「ホームインスペクション」という言葉をご存じでしょうか？これは「住宅診断」のことをいい、ホームインスペクター（住宅診断士）が、住宅の劣化状況などを確認し、第三者的な立場から住宅に関するアドバイスを行うことを指します。今回は、中古不動産を売却する売主の立場で、ホームインスペクションについてのメリット・デメリットを解説いたします。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">ホームインスペクションとは？</h1>ホームインスペクションとは、ホームインスペクター（住宅診断士）により、建物などの劣化・欠陥を診断し、改修すべき場所・時期のアドバイスを行う事です。ヨーロッパやアメリカでは、中古住宅の流通市場が確立しており、築年数が数十年、ケースによっては築100年の建物も取引対象となっています。買主は、売買契約前にホームインスペクションを自費で行い、購入するか検討するのです。日本では、2018年4月から中古住宅取引の際に、建物状況調査（インスペクション）の説明が義務化されました。これは重要事項説明時に、インスペクションを売却前に実施したかどうか、実施していたならばその調査結果を買主に説明するものです。そのため、日本ではどちらかと言うと売主が、売却する前の点検として行うケースが多くなっています。&nbsp;&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">ホームインスペクションの診断内容</h1>それでは、ホームインスペクションの調査内容についてご説明いたします。チェック箇所は、戸建てとマンションによって異なりますが、診断は大きく分けて「構造」「設備・配管」「雨漏り・水漏れ」になります。具体的には、以下のような箇所を診断します。&nbsp;●基礎のひび割れ●鉄筋の露出●床や壁の欠損●蟻害や腐食の有無●屋根材のズレ●天井・内壁などの雨漏りの跡●給排水管●換気ダクト●柱や梁、床などの構造耐力において重要な箇所●屋根や外壁、内壁&nbsp;上記診断内容は一般的なホームインスペクションの診断内容です。実施する会社や、対象不動産により調査箇所は異なりますので、ご注意ください。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">ホームインスペクションをするメリット</h1>それでは、売主側が中古住宅を売却するうえで、ホームインスペクションをするメリットについてご説明いたします。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">買主に対してのアピール材料になる</h2>ホームインスペクションを行った住宅は、第三者機関による調査が完了していることを買主にアピールできます。ホームインスペクション調査終了後、報告書が発行されます。検討段階でその調査報告書を見せることは、購入するか迷っている人の後押しになることでしょう。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">売る前に物件の欠陥を把握できる</h2>仮に建物に瑕疵（欠陥）が見つかったとしても、売主からすると、物件紹介時にその旨を告知し、修復しておけば、トラブルになることはありません。買主側からしても、購入前に知ることにより、購入後の予想外な出費を避けられます。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">欠陥を補修して売りやすくなる</h2>瑕疵（欠陥）については、軽微なものでしたら売主側で補修して売却する方法もあります。買主側からしても、購入後の出費を抑えられますし、売主に対する信頼感も増すことでしょう。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">ホームインスペクションをするデメリット</h1>次は、ホームインスペクションをする売主側のデメリットについてご説明いたします。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">診断には時間が掛かる</h2>ホームインスペクションのデメリットの1つ目は、実施に期間を要することです。現地調査自体は、おおよそ1日から2日で終わる場合がほとんどですが、ホームインスペクター（住宅診断士）を呼ぶ日程の段取りや、調査報告書の作成など全ての期間を合わせると、2週間から3週間を要するのが一般的です。その期間は売却ができないので、もしかすると良い買主と契約できるタイミングを逃してしまうかもしれません。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">大きな問題があったら売却できないかもしれない</h2>ホームインスペクションによって、補修できそうにない欠陥や、補修に多額な費用が掛かる欠陥が見つかることがあります。その場合は、「中古住宅」ではなく「古家付土地」として販売するなど、売却方法を変更しなければなりません。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">費用の負担</h2>ホームインスペクションの実施には当然費用の負担があります。費用相場として、一戸建てでは5万円から12万円、マンションでは4万円から6万円が一般的です。費用は、物件種別、建物広さや行う検査内容によって異なります。なお、実施した場合のこの費用は、売却可否に関わらず、掛かる費用となります。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">すべての欠陥を見つけられるとは限らない</h2>ホームインスペクションは、基本は目視による簡易的な診断になります。そのため、全ての欠陥が見つかるとは限りません。屋根裏の点検口がない場合や、隣家との物理的なスペースがない場合などでは、確認ができないこともあります。ホームインスペクションは売主の契約不適合責任を免除したり、診断内容を保証するものではないのです。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">まとめ</h1>ホームインスペクションは、日本国内でも浸透し始めています。そんなホームインスペクションは売主・買主双方にとって、契約後のトラブルを防止する意味で非常に有効なものです。中古不動産の売却・購入をご検討中の方は、ぜひ選択肢の一つとして、お考え下さい。内覧では分からない建物の状況を積極的に開示することで買主様も安心して購入の決断をすることができます。また、不動産取引における紛争防止の観点からもオススメします。弊社では建物診断ができるプロのご紹介もさせて頂いております。まずは、ご相談からお気軽にご連絡ください。

