<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842814/IMG_3604_cccee87272.jpg" alt="IMG_3604.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842814/thumbnail_IMG_3604_cccee87272.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842815/small_IMG_3604_cccee87272.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842814/IMG_3603_7c9f73771b.jpg" alt="IMG_3603.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842814/thumbnail_IMG_3603_7c9f73771b.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842814/small_IMG_3603_7c9f73771b.jpg 500w," sizes="100vw">弊社の管理駐車場数は、池田市内の不動産会社で一番多いです。池田市内には看板を多数設置しておりますし、ネット広告もしていますので、毎日多数の問い合わせがあります。弊社に駐車場の募集を依頼することで地主様が1箇所だけ募集されている場合に比べて、集客の相乗効果が期待できます。おかげさまで現状、募集や管理している月極駐車場は、ほぼ満車です。募集する駐車場がない状態ですので、空車で困っているという地主様は是非お声がけください。弊社はオーナー様から契約時の仲介手数料は頂いておりません。管理料は毎月の賃料総額の５％～１０％となっております。駐車場台数により変動しています。家賃の督促やクレーム対応も弊社で引き受けますし、有料ですが、草刈りの手配もします。弊社が月極駐車場を募集していることを告知するため、来週末からチラシを配ることにしました。お気軽にお問い合わせください。

新たな月極駐車場の管理先を募集しています。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842771/243271a3245577cfa6cf4a7b7af80986_768x684_e078687a71.jpg" alt="243271a3245577cfa6cf4a7b7af80986-768x684.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842771/thumbnail_243271a3245577cfa6cf4a7b7af80986_768x684_e078687a71.jpg 175w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842771/small_243271a3245577cfa6cf4a7b7af80986_768x684_e078687a71.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842771/medium_243271a3245577cfa6cf4a7b7af80986_768x684_e078687a71.jpg 750w," sizes="100vw">桃園1丁目の戸建の鍵を預かりましたので、間取り図を作成しました。部屋数が多いので、子供が多い家庭にはピッタリです。屋根裏収納や外部物入れ等収納スペースは結構あります。敷地内の駐車場も幅2.5ｍ、奥行き5.2ｍ、高さ2.6ｍありますので、ハイルーフ車も可能です。現在、敷地南側が月極駐車場になっており、西側は邸宅の庭に面していますので、日当たりは良好です。室内や外壁、屋根などのリフォームは必要ですが、中古戸建として利用可能です。これからハウスクリーニングをして来週から販売活動を行います。

池田市桃園1丁目戸建の間取り図

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842719/IMG_3582_6b09c19e27.jpg" alt="IMG_3582.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842719/thumbnail_IMG_3582_6b09c19e27.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842719/small_IMG_3582_6b09c19e27.jpg 500w," sizes="100vw">住宅新報3月15日号の一面記事です。不動産仲介業者のあり方について、書かれています。お客様は依頼する不動産会社を選ぶことはできても、担当者を選ぶことができないというケースがほとんどです。会社よりも担当者の力量が不動産売却や購入を成功させるかどうかにおいて重要ですから、担当者の実績や得意分野を分かりやすく明示し、お客様が担当者を選べるようにするべきだと思います。一部の大手不動産会社にユーザーと自社の担当者をマッチングするシステムを導入する動きがあるようです。ポータルサイトで家探しが一般的な世の中になりましたが、本当に重要なのは「物件探し」よりも「担当者探し」だと思います。自分にあった担当者を見つけることから家探しは始まると思います。

不動産仲介業のあり方

年明けから売却相談があった池田市桃園1丁目中古戸建の鍵を売主様から受領しました。これからハウスクリーニング等の準備をして来週火曜日以降に売却活動を開始します。事前に見せてほしいというお客様もいますので、準備ができ次第、順次ご紹介します。今回の物件は前面道路が43条但し書きの私道でした。将来再建築するために私道部分の協定書や通行承諾、掘削同意などを書面にして、私道所有者全員の署名・捺印を頂きました。この作業に結構な時間を要しましたが、私道所有者の方々にご協力頂きましたので、よかったです。買主様の住宅ローンも組めるようになりました。売出しする前に物件のリスクを回避することで価格にも影響することなく、売却活動ができるようになります。このあたりの事前作業と各種同意書の取得ができるかどうかが仲介業者の力量が問われるところです。全く動いてくれない仲介業者も多いので、注意してください。

池田市桃園1丁目で戸建の売却依頼を頂きました。

最近は住宅ローンを組まれるお客様が銀行と締結する金銭消費貸借契約も電子契約でできる銀行も増えてきました。通常は書面で契約を締結しますので、住宅ローンを1千万円から5千万円以下借り入れの場合お客様負担で2万円の収入印紙代が発生します。しかし、金銭消費貸借契約を電子契約で締結できると書面ではないため、印紙税がかからないということになります。これは印紙税法第二条により、課税対象は「課税物件に掲げる文書」として書面の文書だけを指しており、電子文書は含まれないためです。不動産売買契約や建築工事などの請負契約も電子契約でできれば印紙税がかからなくなり、経費削減できるのではないでしょうか。 &nbsp;

