最近はお客様自身で住宅ローンの申し込み手続きをネットでされる方もいますが、その場合は、メールや電話でお客様が銀行とやり取りして、全て対応しなければいけません。仲介業者は電話確認する程度しか介入できないので、書類の提出や手続きが遅れたりして引渡しが期日に間に合わないということもあります。弊社では三井住友銀行、京都銀行、池田泉州銀行、関西みらい銀行、但馬銀行、紀陽銀行フラット35であれば、お客様の住宅ローン申し込み代行や取り次ぎができます。上記の金融機関であればスケジュール管理から書類提出、予約まで全て私が行いますので、責任を持って最後まで対応できます。もちろん仲介手数料の範囲に含まれている作業です。全てのお客様ではありませんが、弊社で銀行と交渉して金利が下がるケースもあります。たまにローン手数料を請求する仲介業者がありますので、注意してください。

住宅ローンの取り次ぎサービス

不動産の売却相談を頂く場合の流れについて説明します。最初に売却物件の概要をお聞きします。住所、土地面積、建物面積、築年数、マンション名、専有面積、階数、間取りなどを教えて頂ければ机上査定はできます。具体的に進める場合は、市役所や法務局で物件の調査をして、査定書や報告書を作成します。査定内容については面談でお伝えし、査定価格と共に売却方法や戦略を提案します。その後、正式に売却依頼を頂く際には媒介契約を締結し、売却活動に入ります。媒介契約は3ヶ月が期限となり、3ヶ月で成約しなければ更新をしていくことになります。媒介契約には、専任と一般とがありますが、窓口を1社に絞る専任媒介が多いです。理由としては、専任媒介で契約すると他の不動産会社にも情報を公開する義務が生じます。レインズに売り物件を登録すると様々な不動産会社がお客様を紹介してきます。一般媒介はこのレインズへの登録義務がなく、複数の不動産会社と売主様が媒介契約する形です。一般媒介で2社以上の不動産会社に依頼するメリットは、ほとんどないと思います。売却物件が空室であれば何社にも鍵を預けることにあり、案内時の電気の消し忘れや施錠などに不備があった場合、どこの会社が案内したのかを調べるのが難しくなります。専任媒介であれば窓口の会社だけが鍵を預かり管理していますので、どの会社が案内したのか容易に分かります。また、商談が入った時やなかなか売れない時に売主様の代理人として窓口が1社の方が色々と相談もしやすいと思います。そうなると、何を基準に売却依頼先を決めるかが重要です。会社の規模や査定価格ではなく、担当者の力量と人間性が大切だと私は思います。初回の面談で力量を見極めるのは難しいと思いますが、口コミやホームページを参考に仲介実績や経験が豊富かどうか、相談時に信頼できる人かどうか等で判断して下さい。成功する不動産売却は、担当者選びで変わることは間違いありません。 &nbsp;

不動産売却の流れ

家を購入する場合、どのような流れになるのかについてよく質問を受けます。気に入った物件が見つかり、購入意思が固まった場合、先着順で購入申込書を売主様に提示した人に交渉の優先権が与えられます。住宅ローンを利用する場合は、購入申込書を提出する前に銀行の事前審査をうけて承認を得ていることが必要です。たまにローン審査をしている間に他の方に先に申し込みされてしまうケースがありますが、それを防ぐためには事前審査を予算に応じたダミー物件で通過しておくことで対応できます。最終的に物件が決まった時に借入額が増えなければローンは承認されていると見なすことができます。購入予算を4,000万円で設定している方の場合、自己資金を除いていくら借り入れするかは決まっていると思いますから、最大で借り入れする可能性がある金額で事前審査を通過していれば実際の借り入れが低くなっても問題ありません。また、価格交渉ができるかどうかもよく質問を受けます。これは売主様次第ですが、もし、価格交渉を100万円ほど購入申込書で書いて行っている間に価格交渉なしで買うという他のお客さんが現れると一応商談は先着順とはいえ、売主様としては少しでも高く売りたいので2番目の方を優先されることも考えられます。本当にほしいと思った物件が見つかったときには交渉なしの満額で購入申込書を書くことも物件を確実に押さえる意味では必要だと思います。購入申込書の内容について売主も同意した場合は、契約日を設定し、重要事項説明と売買契約の説明をうけ、契約を締結します。その後、住宅ローンを利用する方は銀行で住宅ローンの本申込みを行い、正式なローンの承認をとります。事前審査を通過していて、本申込みの書類を不備なく銀行へ提出すれば1週間～10日以内にローンの承認が得られます。ローンが承認されれば、売主様と引渡し日を調整し、引渡し日が決まれば銀行とローン契約を締結します。最短で1ヶ月あれば購入申込書提出から引渡しまで完了することもできます。中古住宅でリフォームをする場合は引渡し日から着工となります。分譲マンションの場合はリフォームの届け出を工事前に管理組合へ行う必要がありますので、工事許可までに1週間程度時間がかかります。注意してください。