不動産取引時の建物診断について

現在、自営業として働いている方が住宅ローンを金融機関に申し込んだ場合、会社勤めをしている人や、公務員の人と同じなのでしょうか。また、事前に準備をしておいた方が良いことはあるのでしょうか。今回は自営業の方が住宅を購入する際の住宅ローン事情について、解説いたします。&nbsp;住宅ローンの審査基準自営業をやっている方のなかには、金融機関の住宅―ンについて「審査基準が厳しい」「希望金額まで借りられない」といった声がよく聞かれます。金融機関にもよりますが、確かに自営業の方は住宅ローンを組む時には少しハードルが高くなるのは事実です。なぜなら、フリーランスは収入の増減の波が激しい場合が多く、不安定と見られるからです。住宅ローンを審査する金融機関にとって、最も懸念されるのは「毎月安定的に返済できるかどうか」ということです。住宅ローン審査では、現在の年収などの収入状況はもちろんですが、勤続先も大きな判断材料になってきます。住宅ローンの返済が長期間に渡るため、継続して安定した収入があるか審査しているためです。一番大きな違いは、会社員は税込み年収で審査ですが、自営業者は所得金額で審査となります。また確定申告を青色申告をされていないと白色申告では審査自体が難しいですし、会社員は前年の給与で審査ですが、自営業者は確定申告で所得金額の過去3年平均か3年間で一番低い所得金額での審査となります。家を買う前の年だけ確定申告で所得を増やしても会社員のようには銀行は見てくれないので注意が必要です。その点では、特定の勤め先がない自営業の方には審査が厳しくなると言わざるを得ません。しかし、決して住宅ローンが組めない、というわけではありません。&nbsp;自営業と会社員の審査の相違フリーランスの方と会社員の方の住宅ローンを比べた時、同じ内容で適用される条件もあります。例えば、「申込可能年齢」や「ローン完済年齢」、「団信の審査基準」などです。しかし、フリーランスと会社員（給与所得者）では、事業年数（勤続年数）と前年度年収の条件が明確に分かれている金融機関がほとんどです。金融機関のうち、公開されているのは次のような審査基準です。&nbsp;新生銀行＜会社員（給与所得者）＞➡勤続年数：2年以上、前年度年収：税込300万円以上＜フリーランス（個人事業主）＞➡事業年数：2年以上、前年度所得：2年平均300万円以上&nbsp;りそな銀行＜会社員（給与所得者）＞➡勤続年数：1年以上、前年度年収：税込100万円以上＜フリーランス（個人事業主）＞➡事業年数：3年以上、前年度所得：公開基準なし&nbsp;ろうきん＜会社員（給与所得者）＞➡勤続年数：1年以上、前年度年収：税込150万円以上＜フリーランス（個人事業主）＞➡事業年数：3年以上、前年度所得：税込150万円以上&nbsp;このように、微妙な差ではありますが、フリーランスと給与所得者では審査の入口が違うことが明確になっています。また、給与所得者は年収制限が総支給額（年収）ですが、フリーランスは経費控除後の所得となっています。所得とは年収－経費のことです。つまり、フリーランスのほうが給与所得者よりも高い収入が条件となっています。なお、ここで記載した審査での収入は最低ラインの条件となっており、これをクリアしていれば借り入れができるという訳ではありません。あくまでも入り口で断られない、というもので、その後のいくつもの審査基準があります。&nbsp;フラット35はフリーランスでも不利にならないフラット35とは、公的機関である住宅金融支援機構が民間の金融機関とともに提供している住宅ローンです。フラット35は、民間金融機関と審査基準が異なり、申込者の職業や年収に関する基準は定められていません。そのため、フリーランスでも審査に通りやすくなっています。もちろん審査がないという訳ではなく、他に借入がある場合や、滞納などの金融事故があれば、融資の承認は難しくなります。なお、フラット35は、金利が全期間固定となっており、金利上昇リスクがありません。そのため、長期的な資金計画が立てやすく、収入が安定しないフリーランスの方には適しているといえます。また、通常の住宅ローンでは加入が必須の団体信用生命保険の加入も任意となっています。そのため、健康上の不安がある方は、団信に加入しなくても借入ができるのもフラット35の特徴です。&nbsp;フリーランスの住宅ローン対策金融機関は、ローン審査基準の詳細は公開しておりません。しかし、一部ホームページ上などで公開されている基準をもとに、ある程度の予測と準備はできます。金融機関が住宅ローン審査するうえで最も懸念するのが、途中で資金が回収できなくなるいわゆる「貸し倒れ」です。そのため、借りる人の職業の「安定性」を重視するのです。収入が安定していて、返済能力があることが何より大切です。そこでフリーランスの方ができる、住宅ローンの承認を得やすくする対策をご紹介いたします。&nbsp;税金や社会保険料の滞納をしないクレジットカードやカーローンなど滞納すると住宅ローンが借入できなくなる、というのは常識で、ほとんどの人は気を付けていると思います。しかし、税金について認識が甘い人がいらっしゃいます。納税は国民の義務ですので、滞納している人は返済能力に問題がある、と判断されてしまいます。税金の滞納をしていないかは、必ず調べられます。もし、滞納している方がいらっしゃいましたら、すぐに支払いましょう。また、国民年金や健康保険などの社会保険も同様です。&nbsp;クレジットカードは持ちすぎない最近のクレジットカードは年会費・入会金無料のものも多くなっています。また、加入するとキャッシュバックや、通常より安く購入できるなど、特典が付くこともあります。そのため、一人で何枚もキャッシュカードを持っている人がいます。たしかに使う分のクレジットカードを持つのは良いですが、自身が管理しきれないほどの枚数を持つのは良くありません。なぜならクレジットカードには、キャッシング機能が付いているからです。「自分はキャッシングやリボ払いは使わないから大丈夫」と考える方もいますが、金融機関からするとこのキャッシング機能は、いつでもお金を借りられる「枠」として捉えます。例えば、キャッシング機能で50万円分の枠があると、「50万円を借りている」と同等の扱いをする金融機関があるのです。キャッシュカード2・3枚ならなんら問題はありませんが、これが10枚・15枚となるとそれだけで借入上限額が下がってしまう恐れがあります。もし、使っていないキャッシュカードがあるようでしたら、解約をすると良いでしょう。&nbsp;分割払いは極力しない「分割払いは借金」という認識はほとんどの社会人でしたら持っていることでしょう。そのため、クレジットカードの支払いは１回払いにし、車もローンで買わないようにしている、という堅実な方もいます。しかしそれ以外にも意外な落とし穴が携帯電話の本体分割払いです。毎月の支払いから同額分が割引かれ、実質は無料、などといった携帯電話の販売方法が以前はありましたが、この支払いも立派な分割払いです携帯電話の料金ぐらい少し遅れてもいいか、などと考えていると、毎月の支払いに携帯電話本体の分割払い分も乗っていて、個人信用情報に傷が付いてしまう、ということもあります。たった数千円のために、住宅購入を5年近く我慢しなければならない、などと言った事態を避けるために、携帯電話などもできれば一括で購入することをおすすめします。&nbsp;キャッシングの利用はしない過去にローン審査で通らなかった方でキャッシングをされているというのがありました。カードやサラ金でキャッシングを1回でも利用していると審査でいい結果は出にくくなります。&nbsp;節税はほどほどにフリーランスの方のなかは、少しでも税金の額を減らそうと節税に力を入れている人も多いでしょう。経費を計上し、課税対象額を減らすというのは当然の節税対策だと思います。しかし、経費を増やしすぎ、所得が減ってしまうと、住宅ローンの審査に影響が出てしまい、希望の借入額を借りられない、といったことがあります。そのため、住宅の購入を検討しているフリーランスの方は、3年間はしっかりと所得がある申告をするのが望ましいでしょう。経費を減らせば手元にお金が残り、その分を住宅ローンの頭金に使えるので、借入額を減らすこともできます。住宅ローンを申し込む前の3期分は節税をほどほどにしておきましょう。&nbsp;まとめ今回は、フリーランスの方の住宅ローン事情にスポットを当ててみました。医者や弁護士などの一部職業は別として、フリーランスの方は住宅ローンの審査が厳しいのは現実です。しかし、決算書などの資料を持って金融機関に相談すれば、話を聞いてくれます。購入の資金計画でお悩みの方は、ぜひ、田村商会にご相談下さい。弊社の取引先銀行のご紹介もできます。

