昨日は初めて東大阪市役所へ物件調査に行きました。池田市からですと電車で1時間10分、車で40分ほどです。建替えされた庁舎は22階建の高層ビルになっており、エレベーターが高層階用と低層階用に分かれています。物件調査で駐車券も1時間分発行してくれました。初めて調査する時は勝手が分からないので、戸惑いますが、役所の職員さんは丁寧な対応で色々と教えてくれました。水道局だけが車で5分ほど離れた場所にあり、上水道の調査は少し手間取りますが、上水道の埋設管資料は無料で発行してくれました。ちなみに下水道の埋設管資料は70円です。昨日レインズに物件を登録すると早速、東大阪市の業者から複数問い合わせがありました。弊社には東大阪で物件を探すお客様はいませんので、地元の会社に客付けを期待したいと思います。

物件の調査

今年の目標でありました弊社独自の「不動産査定ソフト」が先日完成し、納品されました。池田市内の平成20年以降の成約事例約4500件の詳細データをエクセルに入力し、お客様にグラフで相場を説明できるようにしました。&nbsp;成約データには成約価格、売出し価格、成約年月日、売出し年月日、値下げ回数駐車場の有無、階数、築年数、土地形状など様々なデータを入力しています。&nbsp;紙資料で保管しておりました成約事例をいかして、より正確で根拠のある査定額を提示し、相場を理解して頂いた上でどのようにして販売活動するのかを提案します。&nbsp;現状多く見られる「高値預かり」撲滅のため、地元の不動産会社としてどうしてもこのソフトを作って利用したいと考えておりました。&nbsp;ソフト開発はプロの業者に委託して作成しましたが、何度もズームで打ち合わせを重ねて仕上げていきました。ようやく完成しましたので、早速利用しています。&nbsp;不動産の相場を可視化して、わかりやすく伝えるツールになると思います。成約事例を保管していない他社には絶対に真似できない査定ソフトですので、弊社の強みとして活用していきたいと思います。

不動産査定ソフトを作りました

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833670/IMG_2997_fae3ddbd34.jpg" alt="IMG_2997.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833670/thumbnail_IMG_2997_fae3ddbd34.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833670/small_IMG_2997_fae3ddbd34.jpg 500w," sizes="100vw">の朝日新聞朝刊北摂版の記事です。昨日行われた関西小学生バンドフェスティバルで呉服小学校と石橋小学校が金賞を受賞し、呉服小学校は11月に行われる全国大会へ出場することが決まりました。関西の代表として4つの小学校が選ばれたようですので、更に頑張ってほしいと思います。私が通っている時代も吹奏楽クラブは有名でしたが、その伝統が続いているようです。池田市内の吹奏楽クラブはレベルが高そうですね。

呉服小学校が全国大会へ

池田市内の新規出店する予定の飲食店情報をお届けします。池田市木部町で鰻のお店が11月にオープンするようです。宝塚市平井にもある高級店「うな富」さんです。場所は古江浄水場側の木部インターの乗口付近にあったローソン跡です。ローソンの前は大阪王将、サイゼリアがありましたが、ローソンが敷地奥に建物を建替えしたことで駐車場が広くなりました。敷地内駐車場が広く、周辺にはお好み焼き「偶」や焼肉屋「七輪」があります。池田方面から来ると行きにくいですが、川西方面からは入りやすいです。国道173号線沿いでは丸亀製麺やハワイアンカフェが古江町にできたことで飲食店通りになり、賑わってきました。ロードサイド店舗に飲食店が色々と出店してくれると地元民はありがたいです。

池田市内の新規飲食店の情報

昨年12月に完成した賃貸マンションを10月からアミティーハウスで管理することになりました。池田市室町にある池田駅徒歩4分の物件です。１LDKや２LDKタイプが7戸あり満室です。オーナー様がサブリース契約を解除して、直営することになり、管理委託の話を頂きました。弊社の直ぐ近所の物件ですので、迅速に対応できるのがメリットです。これから準備してスムーズに移行できるようにしたいと思います。

