建築でシックな外観です。南向きで日当たり良好です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg" alt="o1000150014963050247.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg 104w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/small_o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg 333w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/medium_o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/large_o1000150014963050247_e2f1a1eb5d.jpg 667w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12682846247-14963050247.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210626/09/tamurask/f0/bc/j/o1000150014963050247.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12682846247-14963117632.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210626/12/tamurask/03/79/j/o0560042014963117632.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12682846247-14963117732.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210626/12/tamurask/0c/f4/j/o0560042014963117732.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o0560042014963117632_0ee2a51130.jpg" alt="o0560042014963117632.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o0560042014963117632_0ee2a51130.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/small_o0560042014963117632_0ee2a51130.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o0560042014963117732_a391e1acfe.jpg" alt="o0560042014963117732.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o0560042014963117732_a391e1acfe.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/small_o0560042014963117732_a391e1acfe.jpg 500w," sizes="100vw">アミティーハウスでは、1階の貸し店舗・貸し事務所を募集しています。床面積約57㎡で内装は、壁と天井がボード貼りになっています。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/o0560042014963117813_7644e60f48.jpg" alt="o0560042014963117813.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/thumbnail_o0560042014963117813_7644e60f48.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831209/small_o0560042014963117813_7644e60f48.jpg 500w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12682846247-14963117813.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210626/12/tamurask/ef/9c/j/o0560042014963117813.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a>&nbsp;国道沿いで交通量は多く、目立つ場所です。飲食店は不可ですが、美容室、整骨院、医院など色々と考えられる場所です。第2種住居地域ですので、営業所などの事務所も可能です。&nbsp;近くにセブンイレブン、ユニクロ、ケンタッキー、マツダの販売店など色々とお店もあります。&nbsp;25日から現地案内が可能になりました。募集条件は、家賃172,700円（税込み）、礼金3ヶ月、敷金3ヶ月です。お問い合わせは、アミティーハウスまで。詳しい物件概要は<a href="https://www.amityhouse.jp/d27020000112040000000167">こちら</a>です。

城南3丁目新築貸し店舗・事務所

不動産の登記簿謄本の乙区欄に抵当権が設定されている物件があります。住宅ローン等を借り入れし、住宅を購入する時に銀行は、担保としてその物件に抵当権を設定します。住宅ローンを完済すると銀行から抵当権の抹消書類が送られてきますので、自分で法務局に行って、抵当権の抹消をすることもできます。築年数が浅い物件を購入するときには、購入物件に抵当権が大体設定されていますが、特に心配は要りません。残代金で売主がローンを完済すれば、所有権移転と同日で抵当権抹消と買主名義の所有権移転登記がなされ、住宅ローンを利用される時は新たな抵当権が設定されることになります。注意が必要なのは、抵当権の債権額が売買価格よりも高い場合です。通常は残債が年々減りますので、抵当権の債権額より実際の債務は減っているのですが、この場合、念のため手付金を買主が支払いする時に売主から仲介業者が預かって保管することになります。3者で覚書などを取り交わし、手付金の保全をはかります。また、抵当権の債権額をみれば、当時の売買価格を推定することができます。たまに多額の自己資金を入れる方もいますが、大体売買価格の8割～9割を住宅ローンで借りる方が多いので、ある程度わかります。登記簿謄本を見ることで、その不動産の経歴をある程度読み解くことができます。

抵当権について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831107/IMG_2775_b23e73409e.jpg" alt="IMG_2775.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831107/thumbnail_IMG_2775_b23e73409e.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831107/small_IMG_2775_b23e73409e.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊17面の記事です。東京カンテイが2002年の調査開始以降で首都圏の中古マンション価格が最高値を更新したようです。70㎡換算で5月の平均希望売出し価格が4044万円でした。近畿圏は2564万円で7ヶ月連続の上昇となっています。4月より0.3％高くなっています。中古マンションの値上がり理由は、新築マンションの価格上昇及び売れ行き好調と株式投資等で財を蓄えた富裕層が優良物件を高値でも買っていることです。近畿圏でも同じように建築費上昇で新築マンションの販売価格が上昇しても好調に売れていることから割安に感じる中古マンションにも飛び火して数年前から相場が1割以上上がっています。特に駅近くの築20年以内の物件は、多少高くても売り出せばすぐに売れます。この状況は当分続きそうです。