自営業者の住宅ローン審査について

サラリーマンの方は、給与所得のみで確定申告などとは無縁、という人も多いでしょう。しかし、確定申告が必要な（あるいはした方が良い）場合があります。その一つが不動産売却時です。ここでは、これまで確定申告をしたことがない方向けに、不動産売却時の確定申告についてご説明をいたしますので、ぜひ参考にしてみてください。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">確定申告とは？なぜ必要なの？</h1>確定申告とは、年間の所得を国へ申告する手続きです。サラリーマンの場合は、会社が代わって源泉徴収するため、確定申告を行いません。つまり、源泉徴収とは、会社を通して給与所得を国へ申告することなので、確定申告は必要ないのです。民間の医療保険や介護保険に入っている人は、その分が課税対象から控除されますので、年末調整時に書類を提出していることでしょう。給与所得者の方は、確定申告は多くの書類を集めたり、申請書に必要事項を記入したりと、面倒なイメージで、できればしたくない、と思っているのではないでしょうか。また、なかには、国に所得を申告することで、追加で税金を納めなければならなくなるのでは、と心配する方もいるでしょう。しかし、確定申告は損をするばかりではなく、支払った税金が返ってくるケースや、支払いを免除してもらえる特例があります。こういった税金の特例は、自身で申告しなければ、適用されません。特に不動産の売却などで大きなお金が動かした際は、確定申告の効果はより大きくなものになります。&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">不動産を売却した場合は「譲渡所得」になる</h1>所有するマンションや土地を売却した際に売却益が生じると「譲渡所得」になります。そして、この所得に関して、基本的には確定申告をする必要があります。ここで注意するのが、この譲渡所得は不動産売却額と同額ではない、ということです。譲渡所得とは、その不動産の売却価格から取得費と譲渡に掛かった費用を引いた金額です。&nbsp;譲渡所得の計算式は次のようになります。譲渡所得　＝　譲渡価額（売却額）　－　取得費　－　譲渡費用<h2 style="margin-left:0px;">&nbsp;</h2><h2 style="margin-left:0px;">取得費とは</h2>取得費とは、単純にその不動産を購入価格したときの価格ではなく、建物については減価償却後の金額になります。これに取得時に掛かった諸費用を加えます。取得費の計算式は次のようになります。取得費　＝　土地購入価額　＋　(建物購入価額　－　建物減価償却)　+　購入時諸費用&nbsp;【参考　国税庁　取得費となるもの】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm</a>【参考　国税庁　建物の取得費の計算】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm</a>&nbsp;なお、親からの相続不動産などで、当時の売買契約書や領収書などがなく、取得費用が分からない場合は概算法と言って、売却額の5％を取得費として計上できます。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">譲渡費用とは</h2>譲渡費用は売却にかかる諸費用になります。代表的なのは仲介手数料や、測量、建物の解体費、印紙代などです。なお、この譲渡費用として認められるのは、売却するために実際に支払った金額のみです。例えば、数年前に別の事情で測量などをしたとしても、売却のための測量としては認められないため、譲渡費用に含めません。【参考　国税庁　譲渡費用となるもの】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm</a>&nbsp;<h1 style="margin-left:0px;">確定申告が必要な人3選</h1>不動産売却時に確定申告が必要な人は、次の３つのタイプの方です。<ol><li>売却時に譲渡所得が出た人</li><li>「3000万円の特別控除」を利用したい人</li><li>売却損が出た人</li></ol>&nbsp;１つずつご説明いたします。<h2 style="margin-left:0px;">売却時に譲渡所得が出た人</h2>不動産売却時に売却益が出た場合、譲渡所得に該当するため、税務署に申告しなければなりません。なお、確定申告を怠った場合、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類が届きます。税務署は、不動産登記を行う法務局と同じ国の直轄組織のため、実はつながっているのです。そのため、確定申告をしなくても、税務署は誰が不動産を購入し、売却したのかが、常にお見通しなのです。譲渡所得が発生したのに、所定の納税手続きを行わないとそれは、最悪「脱税」として、摘発案件となってしまいますので、注意してください。なお不動産売却時に、明らかに売却損が出た場合は、確定申告はする必要はありません。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">「3,000万円の特別控除」を利用したい方</h2>「3,000万円の特別控除」とは、居住用不動産を売却した場合、譲渡所得を最大で3,000万円まで控除される、という特例です。この特例は非常に大きな節税効果があり、かつ適用範囲も広いものなので、自宅を売却した時は必ず知っておきたい制度です。&nbsp;3,000万円の特別控除の適用要件概要<ul><li>現在、主に住んでいる自宅を売却した時</li><li>転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である</li><li>更地で売却する場合は、契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していないこと</li><li>単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物であること</li><li>物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと</li><li>売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと</li><li>売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと</li><li>売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと</li><li>災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること</li></ul>【参考　国税庁　マイホームを売ったときの特例】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm</a>&nbsp;そして、この3000万円の特別控除を適用してもらうには、売却した年の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。&nbsp;<h2 style="margin-left:0px;">売却損が出た人</h2>居住用財産を売却した際に、売却損（譲渡損失）が発生した人にも特例が用意されています。それが「買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。この特例は簡単に言うと売却時に売却損が出た場合、譲渡した年及び翌年以後3年内の給与所得などと損益通算ができる特例です。&nbsp;【参考　国税庁　買換え等の場合の譲渡損失の損益通算】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2020/kakikata/01/tokurei.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2020/kakikata/01/tokurei.htm</a>【参考　国税庁　不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合】<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3203.htm">https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3203.htm</a>&nbsp;この特例についても確定申告を行わなければ、利用できません。<h1 style="margin-left:0px;">まとめ</h1>今回は不動産売却時の確定申告についてご説明をいたしました。確定申告は馴染みのない人にとっては面倒くさそうな手続きですが、その効果は非常に大きなものになります。不動産の売却をこれからしようとお考えの人は、まずは資金計画のご相談から承ります。ぜひ、お気軽に田村商会にお声がけください。

