住宅ローンを借りて不動産を購入するときには、購入した後の生活まで考えて購入検討をしなければなりません。住宅ローンの返済は楽ではなく、現金も諸経費で使ってしまうケースがあります。そのため、あらかじめ不動産購入の計画を綿密に立てておくことが重要です。&nbsp;本記事では、不動産を購入するための計画について解説していきますので、不動産を探す前の参考にしてください。&nbsp;不動産を探し始める前に準備しておかなければいけないこと不動産を購入する前にはどのような不動産を購入し、どのような価格帯で探していくのか決めておく必要があります。不動産購入の資金計画を立てるのに、どのような不動産を購入するかが決まっていないと計画自体が立てられないからです。&nbsp;どのような不動産を購入するのかにより、諸経費や住宅ローンの返済額も変わってきます。このことを知らずに不動産を探し出してしまうと、気に入った物件が高額な家で、良い家が見つかったと思ってもローンの返済金額が高すぎて諦めなければならないなどの事態が起きてしまいます。&nbsp;ここからは、どのような不動産を検討していくのか、を考えるために必要なことを紹介していきます。&nbsp;一戸建てやマンションの特徴とつかんでおく住宅は大きく分けると一戸建てかマンションです。そのため、この2つの特徴をつかんでおくことにより、まずどの種別の不動産を購入するのか判断します。&nbsp;一戸建ての特徴一戸建ての主な特徴は、次のとおりです。<ul><li>建物が自分のものになるため好きにリフォームや増改築をおこなうことができる</li><li>注文住宅を建築するときには間取から好きなように設計ができる</li><li>駐車場や庭など土地があり自由に利用することができる</li><li>隣地との騒音問題が発生しにくい</li></ul>一戸建ては建物や土地を自由に使うことができ、毎月の管理費等や駐車場代がいらないのも一戸建てに住む大きなメリットです。&nbsp;マンションの特徴マンションの特徴は、次のとおりです。<ul><li>修繕積立金制度がありマンションの修繕を管理してくれる</li><li>オートロックなど防犯面ですぐれる</li><li>上階の景色を楽しむなどができる</li><li>一戸建てに比べ貸しやすい</li></ul>マンションは、全体で管理することによりメンテナンスが日々おこなわれます。構造が鉄筋コンクリート造で耐震性や耐久性は木造よりも勝ります。&nbsp;諸経費は新築と中古では金額が違うことを理解しておく新築住宅は最新の設備などが導入されていたり、不動産会社の販売利益が販売価格に上乗せされていたりするため割高になります。一方、中古住宅の価格は安いものの、リフォームをする必要性があったり、新築に比べ税金の優遇が少なくなったりします。&nbsp;登録免許税や不動産取得税は、建物の築年数が新しいと減税を受けることができる税金です。築年数が1981年以前の建物は、減税が利用できないケースがあるため注意しましょう。&nbsp;このようなことがあるため、住むまでにどれくらいの費用がかかるか、購入金額、諸経費、税金を合算して、新築がお得なのか、中古がお得なのかを判断しておかなければなりません。販売価格だけで判断せず、住むまでに必要な総額を考えておくことで、新築にするのか、中古にするのかの判断がしやすくなります。&nbsp;住宅ローンの返済額などを事前に把握しておく住宅ローンを借り入れる際に、おおよそ年収の何％かに返済額が収まっていれば、生活が安定します、と言われたり聞いたりしたことはないでしょうか。しかし、これは個人個人で違うはずです。そのため、自分は住宅ローンの返済が毎月どのくらいできるのかをしっかりと判断しなければなりません。&nbsp;そして、住宅ローンの返済額だけではなく、年に1度課税される固定資産税、マンションの場合に月々支払う必要がある管理費・修繕積立金の金額も忘れずに計画に盛り込むようにしてください。&nbsp;また、住宅ローンは金利により返済額が変動したりします。金利が少し上昇するだけで返済額が大きく変わる場合があるため、余裕のある返済計画を立てることが重要です。金利が安いから変動金利にする、長年金利が変わらないから固定金利にするという単純な考えではなく、金利が変わってしまったときに返済額がいくらくらい変わるのか具体的に知っておく必要があります。&nbsp;この計画を立てるためには、自身のライフスタイルを洗い出しする必要がありますが、なかなか生活費を洗い出すのは難しいことでもあるため、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談してみるのが良いでしょう。&nbsp;まとめ不動産購入をするときには、不動産を探すより前に、どのような不動産を探していくのかを計画していくことから始めます。計画をするには、一戸建てとマンションとの特徴を比較したり、新築と中古の費用を比較したりします。&nbsp;そして、費用の概算が算出できたら、住宅ローンの返済金額が本当に返済できる金額なのかを検討していきます。自分の支払い金額を見直したり、不要な支払いを削ったりする必要があるため、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することが重要です。&nbsp;田村商会では購入の資金計画から相談に乗り、不動産探しまでお手伝いさせていただきます。不動産購入を検討されている方は、不動産を探し出す前に田村商会までお気軽にお問い合わせください。

不動産購入は事前の計画が大切です！

今年も7ヶ月が終わろうとしています。池田市内の中古住宅市場について、述べたいと思います。&nbsp;中古マンションは、池田駅に近い立地の物件を中心に値上がりしています。売り出し価格が強気な設定でも相場より高値で取引されています。新築分譲マンションも同じく高い価格で完売していきますので、その影響も受けています。&nbsp;特に60代以上のお客様が積極的に探されています。郊外の戸建てを売却し、駅近くのマンションに住み替えしたいというお客様です。&nbsp;以前は2千万円台後半が主流でしたが、今は3千万円台が主流になっています。成約事例を調べましても以前より総額で200万円～300万円上昇している物件があります。年配の中古マンションを探すお客様に「相場よりも高いですよ」とアドバイスしますが、あと10年～15年、生活利便性の良いところで住みたいので、将来値下がりしても仕方がないと言われる方も多いです。&nbsp;中古戸建ては、相変わらず物件が少なく、駅近くの物件は、ほとんどありません。探されているお客様は多いですが、物件がなく、不動産会社もお客様も困っている状況が続いております。&nbsp;池田市内は相変わらず物件が少なく、お客様が多いという需給バランスになっています。完全な売り手市場です。売却をする方にとっては、いい市場になっています。

最近の池田市内の中古住宅市場動向

「埋蔵文化財包蔵地（ほうぞうち）」という言葉をご存じでしょうか。これは字の通り埋蔵文化財が埋もれている（あるいは埋もれていると思われる）土地の事です。&nbsp;埋蔵文化財の存在が知られている土地は「周知の埋蔵文化財包蔵地」と呼ばれ、全国で約46万か所あります。埋蔵文化財は住居跡の「遺構」、土器や石器などの「遺物」などが該当し、歴史好きな方は浪漫を感じるのではないでしょうか。&nbsp;しかし、この埋蔵文化財包蔵地が該当するエリアの土地を所有する人にとっては、浪漫だけでは片づけられない問題があります。それは、当該エリアが文化財保護法で保護されていることに起因します。&nbsp;本記事では埋蔵文化財包蔵地エリアの不動産を所有している方が、売却する際のポイントについて解説いたします。池田市にも多くの埋蔵文化財包蔵地エリアがありますので、ぜひ参考にしてみてください。&nbsp;埋蔵文化財包蔵地とは？埋蔵文化財包蔵地とは、石器や土器、貝塚や古墳など遺跡が埋もれている土地のことです。&nbsp;この埋蔵文化財包蔵地は、教育委員会が作成する「遺跡地図」や「遺跡台帳」で調べることができます。大阪市も、ネット上の埋蔵文化財包蔵地分布図（大阪府地図情報システム）で該当エリアを調べることができますので、ご興味のある方はご覧になってください。<a href="https://www11.cals.pref.osaka.jp/ajaxspatial/ajax/">大阪府地図情報提供システム (pref.osaka.jp)</a>&nbsp;埋蔵文化財包蔵地だとどうなるのかそれでは埋蔵文化財包蔵地だった場合どうなるかを見ていきます。主に次のような規制がかかります。&nbsp;60日前の届出埋蔵文化財包蔵地を土木工事等する者は、発掘に着手する日の60日前までに届出をしなければなりません。新築で建物を建てる場合は、届出が必要です。&nbsp;発掘調査ほとんどの埋蔵文化財包蔵地では、工事前に数日〜1週間程度かけて調査するだけですが、埋蔵文化財の保護上、必要があると判断されたときには、本格的な発掘調査がされることがあります。なお、本格的な発掘調査が行われるのは、全体の１割以下とのことですので、ご安心ください。&nbsp;埋蔵文化財包蔵地の問題点所有不動産が埋蔵文化財包蔵地だった場合、どのような問題点があるか解説いたします。現在住んでいる家が埋蔵文化財包蔵地である場合、普段の生活は特に支障ありません。強いて言えば、老朽化した際に引込菅を交換の掘削する際に、届出が必要になるぐらいです。&nbsp;しかし不動産を売却もしくは建て替えの時に、次のような問題点が出てきます。&nbsp;工事が遅れる埋蔵文化財包蔵地で建物を建築する際には、現地調査や試掘が行われます。試掘程度でしたら数日〜1週間程度で終わるのですが、文化的な価値が認められると、本格的な調査が行われおおよそ2ヶ月から1年以上調査の期間を要することがあります。&nbsp;建物が制限される文化財である遺跡の種類や状態によっては、建築する建物の形状や構造が制限される可能性があります。&nbsp;たとえば、建物基礎の深さや形状などです。また軟弱地盤だった場合は、地盤改良などができず、建物の重量が制限され、工法や建築資材の制限などが制限される恐れがあります。&nbsp;そうなると建築できる建物に大きく制限され、建築基準法では建築できたとしても、文化財保護法により制限のため、希望の建物が建てられないことがあります。&nbsp;調査費用の負担埋蔵文化財包蔵地を調査する際の費用は、原則として土地の所有者が負担します。&nbsp;調査費用は土地の広さや文化財の種類、埋まっている深度により異なりますが、文化庁の資料によれば、調査費用の平均は約94万円です。ただし、個人の場合は多くの場合、調査費用が補助され、土地所有者の負担はほぼありません。なお、2019年度の統計では個人の負担率は4％程度でした。<a href="https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/shokai/pdf/r1392246_13.pdf">【参考】文化庁・埋蔵文化財統計資料</a>&nbsp;売却に時間が必要最大の問題点は、該当エリアの不動産を売却するには時間を要するケースが多いということです。&nbsp;埋蔵文化財包蔵地は購入者側からすると、事前に届出や調査が必要となり、場合によっては工事の予定が大幅に狂ってしまうこともあります。&nbsp;実際はどのような制限になるかは調査しないと分からない、という不確定要素があり、なかなか購入が踏み切りにくくなります。&nbsp;そのため、埋蔵文化財包蔵地の購入を避けたいと考える買主が多くなり、売却に時間がかかってしまうことがあります。&nbsp;埋蔵文化財包蔵地の売却時の注意点ここでは、埋蔵文化財包蔵地のエリアで不動産を所有している方向けに、その売却時の注意点について解説いたします。&nbsp;売却前の事前調査埋蔵文化財包蔵地の売却ポイント1つ目は、売却前の事前調査です。&nbsp;不動産を売却する場合、売主は買主に対してその物件について知っていることを告知しなければなりません。情報提供したうえで、最終的に購入するかの判断を買主がするのです。&nbsp;そのため、市町村の教育委員会が作成する「遺跡地図」や「遺跡台帳」で埋蔵文化財包蔵地に該当するか事前に調べておくと良いでしょう。仲介会社の物件調査でも当然調べますが、査定の段階で事前に売主より説明しておくとより精度の高い査定額を提示してもらえます。&nbsp;また、近隣で遺跡が出土したことがある、というような話を聞いたならば、「周知の埋蔵文化財包蔵地」に該当していることが考えられます。こういった事実は売主からの情報提供により、気付くということもありますので、貴重な情報となります。&nbsp;結果として、売主の告知義務違反（契約不適合責任）を未然に防ぐことになります。&nbsp;建築当時の記録既存の建物が埋蔵文化財包蔵地エリアに建っていることが明らかなケースでは、建築した当時の記録が残っていないか調べましょう。&nbsp;比較的新しい建築確認済証には、建築当時の調査結果を記載した文化財保護課の意見書が添付されているケースがあります。&nbsp;この意見書の中に、建築当時に行われた発掘調査が完了しており、建築に問題がないことなどが記載されていれば、建て直す際に本格的な調査をせず済む可能性が高くなり、買主にアピールができます。&nbsp;調査してから売却するこれはどなたでも出来る訳ではありませんが、その土地の事前調査して、再建築ができるか調べるのが一番確実です。&nbsp;そのためには、建物を壊して更地にする必要があります。金銭的な余裕がないとなかなかできませんが、不確定事項を残しながら買主を探すのは時間が通常よりかかってしまったり、想定以上の値引きをしなければならないこともあります。&nbsp;それならば一度仮住まいをして退去し、土地をしっかりと調べてから売却する、という方法もあります。しかしながら、仮住まいし調査した後に、遺跡が発見されたりすると、金銭的にも時間的にも大きな負担となります。そのため、この方法を選ぶ際は、近隣で建て替えを行った住宅などがあれば、当時の話を聞いたり、情報を集めてから、より慎重に検討することをおすすめいたします。&nbsp;埋蔵文化財包蔵地の売却相談は田村商会へ不動産はほとんどの人にとって最大の資産です。住み替えや不動産売却が成功するかどうかで、その後の人生に影響を及ぼすことも考えられます。&nbsp;あなたの大切な資産を任せるのは信頼と実績のある田村商会までご用命ください。売主様の様々な事情、要望を承り、最善の売却方法をご提案いたします。

埋蔵文化財包蔵地で売買する際のポイント

ヤフーニュースでも<a href="http://diamond.jp/articles/-/69998">不動産業界の内部事情</a> が取り上げられていました。不動産情報の囲い込みについての記事です。&nbsp;これ以外にも大きな邸宅や駐車場などを売り出しするとき、市場に物件を公開せずに建売住宅や宅地分譲として仲介業者が独占販売できることを条件に特定の不動産会社に買取をさせるということもよくある話です。&nbsp;自分が売った土地を同じ仲介業者が再度販売している時は、このパターンに嵌められたと思ってください。&nbsp;信頼できる営業担当者に依頼をしないと売主様が損することになります。複数の不動産会社に相談して、営業担当者を比較してみてください。&nbsp;自らの利益よりもお客様のことを考えているかどうかが重要です。 &nbsp;