池田市室町で新たに管理するマンション

本日は午前中に先週売買契約しました中古戸建の決済が完了しました。売主様がご自宅を売却され、娘様の近くに引越ししたいということで先月依頼を頂いておりました。建替えができない戸建でしたが、近くにお住まいの方に購入して頂きました。引渡し猶予特約をつけておりますので、決済後10日間、鍵の引渡しを買主様には待ってもらっています。その間に引越しと荷物の撤去を完了する予定です。売主様は高齢で一人暮らしでしたので、親族の方々も心配されていましたが、これで安心されると思います。

池田市神田1丁目中古戸建の決済

池田市伏尾台1丁目で受託しておりました中古戸建が本日成約しました。売主様、買主様ありがとうございました。弁護士からの紹介頂いた任意売却物件でしたが、早く買い手が見つかりよかったです。築年数も浅かったので、買主様がリフォームして、再度販売されると思います。伏尾台ですが、駐車スペースが多く、普通車２台と軽自動車1台は駐車できる物件でした。伏尾台は道路との高低差がある土地が多いので、1台しか駐車場が取れない物件が結構多いです。車で生活する場所ですので、駐車場2台はほしいという需要が多いと思います。 &nbsp;

池田市伏尾台の中古戸建が成約しました

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833486/IMG_2333_cc4c5ac389.jpg" alt="IMG_2333.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833486/thumbnail_IMG_2333_cc4c5ac389.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833486/small_IMG_2333_cc4c5ac389.jpg 500w," sizes="100vw">池田市五月丘3丁目の塩塚公園近くにある日興池田五月丘スカイマンション2号棟で中古マンションの売却依頼を頂きました。最上階、南東角部屋で眺望がいいお部屋です。室内は6年前にリフォームされていますが、その後誰も住んでいませんでしたので、綺麗なお部屋です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833486/f163e98b3df6edfdbf95bb06469272f0_148x300_555e35060f.jpg" alt="f163e98b3df6edfdbf95bb06469272f0-148x300.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833486/thumbnail_f163e98b3df6edfdbf95bb06469272f0_148x300_555e35060f.jpg 77w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/09/f163e98b3df6edfdbf95bb06469272f0-148x300.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/09/f163e98b3df6edfdbf95bb06469272f0-148x300.jpg 148w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/09/f163e98b3df6edfdbf95bb06469272f0-99x200.jpg 99w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/09/f163e98b3df6edfdbf95bb06469272f0.jpg 740w" sizes="(max-width: 148px) 100vw, 148px" width="148" loading="lazy">74.4㎡の３LDKタイプで、価格は1,180万円です。令和元年に大規模修繕工事で室内の窓ガラスが全て交換されています。眺望重視でマンションを探されている方は一度見学して下さい。空室で弊社に鍵があります。&nbsp; &nbsp;

五月丘3丁目で中古マンションを受託しました

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833417/IMG_2953_63cc4016d2.jpg" alt="IMG_2953.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833417/thumbnail_IMG_2953_63cc4016d2.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833417/small_IMG_2953_63cc4016d2.jpg 500w," sizes="100vw">日経新聞朝刊3面の記事です。コロナ禍で在宅時間が増えたこともあり、今より広い家に引っ越しするかたが増えているようです。郊外の安い住宅地も需要が伸びていますが、便利さよりも広さを求める傾向があらわれています。また、引越しの移動距離はコロナ前に比べて短くなっています。企業の転勤が減少していることが原因として考えられます。できる限り自宅に近い場所で今よりも広い家に転居する方が増えているようです。 &nbsp;

