最近売却のご相談を頂く機会が増えております。リピーターのお客様や以前にも相談に来られた方などもいますが、新規のお客様もいます。&nbsp;相談後すぐに売却活動に入る物件もありますが、大体は、相談、調査、査定、検討、依頼という流れで進み、媒介契約締結まである程度の日数がかかります。&nbsp;具体的な活動前に測量や建物診断なども行いますので、初回面談から３ヶ月以上経過してから媒介契約を締結することも多いです。&nbsp;この間に弊社の場合は、会員登録や来店されているお客様に事前情報（見込み案件）として紹介するケースがあります。&nbsp;これがいわゆる水面下情報で、このような情報を求めて地元の不動産会社に問い合わせをされていると感じています。&nbsp;その期待に応えられるように日々情報収集と広告活動を行っております。&nbsp;今年は先月までの５ヶ月間に９件仲介をしましたが、そのうち３件が水面下情報による取引となりました。&nbsp;売買仲介は、私一人で担当しておりますので、限界がありますが今年後半も水面下情報を提供できるように頑張ります。 &nbsp;

水面下情報による取引

田村商会とアミティーハウスは、6月1日から営業時間を午前9時～午後6時30分定休日を毎週水曜日・祝日・第3木曜日に変更します。お客様にはご迷惑をおかけしますが、よろしくお願いします。

営業時間と定休日の一部変更

銀行の住宅ローンを借り入れする場合、原則として団体信用生命保険に加入することが条件となります。&nbsp;団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害状態になると、それ以降の住宅ローンの返済が免除される保険のことです。&nbsp;最近は、団体信用生命保険に付帯する3大～11大疾病保障付の保険もあります。&nbsp;各銀行によって保険商品も異なりますが、ガン団信や疾病保障付の場合どの程度の病状で保険料が支払われるのかが比較のポイントになります。&nbsp;就業不能状態にしても何ヶ月続けば保険が適用されるのかということを確認しておいてください。&nbsp;45歳未満の方の場合は、キャンペーンで金利のアップがなくガン団信や3大疾病等が付帯できる銀行もあります。&nbsp;住宅ローンの比較といえば、借入金利に目がいきがちですが、団信の保険料がローン返済額に含まれていることも家を買うメリットです。&nbsp;将来のリスクも考えて、自分にあったローンを選んでください。

団体信用生命保険について

大阪宅建協会北摂支部では、週に3回ほど無料相談を支部で実施しています。会員が持ち回りで担当し、午後1時から4時までの間、待機しています。&nbsp;昨日は私が当番でしたが、2組の相談がありました。&nbsp;1組目は、売買契約書の内容をチェックして欲しいという売主からの相談でした。買主の不動産会社が作成したという売買契約書の案文をみますと書き間違い、抜けている条文、事前に打ち合わせしていない内容を書くなど散々な契約書でした。&nbsp;仲介業者を介さずに契約するので、売主も自分でチェックしなければいけないということで相談に来られたと思います。&nbsp;今までの経緯を聞いたうえで、アドバイスさせて頂きました。&nbsp;2組目は、賃貸マンションの契約を息子がしたが、仲介業者の説明不足で解約した。解約に伴う費用の返金が2週間後になるという話になり、どうしたらよいかという相談でした。&nbsp;管理会社と仲介業者の対応に関するものですので、早く返金するように再度交渉するしかないですとアドバイスしました。&nbsp;解約に伴い、次の物件を契約したいが、費用が返金されないと手持ちがないということで返金を早めて欲しいというお客様の事情はよく分かります。&nbsp;預かったお金を返すだけですので、もっと早くできると思いますが、会社によって経理上の都合があるのかもしれません。&nbsp;説明不足の内容は、エアコンのスリーブ穴がなく、設置できない部屋があり事前に説明がなかったということでした。&nbsp;また、空き予定の段階で物件を紹介され、同じマンションの別の部屋を内覧し、同じ間取りであるとの説明を受けていたが、契約後に部屋を内覧すると全然違う間取りに以前から改装されていたという事情もありました。&nbsp;もっとしっかりした不動産会社に最初から相談すべきだったと相談者は嘆いていました。&nbsp;こういう相談が毎月のように寄せられています。皆様も注意してください。