不動産情報の囲い込み

「２世帯住宅」というとあなたはどういったイメージをお持ちでしょうか。アニメでいうと「サザエさん」や「ちびまる子ちゃん」といった親世帯と子世帯がひとつ屋根の下に同居し、みんなで子どもの成長を見守り、助け合いながら生活をしていく、といった感じでしょうか。&nbsp;２世帯住宅は、家には常に誰かがいて子どもの帰りを迎え、買い物など普段の生活をサポートし合いながら生活する、という合理的な居住形態だといえます。しかし、当然のことながら良いことばかりではありません。&nbsp;そのデメリットの一つが、不動産の売却です。２世帯住宅は、孫世代の独り立ちや親世代が亡くなるなど、家族構成に変化が生じた時など、残された家族は住み替えを考えるケースがあります。しかし、２世帯住宅は通常の一戸建ての売却と比べると希望売却価格で売れなかったり、成約まで時間がかかってしまうことがあります。&nbsp;本記事では、２世帯住宅の売却事情とその売却方法について解説いたします。&nbsp;2世帯住宅の種類２世帯住宅はその居住形態により、大きく３つに分けられます。●完全同居型●完全分離型●一部共有型&nbsp;完全同居型先ほど２世帯住宅の代表として挙げた「サザエさん」や「ちびまる子ちゃん」の家のタイプは「完全同居型」です。一つの玄関、一つのお風呂、そして同じ居間で生活スペースを皆で共有する住宅です。&nbsp;この「完全同居型」の２世帯住宅は、家全体の広さが大きいだけで、通常の家とほとんど変わりません。そのため、例えば親が亡くなった時なども売却することなく、住み続けることがよくあります。&nbsp;完全分離型親世帯と子世帯が完全に分離した住宅が「完全分離型」です。玄関も別々で、宅内で行き来できないよう壁で分けられています。生活リズムの違う親世代と子世代で完全に分けることにより、それぞれのプライバシーも守られるようになります。&nbsp;完全分離型の住宅は、集合住宅として扱われるため、それぞれ区分所有登記ができます。そのため、登記名義も共有ではなく、親と子別々で登記している方もいらっしゃいます。&nbsp;一部共有型「一部共有型」は、玄関は別々ですが、宅内でつながっており、互いの居住スペースに行き来できるようになっています。お風呂など水回りを共有することにより、建築コストと光熱費などの維持費を抑えています。登記上は、一戸建てとして扱われ、世帯ごとに登記を分けることはできません。&nbsp;売れにくい理由２世帯住宅の売却は、通常より時間を要したり、希望売却価格で売れなかったりと売却活動が難航することがよくあります。&nbsp;その主な理由は次の３つです。●需要の少なさ●ニーズの細分化●売主と買主の希望価格の不一致&nbsp;需要の少なさ2世帯住宅を売却しにくい理由の1つ目は、需要の少なさです。&nbsp;世代が違えば仕事や家事・育児に対しての考え方のギャップがあり、親世代とは一定距離を取るほうがうまくいく、と考えている人もいます。そのため、なにかしらの明確な理由がない限り、最初から２世帯住宅を探している人の割合は多くありません。&nbsp;需要自体が少ない、ということは販売価格を多少値下げしたとしてもあまり効果がなく、時間ばかりが経過してしまう、ということはあります。&nbsp;ニーズの細分化２世帯住宅には、建物に求められる要望が２世帯分あります。そのため、新築の際は間取りからオーダーで建築することがほとんどです。&nbsp;２世帯住宅といってもさまざまで、中古住宅の場合は、既存の住宅から自分たちの要望に即した建物を探すのはなかなか難易度が高くなります。そこからさらに子どもの学区や、お父さんの勤務時間、予算、すべてをクリアした物件に出会うのは、なかなか難しい条件といえます。&nbsp;売主と買主の希望価格の不一致３つめの２世帯住宅が売りにくい理由は、売主と買主の成約価格をマッチングさせることが難しい、という側面があります。&nbsp;２世帯住宅を売却する人の中には、相場より高く売却したい、と考えている方が多い傾向にあります。なぜなら、２世帯住宅は通常の一戸建てと比べて建築コストは高くなる傾向があり、売主からすると、よりこだわった不動産の価値を見てほしい、と考えるからです。&nbsp;しかし、そこは需要と供給の関係で、オーダーで建築した建物が必ずしも買主のニーズに合っている、という訳ではないのです。&nbsp;広すぎる家は掃除の手間がかかりますし、１世帯の家庭ではお風呂やキッチンが二つある必要はありません。むしろ自分たちに合った使いやすいコンパクトな家を探している、という人たちの方が多いのです。&nbsp;２世帯住宅の売却方法２世帯住宅の売却は難しい、というお話しをしましたが、それでは売却するには価格を大幅に下げるか、ひたすら待つしかないのでしょうか。&nbsp;答えは「NO」です。特徴のある物件はその特徴に合った売却方法をすれば、早期売却・希望価格での成約も可能です。ここでは具体的な売却への考え方や方法について、次の３つを紹介します。●物件の特徴をアピール●改装（リフォーム）する●他の販路を考える&nbsp;物件の特徴をアピール1つ目はその不動産が持つ特徴を前面に出す売却です。２世帯住宅の特徴といえば、次のようなことがアピールできます。●室内のバリアフリーに対応●居住スペースの広さ●防音性能の高さ&nbsp;２世帯住宅は多くは高齢者の居住を想定していますので、室内がバリアフリー化している建物が多く見られます。その場合は、ご年配の方や、車いすを利用している方が購入を検討してくれるかもしれません。車いすを利用する方にとっては、少しの段差が生活する上で大きな障害となるのです。&nbsp;居住スペースが広い、というのも圧迫感が少ない感覚的なものだけではありません。先ほどご紹介した車いす利用者にとっては、車いすを動かすには一定の幅が必要です。建売住宅などでは、廊下が狭すぎて車輪の切り返しができない、といったことがあります。そのほか、デイケアサービスを利用している方は、室内が広いとお風呂などの介助がよりスムーズに受けられます。&nbsp;また、２世帯住宅は世帯間の生活リズムの違いを考慮して、室内の防音性能の高い建物が多くあります。そのため生活音などに敏感な方がいるご家庭向けに販売活動を展開すると良いでしょう。&nbsp;改装（リフォーム）する２つ目の販売方法は室内を改装（リフォーム）する、という方法です。たとえば「一部共有型」の２世帯住宅でしたら、２つあるキッチンのうち1つを撤去したり、隣部屋との境壁を撤去して、ゆったり目の一戸建てとして、販売するのです。&nbsp;この販売活動は、かかるリフォーム費用と予想売却価格を比較し、実施するか検討するとよいでしょう。高額な改装（リフォーム）をしたからといってその分高く売却できる訳ではありません。特に「完全分離型」の２世帯住宅を通常の一戸建てに改装するのはリフォーム費用が掛かってしまい、売却価格で回収するのは難しくなってしまいます。&nbsp;そのため、改装して売却する場合は必ず、不動産会社やリフォーム会社と相談して、どの箇所をどれぐらいリフォームするか決めましょう。&nbsp;他の販路を考える３つ目は通常の自宅としての販売以外の経路を考える、という方法があります。最近ではシェアハウスなど、投資用物件として販売するという方法があります。「完全分離型」でしたら、自宅兼賃貸用アパートとして販売することもできます。&nbsp;投資用物件は、使えるローンが住宅ローンとは異なり、買主を選びますが、想定賃料から十分な利回りが予想できるようでしたら、成約できる可能性があるでしょう。&nbsp;まとめ今回は2世帯住宅の販売方法について、ご紹介いたしました。２世帯住宅の売却は難しいのが現実です。しかし、だからこそ不動産仲介会社の力量や経験が成約を左右するのです。もし、２世帯住宅にお住まいで、売却をご検討している方がいらっしゃいましたら、ぜひ、田村商会にお声がけください。売主様のご要望をお伺いしながら、最適な販売方法をご提案いたします。

２世帯住宅の売却について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844688/IMG_3935_8958d2e212.jpg" alt="IMG_3935.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844689/thumbnail_IMG_3935_8958d2e212.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844689/small_IMG_3935_8958d2e212.jpg 500w," sizes="100vw">の日経新聞朝刊1面の記事です。大和ハウス工業が建築費を10月から値上げするという内容ですが、他のハウスメーカーも同じように値上げをしています。値上げ価格は130万円程度とされていますが、今後も木材等の資材不足の影響で上がっていくことになりそうです。土地の価格も人気の住宅地は上昇していますので、総額が以前に比べて高くなっています。現在、池田市渋谷や五月丘で分譲されている新築建売住宅は6000万円前後です。以前は4000万円台後半から5000万円台半ばでした。ハウスメーカーの売れ筋シリーズが建物だけで4000万円程度するのですから中小工務店の建物建築費も2500万円程度は当たり前になってきました。築５年以内の築浅中古戸建の価値が上がりそうな気がしますが、果たして消費者がどこまで値上げについていくでしょうか。気になります。 &nbsp;

建物価格が上昇しています

不動産を売却するときには、あとで後悔したという出来事が起きる可能性があります。この後悔する出来事の発端は、売主の判断ミスから起きるケースが多くあります。逆に言えば、判断ミスがなければ不動産売却はスムーズにいく可能性が高いということです。&nbsp;本記事では、不動産売却をした人の口コミを参考にし、失敗を防止するためにはどうしたら良いのか解説します。&nbsp;不動産売却したときに失敗したという口コミ不動産売却したときに失敗・後悔したという口コミが多く見られます。その口コミの代表的なものを掲載します。&nbsp;●不動産がなかなか売れず、大幅な値段交渉があったのにも関わらず焦って売却してしまった。●不動産会社の査定を鵜呑みにして売りに出したが、まったく売れない。近所の人からはよくそんな高い値段で売りに出すね、と言われてしまった。●大手不動産会社のため安心できると思って不動産売却を任せたが、担当者が頼りなく心配になった。●不動産売却をスムーズにおこなう方法などのアドバイスを不動産会社から一切もらえず、不動産売買が長期化してしまった。●部屋をリフォームするということで、値段を引いて売ったが、&nbsp;買主は結局ハウスクリーニングだけしかしないとのことだった。ハウスクリーニング費用より大きい金額を値引いてしまったことに後悔しています。&nbsp;不動産売却はさまざまな出来事があり、都度売主がどうやって進めていくのか判断しなければならない局面があります。口コミのように、判断ミスをしてしまった、判断する材料を不動産会社からもらえなかったということがあります。&nbsp;ここからは、不動産売却するにあたっての失敗・後悔した口コミを参考にして、防止策などを紹介していきます。&nbsp;不動産売却は焦らず、急がず不動産売却は長期に渡ることがあり、不動産購入検討者が建物の中を見たり、草刈りなどの管理を続けたりしないといけないと、結構な負担になってきます。不動産売却が負担になってきたとき、タイミング良く購入者が現れた。そんなときには、往々にして大幅な値段交渉に応じてしまうことがあります。しかし、不動産は元々数ヶ月～半年は売却に時間がかかるものなので、あらかじめ時間がかかると余裕のある気持ちで臨むのが良いでしょう。&nbsp;また、売却価格が相場に近い場合は、買主は何度も現れる可能性があります。そのため、売却してすぐに購入したいという人が現れても、購入条件次第では断ってしまっても良いです。値段の交渉を受け付けた方が良いのかどうか、不動産会社に相談して決めていきましょう。&nbsp;あと、大手不動産会社にありがちな話ですが、不動産を売りに出してすぐ値段を下げましょう、と言ってくる場合があります。相場からかけ離れた金額で売りに出した場合は下げた方が良いと思いますが、相場近くで売りに出した場合はすぐに売却金額を下げる必要性は低いと思われます。&nbsp;不動産会社の比較は必須！不動産売却は、依頼する不動産会社（担当者）と売り出し金額に大きく左右されます。そのため、大手不動産会社に売却を依頼したほうが安心できると思っても、大手不動産会社1社だけに査定の依頼をしてはいけません。&nbsp;担当者は信頼できるか、売却する不動産を扱うのが得意そうか、査定額は正確なのか、を確認する必要があります。そのため、それぞれの項目を比較できるように、査定は複数の不動産会社に依頼すべきでしょう。&nbsp;複数社に査定を依頼し、信頼できる会社、担当者を見極めれば、不動産売却がスムーズにおこなえる確率が大きく変わります。&nbsp;室内をキレイにしておくといいことがある？少し番外編のようになりますが、室内をキレイな状態に保っておくことも不動産売却には重要です。なぜなら室内のキレイさは、不動産購入検討者の購入決断を後押しするからです。不動産購入検討者も一般の方が多いので、購入の決断には雰囲気が決断要素をなります。専門的な話も決断に影響しますが、感覚というものも影響してきます。このようなことがあり、室内をキレイに保っておくことが不動産売却には重要です。&nbsp;また、室内をキレイに保っておくことにより、リフォームやハウスクリーニング費用分の値段交渉を防ぐこともできます。部屋が汚いと購入検討者は、どうしてもリフォームやハウスクリーニングを連想してしまいます。連想してしまうと高い確率で値段の交渉が入ります。部屋をキレイにすることにより、この交渉を防止することもできます。&nbsp;まとめ不動産売却をするときには、的確なアドバイスをタイミング良くしてくれる担当者に売却の依頼をすることが大切です。売主に判断が必要な局面が多く訪れることは紹介しましたが、判断する基準は不動産会社からの的確なアドバイスが必要だからです。&nbsp;田村商会では、長年の不動産取引実績を基に売主様へ的確なアドバイスをタイミングよくおこなうことを心がけています。現在、不動産売却を検討している、他の会社で売り出しているが心配、という方にもアドバイスをさせていただきます。不動産に困りごとがあれば、ぜひ田村商会までお気軽にお問い合わせください

経験者の口コミから学ぶ早期高値で売却する方法

皆様は、地鎮祭という儀式はご存じでしょうか。キレイにならされた土地に、しめ縄飾りを張り、神主さんと施主様ほか関係者一同が首を垂れて、何か祈願している、というあの儀式です。最近は建物を建てる際に地鎮祭を行う施主様は少なくなってきました。しかし、それでも縁起を担ぐ人や、昔ながらの伝統を重んじる人は行っております。本稿では、地鎮祭とはどういう儀式で、どのような意味があるのか、流れや費用の相場についてご説明いたします。<h1 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h1>&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">地鎮祭を行う意味</h2>ほとんどの日本人は無宗教だとしても、物や土地に八百万の神様がいて、感謝し敬う文化があるというのは肌感覚としてご存じでしょう。大方の人は、建物を建て始める前に神様に報告して、工事の安全を祈願すると考えているのではないでしょうか。確かにこの知識は間違っておりませんが、もう少し意味があります。ここでは、もう1歩踏み込んだ地鎮祭の情報についてご説明いたします。<h2 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h2>&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">歴史</h2>地鎮祭の歴史は、古くは日本書紀にも記されており、今でも日本全国で受け継がれている風習です。地鎮祭は神道によるものが一般的になっていますが、実は仏式やキリスト教式もあります。実際の現場では、神職の方が紙の付いた木の棒（大麻（おおぬさ））を振っているのを見たことがあるでしょう。あれは土地を守っている氏神様に土地を利用する許可を得ているのです。氏神様とは、同じ地域（集落）に住む人々が共同で祀る神道の神のことです。つまり、地元の神様に、土地を使わせてもらうために、挨拶をしているようなものです。<h2 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h2>&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">地鎮祭の日取り</h2>地鎮祭を執り行う日取りですが、暦でいうところの「大安」や「友引」、「先勝」に行うのが吉とされ、「仏滅」「赤口」は避けるようにしています。また、実施する時間帯もできれば牛の刻（11時～13時頃）に行うのが望ましいとされています。なお、地鎮祭はあいにくの天気でも実施される場合が多いです。雨が降るということは、土地を清めるといわれていますので、縁起を担ぐ意味でも決して悪くないのです。しかし実際は建物着工のスケジュールや、神職の方の日程都合もあり、雨天でも決行しているということのようです。<h2 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h2>&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">地鎮祭の流れ</h2>地鎮祭の流れですが、これは施工会社が段取りなどの手配してくれるますので、施主様は心配する必要はありません。当日は、施工会社の手配に従えば、無事に地鎮祭を行えることでしょう。ここでは、一般的な地鎮祭の当日の大まかな流れは次のようになります。。1.修跋（しゅばつ）の儀神職の方がお供え物・参列者を祓い清めます。2.降神（こうしん）の儀神職の方が神様を招き、お迎えします。3.献饌 （けんせん）奉献酒とお水を神様にお供えします。4.祝詞奏上（のりとそうじょう）神職の方による氏神様へ新築の安全祈願を行います。5.四方祓い（しほうはらい）お米とお塩、白紙などを用い土地を清めます。6.鍬入れの儀地鎮祭のメインイベントであり、施主様は盛り砂を崩す動作を行います。7.玉串拝礼（たまぐしほうてん）順番に玉串を祭壇に置き、神様に捧げます。8.撤饌（てっせん）お供え物を下げます。9.昇神（しょうじん）の儀神様を送り返します。一同起立して、お見送りします。10.神酒拝戴(しんしゅはいたい)安全を祈願して献杯します。11.神官退下神職の方がお帰りになります。&nbsp;この後は、工事関係者を招いて直会（なおらい）と呼ばれる食事会等をすることがあります。地鎮祭自体の所要時間は30〜40分程度が一般的です。<h1 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h1>&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">地鎮祭にかかる費用は？</h1>地鎮祭にかかる費用は主に「初穂料」と「奉献酒代」の2つがあり、これらの金額は合わせて数万円程度が一般的です。これ以外の費用は、施工会社の現場諸経費として組み込まれており、追加で負担することはほとんどありません。「初穂料（はつほりょう）」とは、神職の方（神主）への謝礼です。初穂料とは「お初穂」を意味しており、稲作の実りを感謝して神様にお供えしていたのが由来です。「奉献酒代」は神様に奉納するお酒のことで、清酒2升を用意するのが一般的です。<h1 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h1>&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">地鎮祭以外の儀式</h1>建物を建てる際の儀式は地鎮祭以外にも上棟式（じょうとうしき）というものもあります。上棟式は、建物の骨格が屋根まで組み上がったことを祝う儀式です。上棟式では、集まった人たちへお餅やお金を撒いたり、工事関係者にご祝儀を配ったりすることもあります。<h1 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h1>&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">まとめ</h1>今回は、日本の風習、地鎮祭についてご紹介しました。地鎮祭は、家を建てた際に単純に家内安全などを祈願するものだけではなく、工事関係者の労をねぎらい、これから住む近隣の方々への配慮という意味もあります。ただの昔からのしきたりや風習と軽く見ず、もしあなたが建物の施主になることがありましたら、考慮してみてはいかがでしょうか。