不動産売却時の確定申告について

今回は住宅ローンの一つ、ペアローンについてご案内いたします。本記事では、ペアローンを中心に収入合算ローンのメリット・デメリット双方ご説明いたします。夫婦ともに正社員で安定した収入がある場合は、不動産購入の選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。&nbsp;ペアローンとは？ペアローンとは、夫婦それぞれが別々の住宅ローンを組む方法です。つまり、1つの不動産を購入するのに、夫婦で2つの住宅ローンを組むことになります。夫婦それぞれが主債務者となり、住宅ローンの審査の対象となります。そのため別々の審査になるため、夫婦ともに安定した雇用形態、収入が求められます。&nbsp;ペアローンのメリット３つまずはペアローンのメリットからご紹介いたします。主に次の3つが挙げられます。&nbsp;１，住宅ローン控除の枠を広げられる２，借入額限度額を上げられる３，それぞれ団信に加入できる&nbsp;まず、ペアローンは住宅ローンの契約が2つになるため、住宅ローン控除が夫婦で利用ができます。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税及び住民税から、最大13年間にわたり控除する制度です。控除できる金額には上限がありますので、これが2人分受けられるため、より多くの税還付を受けることができます。&nbsp;また、借入額も2つの住宅ローンになるため、借入限度額も上げられます。どうしても欲しい不動産があり、現在一人だけの年収では借入額が届かない場合は、ペアローンの利用を検討するのも良いでしょう。&nbsp;住宅ローンが２つになることにより、夫婦それぞれ団信に加入できます。ただし加入は2人ともできますが、団信はあくまで本人のローンのみにしか適用されません。相手にもしものことがあった場合、相手のローン残債は弁済されますが、自分の残債は残ることになります。&nbsp;ペアローンのデメリット3つ次にデメリットをご紹介いたします。主に次の3つが挙げられます。&nbsp;１，諸費用が2人分になる２，取り扱う金融機関が少ない３，返済のリスク&nbsp;住宅ローンの契約数が2つになるため、諸費用が2人分になります。保証料などは、借入額に応じで支払うものなので、1人で借りても2人で借りてもほとんど変わりません。しかし、ローン契約ごとに必要な印紙代や、銀行事務手数料などで諸費用の負担が大きくなります。&nbsp;ペアローンは全ての金融機関で取り扱われているわけではありません。そのため、金利や団信などの条件を、複数の金融機関で比較することが難しくなります。また、事実婚や同性パートナーなどの場合は、利用できないこともあります。ペアローンをご利用希望の場合は、事前に取り扱い金融機関を確認した方が良いでしょう。&nbsp;ペアローンのデメリットの3つ目は、返済のリスクです。ペアローンはメリットでもお伝えした通り、夫婦２人で住宅ローンを組む分、借入限度額も大きくなります。しかし、返済途中でどちらかが病気やケガで仕事が働けなくなると、片方が全ての負担しなければならなくなります。よくあるのが、妻が妊娠、出産などで働けなくなり、世帯収入が落ちてしまうケースです。そのため、ペアローンは、どちらかの収入がなくなっても、支払い続けることができる借入額にすると良いでしょう。&nbsp;ペアローンに向いている人はここではメリット・デメリットを踏まえて、ペアローンが向いている人をご紹介いたします。&nbsp;●夫婦ともに安定した収入がある●住宅ローン控除の税優遇をより受けたい●夫婦ともに生涯に渡り働き続ける予定●借入額を増やし希望の住まいを手に入れたい&nbsp;ペアローンはそれぞれで住宅ローンを利用します。そのため、大前提として夫婦それぞれで住宅ローンの審査承認を受けなければなりません。また、住宅ローンは長期間に渡ります。家族のライフプランが変化し、世帯年収が大幅に落ちてしまうこともあるかもしれません。さらに、住宅購入後はローン返済以外に、固定資産税や建物のメンテナンス代などランニングコストも必要になってきます。将来を予測し、ローン返済が生活を圧迫しないようにしないといけません。&nbsp;連帯保証型と連帯債務型とは住宅ローンの借入方法で収入合算する場合、ペアローンとは別に「連帯保証型」と「連帯債務型」があります。それぞれの特徴と注意点についてご説明いたします。&nbsp;連帯保証型連帯保証型は1つの住宅ローンで、主債務者と連帯保証人に分かれます。住宅ローンの諸費用などを1契約分で済みます。連帯保証人の収入が主債務者と合算され、より多くの借入額の承認が得られるようになります。主債務者の死亡時や高度障害状態の場合には、通常通りの団信が適用されるため、その後の返済義務は生じません。しかし、連帯保証人は住宅ローン控除の利用や団信の加入ができません。単独ローンと同じく、万一のときに家族への負担が少ない借入方法といえます。&nbsp;連帯債務型連帯債務型では、連帯保証型と同じく住宅ローンの契約は1本です。主債務者と連帯債務者に分かれ、同等の返済義務を負います。連帯債務者の収入も主債務者と審査時に合算され、借入限度額も大きくなります。また、連帯債務者も住宅ローン控除の特例が利用できるのが特徴です。デメリットは、連帯債務型は取り扱い金融機関が少ないのと、連帯債務者が団信に加入できない、ということです。連帯債務者が死亡や高度障害状態になっても、返済義務は変わりません。&nbsp;まとめペアローンを中心に夫婦の収入合算について、ご説明をいたしました。最近では、住宅の取引価格も上がってきており、一人の返済能力では希望の物件が購入できない、ということもあります。田村商会では住宅ローンのご相談も承っております。まずは資金計画から、ぜひお気軽にご相談ください。