中古マンションの値上がり

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/IMG_2768_1044980992.jpg" alt="IMG_2768.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/thumbnail_IMG_2768_1044980992.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670831058/small_IMG_2768_1044980992.jpg 500w," sizes="100vw">先日、池田市役所の方が公売情報の冊子を持ってこられました。滞納された税金回収のため、差し押さえた不動産を公売しているようです。物件の場所は、池田市西本町で約60坪の土地でした。池田市内で公売はあまりないと思いますが、来月13日に咲洲庁舎で行われます。物件を安く買えるかもしれませんが、境界確定はできていないので購入者が自分で確定側量をしなければいけません。通常の売り物件に比べてリスクはあります。

不動産の公売

通常は売却の依頼を頂いた時にその担当者が物件資料を作成します。受託した担当者が物件の概要や特徴を記載し、間取り図や地図を載せて作成します。その後、担当者が物件資料をレインズに登録し、各不動産会社が資料をダウンロードしてお客様に渡していきます。注意したいのは、たまに間違った情報を記載した物件資料があることです。方位、面積、階数、管理費、ペットが飼えるかどうか等が間違っている場合はあとでトラブルになることがあります。受託した担当者でなければ分からないことがありますので、資料をダウンロードしてお客様に渡した不動産会社はその間違いに気づかないことがあります。いい加減な物件資料を作成されると他の不動産会社にも迷惑がかかりますので、しっかりと調査して資料を作成し、チェックしてからレインズに登録をしてほしいです。

売り物件の資料作成

今回のお客様は、阪急池田駅徒歩10分以内で3階建の収益マンションが建設できる50坪以上の売り土地を探しておられます。商業地域や近隣商業地域のような容積率が無くても3階建であれば建築可能なエリアは第1種低層住居専用地域以外は、ほとんど可能だと思います。予算も5000万円～6000万円までということですので、容積率200％のエリアではいい価格で売却できるチャンスだと思います。池田市では50坪以上の売り土地は、なかなか出ないですが、積極的に探しておられます。ぜひお声がけください。

池田駅徒歩10分以内で売土地探しています

新しく月極駐車場をオープンする際に近隣住民の方からいくつか要望を言われることがあります。例えば、車の排気ガス、防犯面の不安、車が出入りする際の騒音などです。排気ガスについては、前進駐車にすることやフェンスではなく、塀を設置する等で対応します。以前の車に比べれば、今の車の排気ガスは、ほとんど気にならないと思いますが、自分の敷地方向にバックで入庫されるのを嫌がる方は多いです。防犯対策については、ブロック塀や目隠しフェンスを設置していても、塀を乗り越えて不審者が侵入する恐れがあると主張される方が多いです。ブロック塀の上に有刺鉄線や忍び返しなど設置して対策するときもあります。車の出入りで音がする問題は、側溝上のグレーチングや鉄板を固定したり、グレーチングと側溝の間にゴムを設置して対応します。大体オープンして1ヶ月程度の間は色々なクレームや要望を頂くことが多いです。改善できるところは改善し、対応していますが、あまりに過度な要望は対応できませんとお断りする時もあります。

月極駐車場でよくある要望

昨日管理物件のオーナー様から伺いましたが、池田市八王寺のアルビス池田（分譲棟）の敷地内駐車場料金が来月から2000円値下げになるようです。元々は2段式機械式駐車場でしたが、利用者が減ったこともあり、機械式をやめて平面駐車場に切り替えることでメンテナンス費用が浮くことから値下げできるようです。公団が分譲したマンションで敷地面積が広いこともあり、平面駐車場でも駐車台数を確保できることもポイントだと思います。早速、分譲住戸を借りている入居者に連絡して、来月から駐車場代が2000円値下げになることを報告し、賃貸借契約の変更合意書を作成することになりました。他の分譲マンションの駐車場では、敷地内駐車場が空いて管理費の収入減を防ぐため、区分所有者以外にも貸し出しされているマンションも増えています。特に駅近くの満寿美町などは車がなくても生活できる場所ですので、弊社も募集のお手伝いをしている分譲マンションがあります。新築当初は駐車台数が分譲戸数に足りていないマンションが多く、近隣駐車場を確保するという問題が販売時に生じていますが、ある程度築年数が経過した分譲マンションは、敷地内の駐車場が多数空くという問題が生じています。