家を建てる前に行う地鎮祭について

不動産のトラブルでもっとも多いと思われるのが、不動産売買契約書の決め事から起きるトラブルです。不動産売買契約書は項目が多く複雑で、内容を完全に理解することが難しいためトラブルが起きやすいのです。&nbsp;しかし、トラブルがおきやすい事項を知っておくだけで、トラブルになる可能性を減らすことができます。本記事では、不動産売買契約でおきたトラブルを紹介しますので、トラブル防止にお役立てください。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">不動産売買契約は理解しておかないとトラブルが多い</h2>不動産売買契約は売主と買主の債権や債務、その他の決め事をします。例えば、買主はお金を払い（債務）、その代わりに不動産の所有権を受け取り（債権）ます。このように、お互いのしなければならない事項を決めていくのですが、おこなうべき事項が多く、その内容も複雑なことからすべてを理解することが難しいのです。&nbsp;しかし、理解できないということで放置したり、分かった気になって質問などをしなかったりすると大きなトラブルが発生してしまいます。ここからは、実際におこったトラブルを紹介していきます。&nbsp;<h3 style="margin-left:0px;">不動産売買契約書のトラブル【重要事項説明書編】</h3>不動産売買契約を締結する前に、購入予定の不動産の重要事項説明書の読み合わせから始まります。重要事項説明書は記載内容が専門的で難しく、一般の方には分かりにくいと思いますが、重要なポイントを分かりやすく説明するのが仲介業者の仕事です。説明する担当者によって、説明の仕方は様々です。書類を読むだけの担当者もいますが、内容を理解しないとトラブルに発展する可能性があります。通常は契約日までに重要事項説明書をメール等で事前確認できるはずですので、必ず事前に目を通しておくことをオススメします。&nbsp;重要事項説明書でトラブルになりがちなのが、付帯設備の故障や不具合の有無、私道に関すること、上・下水道の引き込みや私設管に関すること、越境物に関すること、都市計画法や建築基準法上の違反項目の有無などです。特に重要事項説明書の最終ページに記載されている「その他事項」には、その物件独自の注意項目が多数書かれています。読んでみてよく分からないことがある場合は、事前に仲介担当者に確認して納得してから、契約日を迎えるようにして下さい。&nbsp;<h3 style="margin-left:0px;">不動産売買契約書のトラブル【契約解除編】</h3>続いては、不動産売買契約に多いトラブルを紹介します。まずは、契約解除に関するトラブルです。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">手付解除や違約解除は一部諸経費が必要</h2>手付解除や違約解除をする場合、解除に必要な金銭を払うだけで契約解除をすることができます。しかし、契約自体は一旦正式に成立してから解除されるため、不動産売買契約成立までにかかる費用は支払う必要があります。&nbsp;例えば、不動産売買契約書に貼付した収入印代金、契約が成立したことにより支払わなければならない仲介手数料などが契約成立することにより、支払う義務が発生します。不動産会社に責任の無い、手付解除や違約解除は仲介手数料がかかりますのでご注意ください。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">違約解除はすぐにはできない</h2>手付解除期日が過ぎてしまった後に、契約を解除するには基本的に違約解除しかありません。契約違反が相手側にあった場合でもすぐに解除できるわけではなく、2～3週間相手方に催告し、それでも応じてくれない場合にようやく解除の申し入れができることになります。売主様の引越しが2，3日遅れたので、引渡し日が予定より延期になった。即刻違約解除したいというようなことはできません。何か契約事項に変更が生じた場合は、事前に話し合いをして、穏便に解決することをオススメします。&nbsp;<h3 style="margin-left:0px;">不動産売買契約書のトラブル【住宅ローン編】</h3>続いて、不動産売買契約でありがちなトラブルの1つである住宅ローンについて紹介します。&nbsp;<h3 style="margin-left:0px;">住宅ローンの申し込みを忘れていた</h3>住宅ローンを利用し不動産売買を購入する場合には、ローン特約の日を設定します。特約の日までに住宅ローンの審査に落ちた場合は、手付金など支払ったお金をすべて戻した上で契約を解除することができます。&nbsp;しかし、特約の日を1日でも過ぎてしまい住宅ローンの審査に落ちてしまうと、違約解約しかできなくなります。そのため、どんなに忙しくても住宅ローンの申し込みは早期におこない、ローン特約の期日までに住宅ローン審査の可否を出しておくようにしましょう。&nbsp;<h3 style="margin-left:0px;">土地を購入し注文住宅を建築するはずだった…</h3>土地購入と注文住宅建設の両方とも住宅ローン借りておこなう計画をしていたが、住宅ローンが土地代金分のみしか審査に通らなかった、というケースがあります。土地購入の不動産契約後にしか、住宅ローンの本申込ができないため、このようなことがたまに起こりえます。事前審査で通過しても本申し込みで融資減額や否認ということがマレにあります。&nbsp;この場合は、土地契約の特約に「買主は土地を購入し注文住宅を建築する予定のため、土地と住宅の両方の住宅ローンの審査に通らなければ土地購入契約を白紙解除できる」というような文言を入れます。※文言は不動産会社により違います。&nbsp;この文言が入っていないと、注文住宅分の住宅ローンが通らなかった場合、土地を購入しなければならなくなります。住宅を建てる資金がないのに土地を購入した、ということにならないよう気を付けましょう。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">まとめ</h2>不動産売買契約時のトラブルは、内容が難しくて理解できていなかった、というのが根本にある場合が大半です。そのため、不動産売買契約書や重要事項説明書の内容を理解していれば、トラブルは発生しづらくなります。&nbsp;不動産売買契約を理解するには、売買契約書や重要事項説明書などを丁寧に説明してくれそうな不動産会社に仲介を任せるのが一番です。&nbsp;弊社、田村商会では重要事項説明書や不動産売買契約書をお客様にわかりやすく説明することを心がけております。不動産で困り事があれば、お気軽に田村商会までご連絡ください。皆様からのお問い合わせお待ち申し上げております。

不動産売買で後悔しないために知っておきたいことを紹介！

「ホームインスペクション」という言葉をご存じでしょうか？これは「住宅診断」のことをいい、ホームインスペクター（住宅診断士）が、住宅の劣化状況などを確認し、第三者的な立場から住宅に関するアドバイスを行うことを指します。今回は、中古不動産を売却する売主の立場で、ホームインスペクションについてのメリット・デメリットを解説いたします。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">ホームインスペクションとは？</h1>ホームインスペクションとは、ホームインスペクター（住宅診断士）により、建物などの劣化・欠陥を診断し、改修すべき場所・時期のアドバイスを行う事です。ヨーロッパやアメリカでは、中古住宅の流通市場が確立しており、築年数が数十年、ケースによっては築100年の建物も取引対象となっています。買主は、売買契約前にホームインスペクションを自費で行い、購入するか検討するのです。日本では、2018年4月から中古住宅取引の際に、建物状況調査（インスペクション）の説明が義務化されました。これは重要事項説明時に、インスペクションを売却前に実施したかどうか、実施していたならばその調査結果を買主に説明するものです。そのため、日本ではどちらかと言うと売主が、売却する前の点検として行うケースが多くなっています。&nbsp;&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">ホームインスペクションの診断内容</h1>それでは、ホームインスペクションの調査内容についてご説明いたします。チェック箇所は、戸建てとマンションによって異なりますが、診断は大きく分けて「構造」「設備・配管」「雨漏り・水漏れ」になります。具体的には、以下のような箇所を診断します。&nbsp;●基礎のひび割れ●鉄筋の露出●床や壁の欠損●蟻害や腐食の有無●屋根材のズレ●天井・内壁などの雨漏りの跡●給排水管●換気ダクト●柱や梁、床などの構造耐力において重要な箇所●屋根や外壁、内壁&nbsp;上記診断内容は一般的なホームインスペクションの診断内容です。実施する会社や、対象不動産により調査箇所は異なりますので、ご注意ください。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">ホームインスペクションをするメリット</h1>それでは、売主側が中古住宅を売却するうえで、ホームインスペクションをするメリットについてご説明いたします。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">買主に対してのアピール材料になる</h2>ホームインスペクションを行った住宅は、第三者機関による調査が完了していることを買主にアピールできます。ホームインスペクション調査終了後、報告書が発行されます。検討段階でその調査報告書を見せることは、購入するか迷っている人の後押しになることでしょう。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">売る前に物件の欠陥を把握できる</h2>仮に建物に瑕疵（欠陥）が見つかったとしても、売主からすると、物件紹介時にその旨を告知し、修復しておけば、トラブルになることはありません。買主側からしても、購入前に知ることにより、購入後の予想外な出費を避けられます。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">欠陥を補修して売りやすくなる</h2>瑕疵（欠陥）については、軽微なものでしたら売主側で補修して売却する方法もあります。買主側からしても、購入後の出費を抑えられますし、売主に対する信頼感も増すことでしょう。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">ホームインスペクションをするデメリット</h1>次は、ホームインスペクションをする売主側のデメリットについてご説明いたします。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">診断には時間が掛かる</h2>ホームインスペクションのデメリットの1つ目は、実施に期間を要することです。現地調査自体は、おおよそ1日から2日で終わる場合がほとんどですが、ホームインスペクター（住宅診断士）を呼ぶ日程の段取りや、調査報告書の作成など全ての期間を合わせると、2週間から3週間を要するのが一般的です。その期間は売却ができないので、もしかすると良い買主と契約できるタイミングを逃してしまうかもしれません。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">大きな問題があったら売却できないかもしれない</h2>ホームインスペクションによって、補修できそうにない欠陥や、補修に多額な費用が掛かる欠陥が見つかることがあります。その場合は、「中古住宅」ではなく「古家付土地」として販売するなど、売却方法を変更しなければなりません。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">費用の負担</h2>ホームインスペクションの実施には当然費用の負担があります。費用相場として、一戸建てでは5万円から12万円、マンションでは4万円から6万円が一般的です。費用は、物件種別、建物広さや行う検査内容によって異なります。なお、実施した場合のこの費用は、売却可否に関わらず、掛かる費用となります。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">すべての欠陥を見つけられるとは限らない</h2>ホームインスペクションは、基本は目視による簡易的な診断になります。そのため、全ての欠陥が見つかるとは限りません。屋根裏の点検口がない場合や、隣家との物理的なスペースがない場合などでは、確認ができないこともあります。ホームインスペクションは売主の契約不適合責任を免除したり、診断内容を保証するものではないのです。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">まとめ</h1>ホームインスペクションは、日本国内でも浸透し始めています。そんなホームインスペクションは売主・買主双方にとって、契約後のトラブルを防止する意味で非常に有効なものです。中古不動産の売却・購入をご検討中の方は、ぜひ選択肢の一つとして、お考え下さい。内覧では分からない建物の状況を積極的に開示することで買主様も安心して購入の決断をすることができます。また、不動産取引における紛争防止の観点からもオススメします。弊社では建物診断ができるプロのご紹介もさせて頂いております。まずは、ご相談からお気軽にご連絡ください。

不動産取引時の建物診断について

現在、自営業として働いている方が住宅ローンを金融機関に申し込んだ場合、会社勤めをしている人や、公務員の人と同じなのでしょうか。また、事前に準備をしておいた方が良いことはあるのでしょうか。今回は自営業の方が住宅を購入する際の住宅ローン事情について、解説いたします。&nbsp;住宅ローンの審査基準自営業をやっている方のなかには、金融機関の住宅―ンについて「審査基準が厳しい」「希望金額まで借りられない」といった声がよく聞かれます。金融機関にもよりますが、確かに自営業の方は住宅ローンを組む時には少しハードルが高くなるのは事実です。なぜなら、フリーランスは収入の増減の波が激しい場合が多く、不安定と見られるからです。住宅ローンを審査する金融機関にとって、最も懸念されるのは「毎月安定的に返済できるかどうか」ということです。住宅ローン審査では、現在の年収などの収入状況はもちろんですが、勤続先も大きな判断材料になってきます。住宅ローンの返済が長期間に渡るため、継続して安定した収入があるか審査しているためです。一番大きな違いは、会社員は税込み年収で審査ですが、自営業者は所得金額で審査となります。また確定申告を青色申告をされていないと白色申告では審査自体が難しいですし、会社員は前年の給与で審査ですが、自営業者は確定申告で所得金額の過去3年平均か3年間で一番低い所得金額での審査となります。家を買う前の年だけ確定申告で所得を増やしても会社員のようには銀行は見てくれないので注意が必要です。その点では、特定の勤め先がない自営業の方には審査が厳しくなると言わざるを得ません。しかし、決して住宅ローンが組めない、というわけではありません。&nbsp;自営業と会社員の審査の相違フリーランスの方と会社員の方の住宅ローンを比べた時、同じ内容で適用される条件もあります。例えば、「申込可能年齢」や「ローン完済年齢」、「団信の審査基準」などです。しかし、フリーランスと会社員（給与所得者）では、事業年数（勤続年数）と前年度年収の条件が明確に分かれている金融機関がほとんどです。金融機関のうち、公開されているのは次のような審査基準です。&nbsp;新生銀行＜会社員（給与所得者）＞➡勤続年数：2年以上、前年度年収：税込300万円以上＜フリーランス（個人事業主）＞➡事業年数：2年以上、前年度所得：2年平均300万円以上&nbsp;りそな銀行＜会社員（給与所得者）＞➡勤続年数：1年以上、前年度年収：税込100万円以上＜フリーランス（個人事業主）＞➡事業年数：3年以上、前年度所得：公開基準なし&nbsp;ろうきん＜会社員（給与所得者）＞➡勤続年数：1年以上、前年度年収：税込150万円以上＜フリーランス（個人事業主）＞➡事業年数：3年以上、前年度所得：税込150万円以上&nbsp;このように、微妙な差ではありますが、フリーランスと給与所得者では審査の入口が違うことが明確になっています。また、給与所得者は年収制限が総支給額（年収）ですが、フリーランスは経費控除後の所得となっています。所得とは年収－経費のことです。つまり、フリーランスのほうが給与所得者よりも高い収入が条件となっています。なお、ここで記載した審査での収入は最低ラインの条件となっており、これをクリアしていれば借り入れができるという訳ではありません。あくまでも入り口で断られない、というもので、その後のいくつもの審査基準があります。&nbsp;フラット35はフリーランスでも不利にならないフラット35とは、公的機関である住宅金融支援機構が民間の金融機関とともに提供している住宅ローンです。フラット35は、民間金融機関と審査基準が異なり、申込者の職業や年収に関する基準は定められていません。そのため、フリーランスでも審査に通りやすくなっています。もちろん審査がないという訳ではなく、他に借入がある場合や、滞納などの金融事故があれば、融資の承認は難しくなります。なお、フラット35は、金利が全期間固定となっており、金利上昇リスクがありません。そのため、長期的な資金計画が立てやすく、収入が安定しないフリーランスの方には適しているといえます。また、通常の住宅ローンでは加入が必須の団体信用生命保険の加入も任意となっています。そのため、健康上の不安がある方は、団信に加入しなくても借入ができるのもフラット35の特徴です。&nbsp;フリーランスの住宅ローン対策金融機関は、ローン審査基準の詳細は公開しておりません。しかし、一部ホームページ上などで公開されている基準をもとに、ある程度の予測と準備はできます。金融機関が住宅ローン審査するうえで最も懸念するのが、途中で資金が回収できなくなるいわゆる「貸し倒れ」です。そのため、借りる人の職業の「安定性」を重視するのです。収入が安定していて、返済能力があることが何より大切です。そこでフリーランスの方ができる、住宅ローンの承認を得やすくする対策をご紹介いたします。&nbsp;税金や社会保険料の滞納をしないクレジットカードやカーローンなど滞納すると住宅ローンが借入できなくなる、というのは常識で、ほとんどの人は気を付けていると思います。しかし、税金について認識が甘い人がいらっしゃいます。納税は国民の義務ですので、滞納している人は返済能力に問題がある、と判断されてしまいます。税金の滞納をしていないかは、必ず調べられます。もし、滞納している方がいらっしゃいましたら、すぐに支払いましょう。また、国民年金や健康保険などの社会保険も同様です。&nbsp;クレジットカードは持ちすぎない最近のクレジットカードは年会費・入会金無料のものも多くなっています。また、加入するとキャッシュバックや、通常より安く購入できるなど、特典が付くこともあります。そのため、一人で何枚もキャッシュカードを持っている人がいます。たしかに使う分のクレジットカードを持つのは良いですが、自身が管理しきれないほどの枚数を持つのは良くありません。なぜならクレジットカードには、キャッシング機能が付いているからです。「自分はキャッシングやリボ払いは使わないから大丈夫」と考える方もいますが、金融機関からするとこのキャッシング機能は、いつでもお金を借りられる「枠」として捉えます。例えば、キャッシング機能で50万円分の枠があると、「50万円を借りている」と同等の扱いをする金融機関があるのです。キャッシュカード2・3枚ならなんら問題はありませんが、これが10枚・15枚となるとそれだけで借入上限額が下がってしまう恐れがあります。もし、使っていないキャッシュカードがあるようでしたら、解約をすると良いでしょう。&nbsp;分割払いは極力しない「分割払いは借金」という認識はほとんどの社会人でしたら持っていることでしょう。そのため、クレジットカードの支払いは１回払いにし、車もローンで買わないようにしている、という堅実な方もいます。しかしそれ以外にも意外な落とし穴が携帯電話の本体分割払いです。毎月の支払いから同額分が割引かれ、実質は無料、などといった携帯電話の販売方法が以前はありましたが、この支払いも立派な分割払いです携帯電話の料金ぐらい少し遅れてもいいか、などと考えていると、毎月の支払いに携帯電話本体の分割払い分も乗っていて、個人信用情報に傷が付いてしまう、ということもあります。たった数千円のために、住宅購入を5年近く我慢しなければならない、などと言った事態を避けるために、携帯電話などもできれば一括で購入することをおすすめします。&nbsp;キャッシングの利用はしない過去にローン審査で通らなかった方でキャッシングをされているというのがありました。カードやサラ金でキャッシングを1回でも利用していると審査でいい結果は出にくくなります。&nbsp;節税はほどほどにフリーランスの方のなかは、少しでも税金の額を減らそうと節税に力を入れている人も多いでしょう。経費を計上し、課税対象額を減らすというのは当然の節税対策だと思います。しかし、経費を増やしすぎ、所得が減ってしまうと、住宅ローンの審査に影響が出てしまい、希望の借入額を借りられない、といったことがあります。そのため、住宅の購入を検討しているフリーランスの方は、3年間はしっかりと所得がある申告をするのが望ましいでしょう。経費を減らせば手元にお金が残り、その分を住宅ローンの頭金に使えるので、借入額を減らすこともできます。住宅ローンを申し込む前の3期分は節税をほどほどにしておきましょう。&nbsp;まとめ今回は、フリーランスの方の住宅ローン事情にスポットを当ててみました。医者や弁護士などの一部職業は別として、フリーランスの方は住宅ローンの審査が厳しいのは現実です。しかし、決算書などの資料を持って金融機関に相談すれば、話を聞いてくれます。購入の資金計画でお悩みの方は、ぜひ、田村商会にご相談下さい。弊社の取引先銀行のご紹介もできます。