住宅ローンでペアローンのメリット、デメリット

不動産を売却するときも、購入するときも不動産内覧は重要なイベントになります。言いかえれば不動産売買が上手くいくのか、後悔するのかの分かれ目になるとも言えます。売主にとっても、買主にとっても重要な不動産の内覧とは、どのようなことなのでしょうか。不動産売買に失敗することのないよう、不動産内覧時の失敗談や防止法を紹介します。&nbsp;物件の内覧はトラブルを防止するために重要そもそも不動産の内覧と何なのでしょうか。不動産の内覧とは内見とも言い、不動産の内部を買主が見ることを言います。売主が立ち会って内覧をしたり、オープンハウスなどで自由に見学したりすることも不動産の内覧です。&nbsp;不動産売買契約を行うまでに、不動産の不具合や環境などを確認しなければなりません。購入する不動産の内容が分からなければ、購入には至らないため、内覧は非常に大切なイベントとなります。&nbsp;内覧時には不動産の長所と短所を把握しなければなりません。長所と短所の確認を怠ると、のちのち不動産売買したときに後悔することになる恐れがあります。ここからは、内覧時に失敗したという談話を、売主、買主に分けて紹介します。&nbsp;物件内覧時の失敗談と防止法【売主編】買主が不動産を内覧しているときに、やってしまった売主の失敗談を紹介します。&nbsp;物件内覧時に買主を足止めしてしまった不動産の良さをアピールしたいがために、買主に不必要なことを話し続け、買主の内覧を足止めする売主がいますが、これはマイナスに働くためやめましょう。売主が良いと思っていることを必ずしも買主が良いとは思ってくれないことがあり、購入の意思を妨げてしまいます。&nbsp;例えば、近隣に保育園があり、売主は園児が元気に走り回っているのが良いと思っても、買主は騒々しいと捉えてしまう方もいます。話せば話すほど、買主の購入の意思を失わせる売主がいらっしゃいましたのでご注意ください。不動産の内覧の案内は、不動産会社に任せておくのが一番です。&nbsp;部屋を見せずに売買してしまった部屋の1室が子ども部屋で、見せたくないという場合があるかもしれませんが、部屋を見せないというのは、トラブルになるのでやめておきましょう。子ども部屋でよくあるのが、壁に落書きがしてあったり、ポスターを画鋲で貼って穴が多数空いていたりすることがあります。&nbsp;購入前に買主が見ていればトラブルにならなかったということも、購入後にわかるとトラブルになることがあります。&nbsp;室内を清掃も整理整頓もせず買主に見せてしまった買主は不動産の雰囲気の良さで購入を決めるという傾向があります。そのため、不動産の中を清掃、整理整頓しておくことが大切です。&nbsp;清掃や整理整頓を怠った結果、大幅な値段交渉をされてしまったという方もいました。清掃や整理整頓にはそこまで費用はかからないため、事前に行っておくことをおすすめします。&nbsp;物件内覧時の失敗談と防止法【買主編】次は、物件内覧時に買主がやってしまった失敗談を紹介します。&nbsp;マンション内覧時電波の確認を怠ってしまったマンションは鉄骨鉄筋コンクリート造が多いのですが、鉄骨鉄筋コンクリートは電波を阻害することがあります。また、築年数が経過したマンションの場合は、インターネット環境が整っていないことがあります。そのため、電波状況を確認しておく必要があります。&nbsp;都心部のマンションを購入したのに、携帯の電波が届きづらい場所があり、不便な思いをしている方がいます。電波がしっかりと入るのか、インターネット環境は整っているのか確認しておきましょう。&nbsp;日当たりをよく確認しなかった不動産内覧時には、売主が気を遣ってくれ、不動産内の照明をすべて点灯してくれていることがあります。そのため、曇りにもかかわらず明るく見えてしまったということが起きます。&nbsp;入居したあとに、日当たりがそこまで良くなかったということがないように、不動産内覧時には照明を消してみたりすることも大切です。売主には、日当たりを確認したいので照明を消してよいですか？とはっきりと伝えることも大切です。&nbsp;室内の大きさを測らなかった不動産を購入した後には、必ず家具の搬入をします。しかし、不動産の内部を測らず、すでに購入していた家具が搬入できず後悔する方がいます。特に、廊下や階段の幅を測らない方が多くいますが、廊下や階段で家具が入らなくなるケースがあるため注意が必要です。&nbsp;冷蔵庫や大型家具を搬入するとき、廊下や階段を通す必要がある場合、家具が通る幅なのか、廊下や階段に曲がり角がある場合、家具を持って曲がれる幅があるのか測っておかなければなりません。最悪窓から搬入できれば良いのですが、つり上げには費用がかかるため事前に予算に入れておくことも考えておきましょう。&nbsp;まとめ不動産の内覧は、買主の購入決定に関わります。また、不動産売買時や売買後にトラブルが起きないように、不動産の内部や環境を確認します。そのため、不動産の内覧というのは非常に大切なイベントになります。&nbsp;不動産内覧時には、売主、買主ともにやってくべきこと、確認しておくべきことがあります。やっておくべきことなどは、多くあるため不動産会社に確認しつつ内覧を行いましょう。&nbsp;田村商会では、内覧時に売主、買主ともに適切なアドバイスをさせていただきます。不動産を売却するときも、購入するときも安心して田村商会にお任せください！

物件内覧時の失敗談と失敗防止方法を紹介！

不動産を取得した場合、登記簿謄本に記載されている所有者を変更する「所有者変更登記」を行います。しかしながら、この「所有者変更登記」は現時点では法律的に義務付けられているものではありません。相続登記を行われないことにより、現在、所有者不明の土地が増加し、社会問題化しております。今回の記事ではこの問題と、今後行われる法改正について整理し、解説してみました。&nbsp;増え続ける所有者不明の土地相続登記が行われないことにより、日本各地で所有者不明土地が増加しています。この所有者不明の土地面積は現在、約410万ha（ヘクタール）に及んでおり、これは東京ドーム87万個分以上にあたる広さです。今後は高齢化社会が進み、相続案件が多くなることが予想されるため、さらに問題が拡大することが予想され、2040年には約720万haに及ぶと試算されています。土地の所有者にとっても相続不動産を登記せず放置しておいた場合、土地が原因で事故などが起きれば、損害賠償などのリスクが生じます。現時点で相続登記は義務ではありませんが、放置していたからといって債務は免れるものではありません。&nbsp;所有者が不明の土地が増えることによる問題点所有者不明土地が増えることで、私たちの生活にどのような影響が出てくるのでしょう。ここでは代表的な問題点に触れてみたいと思います。&nbsp;・税収の低下不動産を所有することにより固定資産税及びエリアによっては都市計画税が課税されます。しかしながら、所有者不明な土地には、課税ができなくなってしまいます。そのため、国税庁や市区役所の税収入が低下してしまうとともに、税金を支払っている人との不公平感が生まれてしまいます。&nbsp;・景観への影響所有者不明の土地は、ほとんどが管理されずに放置されてます。そのため、雑草が生い茂るなど景観を損ねるだけでなく、ゴミの不法投棄場となってしまうことがあります。地震や台風などの自然災害により、放置された空家は劣化が進んでいることで周辺の家に被害を及ぼすことも考えられます。その他、管理がされないことにより、土地が崖地でよう壁があるケースや、建物が倒壊の恐れがある場合は、近隣の方にとって大きなリスクとなってしまいます。&nbsp;・公共事業や復旧・復興事業への影響国や地方自治体が土地を利活用したくても、所有者が不明な土地では連絡が取れず、有効に活用できないなどの影響が生じかねません。実際、地震や水害などの対策工事が所有者不明な土地があるため、遅々として進まない、といった事象が見られます。こういった事例では、近隣の不動産価値を落とすだけではなく、地域住民の地域発展や復興の阻害要因になっているのです。法改正所有者不明の不動産や、適切に維持管理されていない空き家が社会問題化したため、国は相続登記の申請が義務化を決定いたしました。現時点では、不動産の所有権を取得した際、登記を申請することは義務ではありません。ただ、登記は不動産の所有権を第三者に主張するための要件であるため、所有権移転登記を申請しています。ところが相続などで、利用価値の乏しい土地などを取得した場合、登録免許税などの各種税金及び司法書士などへの報酬が必要になるため、登記がなされない、ということがあります。&nbsp;今回、国は2024年開始を目途とした「相続の開始とその所有権の取得を知った日から3年以内の相続登記」の申請を相続人に義務づけました。また、合わせて氏名の変更や住所移転などがあった際に、「住所などの変更日から2年以内」の変更登記の申請を義務づけました。（こちらは2026年を目途に開始予定）。なお、両法案とも正当な理由なく申請がされない場合は「10万円以下の過料」の罰則が課される予定です。&nbsp;土地相続時の国庫帰属今回の法改正では、望まぬ土地を相続した場合、国庫に帰属させることも可能にさせる仕組みも新設されました。しかしながら、全ての不動産が無条件で国庫に帰属できるのではありません。主な帰属条件は次に挙げる事項です。・樹木や工作物のない、更地であること・担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されていない土地であること・土地汚染や土地管理などを妨げる埋設物がないこと・境界が明らかであること、土地の境界に関する争いがない土地であること・崖地で過分の管理費用を要するようなことがないことその他、さまざまな要件はありますが、承認申請が認められると10年分の管理に要する費用の納付が必要となります。管理費用は、市街地で約200㎡の土地であれば約80万円が目安とされています。国庫帰属の条件は決して簡単なものではありませんが、今後、検討する人は増えていくことでしょう。&nbsp;まとめ今回は、来年度以降の不動産登記に関する改正にスポットを当ててみました。現在の日本では、所有者不明の土地、管理放棄された土地、負動産問題、など不動産に関する問題が山積されています。国も法改正などを行い現状に即した活用ができるよう動いておりますが、なかなか、簡単に解決できる問題ではありません。不動産に関するお悩みがございましたら、まずは田村商会にお声がけください。豊富な実績な不動産のプロが最適な解決策をご提案いたします。

