昨日、公証役場において事業用定期借地権設定契約を公正証書で行いました。事業用定期借地権は公正証書で契約を行わないと効力がなく、普通借地の契約となってしまう可能性があります。借地借家法で事業用定期借地権は公正証書で契約書を作成すると定められているからです。&nbsp;公証役場では、公証人がまず当事者の本人確認をして、事業用定期借地権設定契約書を全文読み上げます。その後、当事者が公正証書に署名捺印をして、原本は公証役場で保管し、正本を2通作成し、借地権設定者と借地人がそれぞれ1通を保管することになります。&nbsp;公正証書作成費用は、当日現金で支払いしました。作成費用は折半にしていましたので、借地権設定者と借地人が半額ずつ負担し、領収書を発行してもらいました。所要時間は約1時間です。&nbsp;借地期間29年と364日の事業用定期借地権設定契約が無事終わりました。

公正証書で借地契約しました。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828578/IMG_2523_bcbcc9d1be.jpg" alt="IMG_2523.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828578/thumbnail_IMG_2523_bcbcc9d1be.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828578/small_IMG_2523_bcbcc9d1be.jpg 500w," sizes="100vw">本日の読売新聞朝刊24面の記事です。池田市栄本町の逸翁美術館で阪急沿線の歴史を振り返る昔のポスターなどが展示されています。１９７０年代から１９８０年代にかけて沿線の各地で作成されたポスター約１００点です。池田市では五月山公園のさくら祭りで８０年代に作成されたポスターが展示されています。６月２０日まで開催されます。

池田市の美術館で昔のポスター展

弊社が受託している売り物件を検討されるお客様が住宅ローンを利用される場合には購入申込書を提出する前に住宅ローンの事前審査で承認されていることが条件となります。他の仲介業者を通じて購入申込書を提出される場合も同じ条件でお願いしております。理由としては買主様の住宅ローン否認によるキャンセルがないようにするためです。年収、勤続年数、勤務先、借入額と年収の負担比率で担当者でも大体判断はできますが、個人信用情報の調査で過去にカード利用やキャッシングで滞納があったりすると住宅ローンの審査で否認されることがあります。これについては不動産会社では分からないので、事前審査を受けて頂くことにしています。仲介をしている不動産会社では当たり前のことですが、経験の浅い方やたまにしか仲介しない担当者の場合は事前審査をかけることなく、購入申込書をFAXで送ってくることがあります。この場合、いつもお断りしています。車のローンや消費者金融でローンを借りている方の場合は、既存のローンを完済できないと住宅ローンは融資できませんという回答も事前審査でよくあります。事前審査をかけるときには正直に現在の借り入れ等も銀行に申告した方が印象がよくなります。隠しても分かることがありますので、事前審査を依頼する場合は正直に書いて下さい。

購入申込は住宅ローンの事前審査が条件です

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828438/IMG_2510_6bb96d9c03.jpg" alt="IMG_2510.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828438/thumbnail_IMG_2510_6bb96d9c03.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828438/small_IMG_2510_6bb96d9c03.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊33面の記事です。大阪市内の空き店舗は昨年に比べて3割から4割空き店舗が増えています。特に中央区の空き店舗は、緊急事態宣言や時短要請等で閉店が相次ぎ、新規出店もこの状況では難しい状態です。ただ、10坪程度の狭小物件は居抜きであれば、新規出店の需要はあるようです。アフターコロナも見据えて、テイクアウトやデリバリーを中心に売り上げを確保し、人件費や家賃等の固定費の負担を軽減できる狭小物件はいいと思います。

大阪市内は空き店舗が増えています

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828390/IMG_2508_37c51f7645.jpg" alt="IMG_2508.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828390/thumbnail_IMG_2508_37c51f7645.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828390/small_IMG_2508_37c51f7645.jpg 500w," sizes="100vw">住宅新報4月13日号の記事です。国土交通省は20年度民間住宅ローン実態調査結果を3月末に公表しました。個人向け住宅ローン新規貸出額は20兆5442億円で前年度比1兆4084億円増加しています。貸し出しの内訳ですが、新築が約73％、中古が約20％借り換えが約7％でした。金利については、変動金利を選んだ方が約63％、全期間固定金利を選んだ方は約４％固定金利選択型を選んだ方は約20％でした。１％以下の低金利が続いていますので、変動金利や3年や5年の固定金利を選ばれる方が多くなっています。昨年弊社で仲介したお客様は全員、変動金利を選ばれていました。