不動産の無料相談

中古物件をご案内するときにリフォーム済みの部屋と何もしていない部屋ではやっぱり印象が違います。&nbsp;物件を見慣れている我々よりもお客様の反応は特に違います。&nbsp;基本的に中古物件は、引越した跡の状態ですから掃除もできていない場合が多いです。&nbsp;これは不動産会社では当たり前ですが、一般の消費者にとっては賃貸物件のようにリフォームされていると思われている方も多いのが実情です。&nbsp;当然リフォーム工事をすれば見違えるようになりますが、費用もかかりますし、買主様によって趣味が異なることもあり、汚れが目立っていてもクロスなども貼り替えしないことが多いです。&nbsp;印象が良くない物件をご案内しても、お客様の反応はイマイチで購入したいと気持ちが動くことも少なくなります。&nbsp;そんな時に弊社では、ハウスクリーニングをサービスで行うこともあります。また、売主様の予算範囲で一部リフォームして印象を良くするご提案もします。&nbsp;リフォームはせずに最終的に価格交渉で値段を下げて調節する方法が一般的ですがより早く、より高く、気持ちよく取引するためには、このような慣習を変えていくべきではないかと思っています。

印象を良くすることの重要性

先日の研修で相続専門の税理士の話は大変参考になりました。&nbsp;昨年末で「広大地評価」が廃止されたことにより、生産緑地や中小工業地区で300㎡～500㎡の土地を保有している方は、遺言の見直しも含めて相続税額を再計算することをオススメします。&nbsp;税制の改正は毎年行われ、その都度最新の税制でどのように自分の財産について相続評価が変わるのかをチェックしなければいけません。&nbsp;また、現在は個人の土地譲渡益課税が長期譲渡所得の場合、所得税１５％、住民税５％の合計２０％に設定されていますが、今後は以前のように税率が高くなるかもしれないと指摘していました。&nbsp;平成３年度の税制改正から平成7年度の改正までは所得税３０％、住民税９％の合計３９％でしたが、地価下落（デフレ）により徐々に税率は引き下げられて、平成16年度の改正から今の税率になっています。&nbsp;ところが最近は土地価格が数年にわたり上昇傾向にありますので、注意が必要との見解を税理士は指摘していました。&nbsp;相続人に残しておくべき資産と売却して納税資金を確保することの両方で相続対策をしておくためにも専門家の意見を取り入れることが必要です。&nbsp;収益物件を借金して購入する、賃貸マンションを建築し、一括借り上げしてもらう等の提案は本当の相続対策とはいえません。&nbsp;税制改正に伴ってその都度相続税を計算し、対策を講じる提案ができるのは相続に特化した税理士がいいと思います。

相続対策で重要なこと

本日の日経新聞朝刊に私道に関する記事が掲載されていました。&nbsp;法務省は、複数人が共有する私道の補修について、所有者全員の同意がなくても補修工事ができるように必要な同意の範囲についてのガイドラインを公表しました。&nbsp;ガイドラインでは、公共下水管の新設は共有者の持ち分の過半数の同意が必要との見解を示しています。&nbsp;また、私道の舗装が一部陥没した場合は、私道所有者一人の判断で補修工事ができるという見解です。&nbsp;私道については、様々な紛争を生む要因になっています。不動産取引でも特に注意を必要とする部分です。&nbsp;私道については、その特性をよく理解して物件を購入しないと紛争に巻き込まれることがあります。&nbsp;仲介業者から私道について説明を受けてもお客様は理解できないことがあると思いますので、注意してください。

私道についての新しい見解

以前は「10年間の軌跡」というタイトルで掲載していましたが、このたび「3代目奮闘記」というタイトルに変更し、リンクページも増やしました。今から18年前の平成１２年～平成２２年までの私の奮闘ぶりを掲載しています。よろしければご覧ください。リンクページは<a href="https://tamura-group.co.jp/goaisatsu/kiseki01/">こちら</a>です。 &nbsp;