自営業者の住宅ローン審査について

サラリーマンの方は、給与所得のみで確定申告などとは無縁、という人も多いでしょう。しかし、確定申告が必要な（あるいはした方が良い）場合があります。その一つが不動産売却時です。ここでは、これまで確定申告をしたことがない方向けに、不動産売却時の確定申告についてご説明をいたしますので、ぜひ参考にしてみてください。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">確定申告とは？なぜ必要なの？</h1>確定申告とは、年間の所得を国へ申告する手続きです。サラリーマンの場合は、会社が代わって源泉徴収するため、確定申告を行いません。つまり、源泉徴収とは、会社を通して給与所得を国へ申告することなので、確定申告は必要ないのです。民間の医療保険や介護保険に入っている人は、その分が課税対象から控除されますので、年末調整時に書類を提出していることでしょう。給与所得者の方は、確定申告は多くの書類を集めたり、申請書に必要事項を記入したりと、面倒なイメージで、できればしたくない、と思っているのではないでしょうか。また、なかには、国に所得を申告することで、追加で税金を納めなければならなくなるのでは、と心配する方もいるでしょう。しかし、確定申告は損をするばかりではなく、支払った税金が返ってくるケースや、支払いを免除してもらえる特例があります。こういった税金の特例は、自身で申告しなければ、適用されません。特に不動産の売却などで大きなお金が動かした際は、確定申告の効果はより大きくなものになります。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">不動産を売却した場合は「譲渡所得」になる</h1>所有するマンションや土地を売却した際に売却益が生じると「譲渡所得」になります。そして、この所得に関して、基本的には確定申告をする必要があります。ここで注意するのが、この譲渡所得は不動産売却額と同額ではない、ということです。譲渡所得とは、その不動産の売却価格から取得費と譲渡に掛かった費用を引いた金額です。&nbsp;譲渡所得の計算式は次のようになります。譲渡所得　＝　譲渡価額（売却額）　－　取得費　－　譲渡費用<h2 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h2><h2 style="margin-left:0px;">取得費とは</h2>取得費とは、単純にその不動産を購入価格したときの価格ではなく、建物については減価償却後の金額になります。これに取得時に掛かった諸費用を加えます。取得費の計算式は次のようになります。取得費　＝　土地購入価額　＋　(建物購入価額　－　建物減価償却)　+　購入時諸費用&nbsp;【参考　国税庁　取得費となるもの】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm</a>【参考　国税庁　建物の取得費の計算】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm</a>&nbsp;なお、親からの相続不動産などで、当時の売買契約書や領収書などがなく、取得費用が分からない場合は概算法と言って、売却額の5％を取得費として計上できます。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">譲渡費用とは</h2>譲渡費用は売却にかかる諸費用になります。代表的なのは仲介手数料や、測量、建物の解体費、印紙代などです。なお、この譲渡費用として認められるのは、売却するために実際に支払った金額のみです。例えば、数年前に別の事情で測量などをしたとしても、売却のための測量としては認められないため、譲渡費用に含めません。【参考　国税庁　譲渡費用となるもの】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm</a>&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">確定申告が必要な人3選</h1>不動産売却時に確定申告が必要な人は、次の３つのタイプの方です。<ol><li>売却時に譲渡所得が出た人</li><li>「3000万円の特別控除」を利用したい人</li><li>売却損が出た人</li></ol>&nbsp;１つずつご説明いたします。<h2 style="margin-left:0px;">売却時に譲渡所得が出た人</h2>不動産売却時に売却益が出た場合、譲渡所得に該当するため、税務署に申告しなければなりません。なお、確定申告を怠った場合、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類が届きます。税務署は、不動産登記を行う法務局と同じ国の直轄組織のため、実はつながっているのです。そのため、確定申告をしなくても、税務署は誰が不動産を購入し、売却したのかが、常にお見通しなのです。譲渡所得が発生したのに、所定の納税手続きを行わないとそれは、最悪「脱税」として、摘発案件となってしまいますので、注意してください。なお不動産売却時に、明らかに売却損が出た場合は、確定申告はする必要はありません。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">「3,000万円の特別控除」を利用したい方</h2>「3,000万円の特別控除」とは、居住用不動産を売却した場合、譲渡所得を最大で3,000万円まで控除される、という特例です。この特例は非常に大きな節税効果があり、かつ適用範囲も広いものなので、自宅を売却した時は必ず知っておきたい制度です。&nbsp;3,000万円の特別控除の適用要件概要<ul><li>現在、主に住んでいる自宅を売却した時</li><li>転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である</li><li>更地で売却する場合は、契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していないこと</li><li>単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物であること</li><li>物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと</li><li>売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと</li><li>売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと</li><li>売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと</li><li>災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること</li></ul>【参考　国税庁　マイホームを売ったときの特例】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm</a>&nbsp;そして、この3000万円の特別控除を適用してもらうには、売却した年の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">売却損が出た人</h2>居住用財産を売却した際に、売却損（譲渡損失）が発生した人にも特例が用意されています。それが「買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。この特例は簡単に言うと売却時に売却損が出た場合、譲渡した年及び翌年以後3年内の給与所得などと損益通算ができる特例です。&nbsp;【参考　国税庁　買換え等の場合の譲渡損失の損益通算】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2020/kakikata/01/tokurei.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2020/kakikata/01/tokurei.htm</a>【参考　国税庁　不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3203.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3203.htm</a>&nbsp;この特例についても確定申告を行わなければ、利用できません。<h1 style="margin-left:0px;">まとめ</h1>今回は不動産売却時の確定申告についてご説明をいたしました。確定申告は馴染みのない人にとっては面倒くさそうな手続きですが、その効果は非常に大きなものになります。不動産の売却をこれからしようとお考えの人は、まずは資金計画のご相談から承ります。ぜひ、お気軽に田村商会にお声がけください。

不動産売却時の確定申告について

今回は住宅ローンの一つ、ペアローンについてご案内いたします。本記事では、ペアローンを中心に収入合算ローンのメリット・デメリット双方ご説明いたします。夫婦ともに正社員で安定した収入がある場合は、不動産購入の選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。&nbsp;ペアローンとは？ペアローンとは、夫婦それぞれが別々の住宅ローンを組む方法です。つまり、1つの不動産を購入するのに、夫婦で2つの住宅ローンを組むことになります。夫婦それぞれが主債務者となり、住宅ローンの審査の対象となります。そのため別々の審査になるため、夫婦ともに安定した雇用形態、収入が求められます。&nbsp;ペアローンのメリット３つまずはペアローンのメリットからご紹介いたします。主に次の3つが挙げられます。&nbsp;１，住宅ローン控除の枠を広げられる２，借入額限度額を上げられる３，それぞれ団信に加入できる&nbsp;まず、ペアローンは住宅ローンの契約が2つになるため、住宅ローン控除が夫婦で利用ができます。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税及び住民税から、最大13年間にわたり控除する制度です。控除できる金額には上限がありますので、これが2人分受けられるため、より多くの税還付を受けることができます。&nbsp;また、借入額も2つの住宅ローンになるため、借入限度額も上げられます。どうしても欲しい不動産があり、現在一人だけの年収では借入額が届かない場合は、ペアローンの利用を検討するのも良いでしょう。&nbsp;住宅ローンが２つになることにより、夫婦それぞれ団信に加入できます。ただし加入は2人ともできますが、団信はあくまで本人のローンのみにしか適用されません。相手にもしものことがあった場合、相手のローン残債は弁済されますが、自分の残債は残ることになります。&nbsp;ペアローンのデメリット3つ次にデメリットをご紹介いたします。主に次の3つが挙げられます。&nbsp;１，諸費用が2人分になる２，取り扱う金融機関が少ない３，返済のリスク&nbsp;住宅ローンの契約数が2つになるため、諸費用が2人分になります。保証料などは、借入額に応じで支払うものなので、1人で借りても2人で借りてもほとんど変わりません。しかし、ローン契約ごとに必要な印紙代や、銀行事務手数料などで諸費用の負担が大きくなります。&nbsp;ペアローンは全ての金融機関で取り扱われているわけではありません。そのため、金利や団信などの条件を、複数の金融機関で比較することが難しくなります。また、事実婚や同性パートナーなどの場合は、利用できないこともあります。ペアローンをご利用希望の場合は、事前に取り扱い金融機関を確認した方が良いでしょう。&nbsp;ペアローンのデメリットの3つ目は、返済のリスクです。ペアローンはメリットでもお伝えした通り、夫婦２人で住宅ローンを組む分、借入限度額も大きくなります。しかし、返済途中でどちらかが病気やケガで仕事が働けなくなると、片方が全ての負担しなければならなくなります。よくあるのが、妻が妊娠、出産などで働けなくなり、世帯収入が落ちてしまうケースです。そのため、ペアローンは、どちらかの収入がなくなっても、支払い続けることができる借入額にすると良いでしょう。&nbsp;ペアローンに向いている人はここではメリット・デメリットを踏まえて、ペアローンが向いている人をご紹介いたします。&nbsp;●夫婦ともに安定した収入がある●住宅ローン控除の税優遇をより受けたい●夫婦ともに生涯に渡り働き続ける予定●借入額を増やし希望の住まいを手に入れたい&nbsp;ペアローンはそれぞれで住宅ローンを利用します。そのため、大前提として夫婦それぞれで住宅ローンの審査承認を受けなければなりません。また、住宅ローンは長期間に渡ります。家族のライフプランが変化し、世帯年収が大幅に落ちてしまうこともあるかもしれません。さらに、住宅購入後はローン返済以外に、固定資産税や建物のメンテナンス代などランニングコストも必要になってきます。将来を予測し、ローン返済が生活を圧迫しないようにしないといけません。&nbsp;連帯保証型と連帯債務型とは住宅ローンの借入方法で収入合算する場合、ペアローンとは別に「連帯保証型」と「連帯債務型」があります。それぞれの特徴と注意点についてご説明いたします。&nbsp;連帯保証型連帯保証型は1つの住宅ローンで、主債務者と連帯保証人に分かれます。住宅ローンの諸費用などを1契約分で済みます。連帯保証人の収入が主債務者と合算され、より多くの借入額の承認が得られるようになります。主債務者の死亡時や高度障害状態の場合には、通常通りの団信が適用されるため、その後の返済義務は生じません。しかし、連帯保証人は住宅ローン控除の利用や団信の加入ができません。単独ローンと同じく、万一のときに家族への負担が少ない借入方法といえます。&nbsp;連帯債務型連帯債務型では、連帯保証型と同じく住宅ローンの契約は1本です。主債務者と連帯債務者に分かれ、同等の返済義務を負います。連帯債務者の収入も主債務者と審査時に合算され、借入限度額も大きくなります。また、連帯債務者も住宅ローン控除の特例が利用できるのが特徴です。デメリットは、連帯債務型は取り扱い金融機関が少ないのと、連帯債務者が団信に加入できない、ということです。連帯債務者が死亡や高度障害状態になっても、返済義務は変わりません。&nbsp;まとめペアローンを中心に夫婦の収入合算について、ご説明をいたしました。最近では、住宅の取引価格も上がってきており、一人の返済能力では希望の物件が購入できない、ということもあります。田村商会では住宅ローンのご相談も承っております。まずは資金計画から、ぜひお気軽にご相談ください。

住宅ローンでペアローンのメリット、デメリット

不動産を売却するときも、購入するときも不動産内覧は重要なイベントになります。言いかえれば不動産売買が上手くいくのか、後悔するのかの分かれ目になるとも言えます。売主にとっても、買主にとっても重要な不動産の内覧とは、どのようなことなのでしょうか。不動産売買に失敗することのないよう、不動産内覧時の失敗談や防止法を紹介します。&nbsp;物件の内覧はトラブルを防止するために重要そもそも不動産の内覧と何なのでしょうか。不動産の内覧とは内見とも言い、不動産の内部を買主が見ることを言います。売主が立ち会って内覧をしたり、オープンハウスなどで自由に見学したりすることも不動産の内覧です。&nbsp;不動産売買契約を行うまでに、不動産の不具合や環境などを確認しなければなりません。購入する不動産の内容が分からなければ、購入には至らないため、内覧は非常に大切なイベントとなります。&nbsp;内覧時には不動産の長所と短所を把握しなければなりません。長所と短所の確認を怠ると、のちのち不動産売買したときに後悔することになる恐れがあります。ここからは、内覧時に失敗したという談話を、売主、買主に分けて紹介します。&nbsp;物件内覧時の失敗談と防止法【売主編】買主が不動産を内覧しているときに、やってしまった売主の失敗談を紹介します。&nbsp;物件内覧時に買主を足止めしてしまった不動産の良さをアピールしたいがために、買主に不必要なことを話し続け、買主の内覧を足止めする売主がいますが、これはマイナスに働くためやめましょう。売主が良いと思っていることを必ずしも買主が良いとは思ってくれないことがあり、購入の意思を妨げてしまいます。&nbsp;例えば、近隣に保育園があり、売主は園児が元気に走り回っているのが良いと思っても、買主は騒々しいと捉えてしまう方もいます。話せば話すほど、買主の購入の意思を失わせる売主がいらっしゃいましたのでご注意ください。不動産の内覧の案内は、不動産会社に任せておくのが一番です。&nbsp;部屋を見せずに売買してしまった部屋の1室が子ども部屋で、見せたくないという場合があるかもしれませんが、部屋を見せないというのは、トラブルになるのでやめておきましょう。子ども部屋でよくあるのが、壁に落書きがしてあったり、ポスターを画鋲で貼って穴が多数空いていたりすることがあります。&nbsp;購入前に買主が見ていればトラブルにならなかったということも、購入後にわかるとトラブルになることがあります。&nbsp;室内を清掃も整理整頓もせず買主に見せてしまった買主は不動産の雰囲気の良さで購入を決めるという傾向があります。そのため、不動産の中を清掃、整理整頓しておくことが大切です。&nbsp;清掃や整理整頓を怠った結果、大幅な値段交渉をされてしまったという方もいました。清掃や整理整頓にはそこまで費用はかからないため、事前に行っておくことをおすすめします。&nbsp;物件内覧時の失敗談と防止法【買主編】次は、物件内覧時に買主がやってしまった失敗談を紹介します。&nbsp;マンション内覧時電波の確認を怠ってしまったマンションは鉄骨鉄筋コンクリート造が多いのですが、鉄骨鉄筋コンクリートは電波を阻害することがあります。また、築年数が経過したマンションの場合は、インターネット環境が整っていないことがあります。そのため、電波状況を確認しておく必要があります。&nbsp;都心部のマンションを購入したのに、携帯の電波が届きづらい場所があり、不便な思いをしている方がいます。電波がしっかりと入るのか、インターネット環境は整っているのか確認しておきましょう。&nbsp;日当たりをよく確認しなかった不動産内覧時には、売主が気を遣ってくれ、不動産内の照明をすべて点灯してくれていることがあります。そのため、曇りにもかかわらず明るく見えてしまったということが起きます。&nbsp;入居したあとに、日当たりがそこまで良くなかったということがないように、不動産内覧時には照明を消してみたりすることも大切です。売主には、日当たりを確認したいので照明を消してよいですか？とはっきりと伝えることも大切です。&nbsp;室内の大きさを測らなかった不動産を購入した後には、必ず家具の搬入をします。しかし、不動産の内部を測らず、すでに購入していた家具が搬入できず後悔する方がいます。特に、廊下や階段の幅を測らない方が多くいますが、廊下や階段で家具が入らなくなるケースがあるため注意が必要です。&nbsp;冷蔵庫や大型家具を搬入するとき、廊下や階段を通す必要がある場合、家具が通る幅なのか、廊下や階段に曲がり角がある場合、家具を持って曲がれる幅があるのか測っておかなければなりません。最悪窓から搬入できれば良いのですが、つり上げには費用がかかるため事前に予算に入れておくことも考えておきましょう。&nbsp;まとめ不動産の内覧は、買主の購入決定に関わります。また、不動産売買時や売買後にトラブルが起きないように、不動産の内部や環境を確認します。そのため、不動産の内覧というのは非常に大切なイベントになります。&nbsp;不動産内覧時には、売主、買主ともにやってくべきこと、確認しておくべきことがあります。やっておくべきことなどは、多くあるため不動産会社に確認しつつ内覧を行いましょう。&nbsp;田村商会では、内覧時に売主、買主ともに適切なアドバイスをさせていただきます。不動産を売却するときも、購入するときも安心して田村商会にお任せください！

物件内覧時の失敗談と失敗防止方法を紹介！

不動産を取得した場合、登記簿謄本に記載されている所有者を変更する「所有者変更登記」を行います。しかしながら、この「所有者変更登記」は現時点では法律的に義務付けられているものではありません。相続登記を行われないことにより、現在、所有者不明の土地が増加し、社会問題化しております。今回の記事ではこの問題と、今後行われる法改正について整理し、解説してみました。&nbsp;増え続ける所有者不明の土地相続登記が行われないことにより、日本各地で所有者不明土地が増加しています。この所有者不明の土地面積は現在、約410万ha（ヘクタール）に及んでおり、これは東京ドーム87万個分以上にあたる広さです。今後は高齢化社会が進み、相続案件が多くなることが予想されるため、さらに問題が拡大することが予想され、2040年には約720万haに及ぶと試算されています。土地の所有者にとっても相続不動産を登記せず放置しておいた場合、土地が原因で事故などが起きれば、損害賠償などのリスクが生じます。現時点で相続登記は義務ではありませんが、放置していたからといって債務は免れるものではありません。&nbsp;所有者が不明の土地が増えることによる問題点所有者不明土地が増えることで、私たちの生活にどのような影響が出てくるのでしょう。ここでは代表的な問題点に触れてみたいと思います。&nbsp;・税収の低下不動産を所有することにより固定資産税及びエリアによっては都市計画税が課税されます。しかしながら、所有者不明な土地には、課税ができなくなってしまいます。そのため、国税庁や市区役所の税収入が低下してしまうとともに、税金を支払っている人との不公平感が生まれてしまいます。&nbsp;・景観への影響所有者不明の土地は、ほとんどが管理されずに放置されてます。そのため、雑草が生い茂るなど景観を損ねるだけでなく、ゴミの不法投棄場となってしまうことがあります。地震や台風などの自然災害により、放置された空家は劣化が進んでいることで周辺の家に被害を及ぼすことも考えられます。その他、管理がされないことにより、土地が崖地でよう壁があるケースや、建物が倒壊の恐れがある場合は、近隣の方にとって大きなリスクとなってしまいます。&nbsp;・公共事業や復旧・復興事業への影響国や地方自治体が土地を利活用したくても、所有者が不明な土地では連絡が取れず、有効に活用できないなどの影響が生じかねません。実際、地震や水害などの対策工事が所有者不明な土地があるため、遅々として進まない、といった事象が見られます。こういった事例では、近隣の不動産価値を落とすだけではなく、地域住民の地域発展や復興の阻害要因になっているのです。法改正所有者不明の不動産や、適切に維持管理されていない空き家が社会問題化したため、国は相続登記の申請が義務化を決定いたしました。現時点では、不動産の所有権を取得した際、登記を申請することは義務ではありません。ただ、登記は不動産の所有権を第三者に主張するための要件であるため、所有権移転登記を申請しています。ところが相続などで、利用価値の乏しい土地などを取得した場合、登録免許税などの各種税金及び司法書士などへの報酬が必要になるため、登記がなされない、ということがあります。&nbsp;今回、国は2024年開始を目途とした「相続の開始とその所有権の取得を知った日から3年以内の相続登記」の申請を相続人に義務づけました。また、合わせて氏名の変更や住所移転などがあった際に、「住所などの変更日から2年以内」の変更登記の申請を義務づけました。（こちらは2026年を目途に開始予定）。なお、両法案とも正当な理由なく申請がされない場合は「10万円以下の過料」の罰則が課される予定です。&nbsp;土地相続時の国庫帰属今回の法改正では、望まぬ土地を相続した場合、国庫に帰属させることも可能にさせる仕組みも新設されました。しかしながら、全ての不動産が無条件で国庫に帰属できるのではありません。主な帰属条件は次に挙げる事項です。・樹木や工作物のない、更地であること・担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されていない土地であること・土地汚染や土地管理などを妨げる埋設物がないこと・境界が明らかであること、土地の境界に関する争いがない土地であること・崖地で過分の管理費用を要するようなことがないことその他、さまざまな要件はありますが、承認申請が認められると10年分の管理に要する費用の納付が必要となります。管理費用は、市街地で約200㎡の土地であれば約80万円が目安とされています。国庫帰属の条件は決して簡単なものではありませんが、今後、検討する人は増えていくことでしょう。&nbsp;まとめ今回は、来年度以降の不動産登記に関する改正にスポットを当ててみました。現在の日本では、所有者不明の土地、管理放棄された土地、負動産問題、など不動産に関する問題が山積されています。国も法改正などを行い現状に即した活用ができるよう動いておりますが、なかなか、簡単に解決できる問題ではありません。不動産に関するお悩みがございましたら、まずは田村商会にお声がけください。豊富な実績な不動産のプロが最適な解決策をご提案いたします。