民間住宅ローン実態調査

先月から販売活動をしておりました、池田市栄本町の売り土地が本日成約しました。売主様、買主様ありがとうございました。&nbsp;物件は弊社で長年管理をしておりました月極駐車場でした。ずっと満車で運営しておりましたが、そろそろ売却して不動産から金銭にかえて相続に備えたいということで売却されることになりました。&nbsp;相続対策では不動産による節税がクローズアップされますが、お金の方が分けやすく相続人間で揉めないこともあります。またある程度の納税資金も必要です。&nbsp;元気なうちに資産整理をされておくと急に何かあっても対応できます。

池田市栄本町の売り土地が成約しました。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828266/IMG_2506_cc13511a84.jpg" alt="IMG_2506.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828266/thumbnail_IMG_2506_cc13511a84.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828266/small_IMG_2506_cc13511a84.jpg 500w," sizes="100vw">池田市満寿美町１－６（かき峰さんの前）、池田駅前に新しくできる大型駐輪場ですが、ショウワパーク池田駅前の料金設定が決まり、看板が設置されています。２４時間以内は自転車、原付バイク共に１００円となっています。サンシティ池田の駐輪場は２時間以内無料ですので、３時間以上池田駅前に駐輪する場合は、新しい駐輪場がお得です。通勤や通学にも適しています。自転車２２６台、原付バイクが２０台止められますが、早い者勝ちです。４月２１日(水)にオープンします。 &nbsp;

池田駅前の駐輪場の料金が決まりました。

昨年から取りかかっておりました売却予定地の測量が先日完了し、地積更正登記も終えましたので、資料を売主様にお渡ししました。今回は合筆と分筆、私道の掘採と通行同意、越境の覚書なども複数の方々と取り交わししましたので、時間がかかりました。これから一部建物の解体をして、分筆した境界線に合わせてブロックを積み目隠しフェンスも設置してから売却活動に入る予定です。最近は売主様に時間と費用負担をして頂いて、仕上げてから売出しすることが増えました。その分、買主様には安心して購入して頂き、すぐに工事ができるようになっております。まだ売出し価格は未定ですが、5月の連休明け以降からは販売開始できるのではと思い、準備をしております。&nbsp;

土地の測量完了

毎年ゴールデンウィーク前後に管理している月極駐車場の草刈りを実施しています。舗装されていない月極駐車場も多いので、年に2回は草刈りしています。まとめて草刈りを業者に発注しますので、1箇所あたりの料金を抑えることができています。草刈りの後と夏場は定期的に除草剤も散布して、雑草の成育を抑制しています。できる限り綺麗な状態で使って頂きたいのですが、舗装していない駐車場は猫や犬の糞なども放置されることがあり、たまに見つけては回収しています。飼主のモラルだと思いますが、糞尿の処理は飼主にして頂くべきことです。

そろそろ駐車場の草刈りをします

最近弊社に来店されるお客様の傾向として、1000万円以下もしくは1000万円台前半で中古マンション等を探されている方が増えております。&nbsp;池田市の徒歩圏内でその価格帯の物件は少ないですが、でれば売れています。探されているお客様の年齢層は60才以上の層です。現状賃貸にお住まいですが、将来的なことを考えて働いてるうちに中古物件を購入したいと考えておられます。&nbsp;エレベーター付もしくは、なしの場合は２階までの階数を希望される方や現金で購入される予定の方が多いです。&nbsp;だんだん年齢が高くなるにつれて、賃貸への住み替えを考えたときに気に入った空き物件があっても貸主や管理会社の審査で断られるケースがあります。なかなか難しい問題ですが、賃貸物件の場合、現実としてあります。&nbsp;老後のことも考えて、終の住処をどのようにするかは難しいですが、元気なうちに色々と考えて、決断されることをオススメします。 &nbsp;

1000万円台の中古マンションないですか？

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827940/570387dbf7f403de486ddd5da8c5fed5_74144b8d06.jpg" alt="570387dbf7f403de486ddd5da8c5fed5.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827940/thumbnail_570387dbf7f403de486ddd5da8c5fed5_74144b8d06.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827940/small_570387dbf7f403de486ddd5da8c5fed5_74144b8d06.jpg 500w," sizes="100vw">国道173号線沿いの池田市新町で売り土地があります。昨年、弊社が仲介して不動産会社に買い取って頂いた案件です。&nbsp;建物を解体し、更地になって売出しされるということで売主から資料を頂きました。&nbsp;国道沿いですので、店舗兼住宅や営業所等の事務所用地に向いています。用途地域は第1種住居地域ですから、色々な用途の建物が建築できます。&nbsp;五月山に近いので、土砂災害警戒区域内になりますが、人気の池田小学校、池田中学校区内ですので、住宅も可能です。&nbsp;土地面積が約40坪あり、北西角地で価格は3380万円です。 &nbsp;