分譲マンションの駐車場問題

昨日は、池田市神田2丁目で受託していました中古戸建の決済がありました。空家にされていた以前の自宅を売却ということでしたので、残置物の撤去とハウスクリーニングを手配させて頂き、綺麗になってから販売活動を開始した物件でした。当初はリフォームを前提として購入希望の方がおり、契約予定になっていましたが、直前に買主様の都合でキャンセルとなるハプニングもありました。最終的には不動産会社が建て売り用地として購入されましたので、これから更地にして、新築戸建を分譲されると思います。結果的にはハウスクリーニング代が無駄になりましたが、案内したお客様の反応はとてもよかったので、空家はできるだけ綺麗にしてからの中古戸建と古家付土地の両面で売却活動するほうが成約率は高まると思いました。色々と売主様に費用負担して頂き、ご協力頂いたお陰です。ありがとうございました。

池田市神田2丁目中古戸建の引渡し

賃貸でも分譲でもエントランスのオートロックとインターホンのシステムは大体15年～20年で故障しています。故障時に必要なメーカーの部品は、製造から20年程度で供給がなくなり、故障しても修理ができなくなるケースが多いです。修理ができないと各部屋のインターホンを含めて全てオートロック設備一式を新しいものに取り替えて、交換するしか不具合を解消する方法がなくなります。弊社も以前所有していたマンションでオートロック設備一式を交換しましたが、1戸あたり10万円程度必要でした。メーカーも設備の更新時に後継機種や互換性のあるものにして頂ければ、全て新しいものに替える必要もなくなるのですが、何とかならないものでしょうか。部品供給がなくなる直前にオートロック設備が壊れていなくても全て交換して、いつでも修理できるように対応するのがいいかもしれません。 &nbsp;

マンションオートロック設備の不具合

昨日は売主様が居住中の物件を案内しておりました。通常買い替えを検討されている売主様は自宅売却の契約をしてから、新たな物件を購入する契約を希望されていますので、居住中のまま売出し、引渡し時期を契約から半年後等に設定して売却活動されています。居住中の物件の場合は、売主様が案内時におられるので、色々と物件について聞けるチャンスでもあります。上・下階の音の問題、隣の方との関係や家族構成、窓の結露やゴミの出し方、町内会の情報なども直接聞けるので、安心感も得られると思います。売主様に聞いてみたいことを事前にまとめて、内覧時に聞いてみるのもいいと思います。 &nbsp;

居住中の物件内覧

弊社の周辺で新しいお店がいくつかオープンしています。弊社の隣、サンシティ池田1階にあった毛染め専門店が退店した後にはSKYという美容室がオープンしています。&nbsp;閉鎖された室町の池田中央市場の隣には、立ち飲み屋さんがオープンしています。以前は城南の池田郵便局の横でイプというおしゃれなお店をされていた女性が再度、飲食店をされます。&nbsp;サカエマチ商店街1番街の整骨院の隣には栄町デリという惣菜店がオープンしています。以前は串カツ屋があった場所です。&nbsp;コロナ禍で退店するお店もあれば開店するお店もあります。新たなお店には頑張ってほしいと思います。

近所に新しいお店ができています

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830759/IMG_2737_1f0d210c49.jpg" alt="IMG_2737.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830759/thumbnail_IMG_2737_1f0d210c49.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830759/small_IMG_2737_1f0d210c49.jpg 500w," sizes="100vw">日経新聞朝刊35面関西版紙面です。住宅用の輸入木材が不足し、材料費も上昇する「ウッドショック」はまだ続いております。注文住宅では木材不足で工期が延長になり、引渡しが時期が遅れるトラブルも出ています。建売住宅を供給している不動産会社は、用地を購入しても着工の目処が立たない等対応に苦慮している話も聞きます。&nbsp;記事によりますと関西の信用組合が材木業者と工務店を仲介する橋渡しを行い、少しでも木材不足の影響を和らげようとされています。材木業者も突然取引のない工務店から材木の発注を受けるのは難しいと思いますからいい取り組みだと思います。&nbsp;今年の春以降、池田市内でも新築戸建ての新規発売はかなり減っています。注文建築で家を建てたいお客様は、今年の9月30日までに請負契約を締結すると住宅ローン減税の控除額が大きいので、急いで土地を探されていると思います。ウッドショックの影響で土地が買えても住宅の建築が思うように進まない可能性があります。&nbsp;