電子契約で印紙代を節約

本日は古家付土地の契約と決済一括の取引を行いました。買主様が自己資金で購入される場合、たまに一括取引をすることがあります。事前に契約書や重要事項説明書は売主様と買主様に確認して頂いておりますので、スムーズに取引できました。今回は再建築不可の古家付土地でしたので、かなり特殊な物件でしたが、ネット広告の反響も多く、現地案内も複数させて頂きました。最終的には自営業をされている方に購入して頂きました。古家を活用されるのか、更地にして土地を利用されるのか分かりませんが、用途地域が工業地域の土地ですのでちょうどよかったみたいです。ありがとうございました。 &nbsp;

一括決済の取引

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842632/IMG_3577_52edeb8a92.jpg" alt="IMG_3577.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842632/thumbnail_IMG_3577_52edeb8a92.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842632/small_IMG_3577_52edeb8a92.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊１５面の記事です。三井不動産の新築住宅を手がける首都圏の営業所で日曜日を休日することを検討しているとの内容です。人材確保のため、いいことだと思います。コロナの影響もあり、オンライン接客や電子契約も進む可能性があります。不動産業界では水曜日定休が定着し、大手は火曜日か木曜日も休みにしています。ただ子供のイベントは土日が多いので、なかなか参加できないという声もよく聞きます。地場の不動産屋は火曜日や木曜日との連休も隔週にしている会社が多く、年間休日が少ないことが人材確保に支障をきたしていると思います。弊社は水曜日、祝日、第3木曜日が休日ですので、もう少し休日を増やしたいと思っております。 &nbsp;

不動産会社の休日

先日ご報告しました池田市呉服町の中古マンションの続報です。阪急池田駅徒歩2分の立地にある分譲マンション「アリスト池田ステーションプレイス」11階部分、最上階南西角部屋で売却依頼を頂きました。<img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf-225x300.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf-225x300.jpg 225w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf-150x200.jpg 150w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf-768x1024.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf-1152x1536.jpg 1152w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf-rotated.jpg 1536w" sizes="(max-width: 225px) 100vw, 225px" width="225">　<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842477/2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64_768x1024_b8e64a7623.jpg" alt="2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64-768x1024.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842477/thumbnail_2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64_768x1024_b8e64a7623.jpg 117w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842477/small_2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64_768x1024_b8e64a7623.jpg 375w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842477/medium_2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64_768x1024_b8e64a7623.jpg 563w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842477/large_2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64_768x1024_b8e64a7623.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf_768x1024_a4b48416d4.jpg" alt="06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf-768x1024.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/thumbnail_06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf_768x1024_a4b48416d4.jpg 117w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/small_06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf_768x1024_a4b48416d4.jpg 375w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/medium_06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf_768x1024_a4b48416d4.jpg 563w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/large_06b4e3286236e55aba6d58f1497c8ccf_768x1024_a4b48416d4.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64-225x300.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64-225x300.jpg 225w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64-150x200.jpg 150w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64-768x1024.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64-1152x1536.jpg 1152w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/2bdea9ece78675249c7b962efd5d8f64-rotated.jpg 1536w" sizes="(max-width: 225px) 100vw, 225px" width="225" loading="lazy">&nbsp;元々は４LDKタイプでしたが、今の売主様が購入後、かなり費用をかけてリフォームし、２LDKタイプになりました。平成16年5月建築のマンションです。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842474/cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f_768x563_95c79417e6.jpg" alt="cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f-768x563.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/thumbnail_cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f_768x563_95c79417e6.jpg 213w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/small_cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f_768x563_95c79417e6.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/medium_cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f_768x563_95c79417e6.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842474/IMG_3569_cea38bf421.jpg" alt="IMG_3569.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/thumbnail_IMG_3569_cea38bf421.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/small_IMG_3569_cea38bf421.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/IMG_3572_468954401b.jpg" alt="IMG_3572.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/thumbnail_IMG_3572_468954401b.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/small_IMG_3572_468954401b.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/IMG_3570_8eb53f524f.jpg" alt="IMG_3570.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/thumbnail_IMG_3570_8eb53f524f.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/small_IMG_3570_8eb53f524f.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f-300x220.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f-300x220.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f-200x147.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f-768x563.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/cef69faa8d00c187fc4616bf9912dd0f.jpg 1500w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/IMG_3569-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/IMG_3569-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/IMG_3569-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/IMG_3569.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">南に面するリビング・ダイニングは約28.5帖もあり、キッチンはアイランド型になりました。お部屋やキッチンの収納スペースも多くなり、扉は引き戸にされています。専有面積は約91㎡あり、バルコニーは3方向に約44㎡もあります。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842474/b77ec97bb3680aff3194840abba02b86_768x576_0e1fabedff.jpg" alt="b77ec97bb3680aff3194840abba02b86-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/thumbnail_b77ec97bb3680aff3194840abba02b86_768x576_0e1fabedff.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/small_b77ec97bb3680aff3194840abba02b86_768x576_0e1fabedff.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/medium_b77ec97bb3680aff3194840abba02b86_768x576_0e1fabedff.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83_768x576_469cf92be0.jpg" alt="47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/thumbnail_47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83_768x576_469cf92be0.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/small_47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83_768x576_469cf92be0.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842475/medium_47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83_768x576_469cf92be0.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/b77ec97bb3680aff3194840abba02b86-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/b77ec97bb3680aff3194840abba02b86-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/b77ec97bb3680aff3194840abba02b86-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/b77ec97bb3680aff3194840abba02b86-768x576.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/b77ec97bb3680aff3194840abba02b86-1536x1152.jpg 1536w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/b77ec97bb3680aff3194840abba02b86.jpg 2048w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">　<img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83-768x576.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83-1536x1152.jpg 1536w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/47917f4cc641797656b369e7bc6d5b83.jpg 2048w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;バルコニーからの眺望や広さは、オススメポイントです。ペットも対応のマンションです。体長50cmまでの小型犬や猫どちらか1匹は大丈夫です。敷地内駐車場も高さ制限がありますが、5台空いております。10500円～13500円／台です。なんといってもアリスト池田は立地条件がよく、この生活利便性はかなりポイントが高いです。現在空室で弊社に鍵があります。ご案内はいつでも可能です。売却価格は5280万円です。毎月の管理費17040円・修繕積立金17130円です。詳しい<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900123020000001640">物件概要はこちら</a>です。弊社独自の売却情報ですので、お問い合わせは弊社までお願いします。 &nbsp;