不動産購入の流れ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841974/IMG_3497_03bd7db0ca.jpg" alt="IMG_3497.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841974/thumbnail_IMG_3497_03bd7db0ca.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841974/small_IMG_3497_03bd7db0ca.jpg 500w," sizes="100vw">本年度3回目の不動産業務研修が終りました。大阪宅建協会ではＷeb研修で受講できるシステムになっておりますので約1ヶ月の受講期間中、空き時間にいつでも研修を受けることができます。会員の資質向上と取引の円滑化のために会員に研修受講を促しております。

不動産の研修が終りました。

本日は先日電話で売却相談が案件の売主様宅に訪問する予定です。物件は池田市内ですが、売主様は八尾市へ引越しされていますので、久しぶりに近鉄電車で八尾市へ行きます。サラリーマン時代に何度か電車で八尾市へ行った記憶がありますが、20年以上前ですので、本当に久しぶりです。今回の案件も調査結果で色々と売主様の知らない事実が発覚した物件で売却の難易度が高めです。最近は難易度高めの案件相談が多く、市役所の担当者にも「ややこしい案件多いですね」と言われています。ややこしい案件をできるだけいい条件で売却できるように提案させていただきます。

売却相談で八尾市へ行きます

最近は毎日、月極駐車場を探しています。という電話がかかってきます。ご希望の駐車場が満車でお断りすることもありますが、周辺の月極駐車場を紹介して成約するケースも多いです。毎月月末に解約の連絡が入るケースがありますので、今は空いていなくても空き予定が出る場合があります。一応予約という形で希望する駐車場に空きが出ればこちらから連絡する制度もあります。毎年春頃は人事移動等で駐車場の解約も多くなりますので、諦めずに相談して下さい。池田市内で募集や管理している月極駐車場数は、弊社グループがナンバーワンです。

月極駐車場の問い合わせ増加中

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841845/3_965c78032c.png" alt="3.png" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841845/thumbnail_3_965c78032c.png 150w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841845/E383_A1_E382_A4_E383_B3227_5087e6a93e.jpg" alt="E383A1E382A4E383B3227.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841845/thumbnail_E383_A1_E382_A4_E383_B3227_5087e6a93e.jpg 245w," sizes="100vw">先日売却相談があった物件が旗竿地といわれる土地形状でした。竿に当たる部分は、２ｍ以上の幅で道路と接道するだけでなく、旗の部分の土地まで２ｍを下回ることなく、つながっている必要があります。接道部分から直径２ｍの玉を転がして、奥の土地まで入れる土地形状でなければいけません。今回売却相談を頂いた土地は、竿の部分が途中で２ｍを下回る形状になっており、残念ながら、再建築ができない物件となっていました。現状築５０年以上の古家がありますが、古家をリフォームして利用するか、更地にして駐車場などに利用するかに限られますし、再建築できないということは買主が住宅ローンの利用できない物件です。現金購入やプロパー融資での購入に限定されます。地積測量図には、接道部分のみ寸法が記載されており、途中の部分は寸法がないのですが、測量図面の座標を検証しますと２ｍないことが分かりました。元々その土地を測量し、分筆して売却したのが不動産会社であったことから、重要事項の説明義務違反で今の所有者に売却した疑いが強いです。調査結果に基づき接道要件がない土地であることを所有者に告げると驚きと共に怒りがこみ上げてきて、所有者は困惑されていました。最近、弊社に相談に来られる案件は不動産会社のモラルが問われる事例が多く、当時取引に関わった不動産会社や売主を調べますと倒産して行方不明ばかりです。ですから購入者は、泣き寝入りしかできません。昭和の時代ならまだしも、今回は平成２１年ごろの案件ですから、本当にあきれます。