2024年相続登記の義務化が決定

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844265/bc7a3a192f23ba64f8977334db0c8da4_t_91b0e60c06.jpg" alt="bc7a3a192f23ba64f8977334db0c8da4_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844265/thumbnail_bc7a3a192f23ba64f8977334db0c8da4_t_91b0e60c06.jpg 209w," sizes="100vw">最近はますます不動産購入の熱が過熱してきており、取引が活発となっております。先日の不動産業界新聞「住宅新報」では、不動産仲介会社が軒並み取引を回復し、ほとんどの会社で取引手数料が急伸している、と報じられています。今回は、その旺盛な需要を支えているマンション購入についてスポットを当ててみたいと思います。これからマンションの購入を検討している方はぜひ、参考にしてみてください。&nbsp;新築マンションのポイントマンション購入を検討する方の中には、まず新築マンションから探し始める、という方も多いのではないでしょうか。たしかに誰も住んだことがない部屋で、最初のオーナーになるのは気分の良いものです。部屋だけではなく、ポストやエレベーターなど共用部分もピカピカで、コンシェルジュのいるようなマンションでは、真新しい制服の方が出迎えてくれるでしょう。また新築マンションでは、購入者がほとんど同時期に引っ越しをし、一斉に生活をスタートします。ほとんどのマンションでは、入居者の家族構成や年収などを想定した建物コンセプトがあります。そのため、比較的価値観や話題の合う人が住んでいることが多く、人間関係が作りやすいと言えます。&nbsp;中古マンションのメリット5選最近では新築だけではなく、中古マンションを選ぶ方も多くなっております。中古というと新築に比べて、イメージを悪く持たれている方がいらっしゃいますが、決して劣ったばかりではありません。むしろ新築より優れた点も多くあります。ここでは中古マンションの特徴と選ぶメリットを5選、挙げてみました。&nbsp;1.新築マンションより安く購入できる先程、新築マンションの良いところをご説明いたしましたが、一番のネックはやはり購入金額でしょう。最近は建築資材の高騰、職人不足等により建築費が以前に比べて大幅に上昇しています。また、マンション用地取得も競争が激しいことで土地も値上がりしていますので、新築マンション価格の高騰は都市部では数年続いております。将来的にも都市部の新築マンションが下がる要素はあまり考えられません。その点、中古マンションは同マンションの別部屋や、同エリアマンションと比較されるため、相場通りに売り出されることが多くなります。駅近くの中古マンションや分譲時期が平成１８年～２０年のマンションは、当時の新築マンション価格が今よりも安かったので、新築時より値上がりしている中古マンションもあります。当時は大手ゼネコンもマンション建設工事をしていましたので、今の新築マンションよりも豪華な外観や構造のマンションも数多くありますので、ある意味お得です。&nbsp;2.部屋からの眺望などが確認できるマンションの室内は、リフォームしてしまえば新築同然のようになります。外観が多少古くても、購入時や所有時のコストを考えれば、気にならないという方も多いです。しかし眺望や周りから聞こえる音、においなど建物が完成していないと分からないものです。新築マンションのほとんどは、建物完成前にモデルルームで商談するため、実際に部屋に入れるのは契約後になります。&nbsp;3.両隣、上下階にどういった人が住んでいるか分かるこれは実際に暮らしている人がいるからこそ聞ける情報です。隣近所の住んでいる人の家族構成や足音などの生活音などがわかれば、実際に住んだ後のイメージが付きやすくなります。もし、居住中の物件をご覧になる機会がありましたら、直接売主様にご質問してみると良いでしょう。&nbsp;4.実際の住み心地を居住者に聞くことができるこれは抽象的な質問になってしまいますが、ぜひ売主様に聞いてみるとよいでしょう。この質問により、想定もしなかったような情報（悪い情報だけではなく、良い情報も）が分かるかもしれません。例えば、「このマンションは同じぐらい年齢の子どもが多くいるので毎朝みんなで集団登校しています」とか、「マンション全体に風が通るのでバルコニーの洗濯物がよく飛んでしまい、注意を促す回覧板がよくまわってきます」などです。こういった情報が事前に分かるのは、中古マンションならではの良さだと言えます。&nbsp;5.建物の構造等に不具合があるかどうかを確認できる以前に関東の分譲マンションですが、新築後数年で建物が傾いてきたという施工不良トラブルがありました。新築マンションは完成前に契約するケースが多いので、実際に住んで数年経過しないと分からないこともあります。中古マンションの場合は問題があれば管理組合の総会や理事会で報告がありますので、売主様や管理会社にヒアリングすれば、マンション共用部分等に問題がないかどうかは事前に確認できます。数年経過して特に大きな問題が発生していないマンションであれば安心して入居できると思います。&nbsp;人気のあのマンションを買うには？実際にお客様と接していると、「購入したいマンションは決まっているのに、なかなか売りものがでない」という声をよく聞きます。たしかに、人気の学区などでは、マンションの数は限られており、売り出しされてもすぐに決まってしまいます。中には、売り出しをしたこと自体、一般の方が知る前に販売が終了していることもあります。中古マンションのお部屋はどの物件も1つしかありません。当然購入できる方も１組だけです。ここではどうしたら、人気の中古マンションを購入できるか、ご紹介いたします。&nbsp;１，不動産会社に予め希望条件を伝えておく人気物件を手に入れるには、不動産サイトや新聞折込広告などに掲載されてから問い合わせをしているようでは遅いです。気になるマンションがあるようでしたら、事前に地元の不動産会社に問い合わせをして相場や評判を調べておき、現地の下見をしておきましょう。そして、信頼できる不動産会社の担当者を予め探しておくのもポイントです。その担当者にご自身の希望条件を伝えて、物件が出たらすぐに教えてほしいと依頼しておくのです。伝えるのは、希望エリアやマンション、予算と広さ、間取り、開口方位などです。ここで注意点は、その希望条件は「必ず満たす条件」なのか「できれば満たしてほしい条件」なのかをはっきりすることです。あまり条件を厳しくしすぎてしまうといつまでも購入できなくなってしまいます。そのため、ある程度の幅（特に予算）は想定しておくと良いでしょう。&nbsp;２，銀行の事前審査承認を取っておく購入検討者の方は資金計画を明確にしておくと良いでしょう。と言うのも、実際に売却物件が出た際に、資金計画が固まっていないと他の購入検討者に順番が劣後してしまいます。特に住宅ローンが通るかどうか分からない状態では、売主様もたとえ希望金額通りで申し込みをされたとしても、売却の承諾はできません。そのため、まだ購入物件が確定していなくても、住宅ローンの事前審査をすることはできますので、準備として金融機関の審査承認を取得しておくと良いでしょう。そうすることにより、売主様にアピールすることができ、他購入希望者がいたとしても購入できる可能性が高くなります。&nbsp;まとめいかがでしたでしょうか。今回はマンションの購入について解説してみました。売却するときもそうなのですが、良い物件を購入するにもお客様自身による情報収集などの事前準備が必要なのです。そして、その希望を叶えるためには、パートナーとして担当者選びも大切です。田村商会では長年の実績と独自のネットワークにより、お客様のニーズにお応えいたします。特に阪急池田駅・阪急石橋阪大前駅徒歩圏内でご検討の方は、ぜひ、お声掛けください。 &nbsp;

マンション購入時のポイント

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844208/a90cf1e9fc066ce6c068b855ed74114a_t_f55c919516.jpg" alt="a90cf1e9fc066ce6c068b855ed74114a_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844208/thumbnail_a90cf1e9fc066ce6c068b855ed74114a_t_f55c919516.jpg 233w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844208/small_a90cf1e9fc066ce6c068b855ed74114a_t_f55c919516.jpg 500w," sizes="100vw">土地の購入は、売買が簡単だと思われがちです。建物がない分、土地は購入するときに確認する事項が少ない、と判断されるのでしょう。しかし、土地を購入する場合も多くの確認すべきポイントがあります。本記事では、土地の購入に際して確認を怠ってしまったことでおきた、土地購入の失敗談を紹介します。&nbsp;土地購入をする場合に確認しておくべき事項土地を購入する場合には、いくつか確認しておくべきポイントがあります。土地を購入する場合に確認しておくべき主なポイントは、以下のとおりです。○境界標が土地の４角にすべてに入っているか○確定測量が完了しているか○隣地から越境されていないか、購入する土地から隣地に越境物はないか○過去に災害にあった経歴があるのか○購入する土地だけではなく、周辺に工場など嫌悪施設があるか確認したか○どんな用途の建物が建築できる土地なのかこのように土地を購入するだけでも、多くのことを確認しておかなければなりません。&nbsp;どのような建物が建築できる土地なのかは、仲介担当者や設計士とともに現地を確認しておきましょう。用途地域によっては事務所、倉庫、店舗等が建築できない場合があります。都市計画法や建築基準法の知識が必要なため、自分が建築したい用途の建物が問題なく、建築可能かどうかの事前確認が必要です。勝手な判断をすると後で大変なことになる可能性があります。この後は、確認すべきポイントを怠ったばかりに、起きてしまったトラブルを紹介します。&nbsp;建物新築後に住みだしたらニオイが凄い場所だった土地は建物と違い確認することが少ないと判断してしまい、1度現地を確認した後、再度現地を見に行かなくなる人がいます。しかし、これは危険なことです。例えば、現地を見に行ったのが日曜日だったとき、近隣の工場が稼働していない状態だったということがあります。工場が稼働していた場合には、ニオイや騒音が発生しているのにもかかわらず、1度だけ日曜日に行ってしまうとわからない、ということです。このようなことは意外と起こりやすく、工場だけでなく大型商業施設の営業日は、前面道路が抜け道になる、通学路になっているため平日は騒々しいなど様々なことが起こります。ニオイや騒音を把握してない不動産会社もあるかもしれないため、自分でも何度か現地に足を運び確認をしておかなければなりません。&nbsp;建物を建築したら太陽光が入らなかった購入する土地が広く、隣の家とも少し距離があるため日当たりは大丈夫だろう、と思い土地を購入したら、日当たりの悪い家しか建築できなかったということがあります。土地には建築していい建物の大きさや隣地と一定距離空けなければいないなどの決め事が法律により定められています。そのため、思い描いていた建物が建築できない、思い描いていた建物の位置に建築できない場合があります。&nbsp;また、高さ制限や斜線制限によって、2階建てが建築できないような土地があります。希望と違う建物しか建築できないということがないよう、事前に建築する工務店やハウスメーカーに冬至のときの日当たり具合を図面にしてもらっておきましょう。日当たりの図面は土地の購入者が作成希望をしないと、図面を作成してくれないときがあるため注意が必要です。&nbsp;建物完成後に隣接地の所有者から窓に目隠しをつけるように要請された民法２３５条では敷地境界線から１ｍ未満の距離に「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」を設置する人に、目隠しの設置を義務としています。これは窓から隣地を覗かれることにより害される隣地居住者のプライバシーを保護するために窓の設置者に目隠し設置義務を負わせる法律です。判例では窓を閉じた状態では外を見通せない不透明なガラスであっても、窓を開放すれば隣地を覗き見することが可能な窓の場合には目隠し設置が該当すると考えられています。一方で、全開することができない構造の滑り出し窓等は、窓の下部から頭を覗き込むなどしない限り隣地を覗き見することはできないため、該当しないと考えられています。具体的な窓の大きさや建物の利用状況により裁判所の判断は異なりますが、隣人のプライバシー侵害の程度と目隠し設置義務者の負担の大きさを比較考慮し、目隠し設置義務の有無が判断されます。せっかく新築して窓をつけたのに目隠し設置となると日当たりも変わってきますし、長く住むのに隣接地のトラブルは避けたいはずです。隣接地との距離が１ｍ未満で近い場合には、建築前に隣接地所有者には図面をもとに窓の位置などをよく説明しておくことをオススメします。&nbsp;土地購入時に課税された不動産取得税って還付があるの？土地購入をしてすぐに住宅を建築するという人には、一定条件を満たすことにより不動産取得税の還付を受けることができます。しかし、土地の購入は不動産仲介会社、住宅の建築はハウスメーカーと会社が違うため、土地購入と住宅建築が連動している不動産取得税の還付については、どちらの会社も教えてくれないことがあります。&nbsp;土地の不動産取得税の還付を受ける要件は、次のとおりです。○建築する住宅の床面積が50㎡以上240㎡未満○土地を購入してから建物を新築する場合は、土地取得日から3年以内に建物を建築すること○建物建築を土地購入より先に行う場合は、建物を建築したあと1年以内に土地を取得すること&nbsp;上記の要件を満たした場合は、以下の手続きを行います。○不動産を取得後、不動産取得申請書を提出不動産取得日から60日以内に不動産取得申告書と必要書類を購入した土地を管轄する市役所や町村役場もしくは都道府県税事務所へ提出します。&nbsp;○不動産取得税減額申請書を提出都道府県税事務所から不動産取得税の納税通知書が届きます。まず減税されていない金額の納税請求がきますが一旦、減税されていない金額を納税します。減税されていない金額を納税した後、不動産取得税減額申請書と添付書類を提出して還付を受けます。また、特例対象住宅をすぐに建築する場合は、不動産取得税の猶予する猶予する徴収猶予の申請もできます。必要な書類はケースによって異なりますので、詳しくは都道府県税事務所にお問い合わせください。&nbsp;まとめ土地購入は建物購入に比べ、現地確認を早く切り上げる傾向があります。土地購入の場合でも、確認しなければならない事項は多く、確認を怠ると購入したことを後悔することになりかねません。土地購入をするときには、確認すべきポイントを把握したうえで、何度も現地と現地周辺を問題ないか確認しておくようにしましょう。&nbsp;弊社、田村商会では長年の経験と知識を活かし、土地の購入を検討されている方へ的確なアドバイスいたします。土地を購入し、新築住宅を建築する予定の方からのお問い合わせをお待ちしております。

土地購入のときに知っておくべき注意点

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830313/IMG_2702_204559fa6d.jpg" alt="IMG_2702.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830313/thumbnail_IMG_2702_204559fa6d.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830313/small_IMG_2702_204559fa6d.jpg 500w," sizes="100vw">今月は毎週１回週末に、新聞折り込みチラシを池田市内に配布しました。本日の朝刊で最終回となります。池田市内では売り物件が不足し、物件を探されている方が多いという状況が続いております。物件を探されている方のご期待に添えるように売却依頼や相談を頂けるように弊社の思いや実績をチラシに表現して、広告活動をしていました。チラシを見て不動産を売るという方はいないですが、もし不動産を売却する時にはいち早く弊社のことを思い出して頂ければ幸いです。また、皆様のまわりで不動産会社を探しているというお知り合いにチラシを渡して頂ければありがたいです。今後も時期を見ながら、折り込みチラシを続けていきたいと思います。 &nbsp;