最上階、角部屋、リビング広い間取りのマンション

昨日、池田駅徒歩すぐの立地にある中古マンションについて、売却相談がありました。既に鍵をお預かりして、間取り図を作成し、管理会社へ重要事項調査依頼もしております。最上階、南・西・北と3方向に窓がある角部屋で、広めのバルコニーも3方向についています。分譲時は４LDKタイプでしたが、今の売主様が購入後、２LDKにリフォームされました。特にLDKが約28.5帖もあり、キッチンはアイランド型になって、電子レンジや台所収納が壁面に造り付けされています。お風呂や洗面所も広く、窓付で明るいです。駅前の利便性の高いマンションでご夫婦で生活されるのには、ピッタリの間取りです。最上階は2戸しか部屋がありませんので、特別感があるお部屋です。弊社との媒介契約が完了しましたら、詳しい情報をアップしていきます。

池田駅近くの中古マンション売却相談

池田駅近くの中古マンションが新築時の分譲価格より値上げして売却活動していることはよくあります。分譲当時がデフレの真っ只中で土地代や建築費が今よりもかなり安かったことが影響しています。また、鉄筋コンクリート造ですので、耐用年数は47年と長く、築10年未満の場合十分残存価値が認められることもあります。一方、中古戸建が新築時の価格より値上がりしている場合はどうでしょうか。木造の戸建もウッドショックや建築資材の高騰で建築費は値上がりしていますが、中古の建物は経年劣化しますので、通常は築年数とともに建物価格も下がるのが自然です。池田市内では池田小校区や呉服小校区の場合、中古戸建が滅多にでないので、新築時期にもよりますが、分譲時の価格より上がるケースはまだ理解できます。今年売出しされた中古戸建で気になったのは、池田駅から徒歩15分程度の立地で築10年弱の中古戸建が分譲時より値上げされて売出しされていることです。木造住宅は耐用年数が22年ですから少なくとも3分の1以上は経過しており、建物が減価償却しているはずですし、分譲会社の設備・仕様や周辺の土地相場を考えますととても値上がりするような物件ではないと思います。おそらく売主はネットの一括査定を利用し、つり上げられた査定価格を信用し、売出しされたものと推測します。売主が購入時に諸費用も含めて物件価格の１１０％を35年返済で借り入れをしていても、今の残債は購入価格より大幅に減っていますから、残債の兼ね合いで設定した価格ではないです。相場を知るプロの目で査定すれば、少なくとも新築時より1割以上はダウンしていると思います。高く売出しするのは自由ですが、ちょっとやり過ぎな気がします。築年数が浅い中古戸建は、お客様から新築分譲時の価格を聞かれることがよくありますが、この物件を仲介する業者はその質問があった場合、正直に答えているのかなと思います。

ネットで不動産一括査定の弊害か

先日物件をご案内したお客様から不動産を探されているお客様を紹介して頂きました。弊社で成約したわけではないお客様からのご紹介は、珍しくありがたいお話しです。早速、会社に訪問してご挨拶してきました。多数の物件を所有されている経営者の方で多方面に事業も展開されていました。今後収益物件などを中心にご紹介していきたいと思います。 &nbsp;