木材不足と相場の上昇

池田市内で資材置き場や倉庫用地を探しているお客様がいます。用途地域の関係で準工業地域、工業地域、第1種住居地域等に限られますが、100坪～200坪程度の土地を購入し、建築資材や大型車両を置きたいというニーズです。池田市内では豊島南、神田2丁目か3丁目、空港町、ダイハツ町などしか該当エリアはないので、なかなか物件が出てきません。池田市は高速のインターも近く、交通利便がいいのですが、住宅の用途地域が多く、企業の配送センターや事務所も建てられる場所がかなり少ないです。今後企業を誘致していくためには、用途地域や都市計画を見直していく必要があると思います。 &nbsp;

資材置き場、倉庫用地を探しています。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830642/IMG_2727_9ab72ae3b0.jpg" alt="IMG_2727.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830642/thumbnail_IMG_2727_9ab72ae3b0.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830642/small_IMG_2727_9ab72ae3b0.jpg 500w," sizes="100vw">昨日の日経新聞朝刊9面の記事です。地震保険料の基本料率が全国平均で０．７％引き下げされるようです。東日本大震災後の2011年以降、値上げが続いておりました。但し、高知県、徳島県、埼玉県、茨城県の4県は３０％引き上げの予定ということで地域間により格差が広がります。地震保険は契約期間が最長5年で火災保険に付帯される損害保険です。火災保険加入者のうち約7割の方が加入しています。

地震保険料引き下げへ

中古マンションの売却相談や査定の時にお伝えしておりますが、管理組合の総会資料と議事録を直近3年分は保管しておいてください。また、長期修繕計画案も更新されていくと思いますが、この資料も重要ですので全て保管しておいてください。マンションの管理会社によりますが、上記資料は仲介業者から請求しても渡してくれないケースが多いです。買主様に当該マンションが現状どのような問題があり、管理組合で話し合いがされているのか、維持管理されていくのかを説明しておく方が安心して購入して頂けると思います。何も問題がなければその分、価格面でも評価されます。エビデンスとなる資料がないと仲介業者がお客様に質問されても答えることができません。総会資料と長期修繕計画案は将来高くマンションを売るための必需品だとお考えください。 &nbsp;

中古マンション売却で必要な書類

家探しを始めた方々にアドバイスさせて頂くのは、よい物件が出た時にいち早く手を上げて優先権を得るためには、事前準備をしておくことです。具体的には、いくつかの物件を見学していて、比較検討できる状態であること。土地を買って、新築される場合は、建築会社がある程度絞り込みできていること。仮の物件でも住宅ローンの事前審査を通過していて、資金計画が固まっていること。家を買うことについて、相談が必要な方（両親など）に事前に声をかけて話をしておくこと。以上の４点について、事前に行っていることでスムーズに決断できると思います。先着順で購入申し込み書を受付するのが一般的な方法ですから、物件を買うという意思表示を書面で最初にした方に購入の優先権があります。購入申し込み書を受付する際に住宅ローンの事前審査を通過した書面を求められます。現在は各銀行がホームページで事前審査を受付していますので、3日もあれば事前審査の結果はでます。事前審査を通過したメールの画面をプリントアウトした書面でも大丈夫です。とりあえず事前審査をしてみたい場合は、仮の物件をもとに事前審査をしますので、自分が思う上限予算の物件で審査をしておけば、その予算内に収まる物件であれば同じように住宅ローンが利用できると思います。たまに団体信用生命保険に加入できない健康状態の方もいますので、融資の審査だけでなく、団体信用生命保険の告知事項も審査してもらうほうがいいです。池田市の場合は、なかなか希望条件に該当する物件が出てこないと思いますので、よい物件が出たときには、取り合いになります。争奪戦に勝つための準備が重要だと思います。