3代目　奮闘記

不動産売買の仲介の仕事とは、下記のものがあります。&nbsp;物件情報を収集すること。物件を紹介する、案内する、調べること。不動産の査定をすること。価格について意見を述べること。物件の特性や地域情報を説明すること。契約条件等を交渉すること。重要事項説明書と売買契約書を作成し、説明すること。住宅ローンの相談、申し込み手続きを行うこと。リフォーム会社などを紹介し、見積もり取得や手配すること。荷物や不要品の撤去をする業者を紹介し、見積もり取得や手配すること。登記手続きのため、司法書士を手配すること。契約から決済までスケジュール管理し、スムーズに進むように段取りすること。購入や売却に伴う必要書類や諸費用を計算し、お客様に伝えること。土地家屋調査士に測量の手配をして、境界の立ち会いにも同行すること。売却物件が売れるようにネットやチラシ広告して、反響を募ること。その他、お客様からの質問や要望に応えること。&nbsp;これらの仕事の対価として、仲介手数料が発生します。計算式は、「成約価格×３％＋６万円＋消費税」です。&nbsp;「６万円は、何の費用ですか」とよく聞かれます。物件価格が２００万円以下は５％、２００万円～４００万円以下は４％で計算します。４００万円以上は３％ですので、４００万円以下は、３％との差額が発生します。&nbsp;２００万円×２％と２００万円×１％の合計が６万円になりますので、上記のような計算式になります。&nbsp;物件価格によって仲介手数料は変わりますが、安くても高くてもほとんど仕事内容は同じですし、責任も同じです。&nbsp;仲介をするためには、宅地建物取引士の資格と宅建業の免許が必要です。また、経験や知識がないとできない仕事です。

不動産仲介の仕事

不動産を売買するときに必要になるものとして、土地の測量があります。最近は必ず事前に測量をして、物件を調査してから販売活動を行います。&nbsp;土地の面積は当然ですが、境界も確定していなければ、取引できません。昭和の時代に測量された図面は、現況と相違していることも多いので、注意が必要です。&nbsp;土地家屋調査士が測量をしますが、費用は測量の作業に応じて変動します。一般的な戸建ての土地であれば、50～60万円程度です。&nbsp;境界確認書を交わすことなく、隣地との立ち会いだけで境界を確認し、境界標を設置するという簡易的な場合は、10～20万円程度です。&nbsp;物件によってどの程度の測量が必要なのかは違いますので、その都度調査し、ご提案しております。&nbsp;また、確定測量を行う場合には1ヶ月以上かかりますので、時間的な余裕も必要です。&nbsp;測量費用は必要経費になりますので、取引後のトラブルを回避するためにも必ずしてください。

土地の測量について

地域密着の不動産会社とは、どのような会社でしょうか。最近は大手の会社でも「地域密着」を使っていますが、果たしてそうでしょうか。&nbsp;弊社では池田市内で取引された売買物件情報を平成16年から保管しております。マンション、戸建て、土地など様々ですが、年度ごとにファイルしていつでも査定できるように準備しております。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670809886/o0320024013872124962_923a2e7eb6.jpg" alt="o0320024013872124962.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670809886/thumbnail_o0320024013872124962_923a2e7eb6.jpg 208w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12249187594-13872124962.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20170219/08/tamurask/d2/7a/j/o0320024013872124962.jpg?caw=800" alt=""></a>&nbsp;また、住宅地図にも取引のあった場所をチェックし、年度、広さ、価格を記載しております。&nbsp;池田市内で取引件数が多い場所と少ない場所は、地図を見ますとすぐにわかりますし、取引価格の推移もわかります。&nbsp;不動産会社が利用する近畿レインズには成約登録されている物件もありますが、成約登録されない物件の方が多いです。消費者に不動産価格の見える化を進めるうえで障害になっています。&nbsp;地元の不動産会社は、とにかく地元の情報を収集し、分析もしていつでも、お客様に不動産情報の開示ができるようにしなければいけません。&nbsp;適正な相場とはどのくらいなのか。エリア別の市場の動きはどうなのか。なぜこの査定（価格）になるのか。売れる物件の理由、売れない物件の理由とは何か。&nbsp;価格以外の要素も的確に説明できるように日々準備しています。地域密着営業とは、地元の貴重な情報を正確に提供できる会社だけに限られると私は思います。