新聞折り込みチラシ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844144/6d6047800a22322521a7596fe879712f_t_814324ab5b.jpg" alt="6d6047800a22322521a7596fe879712f_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844144/thumbnail_6d6047800a22322521a7596fe879712f_t_814324ab5b.jpg 234w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844144/small_6d6047800a22322521a7596fe879712f_t_814324ab5b.jpg 500w," sizes="100vw">居住用不動産を売却したことにより生じた所得は譲渡所得となり、課税対象になります。不動産を購入した時と売却した時の金額にほとんど差がなければ良いのですが、大幅に利益が出てしまうことがあります。たとえば、バブルなどの不動産価格の高騰が起こる前に購入した自宅を売却したときなどです。購入当時と現在では当然お金の価値が変わっているため、数倍になっているということはよくあります。&nbsp;今回は居住用財産を売却するとき大幅な節税効果を生む「居住用財産の3000万円控除」について解説をいたします。&nbsp;不動産の譲渡所得とは？不動産は、購入した時の金額（取得費）より売却収入（譲渡収入）が上回ると譲渡所得が生じます。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）&nbsp;これは言い換えると、売却金額から取得費と売却時の費用を引いた金額が収入（譲渡所得）になるということです。不動産譲渡所得は、他の所得（給与所得など）とは分離して所得税と住民税が課税されます。税率は不動産の所有期間や特例適用に応じて設定されているのですが、14％～39％（所得税と住民税を含む）となっています。&nbsp;例えば30年前に2,000万円で土地を購入し、同じく2,000万円で木造の家を建築したとします。その不動産が、3,500万円で売れた場合（売却諸費用は200万円）以下のようになります。なお、今回のケースでは建物は30年分の減価償却（1,674万円）を引いた金額で算出されます。&nbsp;3,500万円（売却価格）－（2,000万円（土地の購入費用）+336万円（建物の減価償却費を引いた金額）+200万円（売却諸費用））＝964万円&nbsp;964万円×14％（10年超所有軽減税率の特例適用）＝約１３５万円（所得税と住民税）所有期間が&nbsp;10年を越えて居住している場合は、3,000万円特別控除と併用して軽減税率の特例が適用されますので、お得です。通常は譲渡益の20％が課税されますが、3000万円特別控除後に6,000万円までの譲渡益が出た場合でも14％に軽減されます。復興特別所得税は軽減がないので、別途基準所得税額の2.1％が課税されます。上記のケースですと964万円×10％×2.1％＝約2万円が復興特別所得税となります。税金は合計約１３７万円を納めなければなりません。この時、所有している不動産が居住用だった場合に使えるのが「居住用財産の3000万円控除」なのです。&nbsp;居住用財産の3,000万円控除の特例不動産を売却した時に得た収入はそのまま税金を支払うと、ケースによっては百万円単位が必要になります。しかし、居住用不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、譲渡所得から3,000万円まで控除ができるという特例があります。つまり、譲渡所得が3,000万円以内であれば課税されない、というものです。また、夫婦で土地と建物を１／２ずつ共有し、夫婦で居住している場合はそれぞれに3,000万円控除が認められますので、最大6,000万円控除できる可能性があります。お得な制度ですので、ぜひ覚えておいてください。居住用財産の3,000万円特別控除が適用された場合の税額の計算方法は以下のとおりです。&nbsp;課税譲渡所得＝譲渡所得－最高3,000万円&nbsp;つまり、譲渡所得が出たとしても居住用でしたら、最高で3,000万円まで控除されるのです。この3000万円控除を受けるためのポイントは次の通りです。（1）現在、主として住んでいる自宅を売却したとき。（セカンドハウスや賃貸マンション等は不可）（2）居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。（売却までの用途不問）（3）家屋を取り壊した場合は、上記（2）の範囲内で、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。（取り壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）（4）転勤等で単身赴任の場合において、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。（5）共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人ごとに適用。（6）住宅ローン控除との重複適用は不可。（7）譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。（8）居住期間の制限なし。（9）連年適用の制限：前年、前々年に居住用の特例の適用を受けていないこと。&nbsp;なお、課税譲渡所得を計算した結果がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには譲渡した年には申告をする必要があります。また、譲渡した翌年には不動産売却により、収入が大幅に増えることで健康保険料などが上昇します。税金以外にも出費がありますので、ご注意ください。&nbsp;「居住用」とはどのような状況をいう？居住用財産の3000万円特別控除を適用するにあたっての「居住用」とは、居住者が自己の生活の拠点としている家屋をいいます。一時的な目的で入居した家屋は認められません。生活の拠点か一時利用かどうかは、その人の配偶者、家族の日常生活の状況、その家屋の入居目的、構造および設備等を総合的に勘案して判定します。単に住民票があるからといって、居住用とされない場合もあります。&nbsp;まとめ居住用の3,000万円特別控除の特例は不動産の売却特例のなかでもよく活用される特例です。適用できれば売却による税金を抑えることができます。しかしながら、税金というものは黙っていても自動的に控除などをしてくれるわけではありません。ご自身から申告をして、初めて適用されるのです。&nbsp;また、相続した物件の場合には取得した価格がわからないケースが多いですが、当時の売買契約書や領収書などがあれば必ず保管しておいてください。取得費が分かれば土地の場合は、何年経過してても同額が取得費に計上できます。建物は減価償却しますので、工務店等に支払った金額が取得費ではありません。税務上の建物の減価償却費を計算する方法がありますので、取得費を簡易計算できます。当時の売買契約書に土地と建物の内訳が記載されていない場合もありますが、消費税が加算された時期以降の新築物件であれば、その当時の税率で消費税額を割り戻せば建物価格が算出できますので、土地価格も分かります。取得費が不明の場合は、売却価格の５％しか取得費は認められません。&nbsp;田村商会では、1人1人に合った最適な不動産売却をご提案しております。たとえすぐでなくても、将来的に不動産の売却をお考えの方はぜひお気軽にご相談ください。

自宅の不動産売却に伴う税制優遇について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844098/0f8531a0b36523b4cffb2681a079d86e_t_4bda5f6116.jpg" alt="0f8531a0b36523b4cffb2681a079d86e_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844098/thumbnail_0f8531a0b36523b4cffb2681a079d86e_t_4bda5f6116.jpg 208w," sizes="100vw">所有している不動産を少しでも高くいい条件で売却したい、と思うのは当然のことです。誰しも大切にしてきた思い入れのある我が家の価値を、最大限に評価してくれる人に売却したい、と思うものです。今回はご所有不動産を1日でも早く、そして１円でも高く売却できる方法をご紹介いたします。&nbsp;1.売却前の準備ネットで「不動産を高く売る」と調べると、ほとんどのサイトでは不動産会社選びについてのみしか書かれていません。それでは良い不動産会社を選べば、間違いなく高く売れるのでしょうか？答えはノーです。&nbsp;なぜならば、不動産売却は不動産会社と所有者様が協力して、二人三脚で行うものだからです。例えば、所有者様しか知らない良い所を、何もアピールしなかったならば、不動産会社の担当者が気づかず買主に伝え漏れてしまい、物件の魅力を存分にアピールすることができない、といったケースもあります。&nbsp;不動産の早期売却・高額売却のためには、所有者様のご協力が不可欠です。ここでは、売却前の所有者様の準備についてご説明いたします。&nbsp;1-1リフォームは必要？売却相談時に受ける質問で、「リフォームをしてから売却した方がいいの？」というのがあります。この質問を受けた時、私は基本的には必要ありません、とお伝えするようにしています。&nbsp;いくら室内を丁寧に使っているとはいえ、人が居住すれば多かれ少なかれ、傷・汚れが付くものです。中古で売却しているのでしたら、それが当然です。&nbsp;中古物件の購入を検討している人もある程度は想定しており、購入後ほとんどの人がリフォームやハウスクリーニングを依頼します。そのため、売却前にリフォームをしたとしても、買主の趣味嗜好に合わなければ、再度リフォームをすることになり、無駄となってしまいます。また、リフォームをした分、高く売れるとも限りません。&nbsp;そのため、売主様はあまり手を付けず、そのままの状況で売却することをおすすめいたします。例外として、ペットなどによる大きな傷や汚れがある場合は、その部分は補修を提案することがあります。それでも、手を入れるのは必要最低限で良いと思います。&nbsp;1-2不用品の処分長年住んでいると不要な物が徐々に増えていくものです。これは家を売却する、と決めたらすぐに処分に取り掛かるのが良いでしょう。&nbsp;理由は単純に見た目の悪さもありますが、荷物が少ないことにより部屋が広く見える、という効果があります。&nbsp;お荷物の処分は専門業者に依頼をすることもできますが、費用は高額になることがあります。そのため、ご自身で市町村指定の粗大ごみ業者などに出すのが、もっとも処分費用が掛かりません。&nbsp;1-3お庭の手入れこれは戸建でお庭があるお宅に言えることです。例え建物が古く古家付土地として売却する場合でも、お庭の樹木や草木の手入れはしておきましょう。なぜなら、草が生え放題の土地は見映えや写真映えが悪くなってしまうからです。結局は一度更地にして建て直す土地でも、見映えが悪いと一般の方は再建築後のイメージが湧きにくくなります。そうすると、せっかくの土地が売却まで思わぬ時間が掛かってしまうことがあります。&nbsp;そしてそれは、更地で売却する場合でも、定期的な雑草の手入れはした方が良いでしょう。また、草木が生い茂っていると、ごみの不法投棄の被害に遭うこともあります。&nbsp;2.内覧時の売主様注意点売却の準備ができましたら、実際の売却開始です。物件の調査は不動産会社が請け負います。そしてネットやチラシなどの反響により、購入検討者が、次第に現地を見に来るようになります。&nbsp;この現地視察の時も、所有者様のご協力が必要になります。ここではその具体的な協力方法を見ていきましょう。&nbsp;2-1 物件をより良く見せるマンションや戸建ては住みながら売却することができます。売却契約が成立したら、引っ越しをするのです。&nbsp;住みながらの場合は、当然、家具や生活用品が室内にある状態となります。そして、内覧に来た購入検討者様と直接お会いすることになります。物件のご説明は仲介会社の営業担当が行いますが、住んでいらっしゃる方にもやっていただきたいことがあるのです。&nbsp;それは、「物件をより良く見せる」ということです。と言ってもこれは別に、購入検討者の方が誤った判断をさせるほど、良く見せる必要はありません。一般のお店の商品で言うところの陳列方法や、ディスプレイ方法を工夫する、といった感じです。具体的には購入検討者の方が来る少し前に下記のような準備をするとよいでしょう。&nbsp;1,室内の照明を全部点ける2,生活感のあるものは収納に入れる3,カーテンをすべて開ける&nbsp;これは、室内をより清潔に、広く見せるものです。不動産の営業担当者もその物件が一番映える時間に案内をすることが多いです。例えば、東側に面した建物の場合は、午前中に案内をし、日差しが入っている最高の状態をお見せします。大通りに面した不動産の場合は、車の通りが少なく比較的静かな時間に、ご案内する、といった感じです。&nbsp;そして、そういった営業担当の工夫にプラスアルファをするために、事前にカーテンを開けてもらい、昼間でも室内の照明を点けてもらうのです。&nbsp;2-2空間を快適にすること次にやっていただきたいのは、「空間を快適にすること」です。先ほどの「物件をより良く見せる」というのは、視覚的な効果を狙っています。「空間を快適にする」というのは、嗅覚や、肌感覚に訴えるものです。&nbsp;具体的な準備は次のようなことです。1.空気を十分に換気する2.冬は暖かくし、夏はクーラーをつける3.食事は1時間前に済ませる&nbsp;これは、言い方を変えると購入検討者に少しでも長く物件を見てもらうためのテクニックです。生活臭を消し、快適な空調にすることにより、購入検討者様に長居してもらうのです。そして、これは物件の魅力に気付いてもらうための演出なのです。&nbsp;実は、このお客様自身に気付いてもらう、というのは非常に大切なことです。営業担当者がいくら物件をアピールしても、所詮は営業トークと思われてしまい、なかなかお客様の心の中にまでは響きません。しかし、本人が自分で気付いたことは、他の誰が言った言葉より説得力があるのです。&nbsp;まとめいかがでしたでしょうか。今回は、売却時の所有者様の工夫についてご説明をいたしました。冒頭でも申し上げましたが、不動産を売却するのは不動産会社だけではなく、所有者様との二人三脚になります。&nbsp;ここでご説明したのは売却時の注意点のほんの一部に過ぎません。他のテクニックや注意点はまた別の機会にでもご説明をしたいと思います。今、ちょうど売却を考えていて、すぐにでも知りたいという方は、田村商会にご連絡ください。相談は無料で、お客様の立場に立った親切な接客を第一に考えております。他社で売り出しをしているけど、なかなか売れていなくて困っている、という方も、お気軽にお声がけください。少しのヒントが大きな成果をもたらす、ということは良くあることだと思います。

不動産売却前にできる工夫について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844037/fdb6de094f22f5a2bac494ac26e43601_t_3a17021372.jpg" alt="fdb6de094f22f5a2bac494ac26e43601_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844037/thumbnail_fdb6de094f22f5a2bac494ac26e43601_t_3a17021372.jpg 234w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844037/small_fdb6de094f22f5a2bac494ac26e43601_t_3a17021372.jpg 500w," sizes="100vw">長く同じ土地に住むうえで、良好なご近所付き合いは大切なことだと思います。特に一戸建てにお住いの方は、何かと気を遣うことも多いのではないでしょうか。ゴミ出しや深夜の騒音、においや煙など、些細なことでご近所さんとの人間関係がこじれてしまうといったことは避けたいものです。今回は、そんなご近所さんとの間で実際におこったブロック塀を発端とする境界トラブルについて、お話をしてみたいと思います。&nbsp;このブロック塀は誰のもの？ある時、高齢なご夫婦が不動産の売却について相談にいらっしゃいました。話を聞くと住み慣れた今の自宅を売却し、夫婦で高齢者施設に入居を考えているそうです。入居する施設は決まっており、売却したお金は入居後の生活資金に充てたいそうです。お話を伺った後、さっそく謄本を調べ、ご自宅に伺うことになりました。現地で建物を拝見すると、室内は丁寧に使われていましたが、50年近く住んでいたということで、さすがに老朽化が激しく、中古戸建として売却するのは難しいように感じました。そのため、古家付の土地として販売することをご提案し、了承いただけました。&nbsp;その後、一通りの現地調査を進めていたところ、１点気になる問題がでてきました。それは隣地との境にある古くなったブロック塀でした。売主様にお話を聞くと、家が建つ前の宅地造成時（昭和40年代）に設置された塀であることが分かりました。塀は苔が生えて見栄えも悪く、さらには若干傾いており、いつ崩れるか分かりませんでした。このブロック塀、困ったことに売主様に聞いても所有者がわかりませんでした。隣地との境界上にあるため、特にどちらの所有かと揉めるようなことなく、今に至っているそうです。&nbsp;そんな今まで何の問題もなかったブロック塀ですが、不動産を売却するとき障害になることがあるのです。古家付きの土地を購入する方のほとんどは、古い建物を壊し、土地を造成し直します。そして、土地を囲う古い塀も撤去して、きれいにしてから新しい家の建築を行いたいと思うことでしょう。しかし、自分に所有権がない、もしくは他人と共有者している工作物を、共有者の許可を得ずに、勝手に取り壊しをしてしまうことはできません。このケースでは仮に購入を検討しているお客様が、ブロック塀を建て替えることができなければ、その旨ご説明をしなければならなくなります。場合によっては売却価格に影響が出てしまうことも考えられるのです。&nbsp;民法ではさて、ここで法律を見てみましょう。実は、民法には隣地との境界について、定められているのです。&nbsp;民法　第229条　（境界標等の共有の推定）境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。&nbsp;いかがでしょうか？これを読んだ方の大半は「おお、民法では境界線上にある塀は共有になるんだ！」と思われるかもしれません。しかしこれは原則の話をしているのです。どういうことかと言いますと、「推定する」は「みなす」ではないのです。「推定する」は反証の余地があるのですが、もし、「みなす」であれば反証ができません。よって反証できない限り、境界線上に設けた塀は共有物として考えていきます。逆に考えると、境界線上にある塀を自分の所有だと主張するには「自分の費用でこのブロック塀を設置しました。ゆえに共有物ではありません」という反証（証明）をする必要があるのです。&nbsp;解決に向けてさて、相談を受けた土地に話を戻します。当該土地にあるブロック塀は古く見た目も悪くなっていますが、それ以上の問題として傾いているため倒壊の危険がありました。地震や強風で倒壊してしまうと、人や建物に被害が及ぶ可能性があります。なんとしても撤去、そして現在の建築基準法に即した工作物としてやり替える必要がありました。隣地の方がブロック塀のやり替えを承諾して頂ければ良いのですが、隣地の所有者は分譲当時購入者した方はすでに亡くなっており、ご子息が不動産を相続されていました。当然、隣地が建て替えるから共有（？）している塀をやり替える費用を出してください、といっても承諾してもらえる人はまずいません。相続したご隣地子息に話を聞いてみると、分譲時の塀の話などは一切聞いてなく、誰が所有しているか分からないとの認識でした。&nbsp;そこで、解決のためにおこなったのはまずは土地家屋調査士に測量を依頼し、境界標を明らかにすることからでした。なお、境界標があるからといって、必ずしもそこが境界点というわけではありません。ブロック塀の設置工事の際に、境界標が動いている可能性があるのです。法務局に備えてある地積測量図をもとに、境界標の位置を特定し、隣地の現所有者と立ち合いをしながら境界確認を行いました。その後、ブロック塀が境界線上にあることを目視で確認し、お互い所有に関する反証がないか確認しました。この反証とは、私の費用でして設置しました、ということを証明することなので、具体的に言うとブロック塀工事の契約書や代金の領収書などが有効になります。&nbsp;双方から反証がなかったので、土地家屋調査士の先生より民法に則りこのブロック塀は共有物であることが推定される旨、ご説明をしていただきました。&nbsp;この時は、双方の所有者が納得をして、倒壊の危険性も認識していただきました。そして、今後のトラブルを防ぐためにも、下記取り決めをしました。&nbsp;・現状のブロック塀は、こちら（売却する側の土地所有者）の負担で壊す。・新しく塀などを設置する場合は、こちら（売却する側の土地所有者）敷地内に設置する。・新しく塀などの工作物は、現状の建築基準法に即したものを作る。&nbsp;上記取り決めは、売却する側の土地所有者様が一方的に費用負担する形になっていますが、もともとの話の発端はこちら側にあるので、仕方のない部分はあります。塀をやり替えることができず、仮に現状のまま放置をしなければいけない、という状況に比べたらはるかに良い状況だと言えます。&nbsp;売主は、塀の所有者を明らかにし、売却時に新しい所有者にその旨を引き継ぎます。新しい所有者は、塀を作り替えたかったら、自身の負担で自分たちの敷地内に塀を設置することになります。&nbsp;この境界線上にある工作物の所有問題は、昭和40年代から50年代に分譲された造成地に特に多い問題です。当時はブロック塀やよう壁など、境界線上に設置されることが当たり前で、民間の大手業者だけではなく、公団の造成地でも頻繁に行われてきました。平成に入ってからはトラブル回避のため、次第に工作物を設置する場合はどちらかの土地だけに設置されるようになりました。&nbsp;今回の新しい所有者（買主様）に、新しくブロック塀などを設置する場合は、自身の敷地内に、と依頼するのは将来の新たなトラブルのもとを作らないためでもあるのです。今回のケースでは、専門家を間に入れて、謄本など公的資料をもとにご説明をしたことにより、隣地の方からのご理解が得られました。しかし、本件も初期対応を間違えてしまうと、問題がこじれてしまうことも有り得ることで、実際、長年にわたって隣地同士で争っているというケースもあります。&nbsp;まとめブロック塀は法務局の謄本に所有者の名前が記載されているわけではなく、当然塀自体に所有者の名前が書いてあるわけでもありません。普段生活をするうえでは大きな問題にはなりませんが、土地の売却やブロック塀の老朽化などで、やり直しが必要になったとき、費用負担や権利の問題が発生いたします。不動産の売買では、いろいろなトラブルが起こる得るものです。そんなトラブルを避けるためには、経験豊富な不動産のプロがいる田村商会へまずはご相談ください。相談は無料で、迅速丁寧に対応いたします。