物件を買うためのコツ

中古マンションの査定に伺ったときに約8割の方が、ポストに何度も入っていたチラシの話題を出されます。各不動産会社がポスティングする「このマンション限定で探しているお客様がいます」という限定チラシです。各社が趣向を凝らして作成しています。即金で買取りします、4,000万円で買うお客様がいます、8組待っているお客様がいます等、色々なパターンがあります。査定の際にこのようなチラシを数枚見せてくれる方もいますが、不動産会社からするとほとんどのマンションに同じチラシを入れていますので、このマンションが特別ではないことを説明しなければいけません。最近は大手不動産会社や地元の会社ではなく、池田市のマンションに大阪市内の会社がポスティングしている場合も多いです。さすがに池田のマンションを限定で探すお客様が大阪市内の宅建免許番号が（1）の会社に依頼するとは思えないのですが、聞いたことがない不動産会社もポスティングを行っています。実際、物件限定で探されているお客様はいますが、さすがに予算を相場より高くしてまで買いたいという方はいないです。適正価格や少しでも安く購入したいのが、お客様の考え方です。このようなチラシでは、わざと高い売却可能価格を示して、所有者の興味をそそり、売却依頼を獲得したいという不動産会社の魂胆が見え見えなのですが、結構な確率で信じている方が多いです。逆にこのようなポスティングチラシの効果にびっくりしています。これからもこのようなチラシはどんどんポスティングされますので、注意してください。

このマンションで探していますというチラシ

池田駅徒歩圏内で中古戸建を探されているお客様が増えています。築20年以内、駐車場付、2階建を希望される方が多く、予算は2000万円台が中心です。池田駅徒歩圏内で中古戸建の売り物件は少ないので、希少性があります。新築戸建はウッドショックで供給が減っており、中古戸建に注目が集まっています。少しリフォームして住める程度の物件を希望されている方もいれば、自分流にリノベーションして、個性的な家にいたいという方もいます。戸建てからマンションへ住み替えされる方も増えていますが、徒歩圏内の戸建てを売却される方はやはり少ないです。便利な立地ほど買い換える必要がないので当然です。とはいえ、物件を探している方が多いので、弊社も必死で探しております。何らかの事情で売却をお考えの方、ぜひお声がけください。 &nbsp;

池田駅徒歩圏内で中古戸建を探しています

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830468/IMG_2716_005adf9c2a.jpg" alt="IMG_2716.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830468/thumbnail_IMG_2716_005adf9c2a.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830468/small_IMG_2716_005adf9c2a.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊第5面の記事です。政府は昨日、住宅の省エネ義務化などに必要な関連法改正を視野に入れた素案を示しました。脱炭素社会実現に向けた住宅や建築物の対策案で、新築住宅への太陽光パネル設置義務化は見送りとなりましたが、省エネ基準の適合は義務としました。また、事業者が住宅販売や賃貸物件の募集広告で物件の省エネ性能を開示するように表示制度を導入するようです。平均的な戸建て住宅で省エネ基準を満たすには約11万円の追加費用が必要で、光熱費が下がって費用を回収できるのに約37年もかかるようです。また、既存住宅5000万戸のうち、約11％しか省エネ基準に適合していないことが課題となっています。既に新築住宅の80％は省エネ基準を満たしているので、新築住宅だけに義務化を求めても効果は薄いと思います。補助金の活用も視野に入れながら、既存住宅へも普及を求めていくということですが、費用対効果がもう少し上がらないと難しいと思います。

新築住宅の省エネ義務化へ

売買仲介する時にプロとしてあんまりオススメしたくない物件があります。価格とのバランスが悪い物件、資産価値が大幅に下がりそうな物件、買主様にリスクがある物件など理由は色々とあります。たまにお客様からこの物件はどう思いますか？と聞かれるときにオススメしたくない物件であった場合は、その理由を正直に回答しています。そのうえでお客様からその物件を買いたいと言われた場合は、仲介したこともあります。株式のように紙くずになるような不動産はないですが、あとでお客様が後悔されないようにしっかりと本音でアドバイスしています。