2024年相続登記の義務化が決定

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844265/bc7a3a192f23ba64f8977334db0c8da4_t_91b0e60c06.jpg" alt="bc7a3a192f23ba64f8977334db0c8da4_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844265/thumbnail_bc7a3a192f23ba64f8977334db0c8da4_t_91b0e60c06.jpg 209w," sizes="100vw">最近はますます不動産購入の熱が過熱してきており、取引が活発となっております。先日の不動産業界新聞「住宅新報」では、不動産仲介会社が軒並み取引を回復し、ほとんどの会社で取引手数料が急伸している、と報じられています。今回は、その旺盛な需要を支えているマンション購入についてスポットを当ててみたいと思います。これからマンションの購入を検討している方はぜひ、参考にしてみてください。&nbsp;新築マンションのポイントマンション購入を検討する方の中には、まず新築マンションから探し始める、という方も多いのではないでしょうか。たしかに誰も住んだことがない部屋で、最初のオーナーになるのは気分の良いものです。部屋だけではなく、ポストやエレベーターなど共用部分もピカピカで、コンシェルジュのいるようなマンションでは、真新しい制服の方が出迎えてくれるでしょう。また新築マンションでは、購入者がほとんど同時期に引っ越しをし、一斉に生活をスタートします。ほとんどのマンションでは、入居者の家族構成や年収などを想定した建物コンセプトがあります。そのため、比較的価値観や話題の合う人が住んでいることが多く、人間関係が作りやすいと言えます。&nbsp;中古マンションのメリット5選最近では新築だけではなく、中古マンションを選ぶ方も多くなっております。中古というと新築に比べて、イメージを悪く持たれている方がいらっしゃいますが、決して劣ったばかりではありません。むしろ新築より優れた点も多くあります。ここでは中古マンションの特徴と選ぶメリットを5選、挙げてみました。&nbsp;1.新築マンションより安く購入できる先程、新築マンションの良いところをご説明いたしましたが、一番のネックはやはり購入金額でしょう。最近は建築資材の高騰、職人不足等により建築費が以前に比べて大幅に上昇しています。また、マンション用地取得も競争が激しいことで土地も値上がりしていますので、新築マンション価格の高騰は都市部では数年続いております。将来的にも都市部の新築マンションが下がる要素はあまり考えられません。その点、中古マンションは同マンションの別部屋や、同エリアマンションと比較されるため、相場通りに売り出されることが多くなります。駅近くの中古マンションや分譲時期が平成１８年～２０年のマンションは、当時の新築マンション価格が今よりも安かったので、新築時より値上がりしている中古マンションもあります。当時は大手ゼネコンもマンション建設工事をしていましたので、今の新築マンションよりも豪華な外観や構造のマンションも数多くありますので、ある意味お得です。&nbsp;2.部屋からの眺望などが確認できるマンションの室内は、リフォームしてしまえば新築同然のようになります。外観が多少古くても、購入時や所有時のコストを考えれば、気にならないという方も多いです。しかし眺望や周りから聞こえる音、においなど建物が完成していないと分からないものです。新築マンションのほとんどは、建物完成前にモデルルームで商談するため、実際に部屋に入れるのは契約後になります。&nbsp;3.両隣、上下階にどういった人が住んでいるか分かるこれは実際に暮らしている人がいるからこそ聞ける情報です。隣近所の住んでいる人の家族構成や足音などの生活音などがわかれば、実際に住んだ後のイメージが付きやすくなります。もし、居住中の物件をご覧になる機会がありましたら、直接売主様にご質問してみると良いでしょう。&nbsp;4.実際の住み心地を居住者に聞くことができるこれは抽象的な質問になってしまいますが、ぜひ売主様に聞いてみるとよいでしょう。この質問により、想定もしなかったような情報（悪い情報だけではなく、良い情報も）が分かるかもしれません。例えば、「このマンションは同じぐらい年齢の子どもが多くいるので毎朝みんなで集団登校しています」とか、「マンション全体に風が通るのでバルコニーの洗濯物がよく飛んでしまい、注意を促す回覧板がよくまわってきます」などです。こういった情報が事前に分かるのは、中古マンションならではの良さだと言えます。&nbsp;5.建物の構造等に不具合があるかどうかを確認できる以前に関東の分譲マンションですが、新築後数年で建物が傾いてきたという施工不良トラブルがありました。新築マンションは完成前に契約するケースが多いので、実際に住んで数年経過しないと分からないこともあります。中古マンションの場合は問題があれば管理組合の総会や理事会で報告がありますので、売主様や管理会社にヒアリングすれば、マンション共用部分等に問題がないかどうかは事前に確認できます。数年経過して特に大きな問題が発生していないマンションであれば安心して入居できると思います。&nbsp;人気のあのマンションを買うには？実際にお客様と接していると、「購入したいマンションは決まっているのに、なかなか売りものがでない」という声をよく聞きます。たしかに、人気の学区などでは、マンションの数は限られており、売り出しされてもすぐに決まってしまいます。中には、売り出しをしたこと自体、一般の方が知る前に販売が終了していることもあります。中古マンションのお部屋はどの物件も1つしかありません。当然購入できる方も１組だけです。ここではどうしたら、人気の中古マンションを購入できるか、ご紹介いたします。&nbsp;１，不動産会社に予め希望条件を伝えておく人気物件を手に入れるには、不動産サイトや新聞折込広告などに掲載されてから問い合わせをしているようでは遅いです。気になるマンションがあるようでしたら、事前に地元の不動産会社に問い合わせをして相場や評判を調べておき、現地の下見をしておきましょう。そして、信頼できる不動産会社の担当者を予め探しておくのもポイントです。その担当者にご自身の希望条件を伝えて、物件が出たらすぐに教えてほしいと依頼しておくのです。伝えるのは、希望エリアやマンション、予算と広さ、間取り、開口方位などです。ここで注意点は、その希望条件は「必ず満たす条件」なのか「できれば満たしてほしい条件」なのかをはっきりすることです。あまり条件を厳しくしすぎてしまうといつまでも購入できなくなってしまいます。そのため、ある程度の幅（特に予算）は想定しておくと良いでしょう。&nbsp;２，銀行の事前審査承認を取っておく購入検討者の方は資金計画を明確にしておくと良いでしょう。と言うのも、実際に売却物件が出た際に、資金計画が固まっていないと他の購入検討者に順番が劣後してしまいます。特に住宅ローンが通るかどうか分からない状態では、売主様もたとえ希望金額通りで申し込みをされたとしても、売却の承諾はできません。そのため、まだ購入物件が確定していなくても、住宅ローンの事前審査をすることはできますので、準備として金融機関の審査承認を取得しておくと良いでしょう。そうすることにより、売主様にアピールすることができ、他購入希望者がいたとしても購入できる可能性が高くなります。&nbsp;まとめいかがでしたでしょうか。今回はマンションの購入について解説してみました。売却するときもそうなのですが、良い物件を購入するにもお客様自身による情報収集などの事前準備が必要なのです。そして、その希望を叶えるためには、パートナーとして担当者選びも大切です。田村商会では長年の実績と独自のネットワークにより、お客様のニーズにお応えいたします。特に阪急池田駅・阪急石橋阪大前駅徒歩圏内でご検討の方は、ぜひ、お声掛けください。 &nbsp;