引越し需要が回復

最近、借家や借地の立ち退きについて、相談をよく受けます。家主や地主から立ち退きしてほしいと話があり、立ち退きを求められたが、金銭での保証はどの程度が相場なのか。どのように交渉すればよいのか等について質問を受けています。過去の事例や不動産業界の慣習をもとにアドバイスしていますが、最終的には家主や地主さん次第です。保証を最小限に抑えたい場合、どうしても少ない提示額からスタートになります。交渉により増額されることもあれば、しない場合もあります。立ち退き費用の増額が無理な場合は、現状の家賃を減免する方法もあります。大体は売却や建替えが理由で正当事由ではなく、立ち退きをお願いするケースですので、ある程度借りている方に金銭面の保証をしてあげないと纏まりません。また、立ち退き費用の支払いが遅れたりする不動産会社もあるようです。借地権の買取で合意しているのであれば、支払いもスムーズに行うべきですが、資金不足なのか、約束の支払いがなされず困っている方もいます。既に転居先の契約もしているのにこのまま支払いがされないとどうなるのかと心配されていました。担当者だけに話をされているようですので、一度その会社に行って上司や役員とも話をした方がいいとアドバイスしました。口頭で取り決めをせず、書面にすることや会話を録音することも必要です。言った言わないの話が一番困りますので、揉めた時のために証拠を残すようにしましょう。

立ち退きの相談

昨日は売却相談があった管理物件のオーナー様宅で物件の状況や市場など色々と説明し、やはり買い替えをしたいという結論になりました。これから資料を作成し、売却活動にはいります。建築確認申請書とは異なる建物になっていますので、融資がつきにくい物件ですが、栄本町で立地条件はよく、現状満室で土地（約57坪）にも価値があります。平成2年築、鉄骨造3階建、価格は税込み7500万円、表面利回りは９％を越えています。来週中にはホームページに情報をアップします。

池田市栄本町で収益マンションを受託しました

本日午前中は、池田市神田1丁目で受託しておりました中古戸建の売買契約がありました。売主様、買主様ありがとうございました。再建築不可の住宅でしたが、過去に色々とリフォームもされていますので築年数は古いですが、利用可能な状態の家です。案内時に物件の詳細を説明したうえで気に入って頂きましたので、本日契約となりました。売主様は娘様の近くに引越ししたいということで売却を希望されていました。高齢でお一人でお住まいでしたので、娘様も喜んでおられました。いい取引ができたと思います。

池田市神田1丁目の中古戸建が成約しました

本日弊社の管理物件オーナー様から賃貸マンションを売却し、新たな収益物件の買い替えを検討していると相談がありました。早速、資料を取り寄せ、市役所で物件調査もしました。いくつか確認事項がありましたので、今週オーナー様に再度会って話をします。立地は池田駅徒歩10分圏内で人気の場所ですし、現状満室の物件です。正式に売却依頼を受けましたら、またホームページで報告します。賃貸管理だけでなく、物件売却と買い替え物件の購入、管理も全てお任せすると言われましたので、とても光栄です。

管理物件の売却相談

毎月月末は売り物件が成約しているかどうか各社に問い合わせする物件確認をしています。ホームページ等で公開している物件情報を定期的に確認して更新しなければ、成約済み物件を載せることになり、おとり広告になります。価格変更や条件変更等も随時チェックして正確な情報をお届けできるように毎月しています。今月は盆休みがありましたが、成約している物件が多いです。益々池田市内の売り物件は情報が少なくなっています。売却の相談をお待ちしております。 &nbsp;

月末は物件確認

不動産売買では様々な物件が日々取引されています。不動産会社もそれぞれ得意分野がありますし、どの物件でも対応できる会社は少ないです。売却案件で売却の難易度が高い物件やリスクがある物件については、不動産会社の特性や状況などに合わせて、情報提供することが必要です。そういう意味では同じ会社と繰り返し取引をして信頼関係を構築するのも大事ですが、新しい取引先を探すことも大事になってきます。一度取引するとその会社のカラーは分かりますが、はじめての会社に情報を送ることについてはいつも慎重にしています。あくまで感ですが、会社のホームページをみたり、営業担当者との会話で判断しています。