旗竿地の売却相談

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841783/IMG_3416_8d10497ee3.jpg" alt="IMG_3416.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841783/thumbnail_IMG_3416_8d10497ee3.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841783/small_IMG_3416_8d10497ee3.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊１面の記事です。3大メガバンクの10年固定の住宅ローン金利が今月から上昇するという記事です。0.05％か0.1％の上昇となっており、最優遇金利では最も低い水準だった2016年に比べて0.3～0.5％高くなります。2月から10年固定最優遇金利は、みずほ銀行が1.9％、三菱UFJ銀行が2.65％、三井住友銀行が2.2％になります。固定金利の基準金利は、債券市場の金利に影響を受けるといわれています。したがって、日銀が決定する政策金利とは異なり、市場活動によって決まってきます。一方、変動金利の基準金利は、日銀の政策金利の影響を受けます。固定金利が上昇しても、変動金利も上がるわけではありません。日本は1999年に実施されたゼロ金利政策以降、政策金利はほぼゼロの状態が続いているので、変動金利の基準金利は、長期間低い水準で安定しています。現状で住宅ローンを利用する方のほとんどは、変動金利で借りられていますので、フラット35や長期固定金利を借りようと考えている方は、2月に融資実行すると1月に比べて金利が高くなるということです。住宅市場への影響を懸念すると書かれていますが、この程度では特に影響はないと思います。ただ、金利の仕組みをよく分かっていない人がテレビやラジオで変動金利も連動して上がるという間違った情報を流したりしています。固定金利と変動金利は連動していませんし、変動金利は年に2回しか金利の見直しがありません。惑わされないようにご注意下さい。

10年固定金利の住宅ローン金利が上昇

最近、池田市内を歩いていると更地になっている土地が増えているように感じます。場所は室町、満寿美町、呉服町などの呉服小学校校区内です。売り出されている土地もありますが、解体中の現場や売出しされていない土地もあります。年明け以降に解体現場が増えるのは、固定資産税の関係です。昨年古家があった土地が今年の1月1日現在に更地になっていると来年度の固定資産税が跳ね上がるので、今年1月2日以降に解体工事をして、来年度分の固定資産税が上がるのを防ぎ、今年中に建物を建てれば、再度土地の固定資産税の上昇を抑えることもできます。土地面積が200㎡以内の土地であれば通常6分の1に土地の固定資産税は軽減されています。古家付の空家が多数残っているのは、固定資産税対策でもあります。こうした事情で年明けから3月末頃までは解体工事が増える傾向があります。

更地になっている場所が増えてきました。

昨日は、池田市菅原町の池田ガーデンハウス桜通りの売買契約をしました。売主様、買主様ありがとうございました。年明けに内覧頂き、すぐに購入申し込みを頂きましたが、銀行の事前審査は年末年始にして頂いておりましたので、スピーディーに商談にすることができました。やはり購入は事前準備が大事です。人気のマンションの場合、他のお客様も同時期に検討されている可能性が高いので、事前審査を通過していることでいち早く手を上げることができます。今後も池田駅近くの中古マンションは出る可能性がありますが、購入希望の方は予算に合う価格帯の別物件で銀行の事前審査をされて、購入に向けた準備をすることをオススメします。ネットでもできますが、事前審査のやり方が分からない場合は弊社に相談してください。銀行への取り次ぎもできます。