マンション購入時のポイント

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844208/a90cf1e9fc066ce6c068b855ed74114a_t_f55c919516.jpg" alt="a90cf1e9fc066ce6c068b855ed74114a_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844208/thumbnail_a90cf1e9fc066ce6c068b855ed74114a_t_f55c919516.jpg 233w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844208/small_a90cf1e9fc066ce6c068b855ed74114a_t_f55c919516.jpg 500w," sizes="100vw">土地の購入は、売買が簡単だと思われがちです。建物がない分、土地は購入するときに確認する事項が少ない、と判断されるのでしょう。しかし、土地を購入する場合も多くの確認すべきポイントがあります。本記事では、土地の購入に際して確認を怠ってしまったことでおきた、土地購入の失敗談を紹介します。&nbsp;土地購入をする場合に確認しておくべき事項土地を購入する場合には、いくつか確認しておくべきポイントがあります。土地を購入する場合に確認しておくべき主なポイントは、以下のとおりです。○境界標が土地の４角にすべてに入っているか○確定測量が完了しているか○隣地から越境されていないか、購入する土地から隣地に越境物はないか○過去に災害にあった経歴があるのか○購入する土地だけではなく、周辺に工場など嫌悪施設があるか確認したか○どんな用途の建物が建築できる土地なのかこのように土地を購入するだけでも、多くのことを確認しておかなければなりません。&nbsp;どのような建物が建築できる土地なのかは、仲介担当者や設計士とともに現地を確認しておきましょう。用途地域によっては事務所、倉庫、店舗等が建築できない場合があります。都市計画法や建築基準法の知識が必要なため、自分が建築したい用途の建物が問題なく、建築可能かどうかの事前確認が必要です。勝手な判断をすると後で大変なことになる可能性があります。この後は、確認すべきポイントを怠ったばかりに、起きてしまったトラブルを紹介します。&nbsp;建物新築後に住みだしたらニオイが凄い場所だった土地は建物と違い確認することが少ないと判断してしまい、1度現地を確認した後、再度現地を見に行かなくなる人がいます。しかし、これは危険なことです。例えば、現地を見に行ったのが日曜日だったとき、近隣の工場が稼働していない状態だったということがあります。工場が稼働していた場合には、ニオイや騒音が発生しているのにもかかわらず、1度だけ日曜日に行ってしまうとわからない、ということです。このようなことは意外と起こりやすく、工場だけでなく大型商業施設の営業日は、前面道路が抜け道になる、通学路になっているため平日は騒々しいなど様々なことが起こります。ニオイや騒音を把握してない不動産会社もあるかもしれないため、自分でも何度か現地に足を運び確認をしておかなければなりません。&nbsp;建物を建築したら太陽光が入らなかった購入する土地が広く、隣の家とも少し距離があるため日当たりは大丈夫だろう、と思い土地を購入したら、日当たりの悪い家しか建築できなかったということがあります。土地には建築していい建物の大きさや隣地と一定距離空けなければいないなどの決め事が法律により定められています。そのため、思い描いていた建物が建築できない、思い描いていた建物の位置に建築できない場合があります。&nbsp;また、高さ制限や斜線制限によって、2階建てが建築できないような土地があります。希望と違う建物しか建築できないということがないよう、事前に建築する工務店やハウスメーカーに冬至のときの日当たり具合を図面にしてもらっておきましょう。日当たりの図面は土地の購入者が作成希望をしないと、図面を作成してくれないときがあるため注意が必要です。&nbsp;建物完成後に隣接地の所有者から窓に目隠しをつけるように要請された民法２３５条では敷地境界線から１ｍ未満の距離に「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」を設置する人に、目隠しの設置を義務としています。これは窓から隣地を覗かれることにより害される隣地居住者のプライバシーを保護するために窓の設置者に目隠し設置義務を負わせる法律です。判例では窓を閉じた状態では外を見通せない不透明なガラスであっても、窓を開放すれば隣地を覗き見することが可能な窓の場合には目隠し設置が該当すると考えられています。一方で、全開することができない構造の滑り出し窓等は、窓の下部から頭を覗き込むなどしない限り隣地を覗き見することはできないため、該当しないと考えられています。具体的な窓の大きさや建物の利用状況により裁判所の判断は異なりますが、隣人のプライバシー侵害の程度と目隠し設置義務者の負担の大きさを比較考慮し、目隠し設置義務の有無が判断されます。せっかく新築して窓をつけたのに目隠し設置となると日当たりも変わってきますし、長く住むのに隣接地のトラブルは避けたいはずです。隣接地との距離が１ｍ未満で近い場合には、建築前に隣接地所有者には図面をもとに窓の位置などをよく説明しておくことをオススメします。&nbsp;土地購入時に課税された不動産取得税って還付があるの？土地購入をしてすぐに住宅を建築するという人には、一定条件を満たすことにより不動産取得税の還付を受けることができます。しかし、土地の購入は不動産仲介会社、住宅の建築はハウスメーカーと会社が違うため、土地購入と住宅建築が連動している不動産取得税の還付については、どちらの会社も教えてくれないことがあります。&nbsp;土地の不動産取得税の還付を受ける要件は、次のとおりです。○建築する住宅の床面積が50㎡以上240㎡未満○土地を購入してから建物を新築する場合は、土地取得日から3年以内に建物を建築すること○建物建築を土地購入より先に行う場合は、建物を建築したあと1年以内に土地を取得すること&nbsp;上記の要件を満たした場合は、以下の手続きを行います。○不動産を取得後、不動産取得申請書を提出不動産取得日から60日以内に不動産取得申告書と必要書類を購入した土地を管轄する市役所や町村役場もしくは都道府県税事務所へ提出します。&nbsp;○不動産取得税減額申請書を提出都道府県税事務所から不動産取得税の納税通知書が届きます。まず減税されていない金額の納税請求がきますが一旦、減税されていない金額を納税します。減税されていない金額を納税した後、不動産取得税減額申請書と添付書類を提出して還付を受けます。また、特例対象住宅をすぐに建築する場合は、不動産取得税の猶予する猶予する徴収猶予の申請もできます。必要な書類はケースによって異なりますので、詳しくは都道府県税事務所にお問い合わせください。&nbsp;まとめ土地購入は建物購入に比べ、現地確認を早く切り上げる傾向があります。土地購入の場合でも、確認しなければならない事項は多く、確認を怠ると購入したことを後悔することになりかねません。土地購入をするときには、確認すべきポイントを把握したうえで、何度も現地と現地周辺を問題ないか確認しておくようにしましょう。&nbsp;弊社、田村商会では長年の経験と知識を活かし、土地の購入を検討されている方へ的確なアドバイスいたします。土地を購入し、新築住宅を建築する予定の方からのお問い合わせをお待ちしております。