新しい取引先の開拓

売り物件において、再建築不可の物件がたまにあります。前面道路が建築基準法上の道路ではない、接道間口が２ｍない等、建築基準法で定める基準に適合しない物件があります。昔は建築できたケースでも既存不適格となっている場合がありますので、再建築については、市役所で調査が必要になります。物件によっては建築基準法第43条但し書き許可を受けて再建築できる場合がありますが、その場合でも重要事項説明書では再建築不可であると記入し、条件付きで再建築できる可能性がある場合は、その具体的な条件を記載して説明します。再建築不可の物件は、住宅ローンは借り入れができないこともあります。銀行の保証会社によって担保評価されますので、銀行によって違いがあります。再建築ができない場合でも売却は可能です。そういう物件を狙って安く買い、リフォームして賃貸で運用する方もいます。一般的に売れにくい物件ではありますが、私は過去に何度も仲介したことがあります。池田市内にも再建築不可の物件は存在しています。

再建築不可の物件

新しく池田市の地域情報を発信するサイト<a href="https://ikeda-hodo.com/">「いけだ報道」</a>ができました。豊中市で既に多くの支持を得ている地域情報発信サイト<a href="https://toyo-2.jp/">「豊中報道」</a>さんのサポートを得て、これから様々な地域情報を発信していきます。いけだ報道のコンセプトは、「池田で豊かに暮らしたい池田市民に日常があざやかになる情報を提供する」です。平日は毎日更新されます。市民の皆様から「こんなお店ができるらしいよ」とか「こんな面白いスポットがあるよ」等の情報も募っております。お気軽に情報提供して下さい。地元の人が通うお店や個性的な人や魅力的な場所等の情報は、貴重な地域情報です。情報をえて、池田市へ来られる方を増やし、地域を活性化できればと思います。

池田市の情報サイトができました。

家探しなどで気に入った物件が見つかり、価格等の条件の交渉をしたい場合は購入申込書を提出し、売主に仲介業者が交渉することになります。書式は仲介業者により異なりますが、自筆で記入し、押印してもらう形式です。たまにいくら値下げしてもらえるのか聞いてほしいと頼まれるときがありますが、口頭で交渉というのはできません。この条件であれば買いますという意思表示を買主が書面で提出することによって売主からの正式な回答がえられます。仲介業者が事前に売主様と打ち合わせ済みでこの程度は交渉できますと言える時もありますが、お客様がこの価格であれば買いたいという意思が書面で確認できれば売主様も真剣に考えてくれます。価格交渉が全くできないというケースもたまにありますので、その場合は売主側の仲介業者に確認すれば、教えてくれると思います。

不動産売買の商談

昨日は、池田市石橋4丁目の中古戸建の売買契約を仲介しました。買主様、ありがとうございました。1物件しか案内していませんが、この時期に気に入る物件が見つかってよかったです。お客様は、私の祖父や父とも交流のある地元の方で急に地主さんから立ち退きの話があり、転居先を探して相談にこられました。最近は、立ち退きを言われて家を探すというお客様からの相談が増えております。オーナー様は古くなったアパートを建替える計画をされる場合や地主さんが借地を売却して資産を整理し、相続対策するケースが増えているからだと思います。高齢になってから退去を求められる入居者は、転居先を探すのも、引越しするのも大変です。立ち退き費用や期限の面で配慮をしてあげてほしいと思います。