仲介したくない物件

不動産を買われるときに価格交渉ができるかどうかの質問をお客様からよく頂きます。売主様は高く売りたい、買主様は安く買いたいという利益相反の商談ですから買主様の希望を伝え、最終判断は売主様が応じるかどうかによります。売出して間もない物件や問い合わせが多い物件は値下げ交渉をしても、値下げできないことがほとんどです。ただ、レインズで成約状況をみると売出し価格より値下げして、契約していることがよく確認できます。販売期間が長期化してなかなか売れない物件や大規模なリフォームが必要な古い物件取り壊しを前提とした古家付土地などは価格交渉に応じてもらえることが多いです。逆にどうしてもほしい物件の場合は、交渉せずに満額で買うという意思表示をしたほうがいいです。値下げ交渉している間に他のお客様が満額で買いますと意思表示すると売主様としては満額で買うお客様を優先したいと思ってしまいます。また、売主様から売却を受託する仲介業者によって、価格交渉の幅は変わると思います。売主様が納得できる値下げの根拠を説明できないと単に下げてほしいでは応じてもらえないからです。案内件数、問い合わせ状況等の販売経過をこまめに売主様に報告して、売主様と仲介業者の信頼関係が構築された間柄であることもポイントだと思います。

不動産の価格交渉

本日は池田五月丘パーク・ハイムの売買契約がありました。売主様、買主様ありがとうございました。5月15日にマンション売却を受託して、1週間で購入申込書を頂き、本日契約となりました。売主様にはスピード売却で喜んで頂きました。買主様は不動産会社ですので、購入後リフォームして販売される予定です。売主様の息子さんと私の娘が同じ幼稚園に通っていたご縁で、この度マンションの売却依頼を頂きました。今では子供達はそれぞれ大学生ですが、地域密着営業の賜物です。ありがとうございました。

五月丘の中古マンションが成約しました。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/IMG_2695_8fa2045479.jpg" alt="IMG_2695.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/thumbnail_IMG_2695_8fa2045479.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/small_IMG_2695_8fa2045479.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊一面記事です。空家問題について、書かれています。一面の記事では全国の空家が2018年は2013年に比べ3.6％増加しており、空家率では人口減少が多い、四国や九州が高くなっていると書いています。都道府県別の空家率を表示した地図をみても都心部よりも地方の空家率が高く、空家問題があるように感じると思います。しかし、空家問題の本質は空家戸数であり、空家率ではありません。深刻なのは地方よりも都心部です。総務省のデータではいつも空家率を表示しますが、都道府県別の空家戸数で表示して、注意喚起する必要があります。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/IMG_2697_4282754cfa.jpg" alt="IMG_2697.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/thumbnail_IMG_2697_4282754cfa.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/small_IMG_2697_4282754cfa.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2697-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2697-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2697-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2697.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;上記写真は、同じく本日の日経新聞朝刊33面関西版紙面です。ここは空家戸数で表記されており、大阪府が滋賀県や奈良県に比べて5倍～6倍も放置空家が多いことが分かる内容になっています。特に大阪市は放置空き家が75000戸と全国の市町村で一番多く、京都市の45100戸が全国3位、神戸市の35000戸が全国6位となっています。地方よりも圧倒的に都心部の方が空家戸数が多く、深刻な問題です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/IMG_2693_7d1f843999.jpg" alt="IMG_2693.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/thumbnail_IMG_2693_7d1f843999.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830243/small_IMG_2693_7d1f843999.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2693-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2693-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2693-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2693.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;空家は、賃貸・売買用462万戸と別荘38万戸と放置空家348万戸の３つに分類されます。特に放置空き家がどの程度増えているのかが大事です。日経新聞では2013年比べて2018年は、全国で放置空き家が約9.5％上昇しているとされています。単純に空家戸数や空家率が高まるのは人口が減っているのに新築物件が供給されることで増加しています。賃貸物件は収益物件市場が活況なので、今後もどんどん建設されるでしょうから空家戸数や空家率は右肩上がりに必ずなります。 &nbsp;