池田市新町で売り土地があります。

不動産の物件情報は、在庫管理が難しいので、お客様が広告を見て問い合わせした時に商談が入っているとか、成約している等の返答が返ってくるケースがあります。物件情報は売却依頼を受けている物元の会社が状況を随時更新したときに他の不動産会社に全て情報が流れるようになっていれば、タイムラグもなくなりますが、現在のシステムは、そのような機能はありません。ネット広告などを掲載している会社が物元の会社に電話で問い合わせして、たまに状況を確認するだけなので、どうしてもタイムラグが発生してしまいます。広告を掲載している会社は、通常月1回程度しか物件状況を確認しないので、商談中であることを知らずに掲載しているという状況がネット上で多く見られます。物元の会社も商談中や成約報告をレインズに上げるタイミングは、各社バラバラです。しかも物元の会社が商談中に更新しても、各社が毎日全物件の詳細を確認しないと分からない状況になっています。毎日確認するのは、物理的に無理があります。ネットショップ等でこのような状況だとクレームの嵐になると思いますが、不動産の場合は、各社が毎日在庫確認をすることはできないので、物件情報の在庫管理がいつまで経ってもできない状態です。国土交通省は不動産会社が利用しているレインズのシステムを改良し、容易に在庫管理ができるようなシステムに変更するべきだと思います。

不動産物件情報の在庫管理

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827858/IMG_2290_5944806cd0.jpg" alt="IMG_2290.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827858/thumbnail_IMG_2290_5944806cd0.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827858/small_IMG_2290_5944806cd0.jpg 500w," sizes="100vw">弊社では、池田市内を中心に1000台以上の月極駐車場を管理・募集しています。春先は移動のシーズンということもあり、多数のお問い合わせを頂きました。1月は15台、2月は13台、3月は11台の月極駐車場を契約しました。毎日のように電話で空き確認の問い合わせを頂きますが、空いている駐車場が少なくお断りしている状況です。オーナー様自身で管理されている月極駐車場もありますが、募集に関しては沢山の駐車場を管理している会社に任せる方が有利です。弊社では、室町、満寿美町、姫室町、城南等で複数の駐車場を管理していますので各駐車場の看板やネット広告を見て、お客様は問い合わせされています。単独で募集しているよりもお客様の目に触れる機会が多いので、相乗効果が発揮できます。インターネット広告で掲載しているのもほとんど弊社の管理駐車場です。空車でお困りの方は、ぜひ弊社に月極駐車場の募集をお任せ下さい。 &nbsp;

月極駐車場の募集で困っていませんか？

最近は銀行の住宅ローンを利用する場合、保証会社に支払う保証料ではなく、事務手数料に1本化している銀行が増えてきました。大体の銀行は、融資額の2.2％を事務手数料としています。&nbsp;保証料は返済年数と融資額によって支払い額が変わっていましたので、35年返済よりも短い期間の返済にされる方は保証料で支払う方が事務手数料より金額は低くなると思います。&nbsp;池田泉州銀行は、保証料か事務手数料の支払いかのどちらかを選択できます。&nbsp;また、銀行ではなく、仲介業者で融資手数料なる費用を要求する会社があります。通常は仲介手数料以外に請求する諸費用はないのですが、5万～10万円程度を要求している仲介業者をみかけます。&nbsp;弊社でもお客様に代わって融資先の銀行をいくつか探したり、お客様から書類を預かり融資申込みの代行や金利の値下げ交渉もしますが、これに費用はいただいておりません。これらは仲介手数料に含まれているものです。&nbsp;融資先の銀行ではなく、仲介会社やその関連会社を支払先として融資手数料を要求してくる場合がありますので、注意してください。&nbsp;昔は物件を案内しただけでガソリン代などを要求してくる会社もありましたし、購入申込書の提出時に申込金を預かり、購入をキャンセルしてもお金を返却しない会社もありました。&nbsp;今はさすがにそんな会社はないと思いますが、色々な不動産会社があります。

住宅ローンの事務手数料

本日から新年度になりましたので、池田市役所で売却依頼を受けている売り物件の固定資産税評価証明書を取得してきました。&nbsp;今年度は3年に一度行われる固定資産税評価額が見直しされる「評価替えの年」です。固定資産税評価額で物件購入時の登録免許税や不動産取得税等がいくらになるかを計算します。固定資産税や都市計画税も評価が変われば、年税額が変わります。&nbsp;今日以降に引渡しする物件は、令和3年度固定資産税評価額で計算しますので、早速取得してきました。&nbsp;各不動産会社が同じように新年度の評価証明書を取得しますので、今月は固定資産税評価の窓口は、混み合うことが予想されます。&nbsp;