石橋4丁目の中古戸建が成約しました

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/IMG_2932_909ead5dcd.jpg" alt="IMG_2932.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/thumbnail_IMG_2932_909ead5dcd.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/small_IMG_2932_909ead5dcd.jpg 500w," sizes="100vw">池田市五月丘4丁目で中古戸建の売却物件があります。ハウスクリーニングが完了しましたので、ネット広告などで販売活動を開始しました。土地面積は45坪、建物面積は37坪もある2階建の比較的大きな家です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2_768x432_6e7cb90418.jpg" alt="6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2-768x432.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/thumbnail_6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2_768x432_6e7cb90418.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/small_6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2_768x432_6e7cb90418.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/medium_6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2_768x432_6e7cb90418.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2-300x169.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2-300x169.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2-200x113.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2-768x432.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/6cc6867cf20e6133436cfc96713097f2.jpg 803w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;1階に掘込み車庫が別途あります。収納が多く、大家族向きです。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/IMG_2924_5bb10dc5dc.jpg" alt="IMG_2924.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/thumbnail_IMG_2924_5bb10dc5dc.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670833025/small_IMG_2924_5bb10dc5dc.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/IMG_2924-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/IMG_2924-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/IMG_2924-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/08/IMG_2924.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">南側道路で道路から車庫の高さ分だけ地盤が高くなっています。約2年前までご両親がお住まいでしたが、現在は転居されましたので、売却することになりました。建物は昭和45年築ですが、リフォームすれば利用可能な状態ですので、中古戸建として売出しすることになりました。価格は1780万円です。土地の坪単価で計算しますと坪あたり約40万円です。リノベーションする古家を池田市内で探している方、如何でしょうか？土地45坪で1000万円台後半の中古物件は、伏尾台と同じくらいの価格帯です。渋谷中学校前バス停から3分ほど北側に歩いた場所です。環境のよい五月山の麓で中古物件を探しておられる方、ぜひお声がけください。詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900122020000001017">こちら</a>です。

池田市五月丘4丁目の中古戸建

本日、みずほ銀行窓口の取引ができない状態になっていました。先ほど復旧したようです。不動産の決済がある方でみずほ銀行でローンを組まれる方や預金から残代金振り込みを予定している場合は、午後からですと今日中にできない可能性があります。金曜日ですし、延期となると月曜日以降になり、今週末に引越しを予定していた場合はそれも延期する必要がありますので、結構な損害になります。ATMでの取引はできるようですが、不動産売買ではとても対応できません。私も今月末にみずほ銀行を利用されるお客様がいますので、心配になります。何度もシステム障害が起こる原因が何なのか、知りたいところです。

みずほ銀行のシステム障害

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832891/IMG_2902_a26307c875.jpg" alt="IMG_2902.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832891/thumbnail_IMG_2902_a26307c875.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832891/small_IMG_2902_a26307c875.jpg 500w," sizes="100vw">8月12日日経新聞夕刊の一面記事です。2021年現在で認知症の方が所有する住宅は221万戸とされていますが、2040年には280万戸に増える試算となっています。認知症の方が所有する自宅を売却する場合は、成年後見制度を利用するか認知症になる前に家族信託を利用し、もしもの時に自宅売却を委任できるようにする必要があります。介護施設に入るにも費用がかかりますので、自宅売却資金を充当するには事前に準備をしておく必要があります。成年後見制度の利用者は昨年末時点で23.2万人です。成年後見制度が国民に浸透していないことや手続きの煩雑さ等で利用者は増えていません。弊社でも何度か成年後見制度を利用して頂き、家庭裁判所の自宅売却許可を受けて仲介をしたことがあります。元気なうちに対策を講じることを強く進めます。

自宅売却の難題

長い盆休みで申し訳ございませんでした。本日から営業しております。不動産の購入、売却、管理などのご相談がございましたら、よろしくお願いします。 &nbsp;