池田市菅原町の中古マンションが成約しました。

弊社管理物件のオーナー様が新たに豊中市千里園で賃貸マンション１棟を購入されることになり、アミティーハウスで管理を受託することになりました。豊中市内では以前宮山町で管理物件がありましたが、久しぶりです。古いマンションのようで今後メンテナンス工事が色々と必要だと聞いております。まずは家賃の振込先変更の通知をさせて頂き、入居者に連絡することから取り組んでいきます。2棟目のマンション管理を委託して頂き、感謝です。 &nbsp;

豊中市千里園で賃貸マンション管理を受託しました。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841622/IMG_3385_fa80a8274d.jpg" alt="IMG_3385.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841622/thumbnail_IMG_3385_fa80a8274d.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841622/small_IMG_3385_fa80a8274d.jpg 500w," sizes="100vw">阪急池田駅から徒歩10分ほどの立地にある呉服町で土地面積210坪、建物面積約200坪、平成元年築、鉄骨造2階建の貸し事務所の募集依頼を頂きました。昨年まで長い間借りてくれていた法人が移転したようです。賃料が税込み110万円ですので、中小企業ではなかなか難しいですが、これだけ大きな貸し事務所も池田市内では少ないです。学習塾や介護関係で大きなスペースをお探しの方、如何でしょうか。南西角地で分かりやすい場所です。駐車場スペースもあります。田村商会までお問い合わせください。

池田市呉服町で大型の貸し事務所を募集

売却相談を受けている案件の前面道路が建築基準法上の道路ではないため、43条但し書き道路の事前協議を提出しました。市役所から提案基準が示されれば、再建築の条件を満たすための作業を継続して行います。前面道路は袋地状通路ですので、私道所有者全員と協定書の取り交わしが必須となります。協定書は現在の所有者で取り交わし、売却後も承継できる内容となっておりますので、将来の建替え時まで購入者が保管しておけば、建替え時に利用できます。すぐに建替えするわけではない物件ですが、住宅ローン利用に際して銀行からは再建築ができるかどうかのエビデンスを求められます。私道所有者全員と協定書を締結し、書面を銀行に提示することでローン審査をしてもらえることになります。協定書がない場合は、融資の利用はかなり厳しくなると思います。 &nbsp;

43条但し書き道路の事前協議

私は、池田市に住んで40年以上になります。大学時代や新婚時代を除き、池田市で生活しています。池田市内の地域の移り変わりはもちろん、周辺環境、オススメのお店、学校、交通などについて説明することは得意です。過去の土地利用状況なども昭和30年代から10年おきに池田市の住宅地図を保管していますのですぐに調べることができます。池田市内の不動産取引の動向や成約事例も平成16年以降のデータを保管していますので、すぐに調べることができます。池田市内で商売をされている方の知り合いも多いので、用途に応じて人やお店の紹介も可能です。私は池田市以外に転勤や転居もありませんので、今後もこの町ともに過ごしていくと思います。転勤や転居で池田市へ来られる場合、色々と不安な面があると思います。どこに住めば便利なのか、安全なのかなどお気軽にお問い合わせください。まちの不動産会社として、お客様のご要望に応じたアドバイスをさせていただきます。

地域情報の説明は得意です

令和4年度税制改正大綱が発表され、今年の4月1日以降に延長や改正される項目が多数あります。中古物件で登録免許税の軽減を受けるためには築年数の制限があり、今年3月31日までの引渡しであれば、従来通り耐震基準適合証明書などが登録免許税軽減の適用に必要になります。来年度からは昭和57年1月1日以降の新築年月日が確認できれば、耐震基準適合証明書取得の必要はなく、緩和されることになっています。この点は、中古物件については恩恵が大きく、耐震基準適合証明書発行費用が要らなくなり、同じく築年数の要件が緩和される住宅ローン減税や住宅取得等資金の贈与の特例にも適用されますので、対象となる中古物件が増えることになります。住宅ローン減税の控除率が1％から0.7％へ縮小になったことが大きく注目されていますが、築年数の要件緩和で住宅購入者のメリットが補完されています。要件が緩和されるのは、令和4年4月1日以降に引渡しとなる物件ですので、ご注意ください。&nbsp;