空家問題の本質とは

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830162/IMG_2691_b50771a4c9.jpg" alt="IMG_2691.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830162/thumbnail_IMG_2691_b50771a4c9.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830162/small_IMG_2691_b50771a4c9.jpg 500w," sizes="100vw">本日の読売新聞朝刊一面記事です。損保会社が火災保険料の値上げを検討しています。現在の予定では11％の値上げになるようです。&nbsp;住宅ローンを借りる場合に火災保険の加入が必須となりますが、最近は保険料の上昇や期間の短縮もあって、お客様の費用負担は増加していました。&nbsp;鉄筋コンクリート造の中古マンションは、10年間火災保険に加入しても15～20万円程度ですが、省令準耐火ではない木造戸建の火災保険は、10年間で30万円～40万円程度になっていました。地震保険や家財保険など含めるとまだ高くなりますが、上記より11％値上げされ、保険期間も最長5年となるようです。&nbsp;木造の戸建を購入される際の諸費用で火災保険料が結構な負担となる可能性があります。

火災保険料の値上げ

一般のお客様には分かりにくい不動産業界の暗黙ルールについて書きます。不動産仲介において、お客様が仲介してもらう不動産会社を選択するのですが、いい物件をネットでお客様が見つけた場合、その情報を掲載してる不動産会社に問い合わせし、現地案内をしてもらった時には、その会社にその物件を仲介してもらうことになります。例えば、A社が物件情報を掲載していて、お客様がA社に問い合わせをし、現地案内をしてもらいます。その後、B社に同じ物件について意見を求める等の相談をし、A社に案内してもらったことを告げたうえで、B社に仲介を依頼するということは、してはいけないという暗黙のルールがあります。A社からするとB社に「お客様を奪われた」とクレームをつけられる可能性があります。お客様からすると購入の媒介契約までA社と結んでいるわけではないので、法律的な縛りはないです。ただ、A社からすると自分が物件を案内して説明し、検討してもらっていたお客様という認識があるため、A社とB社の間で揉めるケースが考えられます。また、その物件がA社の専任媒介物件であった場合には、B社がお客様から購入申込書をもらって商談をA社に持ちかけても断られる可能性が高いです。お客様が名前や住所を告げずに現地案内や問い合わせをいていた場合は、A社で分からないこともありますが、そんなケースは希です。ネットで問い合わせした場合は、お客様の名前や連絡先などを記入する必要があるからです。弊社のお客様でもこのような暗黙のルールは知らないので、とりあえずネットで見つけた物件に問い合わせし、現地を見て、その後、弊社に相談に来られて、仲介をしてほしいと頼まれることがたまにあります。物件がA社の専任媒介物件ではなく、どの不動産会社でも仲介できる公開された情報であれば、弊社で仲介させて頂くこともありますが、大体ネットに掲載された新着情報の物件は、掲載した会社の専任媒介物件であることが多いため、お客様には事情を説明し、案内してもらった会社で仲介してもらうことを促しています。最初の問い合わせや物件案内から数ヶ月経過し、再度問い合わせを別の不動産会社にする場合は仲介する会社を変更しても問題ないと思います。当然、お客様は複数の不動産会社に問い合わせや訪問し、物件情報を収集したり、不動産購入について相談すると思います。その中で信頼できる不動産会社の担当者と知り合い、その担当者に仲介をお願いしたいと決めることは良くあることです。お客様がネットで物件を見つけた時には、まず信頼できる担当者に物件を仲介できるかどうか確認し、無理な場合はそれから他社に問い合わせして案内してもらうかどうかを考えた方がいいと思います。暗黙のルールを気にせず、仲介する担当者もいますが、この業界は横のつながりで商売をしていますので、そのような担当者とは付き合わないとする会社も多いです。不動産会社間で情報を共有し、共同仲介をする原則がありながら、自社の受託物件は自社で仲介したいという手数料商売でもあるため、全ての物件情報が共有化されているわけではありません。自社である程度の期間、広告活動やお客様への情報提供をして、反響がない場合にようやく情報を公開しているのが現実です。大体売出しから2週間から3週間は物件情報を囲い込みする会社が多いと思います。