お客様からのご紹介

3月1日から適用となる10年固定の住宅ローン金利が各銀行から発表されています。メガバンクはいずれの銀行も2月から引き上げとなり、約6年半ぶりの高水準となりました。長期金利上昇を踏まえての変更です。実際に融資する際の最優遇金利は、三井住友信託銀行が0.7％、りそな銀行が0.85％三菱UFJ銀行が0.89％、みずほ銀行が1.05％、三井住友銀行が1.35％となります。変動金利は4月と10月に金利の見直しがあります。

住宅ローン固定金利は上昇

先週木曜日に売却依頼を受けました池田市呉服町の売り土地ですが、すぐに色々と問い合わせがあり、昨日購入申込書を頂きました。ありがとうございました。いい物件でしたので、弊社の顧客のみ情報提供しておりましたが、今回も早期の成約となりそうです。弊社はお客様のペースで検討して頂き、購入意思が固まってから購入申込書を頂くようにしていますが、いい物件の場合はお客様が急いで検討されますのでどうしても競争のようになってしまいます。弊社としても説明すべきことを全て開示できるように資料も準備して、面談時に説明していますので、契約時に戸惑うことがないようにしております。お客様は住宅ローンの事前審査だけでなく、工務店の選定、希望の間取り条件などがある程度固まっていると、土地が出た時にすぐにラフプランを書いてもらい、見積書も取得できることで決断も早くできるようになります。いい物件を手に入れるには、購入に向けた事前準備が重要だと思います。 &nbsp;

池田市呉服町の売り土地は契約予定となりました。

毎月月末に売却物件の在庫確認をしますが、今月も多数の物件が成約しております。相場より高いなと思う物件やこれは売りにくいと思われる物件でも成約しております。不動産市場は、コロナの影響もなく、順調に春の需要期を迎えているようです。今、売却される方にとっては、完全な売り手市場ですので、絶好の機会だと思います。私の感覚ですが、池田駅近くの中古マンションは、以前に比べて1割以上値上がりし、池田駅徒歩圏内の土地は、坪100万円を超える販売単価が珍しくはない状態になりました。建築費が値上がりし、資材も上がっておりますので、建築コストが今後下がる要素はないと思いますので、新築住宅の価格は高止まりが予想されます。そうなりますと中古物件も新築の上昇に伴い、売却価格が高止まりすると予想されます。全ての物件が上がっている訳ではないですが、伏尾台のような郊外立地でも売り土地の在庫がなく、相場で売出しすれば売れる市場になっています。住宅ローンの低金利時代が続くかぎり、現状の不動産市場は維持されると思います。

池田市内の売買物件は売れています

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842200/f3aec7ff30b1fb93c8bb646ef1905b68_535d3aba42.jpg" alt="f3aec7ff30b1fb93c8bb646ef1905b68.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842200/thumbnail_f3aec7ff30b1fb93c8bb646ef1905b68_535d3aba42.jpg 205w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842200/small_f3aec7ff30b1fb93c8bb646ef1905b68_535d3aba42.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842200/CIMG_3681_768x576_7554c277dc.jpg" alt="CIMG3681-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842200/thumbnail_CIMG_3681_768x576_7554c277dc.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842200/small_CIMG_3681_768x576_7554c277dc.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670842200/medium_CIMG_3681_768x576_7554c277dc.jpg 750w," sizes="100vw">急池田駅から徒歩6分の立地が魅力の呉服町で更地の売り土地を受託しました。前面道路の道路後退が約9㎡ありますので、土地面積は有効で約92㎡、約27.8坪あります。正方形に近い土地形状ですので、プランニングはしやすい土地です。前面道路は42条2項道路で新築された家が順番にセットバックしており、現地周辺はだんだん道路が広くなってきております。セットバックされた部分は、それぞれ私道負担となっておりますが、その他は公道です。建築条件もありませんので、お好きな工務店で建築可能です。売却に際して確定測量も実施しておりますので、地積更正登記も終っております。呉服小、池田中校区で建築条件がない売り土地は少ないので、弊社の顧客や会員登録者から多数のお問い合わせを頂いております。価格は2,750万円です。&nbsp; &nbsp;

池田市呉服町で売り土地の売却を受託しました。

先日情報公開しました池田市神田3丁目の物件に購入申込書が入りまして、商談中となりました。再建築不可物件ですが、色々と問い合わせを頂いておりまして現地案内もさせて頂きましたが、駐車場用地として法人から購入したいというお話しを頂きました。話がまとまりましたら、来月契約する予定です。 &nbsp;

池田市神田3丁目古家付土地が商談中となりました。

前面道路が建築基準法第42条2項道路の場合、建物を建築する時には前面道路の中心線から２ｍの後退が必要になります。池田市の場合は、敷地内に側溝を整備することになりますので、中心後退を２ｍしてから流水面２０cmと敷地側の肩１５cmを築造することになります。道路の中心線は行政の指導によりますので、どこが中心線になるのかの確認は重要です。有効敷地面積に関わりますし、側溝の築造にも影響します。間違うと大変です。本日は池田市役所へ行き、担当課で道路中心線がどこになるのかを確認してきました。回答は後日となりましたが、周辺の家が建替えされて道路後退していますので、難しい案件ではありません。近日中には回答を得られると思います。昨年から売却相談を受けていた案件の確定測量が完了し、これから活動に入ります。道路の中心線を確認し、有効敷地面積が確定すれば価格を設定して媒介契約を結びます。人気の場所ですので、売出しすれば反響はあると思います。情報公開まで今しばらくお待ちください。