固定資産税評価の変わる日

来月契約する予定の事業用定期借地権について、公正証書の案文が公証役場から送られてきました。事前に公証役場に行き、事業用定期借地権設定合意書や土地の資料、契約者の印鑑証明書、法人の謄本などを提出し、当日の手数料などを確認しておりました。当日は公正証書に署名・捺印後、事業用定期借地権の登記申請も同時に行う予定です。約30年という長い期間の借地契約ですので、今回は中途解約できる条項を特約に追記しました。特約の作成で難しかったのは、建物の一部を第3者に賃貸する予定が借主にあったことです。建物は借主所有なので、賃貸するのは問題はないのですが、契約は定期借家契約にして頂くことと借地を中途解約する場合には賃借人も明け渡しが必要になるので、退去されるまでは借地契約を解約できないということを定める必要がありました。通常、定期借地権の契約には中途解約という条項はないので、この点については貸主と借主に説明してよく理解して頂き、作成しました。来月公証人役場で契約し、5月から事業用定期借地権がスタートします。

公正証書の案文がきました。

今年1月に契約しておりました中古戸建の決済が本日ありました。千里中央で取引でしたが、年度末最終週ということで支店内のブースは不動産取引の決済で混雑していました。今日と明日は不動産会社で決算期の会社が多いので、特に取引が集中します。&nbsp;今回は売主様が自宅買い替えに伴う売却でしたので、引渡し猶予特約付で契約しました。本日から7日間、買主様に鍵の引き渡しを猶予してもらっています。7日間で次のご自宅の残代金を支払い、引越しをして、売却した家の鍵を買主様に渡すことになります。&nbsp;売主様の転居先が関東なので、移動距離も長く、引越しも大変だと思いますが、来週には弊社で鍵を預かり、買主様にお渡しする予定です。災害などが起こらず、来週無事に買主様に引渡しできることを祈念しております。&nbsp;

池田市神田4丁目中古戸建の決済が終わりました。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827605/IMG_2350_9e90c643dc.jpg" alt="IMG_2350.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827605/thumbnail_IMG_2350_9e90c643dc.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670827605/small_IMG_2350_9e90c643dc.jpg 500w," sizes="100vw">本日、池田市姫室町で弊社が買取再販した売り土地が成約しました。買主様、ありがとうございました。&nbsp;買主様は以前から呉服小学校区限定で探されていたお客様で弊社の管理駐車場を借りて頂いていたこともあり、家賃支払いで来店されたときに水面下で土地情報を提供しておりました。これも何かのご縁だと思いますが、タイミングが良かったです。&nbsp;阪急池田駅から徒歩6分、南向き、道路幅員６ｍ、土地面積約44坪の物件でしたが、既存建物解体完了、確定測量、越境物除去、上・下水道引き込み工事も完了し、契約となりました。&nbsp;あとは、電柱の移設工事が終わりましたら、引渡しをさせて頂きます。今回は本当にオススメできる自慢の売り土地でした。また、このような物件を仕入れできるように情報収集を頑張りたいと思います。

池田市姫室町の売り土地が成約しました。

売買物件をご案内する時にお客様からの質問でよく聞かれるのは「なぜ物件を売るのか」という売却理由です。相続、自宅の買替え、転勤、離婚など理由は様々ですが、買われる方にとっては、確認しておきたい情報の一つです。&nbsp;例えば、売主様が隣の方と揉めているので、売却したいが本当の理由ですが、その事実を告げずに「住み替えで売却」等と事実と異なる説明していた場合に引渡し後に買主様がその事実を知って、それを聞いていたら買わなかったということでトラブルになるケースがあるからです。いわゆる「事実不告知や不実告知」の例です。売主様は雨漏りを知っていたが、物件のマイナスになるので事実を告げない、あるいは事実とは異なる説明を行うとトラブルになり、契約解除等で訴訟になるケースもあります。&nbsp;以前に中古マンションで上・下階間で音の問題のトラブルがあり、売却したいという方からの相談がありました。その事実を隠さずに売却活動することで、引渡し後にトラブルになることもありませんでしたし、売却価格も大きく下げることもありませんでした。&nbsp;仲介業者が物件の調査をして分かることは限られており、そこで生活している売主様しか分からない、知り得ない情報もあります。&nbsp;査定の時に色々と話を伺い、教えて頂ければ過去の経験も踏まえてアドバイスできます。民法改正により、売主様が負う契約不適合責任の範囲は広くなり、契約解除、損害賠償請求修補請求、代金減額請求など買主様が行使できる権限も多くなりました。売却する際には、ご注意下さい。