耐震基準適合証明書は、今年3月末決済では必要

最近、広告を見ておりますと池田市内の住宅地で売り土地の価格が１坪あたり120万円～130万円という物件が増えてきました。ほとんどは、売主が不動産会社の物件です。転売目的で物件を取得し、家屋等を解体して更地にした上で建築条件付きや完成宅地で販売されています。ハウスメーカーや建売業者にとっては、土地を取得しないと建築ができないので少々高くても土地を購入して、自社の売り物件を確保する傾向が強いです。少し前までは池田市の住宅地で1坪あたり100万円が単価の上限でしたが、今はその単価で不動産会社が取得し、経費と利益を乗せて販売しています。すぐに売れている現場はないですが、池田市でも人気の室町、呉服町、城南で高価格帯の売り物件を見かけます。面積が50坪であれば土地だけで6000万円です。建物を新築すれば総額1億以上という家になります。値上がりした物件にどこまでエンドユーザーがついてくるのか、売れ行きを観察したいと思います。

池田市の売り土地の価格が上昇

毎年1月から3月にかけて、住宅情報を提供する会社のCMが増えております。スーモ、アットホーム、ライフルホームズをはじめ、賃貸フランチャイズ各社がタレントを起用して、テレビCMやネット広告を出しています。家を借りるとき、買うときにネットで探すのは当たり前の時代になりましたが、実際に物件の内覧をせずに契約する時代も近づいております。VRや動画を見て部屋を決めて、契約手続きもネットで完結できるようになってきました。自分が住みたい地域を歩いて回り、地元の不動産会社にヒアリングし、物件を紹介してもらうという従来のスタイルも健在です。全ての物件情報がネット上で得られるわけではないので、私は従来のスタイルは普遍だと思っております。仲介する立場としても一度も会ったことがない方の提出した書類だけで審査し、契約するのもどうなのかと思っております。不動産DX時代をむかえ、各不動産会社がどのように対応していくのか。弊社はしばらく見守りたいと思っております。

住宅情報各社のCMが増えております

毎年、弊社の顧客に年賀状を送っていますが、今年も住所変更等で返ってきた年賀状が10枚ほどあり、メールや電話「昨年物件を買いましたので、物件情報は送らないでください」というお知らせも数件届いております。池田市内は物件情報が少ないので、なかなか情報提供が思うようにできていないのですが、お客様も色々な不動産会社に声をかけて、情報収集し、他社で成約されるケースも毎年あります。成約のご連絡を頂くとお役に立てず申し訳ございませんという気持ちになります。昨日も物件を案内し、即日で購入申込書を頂きましたが、いい物件は多数の方が検討されている可能性があり、住宅ローンの事前審査も通過されていましたので、すぐに決断されました。価格交渉もすることはできますが、本当にほしいと思う物件は交渉せず、満額で申し込みをすることをオススメしています。売主様にとっては、少しでも高い金額で購入して頂ける方を優先したいという気持ちがあり、ルール上は先着順とはいえ、一番手の方が50万円値下げ交渉があり、2番手の方が満額で購入したいと同時期に話があれば、2番手の方を優先したくなると思います。２つ同じ物件はないので、ほしいと思う物件に出会った場合は、相場で売られていれば満額で最初から申し込みをすることが確実に購入できる唯一の方法です。特に1月から3月の時期は、活発に中古市場も動いていますので、気になる物件には同じように検討されている方がいると思って、検討されることをオススメします。