建築基準法第42条2項道路

最近はお客様自身で住宅ローンの申し込み手続きをネットでされる方もいますが、その場合は、メールや電話でお客様が銀行とやり取りして、全て対応しなければいけません。仲介業者は電話確認する程度しか介入できないので、書類の提出や手続きが遅れたりして引渡しが期日に間に合わないということもあります。弊社では三井住友銀行、京都銀行、池田泉州銀行、関西みらい銀行、但馬銀行、紀陽銀行フラット35であれば、お客様の住宅ローン申し込み代行や取り次ぎができます。上記の金融機関であればスケジュール管理から書類提出、予約まで全て私が行いますので、責任を持って最後まで対応できます。もちろん仲介手数料の範囲に含まれている作業です。全てのお客様ではありませんが、弊社で銀行と交渉して金利が下がるケースもあります。たまにローン手数料を請求する仲介業者がありますので、注意してください。

住宅ローンの取り次ぎサービス

不動産の売却相談を頂く場合の流れについて説明します。最初に売却物件の概要をお聞きします。住所、土地面積、建物面積、築年数、マンション名、専有面積、階数、間取りなどを教えて頂ければ机上査定はできます。具体的に進める場合は、市役所や法務局で物件の調査をして、査定書や報告書を作成します。査定内容については面談でお伝えし、査定価格と共に売却方法や戦略を提案します。その後、正式に売却依頼を頂く際には媒介契約を締結し、売却活動に入ります。媒介契約は3ヶ月が期限となり、3ヶ月で成約しなければ更新をしていくことになります。媒介契約には、専任と一般とがありますが、窓口を1社に絞る専任媒介が多いです。理由としては、専任媒介で契約すると他の不動産会社にも情報を公開する義務が生じます。レインズに売り物件を登録すると様々な不動産会社がお客様を紹介してきます。一般媒介はこのレインズへの登録義務がなく、複数の不動産会社と売主様が媒介契約する形です。一般媒介で2社以上の不動産会社に依頼するメリットは、ほとんどないと思います。売却物件が空室であれば何社にも鍵を預けることにあり、案内時の電気の消し忘れや施錠などに不備があった場合、どこの会社が案内したのかを調べるのが難しくなります。専任媒介であれば窓口の会社だけが鍵を預かり管理していますので、どの会社が案内したのか容易に分かります。また、商談が入った時やなかなか売れない時に売主様の代理人として窓口が1社の方が色々と相談もしやすいと思います。そうなると、何を基準に売却依頼先を決めるかが重要です。会社の規模や査定価格ではなく、担当者の力量と人間性が大切だと私は思います。初回の面談で力量を見極めるのは難しいと思いますが、口コミやホームページを参考に仲介実績や経験が豊富かどうか、相談時に信頼できる人かどうか等で判断して下さい。成功する不動産売却は、担当者選びで変わることは間違いありません。 &nbsp;

不動産売却の流れ

家を購入する場合、どのような流れになるのかについてよく質問を受けます。気に入った物件が見つかり、購入意思が固まった場合、先着順で購入申込書を売主様に提示した人に交渉の優先権が与えられます。住宅ローンを利用する場合は、購入申込書を提出する前に銀行の事前審査をうけて承認を得ていることが必要です。たまにローン審査をしている間に他の方に先に申し込みされてしまうケースがありますが、それを防ぐためには事前審査を予算に応じたダミー物件で通過しておくことで対応できます。最終的に物件が決まった時に借入額が増えなければローンは承認されていると見なすことができます。購入予算を4,000万円で設定している方の場合、自己資金を除いていくら借り入れするかは決まっていると思いますから、最大で借り入れする可能性がある金額で事前審査を通過していれば実際の借り入れが低くなっても問題ありません。また、価格交渉ができるかどうかもよく質問を受けます。これは売主様次第ですが、もし、価格交渉を100万円ほど購入申込書で書いて行っている間に価格交渉なしで買うという他のお客さんが現れると一応商談は先着順とはいえ、売主様としては少しでも高く売りたいので2番目の方を優先されることも考えられます。本当にほしいと思った物件が見つかったときには交渉なしの満額で購入申込書を書くことも物件を確実に押さえる意味では必要だと思います。購入申込書の内容について売主も同意した場合は、契約日を設定し、重要事項説明と売買契約の説明をうけ、契約を締結します。その後、住宅ローンを利用する方は銀行で住宅ローンの本申込みを行い、正式なローンの承認をとります。事前審査を通過していて、本申込みの書類を不備なく銀行へ提出すれば1週間～10日以内にローンの承認が得られます。ローンが承認されれば、売主様と引渡し日を調整し、引渡し日が決まれば銀行とローン契約を締結します。最短で1ヶ月あれば購入申込書提出から引渡しまで完了することもできます。中古住宅でリフォームをする場合は引渡し日から着工となります。分譲マンションの場合はリフォームの届け出を工事前に管理組合へ行う必要がありますので、工事許可までに1週間程度時間がかかります。注意してください。