不動産の売却理由は、よく聞かれます。

先日弊社で購入しました月極駐車場の契約者全員に貸主変更通知書を作成し、発送しました。5月分から賃料の振込み先が変更になることと管理会社は継続すること等を記載して、前所有者と連名で署名・捺印し、送りました。既契約者にはお手数をおかけしますが、ご対応をよろしくお願いします。&nbsp;賃貸マンションでも売買されると貸主変更通知を作成し、入居者に送ることになります。収益物件として売買が繰り返されている賃貸物件は、このような通知書が入居中に何度も来ることがあります。今は多額の保証金を預かる賃貸物件はないですが、以前は貸し店舗などで1000万円ほど保証金を預かっていることもありました。関西の場合は、保証金返還債務が売主から買主に引き継ぎされるだけで、預かり保証金を売主から買主に渡すケースは少ないです。そのため、多額の保証金を預けている借主にとっては、解約時に保証金が返還されるのか不安になることがあると思います。仲介業者や売主によって対応は色々ですが、貸主変更通知書に預かり保証金も明記し、保証金返還は新所有者から行うと書いてあれば少しは安心できると思います。&nbsp;賃貸中の物件は、収益物件として数多く売買されていますので、このような手続きは良くある話です。

貸主変更通知書を発送

今年の公示地価が23日に国土交通省から発表されました。2021年1月1日時点の地価となります。全国の全用途平均は前年比0.5％マイナスと6年ぶりに下落しました。大阪圏は商業地が1.8％マイナス、住宅地が0.7％マイナスとなりました。商業地の下落は8年ぶり、住宅の下落は4年ぶりとなります。池田市においては、城南、城山町、姫室町、石橋3丁目の住宅地がやや上昇、その他は横ばいでした。商業地は栄町だけですが、やや上昇となっています。以前からの地価上昇は、大阪市内のホテル用地や収益物件用地の取得合戦や過剰な不動産投資により地価がバブル時のように上がりすぎていましたので、20％超の地価下落は想定内だと思います。特に大阪の商業地は8年間も上昇していましたので、まだ下がる余地はあると思います。池田市は、上記のような地価上昇もなく、実需で地価が推移していますのでコロナの影響もなく、地価は落ち着いております。今後も人気エリアはやや上昇、その他は横ばいかやや下落で推移すると思います。

公示地価2021

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825762/IMG_2467_23f2eff6b5.jpg" alt="IMG_2467.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825762/thumbnail_IMG_2467_23f2eff6b5.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825762/small_IMG_2467_23f2eff6b5.jpg 500w," sizes="100vw">本日の読売新聞朝刊一面記事です。一戸建住宅やマンションなど一般住宅向けの火災保険の契約期間が、２２年度にも現行の最長１０年から５年に短縮されるようです。豪雨や台風などの自然災害の増加で、損保各社の火災保険収支の悪化が原因です。契約期間の短縮で直近の自然災害の状況を保険料に反映しやすくなりますが、契約者にとっては負担増となる可能性もあります。少し前までは３５年間など住宅ローンの返済期間にあわせて火災保険の加入を銀行から求められていました。これから住宅を買われる方は、現状で最長１０年の火災保険に加入するかどうか色々と比較して期間を決めて下さい。

火災保険の期間が短縮されるようです。

マンションの場合、受水槽を経由して各戸に上水道がつながっているケースが多いです。受水槽は、定期的に清掃や点検も必要ですし、停電の時や故障でポンプがとまり水道がでなくなることがあります。&nbsp;弊社の管理マンションで明日、受水槽を撤去して、直結給水に変更する工事を行います。直結給水に変更すると下記のようなメリットがあります。<ul><li>配水管から直接蛇口まで水道水が送られてきますので「新鮮な水」が使用できます。</li><li>受水槽や高架水槽が不要で清掃する必要がなく衛生的です。</li><li>受水槽の設置スペースを有効利用できます。</li><li>高架水槽が不要で建物の屋上の美観が向上します。</li></ul>&nbsp;また、今までは弊社で水道メーターを検針して各戸に請求していましたが、今後は池田市水道局が検針して各戸へ請求する方式に変わります。弊社としても管理コストが軽減され、助かります。工事費用はオーナー負担となりますが、今回工事をして頂くことになりました。ただ、ポンプを使わない直結方式は、埋設管の水圧が基準を満たしていることと高さ5階建までの物件が限度となります。