本日より営業しております。

お客様から安くていい物件ないですか？と聞かれることがあります。&nbsp;不動産の売出し価格は、売主様が決めますが、需給バランスで不動産市場は成り立っていますので、いい物件が安くなることは、ほとんどないです。&nbsp;もし、相場より価格が安い物件があれば、不動産会社がすぐに購入しています。一般の方が知る前に検討し、すぐに決断できるからです。&nbsp;ただ、相場より安い物件というのは、何らかのリスクが伴うという条件が必ずついています。&nbsp;たとえば、室内がゴミで一杯になっている、土地の境界が確定できない、不具合箇所が多数あり、買主負担で修復となる、近所と揉めている等のリスクです。&nbsp;上記のようなリスクの度合いが高ければ、価格は下がります。リスクが特に高い場合は、不動産会社が買取してリスクを除去し、商品化して再度販売されることが多いです。&nbsp;売主様が急いで売りたい場合も価格が下がりやすい傾向があります。近所に知られたくないので、広告活動をせず水面下で売ってほしいという場合も割安感を出して価格設定することがあります。&nbsp;色々と売主様によって事情がありますが、通常は1円でも高く売りたいというのが本心です。売買価格の最終決定権は売主様にありますので、特に理由もなく最初から相場より安く売るということはないと思います。&nbsp;検討段階でこの物件よりもいい物件が出てくるのではないかと考えることがあると思いますが、それを考えるとエンドレスで探すことになります。&nbsp;いつそのお客様の条件にあう物件がでるのか分からないですし、待っていればいつか気に入る物件が必ず現れるわけでもないからです。&nbsp;買うべき時期にある程度物件を見て、比較検討をした上でその当時の相場で購入できれば、後悔することは少ないと思います。 &nbsp;

安くて、いい物件

梅雨明け後、雨漏りの調査をした管理物件がありますが、原因がわからず苦労しています。RC造のマンションですので足場を組んで外壁を細かくチェックすれば詳細に調査できますが、費用がかなりかかりますので、今のところは実施していません。&nbsp;激しい雨が降った時に同じ箇所で雨漏りがするので、どこかに原因があると思います。複数の防水業者に現地を見てもらい、可能性のある箇所を修理しながら様子を見て判断するしかないです。雨漏りの調査や補修は本当に難しいですね。&nbsp;これから秋に向けて台風の季節になりますので、この夏場に修理を終えたいと思います。

雨漏りの調査

弊社のお盆休みは8月11日(水)～18日(水）となります。また、9日は振替休日ですので、定休日となります。来週は10日のみ営業しております。電話やメール等の物件に関するお問い合わせは、19日以降の回答となりますので、ご了承ください。よろしくお願いします。

お盆休みのお知らせ

8月になりまして池田市内の新規売り物件情報は、一段と少なくなっています。レインズに登録される日報が今週は毎日B５サイズで新規物件の掲載は、ほとんどありません。各社の盆休みは連休明けの10日前後からですが、早くもお盆モードに突入しています。今週末は3連休ですが、物件情報が少ないことや感染拡大もあり、お客様の動きも減ると思います。盆休み明けの19日以降から徐々に新規物件も出てくるのではないでしょうか。

新規物件情報が少ない

令和3年6月15日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。法律の改正に伴い、200戸以上の賃貸住宅を管理している不動産会社は、新たに賃貸住宅管理業者として登録することになりました。アミティーハウスでは200戸以上管理していますので、業務管理者が指定講習をうけ、書類を準備し、登録申請をしました。田村商会は月極駐車場の管理しかしていませんので、登録申請していません。アミティーハウスの管理業務内容は今まで通りで何ら変わりないです。以前から賃貸住宅管理業者の登録制度はありましたが、強制ではなかったので登録会員が増えない状況でした。法律改正により登録手数料を9万円も取られます。国土交通省の出先機関のために無駄な出費をさせられ、更新でも手数料がとられます。こんな法律作らなくても不良業者は排除されていきますので、真面目に仕事をしている不動産会社は災難です。&nbsp;