不動産購入の流れ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841974/IMG_3497_03bd7db0ca.jpg" alt="IMG_3497.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841974/thumbnail_IMG_3497_03bd7db0ca.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841974/small_IMG_3497_03bd7db0ca.jpg 500w," sizes="100vw">本年度3回目の不動産業務研修が終りました。大阪宅建協会ではＷeb研修で受講できるシステムになっておりますので約1ヶ月の受講期間中、空き時間にいつでも研修を受けることができます。会員の資質向上と取引の円滑化のために会員に研修受講を促しております。

不動産の研修が終りました。

本日は先日電話で売却相談が案件の売主様宅に訪問する予定です。物件は池田市内ですが、売主様は八尾市へ引越しされていますので、久しぶりに近鉄電車で八尾市へ行きます。サラリーマン時代に何度か電車で八尾市へ行った記憶がありますが、20年以上前ですので、本当に久しぶりです。今回の案件も調査結果で色々と売主様の知らない事実が発覚した物件で売却の難易度が高めです。最近は難易度高めの案件相談が多く、市役所の担当者にも「ややこしい案件多いですね」と言われています。ややこしい案件をできるだけいい条件で売却できるように提案させていただきます。

売却相談で八尾市へ行きます

最近は毎日、月極駐車場を探しています。という電話がかかってきます。ご希望の駐車場が満車でお断りすることもありますが、周辺の月極駐車場を紹介して成約するケースも多いです。毎月月末に解約の連絡が入るケースがありますので、今は空いていなくても空き予定が出る場合があります。一応予約という形で希望する駐車場に空きが出ればこちらから連絡する制度もあります。毎年春頃は人事移動等で駐車場の解約も多くなりますので、諦めずに相談して下さい。池田市内で募集や管理している月極駐車場数は、弊社グループがナンバーワンです。

月極駐車場の問い合わせ増加中

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841845/3_965c78032c.png" alt="3.png" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841845/thumbnail_3_965c78032c.png 150w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841845/E383_A1_E382_A4_E383_B3227_5087e6a93e.jpg" alt="E383A1E382A4E383B3227.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841845/thumbnail_E383_A1_E382_A4_E383_B3227_5087e6a93e.jpg 245w," sizes="100vw">先日売却相談があった物件が旗竿地といわれる土地形状でした。竿に当たる部分は、２ｍ以上の幅で道路と接道するだけでなく、旗の部分の土地まで２ｍを下回ることなく、つながっている必要があります。接道部分から直径２ｍの玉を転がして、奥の土地まで入れる土地形状でなければいけません。今回売却相談を頂いた土地は、竿の部分が途中で２ｍを下回る形状になっており、残念ながら、再建築ができない物件となっていました。現状築５０年以上の古家がありますが、古家をリフォームして利用するか、更地にして駐車場などに利用するかに限られますし、再建築できないということは買主が住宅ローンの利用できない物件です。現金購入やプロパー融資での購入に限定されます。地積測量図には、接道部分のみ寸法が記載されており、途中の部分は寸法がないのですが、測量図面の座標を検証しますと２ｍないことが分かりました。元々その土地を測量し、分筆して売却したのが不動産会社であったことから、重要事項の説明義務違反で今の所有者に売却した疑いが強いです。調査結果に基づき接道要件がない土地であることを所有者に告げると驚きと共に怒りがこみ上げてきて、所有者は困惑されていました。最近、弊社に相談に来られる案件は不動産会社のモラルが問われる事例が多く、当時取引に関わった不動産会社や売主を調べますと倒産して行方不明ばかりです。ですから購入者は、泣き寝入りしかできません。昭和の時代ならまだしも、今回は平成２１年ごろの案件ですから、本当にあきれます。

旗竿地の売却相談

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841783/IMG_3416_8d10497ee3.jpg" alt="IMG_3416.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841783/thumbnail_IMG_3416_8d10497ee3.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841783/small_IMG_3416_8d10497ee3.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊１面の記事です。3大メガバンクの10年固定の住宅ローン金利が今月から上昇するという記事です。0.05％か0.1％の上昇となっており、最優遇金利では最も低い水準だった2016年に比べて0.3～0.5％高くなります。2月から10年固定最優遇金利は、みずほ銀行が1.9％、三菱UFJ銀行が2.65％、三井住友銀行が2.2％になります。固定金利の基準金利は、債券市場の金利に影響を受けるといわれています。したがって、日銀が決定する政策金利とは異なり、市場活動によって決まってきます。一方、変動金利の基準金利は、日銀の政策金利の影響を受けます。固定金利が上昇しても、変動金利も上がるわけではありません。日本は1999年に実施されたゼロ金利政策以降、政策金利はほぼゼロの状態が続いているので、変動金利の基準金利は、長期間低い水準で安定しています。現状で住宅ローンを利用する方のほとんどは、変動金利で借りられていますので、フラット35や長期固定金利を借りようと考えている方は、2月に融資実行すると1月に比べて金利が高くなるということです。住宅市場への影響を懸念すると書かれていますが、この程度では特に影響はないと思います。ただ、金利の仕組みをよく分かっていない人がテレビやラジオで変動金利も連動して上がるという間違った情報を流したりしています。固定金利と変動金利は連動していませんし、変動金利は年に2回しか金利の見直しがありません。惑わされないようにご注意下さい。