地域密着の不動産会社

家を探し始めましたというお客様は、&nbsp;どのように探したらいいのか。どんな物件があるのか。価格は妥当なのか。ローンはどこで借りるのがいいのか。どこの不動産会社に相談したらいいのか。&nbsp;等、分からないことが沢山あると思います。ネットで物件情報をえることはできますが、概要しか書いていませんので注意すべきポイントや物件の特性などを知ることはできません。&nbsp;結局はどこかの不動産会社で気になる物件の詳細を教えてもらうことが必要です。&nbsp;現地案内だけでなく、地域情報、周辺の成約事例、将来のリスクなどお客様が総合的に判断するための材料を提供してもらえる自分に合った担当者を見つけることが物件探しのポイントになると思います。&nbsp;その担当者探しは、なかなか難しいですが、重要ですので物件探しよりも力を入れてください。&nbsp;セールスではなく、プロとしてのアドバイスができる担当者を見つけることが家探しの第一歩になると思います。

マイホーム探しの第一歩

売り物件でも賃貸物件でも所有者から依頼を受けた不動産会社1社以上おり、その会社が他の不動産会社にも情報を公開し、取引されるのが一般的です。&nbsp;お客様を物件案内する時に案内する不動産会社と別の不動産会社が現地に待機していることがよくあります。&nbsp;特に居住中の物件や空家でも荷物が残っている場合に売主が依頼した不動産会社の担当者が立ち会いするからです。&nbsp;お客様を案内する時に「あの方は誰ですか？」よく聞かれます。また、不動産会社が２社いると「どちらにも仲介手数料は発生するのですか？」と聞かれることもあります。&nbsp;そのお客様には、そんなことはありませんので、安心してくださいと返答します。&nbsp;不動産仲介は、共同仲介と双方代理の仲介と２種類あります。共同仲介は２社以上の不動産会社が売主側と買主側に分かれて仲介をします。仲介手数料は、売主側からもらえるのは、売主側の仲介業者だけで買主も同じです。&nbsp;双方代理の仲介は、１社が売主と買主の両方から仲介手数料をもらいます。これを両手仲介ともいいます。&nbsp;各社の水面下情報や優良な物件は、双方代理の仲介が多いと思います。その情報を求めてお客様は各不動産会社を回り、情報を収集しているはずです。&nbsp;ネットやチラシで物件情報を得ることはできますが、そのほとんどは公開されている物件情報です。&nbsp;どうすれば優良な情報を得ることができるのか。これは永遠の課題で解決策は運に任せるようなことになります。&nbsp;しかし、不動産取引で失敗しない方法はあります。物件を見極める目をもった信頼できる不動産会社の担当者を見つけることです。&nbsp;物件の持つリスクや特性を理解し、情報提供できる担当者であれば失敗するリスクは大きく下がります。&nbsp;優良な情報をえることも重要ですが、信頼できるプロのアドバイスを得て安心して取引することも重要です。&nbsp;先日ニュースにもなったように大手ハウスメーカーでも地面師に騙されて土地取引で５０億円以上も損害を被る事件が発生する時代です。&nbsp;一般消費者には、信頼できるプロの担当者が必要だと思います。 &nbsp;