賃貸マンションの上水道を直結給水に変更

不動産を購入する時の諸費用は、下記のものがあります。・仲介手数料・登記費用・固定資産税日割り精算金・管理費・修繕積立金等の精算金・契約書に貼付する収入印紙代・銀行の住宅ローン保証料・銀行の住宅ローン事務手数料・銀行のローン契約印紙代・火災保険料・不動産取得税借り入れするローン金額や物件の固定資産税評価額により変動しますが、上記の諸費用の目安は、物件価格の８％から１０％程度になります。&nbsp;不動産取得税は、昭和57年以前の建物がある場合や土地の固定資産税評価が高い物件の場合は、課税対象になることがありますが、ほとんどの物件は軽減されてかかりません。また、購入してから2ヶ月後に納付書が送られてきますので、後日支払いとなります。&nbsp;400万円以上の物件の場合、仲介手数料の計算式は、物件価格×３％＋6万円＋消費税です。登記費用は司法書士の報酬と登録免許税の合計額になります。&nbsp;銀行の保証料と事務手数料は銀行によってことなります。以前は保証料を借入れ年数と融資額で計算することが多かったですが、最近は事務手数料が融資額の2.2％という銀行も増えていました。銀行によっては金利優遇を0.2％高くすることで保証料がなしになる所もあります。&nbsp;火災保険料は、保険内容や契約年数によって、金額にかなり幅があります。戸建はマンションに比べて火災保険料が高くなっていますので、事前に保険会社で見積をとる方がいいです。今は保険期間10年が最長となっています。&nbsp;その他、引越し費用やリフォーム費用、家具、家電、カーテン、ネット契約料などが必要となります。資金計画は少し余裕を持って立ててください。 &nbsp;

不動産購入時の諸費用について

不動産を売買する時に価格の交渉について相談を受けます。お客様から「どのくらい価格を値引きしてもらえますか？」と聞かれることは、よくあります。「どの程度をお考えですか」とお聞きすると想像以上の時もあります。&nbsp;中古物件の場合、ある程度交渉に応じてくれるケースはありますが、何百万円もとなると交渉ではなく、無理なお願いになると思います。基本的に不動産の交渉は、買主様から書面で購入条件を提示して頂き、売主様に話を持っていきます。口頭で聞いてほしいと言われることもありますが、正式な回答を得たい場合は、書面で購入の意思表示が必要です。売主様も真剣に売却を考えておられるので、仲介業者から「どこまで値引きしてもらえますか」とは安易に聞けません。&nbsp;たまに物件見学もしていないのに「価格減額交渉できますか」と聞いてくる仲介業者もいますが、売主様に失礼だと思います。弊社では、まず物件を見学されて、住宅ローン審査も通して、十分検討されてから書面で交渉してくださいと申し上げています。&nbsp;購入意思が固まり、購入申込書を書いて頂く時に購入希望価格を記入して頂き、我々仲介業者が交渉します。以前に1800万円で売出している物件に1300万円で買いたいので申し込みしたいと言われたことがあり、困ったことがあります。「それは交渉ではなく、無理なお願いですから弊社では受けられません」と伝えても「売主様に言うだけ言って下さい。」と強く主張されたことがありました。また、売主様と価格の駆け引きをされたいお客様もいますが、オススメしません。売主様も途中で価格交渉を打ち切り、断ってくださいと言われる時がありますので、買いたいと思っていても契約できないケースもあります。&nbsp;例えば2980万円の物件でしたら、80万円や100万円の交渉はありますが、2800万円以下の交渉となると長い間売れていない物件やリフォーム等がかなり必要な場合、引渡し後に売主様負担で付帯設備等の修理を一切しない、現状渡しの場合になると思います。&nbsp;あくまで私の経験による感覚的なものですが、本当にほしい物件は交渉せずに購入申込書を出すことをオススメします。基本的に不動産購入の交渉権は先着順ですが、2番手のお客様が1番手の方より購入希望価格が高い場合は、優先権が2番手に移る可能性もありますので、よく考えてから交渉を仲介業者に依頼してください。 &nbsp;

売買価格の交渉について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07_768x576_6e2d4e7916.jpg" alt="86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/thumbnail_86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07_768x576_6e2d4e7916.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/small_86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07_768x576_6e2d4e7916.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/medium_86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07_768x576_6e2d4e7916.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/4f17188ab3e521025c9765745403e5d3_768x576_9b44ec7e49.jpg" alt="4f17188ab3e521025c9765745403e5d3-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/thumbnail_4f17188ab3e521025c9765745403e5d3_768x576_9b44ec7e49.jpg 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src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/f35463816bc5f35b41216fd04695bcca_768x576_7d07d4a601.jpg" alt="f35463816bc5f35b41216fd04695bcca-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/thumbnail_f35463816bc5f35b41216fd04695bcca_768x576_7d07d4a601.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/small_f35463816bc5f35b41216fd04695bcca_768x576_7d07d4a601.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/medium_f35463816bc5f35b41216fd04695bcca_768x576_7d07d4a601.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/27676eff647586ebcf8288820f0894bd-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/27676eff647586ebcf8288820f0894bd-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/27676eff647586ebcf8288820f0894bd-200x150.jpg 200w, 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loading="lazy">&nbsp;室内も外観も過去にリフォームはされていますが、昭和52年築の戸建ですので部分的にリフォームが必要です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/IMG_2393_4fb3e78af3.jpg" alt="IMG_2393.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/thumbnail_IMG_2393_4fb3e78af3.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/small_IMG_2393_4fb3e78af3.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/IMG_2395_2349b6629d.jpg" alt="IMG_2395.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/thumbnail_IMG_2395_2349b6629d.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/small_IMG_2395_2349b6629d.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/IMG_2393-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/IMG_2393-300x225.jpg 300w, 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208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/small_bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1_768x576_825248f45f.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/medium_bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1_768x576_825248f45f.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-768x576.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-1536x1152.jpg 1536w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1.jpg 2048w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;駐車場はありませんが、バイクや自転車を置けるスペースは屋根付であります。間口約2m、奥行き約3.1ｍありますので、複数台置けます。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5_768x410_812da03a63.jpg" alt="0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5-768x410.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/thumbnail_0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5_768x410_812da03a63.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/small_0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5_768x410_812da03a63.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/medium_0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5_768x410_812da03a63.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5-300x160.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5-300x160.jpg 300w, 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池田市神田2丁目で中古戸建を受託しました