10年固定金利の住宅ローン金利が上昇

最近、池田市内を歩いていると更地になっている土地が増えているように感じます。場所は室町、満寿美町、呉服町などの呉服小学校校区内です。売り出されている土地もありますが、解体中の現場や売出しされていない土地もあります。年明け以降に解体現場が増えるのは、固定資産税の関係です。昨年古家があった土地が今年の1月1日現在に更地になっていると来年度の固定資産税が跳ね上がるので、今年1月2日以降に解体工事をして、来年度分の固定資産税が上がるのを防ぎ、今年中に建物を建てれば、再度土地の固定資産税の上昇を抑えることもできます。土地面積が200㎡以内の土地であれば通常6分の1に土地の固定資産税は軽減されています。古家付の空家が多数残っているのは、固定資産税対策でもあります。こうした事情で年明けから3月末頃までは解体工事が増える傾向があります。

更地になっている場所が増えてきました。

昨日は、池田市菅原町の池田ガーデンハウス桜通りの売買契約をしました。売主様、買主様ありがとうございました。年明けに内覧頂き、すぐに購入申し込みを頂きましたが、銀行の事前審査は年末年始にして頂いておりましたので、スピーディーに商談にすることができました。やはり購入は事前準備が大事です。人気のマンションの場合、他のお客様も同時期に検討されている可能性が高いので、事前審査を通過していることでいち早く手を上げることができます。今後も池田駅近くの中古マンションは出る可能性がありますが、購入希望の方は予算に合う価格帯の別物件で銀行の事前審査をされて、購入に向けた準備をすることをオススメします。ネットでもできますが、事前審査のやり方が分からない場合は弊社に相談してください。銀行への取り次ぎもできます。

池田市菅原町の中古マンションが成約しました。

弊社管理物件のオーナー様が新たに豊中市千里園で賃貸マンション１棟を購入されることになり、アミティーハウスで管理を受託することになりました。豊中市内では以前宮山町で管理物件がありましたが、久しぶりです。古いマンションのようで今後メンテナンス工事が色々と必要だと聞いております。まずは家賃の振込先変更の通知をさせて頂き、入居者に連絡することから取り組んでいきます。2棟目のマンション管理を委託して頂き、感謝です。 &nbsp;

豊中市千里園で賃貸マンション管理を受託しました。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841622/IMG_3385_fa80a8274d.jpg" alt="IMG_3385.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841622/thumbnail_IMG_3385_fa80a8274d.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841622/small_IMG_3385_fa80a8274d.jpg 500w," sizes="100vw">阪急池田駅から徒歩10分ほどの立地にある呉服町で土地面積210坪、建物面積約200坪、平成元年築、鉄骨造2階建の貸し事務所の募集依頼を頂きました。昨年まで長い間借りてくれていた法人が移転したようです。賃料が税込み110万円ですので、中小企業ではなかなか難しいですが、これだけ大きな貸し事務所も池田市内では少ないです。学習塾や介護関係で大きなスペースをお探しの方、如何でしょうか。南西角地で分かりやすい場所です。駐車場スペースもあります。田村商会までお問い合わせください。

池田市呉服町で大型の貸し事務所を募集

売却相談を受けている案件の前面道路が建築基準法上の道路ではないため、43条但し書き道路の事前協議を提出しました。市役所から提案基準が示されれば、再建築の条件を満たすための作業を継続して行います。前面道路は袋地状通路ですので、私道所有者全員と協定書の取り交わしが必須となります。協定書は現在の所有者で取り交わし、売却後も承継できる内容となっておりますので、将来の建替え時まで購入者が保管しておけば、建替え時に利用できます。すぐに建替えするわけではない物件ですが、住宅ローン利用に際して銀行からは再建築ができるかどうかのエビデンスを求められます。私道所有者全員と協定書を締結し、書面を銀行に提示することでローン審査をしてもらえることになります。協定書がない場合は、融資の利用はかなり厳しくなると思います。 &nbsp;