池田市内の不動産市場は活発です

査定依頼を頂いた物件を調査して、所有者の方に説明するときにマイナスポイントになる物件の特性を知らなかったということがあります。例えば、建築確認申請とは違う建物になっていることや再建築ができない土地であることを知らずに購入していたというケースです。購入当時の重要事項説明書や売買契約書を見せて頂いてもそのことについての表記がなく、事実を知らずに購入していたことにショックを受ける方もいます。バブル崩壊後から平成12年頃までに建築された新築住宅に多い事例です。建築計画概要書を調べると最低敷地面積の規制を逃れるために長屋住宅として建築確認申請し、実際は連棟ではない戸建を当初から建築するつもりで不動産会社が分譲しています。建築確認申請とは違う建物ですので、検査済証もありませんし、建ぺい率や容積率が基準をオーバーしていることもよくあります。いわゆる既存不適格建築物は、住宅ローンが利用できないケースが増えており、融資が受けられないと買主は現金で購入する方に限定されてしまいますから、売買価格も当然下がることになります。分譲主も悪いですが、仲介した不動産会社にも責任があります。物件のいい面だけでなく、デメリットも隠さずに説明してくれる仲介会社に相談することをオススメします。失敗しない不動産取引は、物件情報入手よりも仲介の担当者選びから始めるのが近道です。

事実を知らずに家を買っているケース

本日、池田市五月丘1丁目の中古戸建が成約しました。売主様、買主様ありがとうございました。売主様が転勤予定になり、築3年の戸建を惜しくも売却されるということで昨年相談を受けておりました。今年から売却活動を開始し、1組目のご案内で購入申込書を頂きました。リフォームも要らない、綺麗な物件でしたので、すぐに成約できました。弊社には多数の顧客がおり、物件が出るのを待っておられます。地元の水面下情報を求める声が多く、弊社も期待にこたえられるように日々情報収集しております。弊社に直接売却相談を頂いた案件で売主様の承諾を頂いた物件であれば正式な売却活動前に見込み案件として、弊社顧客にだけ情報提供することもあります。今回もそのケースでした。今後もこのようなスムーズな取引ができるように地域密着営業を続けていきます。

池田市五月丘1丁目中古戸建が成約しました

年明け早々に査定依頼を頂きましたので、物件調査をして、査定書を作成しております。査定地周辺の成約事例を調べて、土地と建物の価格を算出しました。売り物件が少ないエリアではありますが、物件の留意事項がいくつかありますのでマイナス評価面を考慮して、手堅い査定額を提示します。物件調査に基づく留意事項と購入するお客様側の反応をどこまで反映できるかが査定する担当者によって変わります。経験と現場感覚がないと正確な査定書は作れないと思います。価格査定では売主様に現状の相場と物件特性をを把握して頂くと共にできるだけ高く売れるようにするための施策を私が考えて、今週末にご提案をさせて頂きます。

査定書の作成

本日は下水道への排水がどのような経路で流れているのかを現地で水道業者に調査してもらいます。元々は同じ所有者が利用していた土地ですが、相続により分筆し、建物を取り壊して、更地にしていた片方の土地を売却することになりました。以前から更地の土地にも下水道の引き込みがあり、もしかすると現在も売却しない方の土地から汚水管がつながり、排水されている可能性がありました。現地で色のついた水を流して確認し、現在もつながっていれば、今後流れないように排水経路を変更する工事をして頂きます。大きな工事にならないように祈念しています。

排水経路の調査

地域情報を発信するサイト<a href="https://ikeda-hodo.com/archives/6106">「いけだ報道」</a>に掲載されていた情報によりますと今年3月に阪急池田駅の高架下商業施設「ブランマルシェ」に人気ラーメン店<a href="https://silver-grape.com/">「鶏soba　座銀」</a>がオープンするようです。大阪市内をはじめ、多数のエリアに出店を広げていますが、食べログの評価も3.7と高かめのラーメン店です。おそらく以前喫茶店があったとんかつ屋の横ではないかと思っていますが、楽しみです。