ブロック塀に関する注意点

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843982/cbc62b140a922e6c972cb6e42afeed0d_t_554c2e196b.jpg" alt="cbc62b140a922e6c972cb6e42afeed0d_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843982/thumbnail_cbc62b140a922e6c972cb6e42afeed0d_t_554c2e196b.jpg 208w," sizes="100vw">の不動産を求める方には、新型コロナの流行もありマンションから戸建のお住み替えをご検討される方が多くなって参りました。中には、中古住宅や建売住宅などではなく、ハウスメーカーや工務店などで新築の注文住宅をお考えの方もいらっしゃります。注文住宅を建てるにはまず、土地探しからです。本日はそういった方向けに土地について少し専門的なお話をしようと思います。&nbsp;土地の地耐力建物を建てるための土地は、建物の重さを支えるために、地耐力が必要になります。地耐力とは、地盤の耐力を意味します。地耐力が大きいほど、重い建物を支えることができ、逆に地耐力が小さいと柔らかい地盤といわれてしまいます。良質な地盤とは、地耐力が大きな土地を指します。&nbsp;地耐力の単位は「kN／㎡」で表し、単位平米当たり「何kNまで耐えられるか？」を示す値です。例えば、作用する圧力が100kN／㎡とした場合、地耐力が100kN／㎡以上あれば地盤は沈下せずに済みますし、100kN／㎡未満でしたら不同沈下などを起こしてしまいます。&nbsp;地耐力は、固い地盤ほど大きい値となります。目安として地盤の種類による地耐力が建築基準法で規定されています。代表的な地盤種類は次のようになっています。・岩盤　　　　　：1,000kN/㎡・固結した砂　　：500 kN/㎡・堅い粘土質地盤：100 kN/㎡・ローム層　　　：50 kN/㎡地耐力は、建物を建築する前に地盤調査を行います。現場試験の結果をみて、建築予定の建物の重さを計算し、軟弱地盤だった場合は、地盤改良工事などの地耐力補強工事を行います。この地盤改良などを行うには当然費用が掛かるため、建築費以外の別負担となります。そのため、土地を購入する場合は、物件価格や立地だけではなく、地盤の地耐力や従前の土地利用状態、過去の利用歴も気にするとよいでしょう。軟弱地盤は、河川敷や湿地帯等の埋立造成地等に多いといわれています。もし、購入前に売主様の許可が得られるようならば簡易調査でも地盤調査をするのも良いでしょう。地耐力のある土地は、正に安心・安全な生活の礎となるものです。&nbsp;土壌汚染土壌が汚染されている場合、その上に住宅を建築すると居住者の健康に悪影響が出る可能性があります。そのため、建物を建築する前にどのような建物が建っていて、どのような用途で使っていたかを気にする必要があります。&nbsp;なお、土壌汚染による国民の健康被害を防止するために、2003年2月に土壌汚染対策法（土対法）が施行されました。この土対法では、一定の土地に土壌汚染調査の義務を課しておりおます。調査の対象地は次のような土地です。・使用が廃止された有害物質使用施設・土地の地歴から土壌汚染の可能性が高いと都道府県知事に調査が必要とされた土地・地下水汚染などが発見され、健康被害が生ずるおそれのあると都道府県等が認める土地・土壌汚染の蓋然性の高い土地が、一般の人が立ち入ることのできる土地&nbsp;土壌汚染の対策及び調査には、時間と労力、そして費用が必要になります。多数の人が利用する大規模な建築物でしたら、事前調査など行われた後に建築が行われますが、一般の人が買う個人的な宅地では、なかなか本格的な調査は難しくなります。不動産仲介会社は、そうした土地の土壌汚染を過去の利用状況を遡って調査します。主に次のような調査をします。・法務局にある登記簿謄本で過去の所有者調査・過去の住宅地図を見て、利用状況を確認・売主に土地の使用歴のヒアリング&nbsp;建物を建築した後に土壌汚染が発覚をすると大きなトラブルになり、解決には時間も労力も相当かかります。そのため土地を購入する際には、土壌汚染について、確認をすると良いでしょう。弊社には昭和30年代から60年代まで各年代の池田市の住宅地図を保存しております。もちろん平成以降の住宅地図もあります。住宅地図で現地を確認すれば、近隣も含めて土地の利用状況が確認できます。&nbsp;ハザードマップ世界的に見ても地震大国と呼ばれている日本で暮らす以上、地震について考えずに過ごすことは難しいでしょう。地震に限らず、異常気象による台風や豪雨、洪水など、想定しておくべき災害リスクは多く存在します。日頃の防災グッズなどの備えも当然必要ですが、根本的に被害に遭いにくくすることもできます。その代表的なのが、住む土地を選びです。土地によって災害のリスクが高い土地もあれば、そうでない土地もあります。災害リスクの低い安全な土地を選びたいですよね。&nbsp;災害リスクの低い安全な土地の見つけるには、国土交通省などが公表しているハザードマップを参考にすると良いでしょう。ハザードマップとは、災害の被害が発生する可能性が高い予測範囲を地図上に表したもので、このマップを見ることでどのような災害の被害に遭う恐れがあるのかを知ることができます。自身の住んでいる土地や区域が、災害の危険性が高い区域であることを知ることで、事前の対応を心がけることができます。国土交通省のハザードマップに示されているのは次のような災害リスクです。&nbsp;・造成宅地防災区域宅地造成に伴う災害で相当多数の居住者に危害が生じるおそれが大きい一団の造成地の区域内にあるか否か。&nbsp;・土砂災害警戒区域土砂災害により建築物に損壊が生じ住民の生命、身体に著しい危害が生じるおそれの区域内にあるか否か。&nbsp;・津波災害警戒区域津波が発生した場合住民の生命身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域内にあるか否か。【参考　国土交通省　ハザードマップ】https://disaportal.gsi.go.jp/&nbsp;その他、各自治体によっては洪水・内水ハザードマップ、液状化マップなどを公表しているところもあります。いずれもインターネット上で無料公開させているのがほとんどです。尚、弊社では平成6年9月に池田市内で発生した集中豪雨で浸水したエリアマップも保存しております。その後、池田市が行った雨水対策工事の資料もありますので、過去の水害にも興味がありましたら、お気軽に聞いて下さい。&nbsp;宅建業法は、不動産仲介業者に対し、災害の危険性がある「区域」かを調査させ、「重要事項説明書」に記載して説明する義務を課しています。&nbsp;本記事では、土地について解説をいたしましたが、いかがでしたでしょうか。もし、注文住宅を建築したいとお考えで、土地探しでお困りでしたら、ぜひ田村商会にご相談ください。不動産のプロが、親身になって安心・安全な土地探しのお手伝いを致します。 &nbsp;

住宅用土地探しの注意点について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843900/IMG_3742_abb97d3176.jpg" alt="IMG_3742.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843900/thumbnail_IMG_3742_abb97d3176.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843900/small_IMG_3742_abb97d3176.jpg 500w," sizes="100vw">田村商会の特徴をまとめたリーフレットを作りました。地元で73年営業させて頂いてる不動産会社の存在意義をお伝えしたくて作ってみました。昨日1万枚納品されています。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843901/IMG_3743_6dbef53dc7.jpg" alt="IMG_3743.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843901/thumbnail_IMG_3743_6dbef53dc7.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843901/small_IMG_3743_6dbef53dc7.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/IMG_3743-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/IMG_3743-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/IMG_3743-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/IMG_3743.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;これから投函やDMなどで池田市内に配っていきたいと思います。想いを伝えることは難しいですが、改めて文字にすることで自分自身も会社の向かうべき方向性が整理できました。情報をインプットするだけでなく、アウトプットすることも大事ですね。一人でも多くの方に読んで頂き、弊社のことを知って頂ければ幸いです。 &nbsp;

田村商会の特徴をまとめました

不動産を購入するうえで、住宅ローンを借り入れる多くの方が変動金利をご利用になります。変動金利は、固定金利よりも金利が低く、毎月の返済額が少なくてすみます。本稿ではそんな人気の変動金利について、ご説明と最新動向についてご紹介したいと思います。これから住宅ローンを組んで不動産を購入しようと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。&nbsp;変動金利とはここで変動金利とはそもそもどういった金利タイプなのかをご説明いたします。変動金利は定期的に適用金利が見直され、金利が上昇をすると、返済額も上がるタイプの金利です。一般的には金利タイプの中では変動金利が一番低く利率が設定されています。&nbsp;変動金利は一般的には半年ごとに見直され、返済額の変更は5年ごとに行われます。この5年ごとの返済額は前回の125％（1.25倍）までしか上がらないよう設定されています。仮に毎月の返済額が10万円だった場合、例え金利が上昇しても5年後の返済額上限は125％の12万5,000円となります。ただし、実際は返済額が130％アップしていた場合、残りの5％は返済が免除されるわけではありません。次の更新時（5年単位）に繰り越しされることになります。&nbsp;変動金利のメリット変動金利のメリットは次のようなことが挙げられます。・固定金利よりも金利が低い・毎月の返済額が低くなる・毎月の返済額のうち、元金に充当される額が大きい・（金利が変動しなかったら）総返済額が安く済む&nbsp;変動金利のデメリット変動金利のデメリットは次のようなことが挙げられます。・金利上昇リスクがある・金利が上昇すれば返済額が上がる・将来の資金計画が立てにくい&nbsp;変動金利が向いている人次に、変動金利はどういった人に向いていて、おすすめなのかをご紹介いたします。・年齢が若くこれから収入アップが望める方・借入返済比率（年収から見た借入額の割合）が低く、返済に余裕のある方・退職金など、将来決まった金額の入金が予定されていて、そのお金を繰上返済に充てられる方・夫婦共働きで資金に余裕がある方&nbsp;変動金利のリスクとその対策変動金利の最大のリスクはなんといっても金利変動です。金利が上昇することにより毎月の返済額、支払利息、総返済額が変わってきます。&nbsp;そのリスクに対する最大の対策は、繰上返済になります。金利が上がる前に支払いをどんどん進めていくので、たとえ途中から金利が上がっても、返済額に大きな影響が出にくくなります。&nbsp;また、もし余裕資金があれば、万が一金利が上昇しても返済額が変わる前に繰上げ返済できれば借入額を減らすことができ、金利の上昇にも対応できます。また借入額がわずかであれば、金利が上昇で受ける影響は少ないと考えられます。&nbsp;変動金利の基準変動金利、期間固定金利、全期間固定金利いずれの金利タイプもその金利を決定する際に、基準としているものがあります。ここでは変動金利がどういった基準で決まっているのかをご説明いたします。&nbsp;変動金利は「短期プライムレート」と呼ばれる金利に連動します。この短期プライムレートは、銀行が優良企業に貸し出す際の最も優遇された金利の内、1年以内の短期で貸し出す際の金利です。そしてこのレートは、金融機関同士がお金を融通し合う際に用いる「市中金利（無担保コールレート翌日物）」に連動し、この市中金利をコントロールしているのが日本銀行の「政策金利」なのです。つまり、変動金利は日銀の金利政策に大きく影響されます。政策金利は、国民の日々の生活実態に即して動きます。&nbsp;つまり変動金利は国民の実生活を基準に決められており、他の固定金利などとは違う基準で動くもの、ということです。&nbsp;変動金利の今後の動向変動金利は名前の通り、常に変動しますので、最新の動向について注視する必要があります。また、住宅ローンで変動金利を選択する際は複数の金融機関を比較した上で検討する必要があります。&nbsp;変動金利は、日本がバブル景気だった平成2年10月には8.5％まで上昇していました。そこから下降を始め、平成11年以降は日銀のゼロ金利政策からマイナス金利政策となり、減債は歴史的な低金利水準が維持されています。2022年5月現在の住宅ローン金利の推移（店頭表示金利）は、2009年から変わらず2.475％で推移しています。【参照　住宅金融支援機構　民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）】https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html&nbsp;2022年現在も短期金利は変化していないことから、すぐに上昇推移へ転じる可能性は低いと考えられます。コロナ禍による経済の鈍化・下落の恐れもあって政府も現在の低金利を維持すると考えられます。&nbsp;一方でコロナ禍以降、経済が回復すれば金融緩和が解除されることもあり得えます。金融緩和されると市場に出回るお金が減り、必然的に金利が上昇します。そうなると、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性があります。&nbsp;ただし、金融機関は長い期間低金利という武器で利用者獲得をしてきたため、簡単には住宅ローン金利を引き上げにくい状況があります。今後、変動金利が上昇するとしても、慎重な引き上げとなる可能性があります。また、変動金利に影響が出やすい現在の短期金利の推移をみると、マイナス金利が続いています。&nbsp;まとめ・変動金利は国民の日々の生活を反映し、政策金利に影響を受けやすい・変動金利はコロナ禍後には上がる可能性があるが、当面は低金利が続く・上がるとしても急に上がるわけではなく、段階的に上がっていく&nbsp;いかがでしたでしょうか。不動産を購入するときに住宅ローンと一緒に考える人は多いと思います。購入物件の費用と購入諸費用以外に、大きな負担となるローンの利息。これからご不動産購入をご検討の人は、まずは住宅ローンからご相談下さい。田村商会ではお客様のお気持ちを第一にし、ライフプランにあった住宅ローンをご紹介して参ります。

住宅ローンの金利種別について

ゴールデンウィーク休業中に査定依頼を3件頂きましたので、本日全て作成し、投函しました。&nbsp;いずれも中古マンションですので、過去の成約事例を調べて現状の競合物件、市場情勢を加味して査定します。&nbsp;弊社には平成16年以降の池田市内の成約事例を販売経過を含めて紙資料で全て保管しております。&nbsp;売り物件がいつ、どのように値下げし、何ヶ月経過して売れたのかが分かる資料です。&nbsp;レインズでは、成約事例の成約価格や成約日が掲載されていますが、販売経過や値下げのタイミングなどは分かりません。また成約登録されていない物件も多数あります。&nbsp;苦労して売れたのか、直ぐ売れたのか、値下げを繰り返したのか等は毎月物件確認をしながら、資料にメモをしていないと分からないデータです。&nbsp;このデータをAIで解析し、査定できるソフトを開発すれば不動産会社に売れると思います。&nbsp;現在市販されている査定ソフトは物件によって査定額に相場との開きがあり、使えません。&nbsp;結局いつもアナログで査定書を作っています。

不動産の査定書を作成しました。

令和3年度の固定資産税等について、各市町村から納付書が届く時期となりました。今年の1月から3月の間に引渡しをした不動産について、固定資産税等の精算が必要な場合があります。今年は3年に一度の固定資産税評価額が変わる年ですので、本来は税額が決まってから精算するのが正解です。しかし、実務上は令和2年度と同額として令和3年度分も精算することがあります。あとで振り込みするという手間を省くためです。納付書はその年の1／1現在の所有者に届きます。納税義務者も1／1現在の所有者です。1／2以降に不動産を売却して、引渡ししていても納付書は従前の所有者に届きます。弊社の仲介した案件でも令和3年度分を精算していない物件がありますので、売主様に連絡して、納付書が届き次第、連絡を頂くことになっています。買主様には予め一括で売主様に固定資産税等を振り込みすることについて引渡しの時に説明しています。納付書には4分割で支払いできるものも同封されていますが、住宅を売買したときには、買主様が売主様に一括で支払い、精算するのが一般的です。 &nbsp;

固定資産税等の精算

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/IMG_3718_027f6aeb2a.jpg" alt="IMG_3718.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/thumbnail_IMG_3718_027f6aeb2a.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/small_IMG_3718_027f6aeb2a.jpg 500w," sizes="100vw">阪急池田駅から北側へ徒歩5分。サカエマチ商店街2番街に沿いにあります「ワコーレ池田ステーションフラッツ」の南向き、3階部分、約58㎡の２LDKタイプの売却依頼を頂きました。令和2年7月建築の新しい分譲マンションです。価格は3790万円。新築時に間取り変更やオプションを追加されていますので、他の部屋とは仕様も違います。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a_188x300_0a4b947497.jpg" alt="96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-188x300.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/thumbnail_96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a_188x300_0a4b947497.jpg 98w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-188x300.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-188x300.jpg 188w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-125x200.jpg 125w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-768x1226.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a.jpg 940w" sizes="(max-width: 188px) 100vw, 188px" width="188" loading="lazy">&nbsp;LDKを広くされており、ガス床暖房のエリアも拡大しています。LDKは14.7帖です。また、リビング天井にはダウンライトや室内用物干し「ホスクリーン」を設置されています。ファミリークロゼットという大きな納戸も作られています。ペットも2匹まで飼育可能です。1階共用部分にペット用の足洗い場がありました。ゴミ出しは玄関前に出すだけで回収してくれるというサービスも嬉しいですね。お一人やご夫婦で住む、駅近マンションを探されている方、如何でしょうか。現在居住中ですが、ご案内は可能です。詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900123020000001664">こちら</a>です。&nbsp;