43条但し書き道路の事前協議

私は、池田市に住んで40年以上になります。大学時代や新婚時代を除き、池田市で生活しています。池田市内の地域の移り変わりはもちろん、周辺環境、オススメのお店、学校、交通などについて説明することは得意です。過去の土地利用状況なども昭和30年代から10年おきに池田市の住宅地図を保管していますのですぐに調べることができます。池田市内の不動産取引の動向や成約事例も平成16年以降のデータを保管していますので、すぐに調べることができます。池田市内で商売をされている方の知り合いも多いので、用途に応じて人やお店の紹介も可能です。私は池田市以外に転勤や転居もありませんので、今後もこの町ともに過ごしていくと思います。転勤や転居で池田市へ来られる場合、色々と不安な面があると思います。どこに住めば便利なのか、安全なのかなどお気軽にお問い合わせください。まちの不動産会社として、お客様のご要望に応じたアドバイスをさせていただきます。

地域情報の説明は得意です

令和4年度税制改正大綱が発表され、今年の4月1日以降に延長や改正される項目が多数あります。中古物件で登録免許税の軽減を受けるためには築年数の制限があり、今年3月31日までの引渡しであれば、従来通り耐震基準適合証明書などが登録免許税軽減の適用に必要になります。来年度からは昭和57年1月1日以降の新築年月日が確認できれば、耐震基準適合証明書取得の必要はなく、緩和されることになっています。この点は、中古物件については恩恵が大きく、耐震基準適合証明書発行費用が要らなくなり、同じく築年数の要件が緩和される住宅ローン減税や住宅取得等資金の贈与の特例にも適用されますので、対象となる中古物件が増えることになります。住宅ローン減税の控除率が1％から0.7％へ縮小になったことが大きく注目されていますが、築年数の要件緩和で住宅購入者のメリットが補完されています。要件が緩和されるのは、令和4年4月1日以降に引渡しとなる物件ですので、ご注意ください。&nbsp;

耐震基準適合証明書は、今年3月末決済では必要

最近、広告を見ておりますと池田市内の住宅地で売り土地の価格が１坪あたり120万円～130万円という物件が増えてきました。ほとんどは、売主が不動産会社の物件です。転売目的で物件を取得し、家屋等を解体して更地にした上で建築条件付きや完成宅地で販売されています。ハウスメーカーや建売業者にとっては、土地を取得しないと建築ができないので少々高くても土地を購入して、自社の売り物件を確保する傾向が強いです。少し前までは池田市の住宅地で1坪あたり100万円が単価の上限でしたが、今はその単価で不動産会社が取得し、経費と利益を乗せて販売しています。すぐに売れている現場はないですが、池田市でも人気の室町、呉服町、城南で高価格帯の売り物件を見かけます。面積が50坪であれば土地だけで6000万円です。建物を新築すれば総額1億以上という家になります。値上がりした物件にどこまでエンドユーザーがついてくるのか、売れ行きを観察したいと思います。

池田市の売り土地の価格が上昇

毎年1月から3月にかけて、住宅情報を提供する会社のCMが増えております。スーモ、アットホーム、ライフルホームズをはじめ、賃貸フランチャイズ各社がタレントを起用して、テレビCMやネット広告を出しています。家を借りるとき、買うときにネットで探すのは当たり前の時代になりましたが、実際に物件の内覧をせずに契約する時代も近づいております。VRや動画を見て部屋を決めて、契約手続きもネットで完結できるようになってきました。自分が住みたい地域を歩いて回り、地元の不動産会社にヒアリングし、物件を紹介してもらうという従来のスタイルも健在です。全ての物件情報がネット上で得られるわけではないので、私は従来のスタイルは普遍だと思っております。仲介する立場としても一度も会ったことがない方の提出した書類だけで審査し、契約するのもどうなのかと思っております。不動産DX時代をむかえ、各不動産会社がどのように対応していくのか。弊社はしばらく見守りたいと思っております。

住宅情報各社のCMが増えております

毎年、弊社の顧客に年賀状を送っていますが、今年も住所変更等で返ってきた年賀状が10枚ほどあり、メールや電話「昨年物件を買いましたので、物件情報は送らないでください」というお知らせも数件届いております。池田市内は物件情報が少ないので、なかなか情報提供が思うようにできていないのですが、お客様も色々な不動産会社に声をかけて、情報収集し、他社で成約されるケースも毎年あります。成約のご連絡を頂くとお役に立てず申し訳ございませんという気持ちになります。昨日も物件を案内し、即日で購入申込書を頂きましたが、いい物件は多数の方が検討されている可能性があり、住宅ローンの事前審査も通過されていましたので、すぐに決断されました。価格交渉もすることはできますが、本当にほしいと思う物件は交渉せず、満額で申し込みをすることをオススメしています。売主様にとっては、少しでも高い金額で購入して頂ける方を優先したいという気持ちがあり、ルール上は先着順とはいえ、一番手の方が50万円値下げ交渉があり、2番手の方が満額で購入したいと同時期に話があれば、2番手の方を優先したくなると思います。２つ同じ物件はないので、ほしいと思う物件に出会った場合は、相場で売られていれば満額で最初から申し込みをすることが確実に購入できる唯一の方法です。特に1月から3月の時期は、活発に中古市場も動いていますので、気になる物件には同じように検討されている方がいると思って、検討されることをオススメします。

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