賃貸住宅管理業者登録申請

賃貸でも売買でも物件の探し方は、色々あります。現在はネットで調べるが主流ですが、不動産会社を複数訪問する、自分が好む場所を中心に街歩きをして、空き地や空家を探すなどです。たまに街歩きで見つけられた場所について、問い合わせを頂きますが、売りにも貸しにも出ていないことが多く、所有者が分からない物件がほとんどです。過去に数回たまたま知ってる人の物件だった時に私からお話をして仲介したケースがありますが、面識のない方に「物件を売ってください」と言いにいっても門前払いされます。最近は特殊詐欺の被害も多いので、知らない人からの電話に出る人も少ないですし、家に伺っても怪しまれて、話もできません。ですから弊社では、物件の所有者が知り合いの場合に限り対応しています。

物件の探し方

昨日と本日ですが、ホームページが閲覧できない状態でした。ご迷惑をおかけしました。先ほどようやく復旧しましたので、ホッとしました。今後ともよろしくお願いします。

ホームページの不具合

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832580/IMG_2858_523aa7de73.jpg" alt="IMG_2858.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832580/thumbnail_IMG_2858_523aa7de73.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832580/small_IMG_2858_523aa7de73.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊21面マネーのまなびの記事です。お客様からよく質問を受ける税金関連について分かりやすく表に纏められていました。消費税がかかる場合とかからない場合や住宅ローン控除の減税枠、固定資産税の軽減について表記されています。土地には消費税がかかりませんので、建物付物件の比較表です。現状では新築住宅の方が減税については、枠が大きく、優遇されています。 &nbsp;

新築と中古、税金関連での違い

ZOOMでソフト開発業者さんと不動産データベースについて打ち合わせを重ねています。グラフの書式等について打ち合わせが終わり、これからソフト開発に進みます。エクセルを利用して成約情報のデータベースを構築し、見やすく、分かりやすいグラフで池田市内の不動産相場を可視化するようにしています。ソフト開発の目的は、分かりにくい不動産相場を過去の成約データを元に可視化することです。より正確な査定価格を導き出し、お客様にご提案したいと思います。最近はネットの一括査定サイトで査定依頼があると競い合うように高い査定額を提示して売却依頼を獲得しようとする不動産会社が多く、本来の価格査定とは意味が異なっています。弊社は他社には真似できないデータベースで正直な価格査定を実施し、販売活動でより高く売れる方法をご提案をさせて頂きます。データベースは、9月頃には完成する予定です。

不動産データベースの打ち合わせ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832485/IMG_2850_5beb9b610a.jpg" alt="IMG_2850.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832485/thumbnail_IMG_2850_5beb9b610a.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832485/small_IMG_2850_5beb9b610a.jpg 500w," sizes="100vw">7月28日(水)日経新聞朝刊5面の記事です。経済産業省は2030年までに新築戸建の6割に太陽光発電を設置する目標を掲げる検討に入ったとの内容です。現状は1割～2割の設置にとどまっている太陽光発電を6割に設置するためには相当な補助金が必要になると思いますので、財源確保できるかどうかですね。受益者負担だけでは、設置費用が今より下がっても難しいと思います。分譲する中小不動産会社に費用負担を強いる内容でも実現はかなり厳しいと思います。