物件情報の選別が重要

自宅の買い替えについて、書きたいと思います。自宅を売却して、新築の戸建てなどに買い替える場合、まずは資金計画を確定させる必要があります。&nbsp;自宅売却の資金をつかって、家を買うのか。新たにローンを組んで家を買い、引越し後に自宅を売却するのか。どちらかを選択します。&nbsp;ただ、自宅に住宅ローンが残っていて、返済中の場合には先に自宅を売却して、住宅ローンを完済することになります。住宅ローンは、原則１つしか利用できないからです。&nbsp;年収の多い方で一定の条件に該当する場合は、同時に２つの住宅ローンを利用し、家を購入してから、自宅売却後に１つの住宅ローンは完済するという方法や自宅売却で残債が発生する場合、その残債も含めて買い替え先の住宅ローンに組み込むことができる場合もあります。&nbsp;買い替えのほとんどは、まず自宅を売り出しして、購入者が見つかり売買契約を締結して、引き渡しまでの期間を3ヶ月から6ヶ月程度の通常より長めに設定してもらい、その間に次の物件を探すことになります。&nbsp;そして、引き渡し猶予の特約を契約書に入れてもらいます。引き渡し猶予というのは、通常は自宅の引渡しと同時に残代金をもらい、カギを買主に渡しますが、カギの引渡しを1週間から10日ほど買主に待ってもらうという特約です。&nbsp;自己資金で買い替えできる方は要らないですが、売却資金や住宅ローンを利用して買い替えする場合は、この特約が必要です。&nbsp;ただ、猶予期間中に天災地変などが起こるとどちらが責任を負うのかが問題になりますので、売主はなるべく早く買い替え先に引越しして、カギを買主に渡すことが必要です。&nbsp;また、買い替え先が新築未完成物件の場合や更に購入先の売主も買い替えの場合は、買い替えの停止条件を自宅売却の契約書に明記できるかどうかがポイントになります。いわゆる玉突きの仲介です。&nbsp;購入を予定していた物件が買えなくなった場合、売主によっては自宅売却をする意味がなくなり、売却を中止できるようにしたいというケースです。&nbsp;一時的に賃貸へ転居し、自宅は予定通り売却でよければいいのですが、たまにこの物件を買えるのであれば、自宅を売却し、買い替えするということがあります。&nbsp;買主にとっては、気に入った物件がみつかり、契約したのに買えなくなった場合、せっかく準備したことが無駄になります。&nbsp;停止条件付き契約となると買主が承諾するハードルが高かくなりますので、価格面で割安にするなど調整が必要になります。&nbsp;空家を売買する場合に比べて、居住中の物件を売買する場合は仲介を担当する人のスキルや経験が求められます。

自宅の買い替えについて

住宅ローンについて、書きたいと思います。物件の購入を検討されている方でローンを組まれる方がほとんどです。&nbsp;住宅ローンをどこの銀行にするかの基準は色々あります。金利が低い銀行がいいというのが、一番多いです。&nbsp;各銀行で優遇金利を適用してくれますので、実際は店頭表示金利より低くなるのが一般的です。&nbsp;ネット銀行が最も低く、その次が信託銀行や外資系銀行、そして、都市銀行と地方銀行が続きます。&nbsp;信用組合や信用金庫は、上記より少し金利が上がります。ただ、取引されている顧客については、個別に条件が設けられるケースもあります。&nbsp;お客様自身がどの程度の金利で借り入れできるかや借入額は、実際に銀行の審査を受けることで分かります。&nbsp;ほとんどの銀行には、事前審査という制度があり、今の収入でいくらまで借りられるのか、金利はどの程度優遇してくれるのかが分かります。&nbsp;購入したい物件が見つかってから事前審査を申し込みするのが一般的ですが、いい物件が出た場合、競争になりますので、前もって事前審査を受けておいてご自身の借り入れ条件を明確にし、銀行から事前承諾を得ておくと、いち早く購入申し込み書を提出し、商談するチャンスが生まれます。&nbsp;物件の審査というものもありますが、重要なのは申し込み本人の審査です。各銀行は個人情報信用機関に照会し、過去にローンの滞納がないかどうか等を調べます。&nbsp;キャッシングやカードローン、車のローンなどの履歴も表示されますので借り入れが多い方は、住宅ローンの融資額を減額されたり、現状の借り入れを完済することなどの条件が付きます。&nbsp;あとは、持病がある方も注意が必要です。住宅ローンには団体信用生命保険に加入することが条件となります。&nbsp;持病があったり、過去に手術などされている方は告知書以外に医師の診断書や検査結果などの書類提出を求められます。&nbsp;フラット３５については、団体信用生命保険加入がセットになっていません。各銀行の住宅ローンは、毎月の返済額に保険料も含まれていますが、フラット３５で団体信用生命保険に加入する場合は、保険料も別途必要になります。&nbsp;また、最近はがん団信や3大疾病付団信など色々と団体信用生命保険の商品も増えております。&nbsp;特に45歳未満の方は、がん団信は金利のアップがなく、利用できる銀行もあります。通常は０．２％金利が上がります。&nbsp;45歳未満の方にとっては、住宅ローンを利用し、家を買うことによって生命保険に加入できますので、もしもの時には、家族に家を残すことができます。団体信用生命保険によって、住宅ローンの残債は完済されるからです。&nbsp;がん団信は癌になって一定の条件を満たすと全額保険で返済されます。賃貸で家賃を支払うよりもローンを組んで購入するメリットはここにもあります。&nbsp;銀行の事前審査は、弊社でも取り次ぎすることが可能です。申し込み書も池田市内に支店がある銀行のものはあります。&nbsp;必要書類は、源泉徴収票、健康保険証、運転免許証の写しは必須です。確定申告されている方は、3期分の申告書写しになります。&nbsp;また、車のローンなどの借り入れがある方は返済明細書等の写しが必要です。事前審査で借り入れ状況を書いていない場合、信用照会で発覚すると銀行の審査に影響もありますので、正直に書くことをオススメします。&nbsp;長々と書きましたが、詳しい話は気軽に聞いてください。色々なケースで住宅ローンを通しておりますので、ノウハウはあります。 &nbsp;