池田市呉服町で中古マンションを受託しました。

先日親戚と共有で所有している木造アパートの持分売却の相談がありました。複数の親戚で共有している持分を共有者間で売買したいが価格をどのように決めればいいのかという相談です。皆さん高齢になり、そろそろ処分してお金に換えたいという方がいるのはよくあることです。こういう話が出たタイミングでどなたか一人に持分売買で所有権を集約するのが相続対策としてはいいと思いましたが、今回はお一人の持分を他の共有者が買い取るというお話しでした。古い収益物件の持分売買ですので、収益還元法がいいと思い、査定しましたが、その価格では低すぎるという話になりました。共有者間では更地の土地価格を基準として価格の話をしていたようです。築60年以上の木造アパートで賃貸中ですので、更地の評価とは違うと思いましたが、すでにある程度の目安価格を協議したようで皆さんが納得するように価格の根拠を提示してほしいと言われました。実際に市場に売り出して取引する訳ではないので、とても査定が難しいですが、地価公示をもとにした土地価格から将来の入居者の立ち退き費用と建物解体費用と経費を差し引きしてはどうですかと提案しました。土地の評価には、路線価、地価公示、基準地価、固定資産税評価額など色々な価格があります。その関係性を説明し、売主と買主に理解してもらう必要があります。高齢の方で説明が難しいですが、お互いに納得してもらえれば幸いです。

共有持分の売却相談

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841175/IMG_3335_327d47c0aa.jpg" alt="IMG_3335.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841175/thumbnail_IMG_3335_327d47c0aa.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670841175/small_IMG_3335_327d47c0aa.jpg 500w," sizes="100vw">昨日の日経新聞朝刊１７面の記事です。首都圏の新築マンションの価格が過去15年で最高となりました。年収の13倍ということですが、共働き世帯が牽引しているようです。世帯年収1200万円～1300万円の方々が7000万円～8000万円の物件を購入している事例が多いようで、一人当たりの年収でみると約6倍になるということです。昔から住宅ローンを組む場合、世帯年収の5倍以内が目安とされていました。建築費や資材の高騰により、新築マンションの価格は土地価格が下落しない限り、今後も下がりそうにないです。新築マンションの価格が上昇していますので、中古マンションも値上がりしています。築年数が20年を越えていても立地がいい物件は、値下がりもしにくいです。ランニングコストが適正で長期修繕計画が予定通りに進みそうなマンションは特に人気です。物件情報は入手も大事ですが、選別が特に重要だと思います。

新築マンション価格は年収の13倍へ

今年は9日間も休みを頂きましたので、頭が回復するまでに少し時間がかかりそうですが、本日より営業しております。社内を掃除して、年賀状をチェックし、挨拶回りなどをします。今週末から物件の案内予約が入っておりますので、準備をしていきます。今年もよろしくお願いします。

本日より営業しております。

本日弊社の最終営業日となりました。これから事務所内の大掃除をします。1年間の垢を落として、来年新たな気持ちで仕事に励みたいと思います。今年もお客様、管理物件のオーナー様、不動産会社をはじめ取引先の皆様など、多くの皆様に大変お世話になりました。ありがとうございました。皆様にとりまして、来年がより素晴らしい1年になりますことを心より祈念しております。どうぞ良いお年をお迎え下さい。

今年1年お世話になりました。

弊社は、12月27日月曜日まで営業します。年始は、1月6日木曜日から営業を始めます。ネット広告等のメールや電話などのお問い合わせは、6日以降の返信となりますのであらかじめご了承ください。よろしくお願いします。今年もお世話になりました。ありがとうございました。

年末年始の営業日

先日ご案内した池田市城山町の中古マンションで購入申込書を頂きました。年末の営業日ギリギリに契約予定となっております。同じマンションに賃貸で居住されており、このマンション限定で以前から売り物件を探されていたお客様です。条件交渉がありますので、どうなるかはまだ分かりませんが、纏まるように交渉していきます。