不動産を購入し、登記する際に登録免許税という税金が課税されます。通常は司法書士に登記費用として買主様が支払い、納税します。建物の築年数によって登録免許税の軽減が受けられるのですが、その際、必要書類として賃貸物件にお住まいの方は、現住居の賃貸借契約書や社宅証明書などを提出することになります。賃貸借契約書に買主本人が署名捺印していればいいのですが、たまに奥様が旧姓で契約している賃貸住居に住んでいる場合があります。その場合は、買主本人が同居していたことが分かる書類が別に必要となります。また、会社が契約した社宅に住んでいる方は、契約書に入居者として名前が載っていれば、その契約書の写しで対応できます。会社の所有する社宅であれば、会社の総務等に社宅証明書を発行してもらう作業がいります。会社によって押印に時間がかかる場合は、前もって申請をしておく必要があります。決済当日の書類として買主様に上記の書類が必要ですと案内していますが、なぜ家を買うのに自宅の賃貸借契約書がいるのかと思われ、私が間違って案内していると思われる方もいます。ですので、決済時の持参物を売買契約の時に説明するようにしていますが、契約日と決済日が2ヶ月以上空いてしまうと忘れられる場合がありますので、再度決済の2週間前に書面で持参物を案内するようにしています。せっかく減税が受けられるのに書類がないと軽減されませんので、数回案内をするようにしています。

登記費用軽減に必要な書類

住宅を買うことのメリットは、何があるでしょうか。&nbsp;住宅ローン控除の税制の優遇を受けた場合、所得税や住民税が還付されること。また、該当物件を購入すると住まい給付金など公的な支援をうけられること。&nbsp;銀行で住宅ローンを組むと団体信用生命保険にも加入することになり、保険料の負担がなく、万が一ご主人が亡くなった場合、保険でローン残高が完済され、家族に住宅を残すことができること。&nbsp;現金を残すよりも節税できる相続財産を残すことができること。&nbsp;定年後に住宅ローンを完済していれば、毎月の生活費に余裕がうまれること。&nbsp;一般的な賃貸住宅に比べて、分譲住宅は居住性、設備仕様、省エネ性が高く目に見えない部分でも満足度が高いこと。&nbsp;自分好みの内装や間取りにリフォームできること。&nbsp;等が考えられます。&nbsp;実家に住んでいる方や転勤族の方以外は、自分が将来も含め、どこで生活したいかを考え、賃貸か購入か、この２択のどちらかを選択されています。&nbsp;この2択に正解はないですが、それぞれのメリット、デメリットの説明やアドバイスはできると思います。私も今までに自宅で賃貸と売買の契約、マンションから戸建てへの買い替えを経験しています。&nbsp;住宅を買いたいという方はもちろんですが、どちらか迷っている方も相談してください。弊社は賃貸でも売買でも対応できます。

住宅購入のメリットとは

たまにお客様に聞かれることもありますが、私が不動産業界に入った平成7年には、一般顧客の仲介をする不動産会社は、水曜日が定休日でした。業界の先輩からは、「不動産取引が水に流れる」と困るので水曜日を定休日にしていると聞いたことがあります。本当にそうなのかはわかりませんが、縁起が悪いので休んでいるということです。&nbsp;理髪店は月曜日定休など業界でのルールのようなものもありますが、同業者が休みの時に休む方が効率はいいと思います。水曜日に電話がかかってくることもありますが、他の会社と休みが一緒の方が案内や取引の調整はしやすいです。&nbsp;最近は火曜日や木曜日と水曜日を連休にする不動産会社も増えてきました。以前は社員が交代勤務で年中無休という不動産会社もありましたが、今はさすがにないと思います。