住宅ローンについて

田村商会とアミティーハウスは、本日で仕事納めです。新年は4日から営業しております。&nbsp;本年も多くのお客様、オーナー様、取引先の皆様、不動産会社の皆様に大変お世話になりました。本当にありがとうございました。心から感謝申し上げます。&nbsp;来年も地域のナンバーワンではなく、オンリーワンの不動産会社を目指して、ひたむきに仕事をさせて頂きます。&nbsp;2018年が皆様にとりまして、輝かしい良い年になりますよう祈念しております。 &nbsp;

年末年始休業　12/27～1/3

賃貸マンション、貸倉庫、月極駐車場、貸店舗、分譲マンションの1室など弊社が管理している物件は色々とあります。&nbsp;管理業務とは、家賃の集金、滞納家賃の督促、入居者のクレーム対応設備等の故障による各種修理の手配、退去の立ち会い、共用部分の清掃、電球等の交換、ゴミ置き場のチェック、消防設備の点検手配、水道メーターの検針不要な郵便物の処理、蜘蛛の巣や蜂の巣などの撤去、家賃収入明細書の作成と発送共用部分電気代及び水道代の支払い代行、火災保険等の適用時の保険会社との交渉家賃保証会社への手続き、入居者の火災保険更新手続き、外壁等修繕工事の提案など多岐にわたります。&nbsp;これらの業務を家主様に変わって行い、毎月管理料として家賃の３％～１０％を頂戴しております。管理料は物件の規模や業務内容によって変動します。&nbsp;業務内容は細かいので、我々の動きが家主様から見えにくいのですが、台風や大雨の時、雪の時などは色々なクレームが入居者から集中してきます。&nbsp;管理の仕事は人も要りますし、段取りをするために各種工事業者とも太いパイプがなければ見積もりや工事を早くしてもらえないことがあります。&nbsp;地道にコツコツと行う業務ですが、ある程度の経験値も必要です。遠方におられる家主様や高齢の家主様、仕事で日々忙しい現役世代の家主様に寄り添い、色々とアドバイスもしています。&nbsp;毎年色々なことが各物件でありますが、今年も大きな事故、火災、事件などがなくて良かったです。&nbsp;来年もしっかりと管理業務をさせて頂きます。 &nbsp;

賃貸不動産管理の仕事

一般の方が売主となる中古戸建、中古マンション、土地の売り情報については、約90％以上が共有化された情報です。&nbsp;どこの不動産会社でも売り物件を仲介可能にするためにレインズというシステムに売り物件を登録する義務が不動産会社に課せられています。&nbsp;レインズは宅建協会などの団体に加盟する不動産会社が利用できる国土交通省管轄の物件情報共有化のシステムです。&nbsp;レインズについては、会員しか情報を閲覧できませんが、レインズに登録されている物件情報は、ネットで入手可能な情報です。&nbsp;専任媒介の場合は1週間以内にレインズに登録しなければいけませんが一般媒介の場合は、レインズへの登録義務はありません。&nbsp;約10％の売り物件は、レインズに登録されることなく売買されています。これがいわゆる水面下情報と言われるモノです。&nbsp;この情報をいち早く入手するためには、信頼できる担当者とのコミュニケーションを深め、連絡を取りやすくしている必要があります。&nbsp;同じような条件で探しているお客様が多い場合、私は一斉にメールで情報を送信しています。&nbsp;ただ、たまたまお客様が店頭に来られたりした時に水面下情報が入りそうであれば、事前に告知することもあります。&nbsp;池田市内は特に売り物件情報が少ないですし、お客様が探されている情報がかなり偏って同じであることが多いです。&nbsp;同じ条件の場合、情報提供の優先順位をつける訳にはいきませんが、資金計画も確定し、コミュニケーションがとれているお客様の方が紹介しやすいのは事実です。&nbsp;普段はメール等で物件情報のやりとりもしていますが、どちらかというと対面式の方が伝えやすく、細かい情報も説明しやすいです。&nbsp;共有化されている約９０％の情報は、どこの不動産会社でも仲介できますのでお客様が信頼する担当者のいる会社に依頼するのがいいと思います。&nbsp;お客様がネットで気軽に入手できる物件情報を誰に依頼して仲介してもらうのか。&nbsp;物件情報以外の部分で差別化を求められているのが不動産会社であり、担当者です。&nbsp;安心感、信頼感、取引実績、スピード、段取り力、リスク開示、交渉力、行動力、提案力、知識量、コミュニケーション力等で比べるのがポイントになります。