中古マンションの購入申込書を頂きました。

先月末に売却依頼を頂き、活動しておりました畑3丁目の売り土地ですが、先日購入申込書を頂き、商談をしておりましたが、契約予定となりました。年内最後の仲介に向けて現在準備をしております。今回も売却依頼から1ヶ月ほどで売却先が決まり、受託している物件在庫がなくなりました。今年は受託してから売却先が決まるまでのスピードが早く、次々と売れていきました。1月から12月までに合計17物件の売却依頼を頂き、今回で17物件全て完売となります。17物件中、13物件は弊社で直接買主様を見つけています。来年も売主様のご期待に添えるように販売活動をしますので、売却予定物件がある売主様、地元で顧客ストック豊富な弊社に是非お声がけください。よろしくお願いします。

池田市畑3丁目の売土地が契約予定となりました

本日は午前中に農地の土地売却相談がありました。農地のまま土地を売却をする場合、価格をどのように決めるかという相談でした。農地を路線価で評価する場合は、造成費用が考慮されていませんので、路線価×土地面積で評価するわけにもいきません。しかし、宅地にするわけでもないので売買価格にどのように反映するべきかは難しい相談です。売主と買主の考える価格に開きがありましたので、双方のお話しを伺った上でアドバイスしました。一応、価格もまとまりましたので来年に農業委員会の許可がでましたら売買契約をすることになりました。また、夜には相続したご実家の売却相談があり、来店される予定です。昨日ホームページから売却相談の問い合わせがあり、朝メールで返信をしましたが、詳しい話をしたいということでお越しになります。今日の相談案件は、どちらも難しい案件でコンサル的な立場でアドバイスさせていただきます。

土地売却の相談

本日は池田市室町で募集していた貸し事務所の賃貸借契約をしました。介護関係の事務所として、来年2月から借りて頂きます。建物は元診療所でご自宅との併用住宅として建築されていましたので、これからご自宅と事務所を分離する改装工事を行います。電気は分岐し、水道は毎月定額で借主負担とし、ガスは利用しない契約にしています。室町は第1種低層住居専用地域で本来は事務所はできませんが、介護保険法に基づく事業所であれば認められています。面積も60㎡ですので、用途変更の範囲内です。借主様は弊社の管理駐車場を借りて頂いておりますので、移転先事務所探しの相談に来られました。ちょうどいい場所で物件が見つかったと喜んでおられました。ありがとうございました。

池田市室町の貸し事務所の契約をしました。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837288/IMG_3270_79505ddbab.jpg" alt="IMG_3270.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837288/thumbnail_IMG_3270_79505ddbab.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837288/small_IMG_3270_79505ddbab.jpg 500w," sizes="100vw">本日の朝日新聞朝刊6面記事です。昨日2022年度与党税制改正大綱が決定しました。住宅ローン減税については、控除率が縮小となりましたが、4年間延長されます。心配していた中古物件への適用も継続され、よかったです。また、領収書の電子保存義務化については、2年間猶予されてよかったです。今まで紙で保存していた領収書や請求書を電子保存しなさいと急に言われても困ります。何にも準備できていない中小企業がほとんどです。電子契約だけでなく、クレジットカードの請求書やメールに添付された領収書や請求書を電子保存して検索できるようにするシステム導入にお金もかかります。

来年1月からの住宅ローン控除

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837237/IMG_3267_f89019c03f.jpg" alt="IMG_3267.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837237/thumbnail_IMG_3267_f89019c03f.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837237/small_IMG_3267_f89019c03f.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊一面記事です。分譲マンション老朽化に伴う建替えをしやすくする法改正を検討しているという記事です。現状の建替え決議は、総会で区分所有者の5分の4以上の賛成が必要ですが、4分の3以上に緩和する案を政府が検討しています。建替えせずに敷地を全て売却する場合は、現状は全員の同意が必要ですが、同じく4分の3以上に緩和する案を政府が検討しています。相続登記がされておらず、連絡がつかない区分所有者も増えていますので、今後老朽化したマンションが増える前に要件緩和をして、建替えや敷地売却をしやすくするのは災害対策にもなり、いいことだと思います。

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