不動産屋の定休日は、なぜ水曜なのか

池田市では、指定建築線という道路拡幅予定の計画道路があります。桃園、姫室町、呉服町、満寿美町、宇保町、八王寺の道路に設定されています。売買や建替えの際には池田市の道路課で指定建築線がないかどうかを確認してください。&nbsp;都市計画道路とは異なり、道路後退部分は無償で池田市へ提供することになります。現状道路ではない部分にも指定建築線が設定されていますので、建替えの際に知ってびっくりされる方も多いです。&nbsp;指定建築線の道路幅員は６ｍか８ｍに設定されていますので、道路後退を道路境界から２ｍ以上もしなければいけない土地もあり、土地の奥行きが少なくなって、再建築が困難になる場合もあります。&nbsp;指定建築線は、建築基準法では附則5項道路になります。建替えの際には、官民明示とは別に指定建築線明示も必要になります。&nbsp;指定建築線はかなり昔に設定された道路拡幅計画ですので、見直しをした方がいいと思いますが、できないようです。

池田市の指定建築線について

売買物件を探している方は、物件の良し悪しをどのように判断されていますか？&nbsp;この物件は相場より高いのか安いのか。長所と短所は何なのか。注意すべき点はあるのか。資産価値は保たれやすのか。&nbsp;色々な角度から売買物件を検証し、購入の可否を判断する基準がお客様によってそれぞれあると思います。&nbsp;私は地元池田市の物件であれば、プロの目線で気づいたことを正直にお伝えするようにしています。&nbsp;最終判断はお客様に委ねますが、高い場合は高いですと言いますし、欠点や注意すべき点が大きい場合は、オススメしませんとアドバイスしています。&nbsp;池田市の不動産市場を20年見ていますので、過去の成約事例も踏まえて色々な角度からアドバイスしています。&nbsp;物件の見方が分からないというお客様は遠慮なく、相談してください。物件を判断する上で重要なポイントをそれぞれ説明します。物件の特性を理解して頂き、納得してから購入して頂くのがベストです。

売買物件の判断基準について

昨年弊社で購入した物件は古家付土地でしたが、建物も弊社名義に所有権移転登記をしていました。先日不動産取得税の申告書が届きましたので、府税事務所に持参し、担当の方と話をしていますと弊社のように建物を利用せずに物件購入から4ヶ月以内に所有者が取り壊した場合、建物の不動産取得税が減免されることを知りました。早速、売買契約書の写しや建物滅失登記の完了証の写し、土地と建物の登記事項証明書写しを提出し、建物に関する不動産取得税を減税してもらうことにしました。解体予定の古家付土地取引の実務では、建物は所有権移転登記せずに引渡し、買主が建物を取り壊した後、売主の名前で建物滅失登記申請して、建物の不動産取得税や登録免許税を課税されないようにする手法が多いです。今回の措置で弊社は約1万円得しました。

古家付土地で購入した建物の不動産取得税

毎年この時期は月極駐車場の問い合わせが増えます。春の移動時期なので、解約もありますが、借りたいという問い合わせも多いので、ほとんどの月極駐車場は直ぐに決まります。通常1ヶ月前の解約告知で月極駐車場は解約となりますので、これからの空き予定は5月からの利用開始となります。たまに転勤で3月末に急遽引越しされる方がいて、その駐車場で空きを待っている方もいる場合には、入れ替えで解約と契約をすることもあります。弊社はポータルサイトのネット広告で募集もしていますが、現地看板を見てという問い合わせや駐車場を探しているという来店も多いです。多数の駐車場を管理しているとスケールメリットで空車を減らすことができます。&nbsp; &nbsp;

月極駐車場の問い合わせが増えています。

長らく空家になっているご実家などの不動産を売却する場合、家具や電化製品など残置物がだいたい残っています。本日も売却するマンションの残置物を業者に撤去して頂いておりますが、弊社が仲介する際に処分業者を紹介してほしいという依頼が増えています。荷物の量と搬出手間によって費用が変わりますので、見積をしてから依頼をしています。遺品整理や荷物処分業者のチラシもよく見かけますが、正直どこに依頼したらいいのか分からないというケースが多く、弊社では過去に利用した経験を踏まえてご紹介をしています。処分費用の比較も重要ですが、キッチリと仕事をしてくれるかどうかも重要です。引越しと同じように家を傷つけたり、汚したりすることなく、近隣住民への挨拶回りなども含めて対応してくれることが望ましいと思います。売主様としては残置物なく、空にして引渡しすることが必要です。荷物の量が少ない場合には、軽トラをレンタルして池田市のクリーンセンターへ予約して捨てに行くのが一番安いですが、何でも捨てられるわけではないので注意してください。&nbsp;

荷物撤去の依頼が増えています。

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