不動産売り物件情報を獲る方法

今年も多数の査定書を作成しました。売却をお考えの方や財産分与、相続、裁判所への提出のため等お客様それぞれの要望に添った査定書を作成しました。&nbsp;売却を検討されている方は、まず査定の依頼をします。最近はネットで一括査定もありますが、これはあんまりですね。&nbsp;売り物件を受託するため、査定価格を高く出す傾向にありますし、査定後の営業活動が各社激しいです。&nbsp;お客様の事情を踏まえた査定ではなく、サイトを運営する会社と加盟している業者の思惑による査定だと私は思います。&nbsp;車や引越しよりも個別性が高い不動産は、査定する人によってかなり差も生じます。価格面だけでなく、市場性やリスクを考慮する必要があるからです。&nbsp;買い替えを検討されている方の場合は、次に買う物件取得費用に売却資金を充当する方も多いです。&nbsp;高い査定額に振り回され、買い替えの資金計画が狂うリスクはお客様自身が負うことになります。&nbsp;また、購入するお客様の顔が見えている担当者と机上の計算だけで査定する担当者とでは、査定の信憑性も違ってくると思います。&nbsp;ネットの一括査定や不動産のソフトを利用した見た目は綺麗な査定書よりも担当者の言葉で説明された査定書では、内容の濃さも違います。&nbsp;不動産会社に赴き、信頼できると判断した担当者に査定を依頼し、２～３社で比較するのはいいと思います。&nbsp;通常の査定書は、売却活動して3ヶ月以内に売れるであろう価格で10人中7人以上が妥当だと感じられるものだと私は定義しています。&nbsp;ですから、査定額と売り出し価格はイコールではありません。不動産は1人お客様がいれば契約が成立し、唯一無二のものです。&nbsp;周りが高いと判断しても、納得して購入するお客様がいれば成約できます。納得して頂ける材料を用意するための提案をすることが仲介担当者の仕事です。&nbsp;売主様は不動産を1円でも高く売りたいと思っておられます。また、自分の不動産に自信と愛着を持っている方がほとんどです。&nbsp;なぜ売却されるのかという事情も含めて色々な話をさせて頂き、売主様のニーズに沿った方法で活動して、できるだけ相場よりも高く売れる方法を提案してくれる担当者に任せるのが賢明です。&nbsp;どこの不動産会社に依頼するのかではなく、誰に依頼するのか。これによって金額も条件も変わってきます。 &nbsp;

不動産の査定

今年中に増えました管理物件（月極駐車場・賃貸マンション等）と売買仲介の実績を更新しました。今年も多くのお客様、オーナー様、取引先のおかげで様々な仕事をさせて頂きました。これからも地元池田市に密着して、不動産に関する相談に真摯に取り組む地元の不動産会社として、更に精進してまいります。本当にありがとうございました。

管理物件・仲介実績を更新しました。

池田市神田1丁目で売却依頼を受けていました築浅の中古戸建が本日成約しました。売主様、買主様、ありがとうございました。 &nbsp;

池田市神田1丁目中古戸建てが成約しました。

池田市神田１丁目で売却依頼を頂いておりました収益マンションが本日成約しました。売主様、買主様、ありがとうございました。 &nbsp;

池田市神田１丁目の収益マンションが成約しました。

此花区西九条４丁目で土地の売却依頼を頂いておりましたが、本日成約しました。大阪市内の不動産会社に建て売り用地として、購入して頂きました。売主様、買主様ありがとうございました。