池田市栄本町の中古マンションを受託しました。

弊社のゴールデンウィーク休みは、5月3日～8日までとなっております。明日4月29日は祝日で定休日ですが、30日土曜日～5月2日月曜日は営業しております。5月9日月曜日から平常営業となります。よろしくお願いします。&nbsp;

ゴールデンウィーク休みのお知らせ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828743/IMG_2531_c990614b12.jpg" alt="IMG_2531.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828743/thumbnail_IMG_2531_c990614b12.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828744/small_IMG_2531_c990614b12.jpg 500w," sizes="100vw">本日の読売新聞朝刊の記事です。国税庁は1月に引き続き大阪ミナミの地価下落が確認されたということで再度路線価を下方修正することにしたと23日に発表しました。前回の3地域から13地域に拡大しています。インバウンドで地価が急上昇していた地域です。いずれも20％以上の下落率となっており、相続税評価の基準となる路線価を修正しました。路線価は不動産の取引額とはリンクしていませんが、以前に比べて需要は減っていると思います。ミナミ中心部はバブル期のように地価が上昇していたので、仕方がないことです。 &nbsp;

大阪ミナミの路線価を再び下方修正

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843603/e84d3dd4bf93d46b76ee4452e8ab2332_t_ebf36757c1.jpg" alt="e84d3dd4bf93d46b76ee4452e8ab2332_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843603/thumbnail_e84d3dd4bf93d46b76ee4452e8ab2332_t_ebf36757c1.jpg 234w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843603/small_e84d3dd4bf93d46b76ee4452e8ab2332_t_ebf36757c1.jpg 500w," sizes="100vw">新型コロナの感染が拡大し、第1回緊急事態宣言が発令されてからそろそろ２年が経とうとしています。ワクチン接種や感染症対策などは広く行われるようになりましたが、コロナウィルスは変異し続けており、まだ収まる気配がありません。不動産市況も当然大きな影響を受けているのですが、今回は新型コロナ感染拡大後の不動産購入者の心理変化についてご紹介したいと思います。&nbsp;求める不動産の変化新型コロナ感染拡大にともない、日常生活が変わってしまいました。日々の生活では、手洗いや消毒、マスクの着用などの着用が生活の一部となり、仕事ではテレワークが多くの会社で導入されてきました。&nbsp;自宅で仕事を行う機会が増えたため、住宅に関する関心が高まってきています。今までは、夜遅く帰ってきて寝るだけで、休みの日は公園や買い物に引っ張り出されて家でゆっくりする機会がほとんどなかったお父さんも、今は在宅勤務で家にいる時間が長くなりました。&nbsp;通勤電車から解放されたのはいいですが、家は子どもの声や生活音が気になり、仕事に集中できません。かといって自分の書斎などはなく、肩身を狭くしてzoomのカメラ映りに気を配っている、といった感じでしょう。&nbsp;そんな方々が今より少し広い家を求めて、不動産を探し始めました。以前は通勤に便利な駅近の物件が人気でしたが、最近では郊外の物件を探す人も多くなってきました。池田市では伏尾台の土地や戸建が急に売れ始めて一時売り物件がなくなるほどでした。&nbsp;また、求める不動産もマンションから戸建を検討する人が増えています。駅からは少し離れていても日当りが良く、ちょっとしたガーデニングができるようなお庭がある戸建が売れています。間取りも趣味の部屋や書斎、DENといった仕事で使える部屋をお求めになる方も多いです。&nbsp;あとはハウスメーカーなどにオーダーで建設してもらう注文住宅では、手洗い場を玄関入ってすぐに配置したり、2階の階段を上がってすぐの子ども部屋の前に設置を依頼する方が増えているそうです。この2年間で根付いた手洗い文化は、コロナ終息後も当面は残る予感がします。&nbsp;&nbsp;団信の疾病保障不動産購入時の大きな心理の変化の1つに、団信の疾病保障を付ける方が増えてきた、というのがあげられます。&nbsp;団信について少し説明をすると、民間の住宅ローンを組む際に必ず加入しなければならないのが団信（団体信用生命保険）です。団信は、住宅ローンを返済中に借主が万が一病気や事故で死亡した時の保険として、用意されているものです。&nbsp;この団信は死亡時や高度障害を負ってしまった時に保証される「一般団信」と、それにプラスしてがんに罹患した時に保証されるがん特約、心筋梗塞、脳梗塞に対応した３大疾病特約など「特約付き団信」があります。&nbsp;特約付き団信を付けると、一般的に借入金利が上乗せされます。新型コロナ感染拡大後は、この特約付き団信を選ぶ人の割合が多くなっています。&nbsp;ある調査では新型コロナ感染拡大後に住宅を購入した人の約7割が「疾病保障付き住宅ローン」を選択しているそうです。&nbsp;新型コロナ流行による世情不安が反映され、より広範囲で適用される保障が必要だと考える人が増えたからでしょう。&nbsp;なお、団信を選べるのは住宅ローン契約時のみとなっております。後から、特約部分のみを付帯することはできません。&nbsp;もしどうしても、今住んでいる家の住宅ローンの団信を変えたいということでしたら、借入先を変える「借換え」を行うしかありません。借換え時も新規の申し込み時と同様に健康状態の審査があり、告知書の提出が必要になります。そのため、持病や既往症がある場合などは借換えができない場合もあります。&nbsp;住宅ローンを選ぶ際は金利だけではなく、団信にもご注意を団信の話が出ましたので、もう少し深堀りをしてみます。&nbsp;住宅ローンを選ぶ際、ほとんどの方は借入金利ばかりを気にされます。確かに金利は毎月の支払額に直結することですので、気になるのは仕方がありません。しかし、団信は先ほどもお伝えした通り、一度住宅ローンを組むと借換えでもしない限り、変えることができないものです。別の調査では、住宅購入後に後悔したことの第1位は、団信の特約をつけていなかったこと、という結果がでています。&nbsp;ぜひ、住宅ローンを組む際は、団信の保障内容についてもよくご確認ください。現在、各金融機関では激しい金利競争の末、更なる付加サービスとして団信の特約に力を入れています。特にネット銀行は、がん保険や３大疾病などを金利のアップなしで付帯しているところが多くあります。また、地銀では45才未満の方が住宅ローンを借りる場合は金利アップなしのキャンペーンをされている銀行が増えました。&nbsp;住宅ローンを取り扱う金融機関と、団信を提供する保険会社はセットになっています。言い換えるならば、住宅ローンで金融機関を選ぶということは、団信の保険会社も選ぶことになるのです。&nbsp;なお、同じ名前の団信特約でも金融機関によって、保障の適用範囲が異なる場合がありますので、ご注意です。例えば、3大疾病保障と全疾病保障を比べた場合、全疾病保障の方が全てをカバーしていて優れているという印象を受けますが、がんに罹患した時、3大疾病保障だと診断されただけで住宅ローン残高がなくなりますが、全疾病保障だと1年以上就業不能状態が継続しないと住宅ローン残高がなくならない、といったことがあります。必要なときに保険が利用できないと家を買って保険に加入した意味がありません。&nbsp;住宅ローンを選ぶ際は、その借入金利の数字だけを比較するのではなく、購入後に後悔しないためにも、付帯する団信も合わせて検討することをおすすめします。&nbsp;今回のまとめ新型コロナ禍の影響で住宅に求める価値観が大きく変わってきています。不動産を購入するということは、物を買うだけではなく、住環境や、団信などの安心も付いてくるものです。将来が見えづらい時だからこそ、大きな選択はより慎重さが必要になってきます。住宅購入をご検討の方は、住宅ローンの知識が豊富な田村商会にお声がけください。まずは相談から承ります。&nbsp;

コロナ後の不動産購入心理の変化について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828661/IMG_2532_d0f2f37869.jpg" alt="IMG_2532.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828661/thumbnail_IMG_2532_d0f2f37869.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828661/small_IMG_2532_d0f2f37869.jpg 500w," sizes="100vw">弊社の横にあった、たこ焼き屋「蛸すけ」が、サンシティ池田から満寿美町へ移転し、新店舗が4/23からオープンします。場所は池田駅前にある関西みらい銀行の東側で以前は寿司屋があった所です。100円均一ショップ「キャンドゥ」の隣です。テイクアウトだけでなく、店内で食べられる飲食店になりました。色々と工事に時間がかかったようですが、めでたくオープンされます。たこ焼きが美味しかったので、仕事帰りによく買って帰っていたのですが、少し遠くなりますので、残念です。メニューは、塩マヨがオススメです。

たこ焼き屋さんが移転しました

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843557/IMG_3689_9ee72ea637.jpg" alt="IMG_3689.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843557/thumbnail_IMG_3689_9ee72ea637.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843557/small_IMG_3689_9ee72ea637.jpg 500w," sizes="100vw">4月20日水曜日、日経新聞朝刊37面の記事です。相続したマンションの評価が見直しされる判決が最高裁で出ました。路線価で算定されるのが通常とされていた不動産の相続税評価額がこれを機に一部変わる可能性があります。特に被相続人が高齢になってから多額の借り入れをして、高額な賃貸マンション1棟を購入されるケースは注意が必要です。今回は90代の方が10億円を越える物件をローンで購入して相続対策をしたケースですから著しく不適当といわれても仕方がないと思います。納税者に不公平を与えるような節税対策は、今後対応が必要となりそうです。伝家の宝刀といわれる財産評価基本通達の総則6項で「著しく不適当と認められる財産の価格は、国税庁長官の指示を受けて評価する」という規定が今後認められやすくなるのではないでしょうか。 &nbsp;

相続マンションの評価見直し訴訟

先日、任意売却物件の建物内覧会がありました。弊社は用事で参加できませんが、多数の不動産会社が見学に来ていたようです。弁護士が売主の代理人となって物件を売却する場合、入札がよく行われます。入札要項に基づいて公募し、開札時に一番高い価格をつけた人に交渉権が確定します。一般の方も参加できますが、売主は境界、建物、付帯設備等について一切責任を負いませんし、融資の特約はなしで契約となりますので、色々とリスクが生じます。弊社も以前に入札して、落札したことがあります。その物件は賃貸中の戸建でしたので、内覧もできませんでした。任意売却物件は、売却に裁判所の許可が必要になりますので、最高値で落札しても許可が出ない場合は、売買契約が白紙になる停止条件付き契約となります。入札の場合は物件によって競争率が異なりますので、相場より安い時もあれば、高くしないと落札できない時もあります。仲介業者としては、多数の入札者を探すこともできますが、あんまり広げすぎてもどうかと思い、弊社では毎回数社に絞って入札情報を提供しています。

入札案件の内覧会

今年こそマイホームをと池田市内で物件をお探しの皆様、検討に値する物件は出てきておりますでしょうか？又、ご自宅の売却をどこに相談しようか悩んでおられませんでしょうか？特に池田駅徒歩圏内で土地や一戸建を探されている方々にとっては、物件が非常に少ないと思います。これは人口１０万人で長期間変動幅が少ない池田市ですので、人口動態に比例して物件の流通数も変動しますから、仕方がないことです。しかし、運よく希望する条件に合う物件を購入されている方々も毎年おられるのも事実です。その違いは広告やインターネットではわからない水面下で取引されている物件やこまめに新鮮な物件情報を不動産会社から得られていることが一番多いと思います。私はお客様がマーケットの中で満足する物件を探すあるいは納得できる価格で売却する手助けをする存在でありたいと考えております。そのためにはまずお客様とコミュニケーションを深めることが必要であると思います。「お客様を知ること」それは同時に「私たちを知っていただくこと」につながり、お互いに信頼関係を深めることができます。ぜひ一度皆様のご要望をお聞かせください。ネットで物件を探すことは容易ですが、それで本当にいい物件に出会えるでしょうか。ネットに掲載されている情報だけでは、物件の特性や相場は分からないと思いますし、プロ目線でのアドバイスがないと「物件に潜むリスク」は見つけられないかもしれません。私はお客様一人ひとりの立場になって、的確なアドバイスと新鮮な情報が提供できる地域に密着した不動産会社であり続けたいと考えております。気軽に相談できる「地元の不動産のかかりつけ医」として、私はお客様からのオンリーワンを目指し、一生懸命努力いたします。

失敗しない不動産取引に必要なもの

お客様より土地や戸建の売却依頼を受けたとき、まず、物件の調査を行います。売り物件がどういったものなのか調べ、安心・安全な取引を行うためです。今回は、戸建・土地の売却前調査についてご説明いたします。&nbsp;＜不動産調査の種類＞不動産の物件調査は、大きく分けて次の３つ行っております。○役所などの調査○売主様からのヒアリング○現地調査&nbsp;この調査は一つ一つで完結する調査ではなく、相互補完の関係があります。役所調査で得た情報を基に、現地で確認をしたり、現地で得た情報を基に、売主様に確認するなど、まるでパズルのような関係です。&nbsp;●役所調査これは法務局や水道局、土木事務所や建築指導課など、その名の通り役所を中心に資料を集めます。調査の最初に行うもので、その不動産が公的にどう登録されているかを調べるのです。また、その不動産だけではなく、前面道路の幅員や、そのエリアの用途地域なども調べます。一部役所では最近は、都市計画図などはインターネット上で誰でも簡単に調べることができるようになっております。もし、ご興味がある方がいらっしゃいましたら、一度ご自身のお宅がどういった都市計画エリアに存しているか調べてみてはいかがでしょうか。<a href="https://www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/machidukurisuishin/toshiseisaku/toshikeikaku/youtochiiki/1564622246289.html">【参考】池田市都市計画図縦覧ページ（池田市ホームページより）</a>&nbsp;●売主様からのヒアリング不動産を所有している売主様しか知りえない情報を確認する作業になります。具体的に申しますと、・近隣住民との取り決めはないか、・以前はどんな建物が建っていたのか、・近隣住民とのトラブルはないか、・ごみ置き場の指定箇所はどこか、・町内会費や負担金などはないか、・周辺で事件・火災などはないか、などお伺いいたします。中には、売買契約時の重要事項説明書に必ず記載しなければいけない重要な事項も出てきます。&nbsp;●現地調査現地調査は、名前の通り不動産の現地を視察することです。視察する、といっても作業はいろいろあります。まずは、①で取得した資料と現地に相違がないか見ます。例えば土地を測ってみると、接道間口が資料より5cmも短かった、ということもあります。接道間口は、建物を建てる際に1cmでも建築基準を満たしていないと建物が建てられなくなりますので、大問題となります。また、道路と敷地に高低差があって、擁壁がある場合も注意が必要です。許可申請をされて築造された擁壁であればいいのですが、それ以外の擁壁の場合その強度や構造が問題になることがあります。&nbsp;また、②で売主様から伺った情報とすり合わせを行います。売主様も調査時に、現地に居ていただければいいのですが、同席できない場合は、事前に伺った情報を基に、確認していきます。隣地と越境物等について覚書が取り交わされていたり、井戸や浄化槽などがあれば、その場所を確認するわけです。&nbsp;＜現地を見ての違和感＞現地は、資料や事前に聞いていた話の情報を基に調査をするのですが、それ以外に自分の経験でも何か違和感がないかを、確認していきます。例えば、窓に目隠しフェンスがある場合は近隣からの申し出があったのではないかと疑いますし、壁の建材が途中から変わっているとすれば、建物の増築工事を疑います。&nbsp;昔は、増築した時に登記簿に申請する手続きを行っていない人もたくさんいましたので、法務局に備え付けられている家屋謄本には記載がないこともあります。増築未登記部分があれば、違反建築になる可能性があります。&nbsp;古い家は取り壊し前提で土地として売るからいい、とおっしゃる売主様もいますが、買主様からすると、建物の解体費用（古家の解体費用は特別な取り決めがない限り、買主様負担になります）が、想定より高額になってしまいます。こういったことが事前に説明を受けていないと契約後に買主様から請求されてしまうことがあります。&nbsp;その他、出窓の天井部分にシミが有ったりすると、過去の雨漏りをしたのではいかと、考えます。売主様に再度確認をするともうすでに直っているため特に言う必要がないと思った、などとおっしゃる方もいますが、買主様は一般の方がほとんどです。現状は直っているとはいえ、買った後に聞いていないことが見つかると、いい気持ちはしません。これも契約後のトラブルに発展する場合がありますので、事前調査でわかったことは、購入を検討している方には予めご説明するようにしております。&nbsp;＜調査の苦労＞不動産の調査は、なかなか思惑通り調査がいかないことも多々あります。&nbsp;土地の現地調査では、境界標についても確認をいたします。境界標とは、隣地との境を示すために隅に設置された目印のことです。不動産の土地の売買では、売主様には原則、境界標明示の義務があります。&nbsp;現状を確認するために、現地調査ではこの境界標を探すのです。地積測量図や境界画定図を基におおよその当たりを付けて探すのですが、なかなか見つからない、ということも多々あります。&nbsp;境界標は長い年月のうちに土に埋もれてしまったり、ブロック塀などの後から作られた工作物の下に埋もれていたりすることなどはよくあります。&nbsp;境界標が見つからない、もしくはない場合は、測量士などに復元の作業依頼をしなければなりません。境界標の材質や大きさ等に関する制約はありませんが、永続性のある石杭やコンクリート杭、プラスチック杭、あるいは金属標を用いるのが一般的です。この設置し直しする費用は、売主様にご負担いただかなければなりません。&nbsp;なお、もしご自身の土地といえども、境界標を勝手に動かしたり損壊をした場合は、「境界損壊罪」という刑法に触れます。懲役５年以下or罰金５０万円以下となる場合がありますので、くれぐれも安易な気持ちで境界標には触らないでください。&nbsp;＜まとめ＞いかがでしたでしょうか。今回は戸建・土地の売却時の調査について簡単ではありますが、ご説明いたしました。マンションやオーナーチェンジ物件の場合は、また別の項目を調査いたします。こういった手間や費用を掛けて、物件調査を行うのは適正価格で売却するためだけではなく、契約後のトラブルを回避するためです。売却についてご相談がございましたら、経験豊かなスタッフのいる田村商会までお気軽にご連絡ください。

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