不動産業会の暗黙ルール

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/IMG_2677_1163a71774.jpg" alt="IMG_2677.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/thumbnail_IMG_2677_1163a71774.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830041/small_IMG_2677_1163a71774.jpg 500w," sizes="100vw">住宅新報5月25日号の一面記事です。国土交通省は、不動産賃貸の契約時に説明すべき心理的瑕疵の告知期間について3年間とする指針案を検討しているようです。正式には今年の夏に公表するとしています。物件内での自殺や他殺、事故死などがあった場合、いつまで告知するのかについては判例はあるものの、明確な基準や指針がなく、不動産会社も対応が様々でした。国土交通省で専門家を交えて議論し、ようやく指針が発表され、5／20からパブリックコメントを開始しました。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/IMG_2676_4aee84989d.jpg" alt="IMG_2676.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/thumbnail_IMG_2676_4aee84989d.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830040/small_IMG_2676_4aee84989d.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2676-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2676-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2676-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/05/IMG_2676.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">売買契約時の告知期間については、明確な期間や範囲は指針案に明示されておらず、残念な内容です。圧倒的に売買契約で問題になる項目ですので、指針に明記してほしいと思います。&nbsp;また、心理的瑕疵についての自発的調査義務は仲介する不動産会社にないとされています。仲介業者が知っていた場合や当事者などから聞いた場合には、告知することになっています。 &nbsp;

心理的瑕疵の告知期間について

五月丘小学校区内で中古戸建を探しています。五月丘1丁目、2丁目、3丁目が希望です。五月丘のほとんどは、土砂災害警戒区域に入っていますが、緑が多く、住環境は良く、人気の住宅地です。築浅の中古戸建がたまに売出しされますが、物件は少ないエリアです。風致地区で建ぺい率が４０％に制限されますので、土地面積は45坪程度必要となるエリアでもあります。特に五月丘3丁目のURマンション跡地に大規模分譲されたエリアは道路幅も広く、一部は電柱が地中化されており、閑静な住宅街となっています。 &nbsp;

五月丘小学校区の中古戸建を探しています

昨日、弊社で取りまとめをした土地一括借り上げによる有効活用の提案を地主様にしました。今回は5年程度の活用をお考えでしたので、コインパーキングと月極駐車場の併用で借り上げをしてくれる会社を探し、各社の提案をお持ちしました。コインパーキング事業を行っている会社は、かなり沢山ありますので近隣での実績や会社規模をもとに弊社で数社を選択しました。立地的にすべてコインパーキングでは台数が多いため、半分を月極駐車場で運用する案になりました。最終的には借り上げ賃料でどの会社と契約するかの判断となりました。住宅街で周辺にコインパーキングがなかった場所ですので、1箇所できると重宝される気がしています。 &nbsp;

駐車場による土地有効活用の提案

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829856/IMG_2637_60d72d1885.jpg" alt="IMG_2637.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829856/thumbnail_IMG_2637_60d72d1885.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829856/small_IMG_2637_60d72d1885.jpg 500w," sizes="100vw">賃貸管理業の法律改正に伴い、新たな資格が必要となりましたのでWeb講習の申し込みをしました。本日テキストが届きましたので、これから受講します。賃貸住宅を200戸以上管理している不動産会社には、賃貸不動産経営管理士か賃貸住宅管理業業務管理者の設置が必須となります。宅地建物取引士の資格があり、2年以上管理業の実務経験があれば講習を受けることで業務管理者の資格が与えられることになっています。賃貸管理業について勉強します。

賃貸住宅管理業業務管理者講習

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829767/IMG_2631_30c76dac9d.jpg" alt="IMG_2631.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829767/thumbnail_IMG_2631_30c76dac9d.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829767/small_IMG_2631_30c76dac9d.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829767/IMG_2633_05420dfd62.jpg" alt="IMG_2633.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829767/thumbnail_IMG_2633_05420dfd62.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670829767/small_IMG_2633_05420dfd62.jpg 500w," sizes="100vw">不動産の売却について、ノウハウをまとめた本を作りました。査定依頼や売却相談を頂いた方に無料で差し上げます。不動産取引でも売買については一般の方には分かりにくいと思います。不動産会社と一般の方では情報格差があると思いますので、予備知識として不動産会社に訪問する前に読まれることをオススメします。

新着情報 / お知らせ / 不動産コラム