大阪市此花区西九条の売土地が成約しました。

池田市神田4丁目で売却依頼を頂いておりました土地が本日成約しました。売主様、買主様、ありがとうございました。契約と決済を同日で行いました。スムーズな取引ができました。 &nbsp;

池田市神田4丁目の土地が成約しました

池田市神田1丁目で売却依頼を頂いておりました収益アパートですが、本日、成約しました。売主様、買主様ありがとうございました。賃貸中物件をそのまま売却しました。老朽化したアパートですので、買主が入居者と交渉し、建替えをする予定です。

池田市神田1丁目の収益アパートが成約しました。

弊社では珍しく大阪市内で売り物件を受託しました。場所は、JR西九条駅から徒歩3分の立地にあります西九条4丁目です。JR大阪駅から3駅ですから環状線で乗車時間6分。駅まで3分ですから、家から10分以内で大阪駅まで行けるのは便利です。土地面積は約17.7坪ですから、3階建てになると思いますが、建築条件もない売り土地です。詳しい情報はこちらです。 &nbsp;

大阪市此花区西九条で土地の売却依頼がありました。

阪急池田駅から徒歩15分。神田1丁目にあります「ユニハイム池田」で売却依頼がありました。専有面積100㎡を超える大きさと南側の間口１１ｍが魅力の物件です。同じ階にトランクルームもあり、収納も豊富です。昭和52年建築で古いですが、広いリビングを実現することが可能な間取りです。リノベーションして魅力的な我が家に仕上げてください。詳しい情報は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/">こちら</a>です。現在居住中ですが、案内も可能です。

池田市神田1丁目で中古マンションの売却依頼がありました。

阪急石橋駅から徒歩16分の立地にあります、池田市荘園2丁目で中古戸建の売却依頼がありました。土地面積100㎡、建物92㎡、2階建で屋根付き駐車場もあります。現状空家ですので、見学も可能です。詳しい情報は<a href="http://www.tamurasyokai.jp/">こちら</a>です。

池田市荘園2丁目で中古戸建の売却依頼がありました。

池田駅から徒歩18分の立地にあります、池田市神田4丁目で土地の売却依頼を頂きました。土地面積120㎡あります。今までは月極駐車場でしたので、更地です。建築条件はありませんので、お好きな工務店で建築できます。詳しい情報は<a href="http://www.tamurasyokai.jp/">こちら</a>です。

池田市神田4丁目で土地の売却依頼がありました。

阪急池田駅から徒歩13分の立地にあります池田市神田1丁目で築浅中古戸建ての売却依頼がありました。東南角地で築9年の2階建、屋根付き駐車場もあります。詳しい情報はこちらをご覧ください。

池田市神田1丁目で中古戸建の売却依頼がありました。

阪急石橋駅から徒歩12分の立地にあります、池田市鉢塚3丁目で中古マンションの売却依頼がありました。先日リフォームが完了し、水回り設備やクロス、フローリング等交換しております。専有面積87㎡の３LDKタイプで収納も豊富です。弊社にカギがありますので、見学可能です。詳しい情報は<a href="http://www.tamurasyokai.jp/">こちら</a>です。

池田市鉢塚3丁目で中古マンションの売却依頼がありました。

池田市五月丘3丁目の「日興池田五月丘スカイマンション2号棟」で販売されていました改装済みの中古マンションが成約しました。買主様、ありがとうございました。

池田市五月丘3丁目の中古マンションが成約しました

池田市五月丘2丁目にあります「五月丘ハウスB棟」でマンションの売却依頼を頂きました。先月末まで賃貸で10年以上貸されていた部屋です。エレベーターなしのマンションで5階部分ですが、眺望、日当たりは良好です。詳しい情報は<a href="http://www.tamurasyokai.jp/">こちら</a>です。

池田市五月丘2丁目で中古マンションの売却依頼がありました。

本日、池田市五月丘3丁目にあります「池田五月丘A棟」が成約しました。買主様、ありがとうございました

池田市五月丘3丁目の中古マンションが成約しました。

ビューハイツ伏尾台4号棟で受託しておりました中古マンションが昨日成約しました。売主様、ありがとうございました。 &nbsp;

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