新築戸建に太陽光発電

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832446/IMG_2848_88bcb8385e.jpg" alt="IMG_2848.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832446/thumbnail_IMG_2848_88bcb8385e.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670832446/small_IMG_2848_88bcb8385e.jpg 500w," sizes="100vw">昨日の日経新聞夕刊一面記事です。2022年4月から自治体がマンション管理にお墨付きを与える新制度が始まるようです。管理組合の運営や経理の状況、長期修繕計画の内容などが公的基準に合致すれば「認定マンション」となります。また、分譲マンションの長期優良住宅の認定もこれまでの各住戸単位ではなく、管理組合がまとめて手続きできるようにする制度も2022年2月から始まります。記事では新制度ができることで管理レベルや建物性能の可視化が進み、マンション空家の未然防止や築10年以上の中古物件の取引が増える可能性があると書かれていますが、はたしてそうでしょうか。現場を知らない国土交通省がまた意味のない制度を作ったとしか思えないです。現状で可視化されていない管理組合の総会資料や議事録などを仲介業者に公開する体制にまずすべきです。我々は管理組合の状況を把握し、重要事項説明書を作成する義務を負っています。しかし、売主が総会資料や議事録を紛失していると書面を入手することは困難です。管理事務所で閲覧を認めているマンションもありますが、閲覧ではなく、コピーが必要です。過去にあった事件、事故なども管理会社は一切質問に答えてくれません。調査したくてもできない現状や管理会社の情報公開基準をまず変えるべきです。認定マンションにしても数年前に認定を受けてもその後状況が変わっていることがあります。毎年自治体がチェックして更新するのでしょうか。また、自治体がマンション管理について問題点をチェックできる体制にあると思っているのでしょうか。国土交通省がつくったチェックシートで確認するぐらいしかできないと思います。長期修繕計画案を読み解くにも結構な知識が必要ですし、管理組合で何が問題になっているかは総会資料を毎年チェックして議事録も確認しないと分からないと思います。いつもアメリカやイギリスなどと比較して日本の中古住宅流通が少ないと嘆いていますが、海外と比べる必要がそもそもないと思います。気候や住宅事情も違うからです。国土交通省の有識者会議に出ているメンバーに現場を知る人はいないと思います。これまでも中古住宅流通のために建物診断や住宅ファイル制度など立ち上げていますが、利用している人数は増えていますか？　絶対増えていないと思います。今後も増えることはないです。なぜなら現場でニーズを感じないからです。国土交通省は不動産仲介の現場に精通した人を集めて、レクチャーを受けるべきだと思います。

中古物件流通増になるのか

分譲マンションにお住まいの方は、毎日ポストに「このマンション限定で探しておられるお客様がいます」というチラシが入っていると思います。&nbsp;中には予算○○○○万円で直ぐに買いたいお客様がいます。○○組待っているお客様がいます。等、各社パターンを変えてチラシを投函していると思います。&nbsp;但し、このチラシを見て、その会社に問い合わせされる場合は注意してください。不動産会社は興味を引くために行っているので、本当ではないことがよくあります。&nbsp;確かにマンション限定で売りに出たら教えてほしいという要望はお客様から頂くことはあります。&nbsp;限定して中古マンションを探しているお客様でも相場より高くても買いたいというお客様はいません。できるだけ安く買いたいというお客様ばかりです。&nbsp;しかし、チラシに書かれている予算や購入希望価格は、相場よりかなり高めになっています。&nbsp;査定依頼をされる売主様から「マンション限定チラシ」の話はいつもでます。査定に行くと必ず売主様が数々のチラシを持ってこられ、「このマンションは人気で高く売れるみたいだ」とよく言われます。&nbsp;しかし、各不動産会社は、売却物件を獲得するためにどのマンションにも同じようなチラシを入れているのが実情です。&nbsp;ごく一部の駅近マンションは、本当に待っているお客様もいますが、駅徒歩5分圏内以外のマンションを限定して探されている方はほとんどいません。似たような物件があれば、他の物件も検討されます。&nbsp;ほとんどの方は、駅から10分以内で広さ、日当たり、学校区等の条件を満たしていれば、マンションを限定せずに探しておられます。&nbsp;チラシを入れている会社に限定で探しているお客様が本当にいるかどうかは不明です。サクラを利用してとりあえず案内する不動産会社もありますので、お客様がいるという風に見せることは可能だからです。&nbsp;また、本当にお客様がいれば、その会社以外に売却依頼しても現地案内をされますので、その不動産会社に売却を頼まなくても購入希望のお客様を他にとられることはないです。&nbsp;チラシはあくまで広告ですので、信用しすぎるのは注意してください。&nbsp;

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