土地購入のときに知っておくべき注意点

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830313/IMG_2702_204559fa6d.jpg" alt="IMG_2702.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830313/thumbnail_IMG_2702_204559fa6d.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670830313/small_IMG_2702_204559fa6d.jpg 500w," sizes="100vw">今月は毎週１回週末に、新聞折り込みチラシを池田市内に配布しました。本日の朝刊で最終回となります。池田市内では売り物件が不足し、物件を探されている方が多いという状況が続いております。物件を探されている方のご期待に添えるように売却依頼や相談を頂けるように弊社の思いや実績をチラシに表現して、広告活動をしていました。チラシを見て不動産を売るという方はいないですが、もし不動産を売却する時にはいち早く弊社のことを思い出して頂ければ幸いです。また、皆様のまわりで不動産会社を探しているというお知り合いにチラシを渡して頂ければありがたいです。今後も時期を見ながら、折り込みチラシを続けていきたいと思います。 &nbsp;

新聞折り込みチラシ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844144/6d6047800a22322521a7596fe879712f_t_814324ab5b.jpg" alt="6d6047800a22322521a7596fe879712f_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844144/thumbnail_6d6047800a22322521a7596fe879712f_t_814324ab5b.jpg 234w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844144/small_6d6047800a22322521a7596fe879712f_t_814324ab5b.jpg 500w," sizes="100vw">居住用不動産を売却したことにより生じた所得は譲渡所得となり、課税対象になります。不動産を購入した時と売却した時の金額にほとんど差がなければ良いのですが、大幅に利益が出てしまうことがあります。たとえば、バブルなどの不動産価格の高騰が起こる前に購入した自宅を売却したときなどです。購入当時と現在では当然お金の価値が変わっているため、数倍になっているということはよくあります。&nbsp;今回は居住用財産を売却するとき大幅な節税効果を生む「居住用財産の3000万円控除」について解説をいたします。&nbsp;不動産の譲渡所得とは？不動産は、購入した時の金額（取得費）より売却収入（譲渡収入）が上回ると譲渡所得が生じます。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）&nbsp;これは言い換えると、売却金額から取得費と売却時の費用を引いた金額が収入（譲渡所得）になるということです。不動産譲渡所得は、他の所得（給与所得など）とは分離して所得税と住民税が課税されます。税率は不動産の所有期間や特例適用に応じて設定されているのですが、14％～39％（所得税と住民税を含む）となっています。&nbsp;例えば30年前に2,000万円で土地を購入し、同じく2,000万円で木造の家を建築したとします。その不動産が、3,500万円で売れた場合（売却諸費用は200万円）以下のようになります。なお、今回のケースでは建物は30年分の減価償却（1,674万円）を引いた金額で算出されます。&nbsp;3,500万円（売却価格）－（2,000万円（土地の購入費用）+336万円（建物の減価償却費を引いた金額）+200万円（売却諸費用））＝964万円&nbsp;964万円×14％（10年超所有軽減税率の特例適用）＝約１３５万円（所得税と住民税）所有期間が&nbsp;10年を越えて居住している場合は、3,000万円特別控除と併用して軽減税率の特例が適用されますので、お得です。通常は譲渡益の20％が課税されますが、3000万円特別控除後に6,000万円までの譲渡益が出た場合でも14％に軽減されます。復興特別所得税は軽減がないので、別途基準所得税額の2.1％が課税されます。上記のケースですと964万円×10％×2.1％＝約2万円が復興特別所得税となります。税金は合計約１３７万円を納めなければなりません。この時、所有している不動産が居住用だった場合に使えるのが「居住用財産の3000万円控除」なのです。&nbsp;居住用財産の3,000万円控除の特例不動産を売却した時に得た収入はそのまま税金を支払うと、ケースによっては百万円単位が必要になります。しかし、居住用不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、譲渡所得から3,000万円まで控除ができるという特例があります。つまり、譲渡所得が3,000万円以内であれば課税されない、というものです。また、夫婦で土地と建物を１／２ずつ共有し、夫婦で居住している場合はそれぞれに3,000万円控除が認められますので、最大6,000万円控除できる可能性があります。お得な制度ですので、ぜひ覚えておいてください。居住用財産の3,000万円特別控除が適用された場合の税額の計算方法は以下のとおりです。&nbsp;課税譲渡所得＝譲渡所得－最高3,000万円&nbsp;つまり、譲渡所得が出たとしても居住用でしたら、最高で3,000万円まで控除されるのです。この3000万円控除を受けるためのポイントは次の通りです。（1）現在、主として住んでいる自宅を売却したとき。（セカンドハウスや賃貸マンション等は不可）（2）居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。（売却までの用途不問）（3）家屋を取り壊した場合は、上記（2）の範囲内で、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。（取り壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）（4）転勤等で単身赴任の場合において、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。（5）共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人ごとに適用。（6）住宅ローン控除との重複適用は不可。（7）譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。（8）居住期間の制限なし。（9）連年適用の制限：前年、前々年に居住用の特例の適用を受けていないこと。&nbsp;なお、課税譲渡所得を計算した結果がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには譲渡した年には申告をする必要があります。また、譲渡した翌年には不動産売却により、収入が大幅に増えることで健康保険料などが上昇します。税金以外にも出費がありますので、ご注意ください。&nbsp;「居住用」とはどのような状況をいう？居住用財産の3000万円特別控除を適用するにあたっての「居住用」とは、居住者が自己の生活の拠点としている家屋をいいます。一時的な目的で入居した家屋は認められません。生活の拠点か一時利用かどうかは、その人の配偶者、家族の日常生活の状況、その家屋の入居目的、構造および設備等を総合的に勘案して判定します。単に住民票があるからといって、居住用とされない場合もあります。&nbsp;まとめ居住用の3,000万円特別控除の特例は不動産の売却特例のなかでもよく活用される特例です。適用できれば売却による税金を抑えることができます。しかしながら、税金というものは黙っていても自動的に控除などをしてくれるわけではありません。ご自身から申告をして、初めて適用されるのです。&nbsp;また、相続した物件の場合には取得した価格がわからないケースが多いですが、当時の売買契約書や領収書などがあれば必ず保管しておいてください。取得費が分かれば土地の場合は、何年経過してても同額が取得費に計上できます。建物は減価償却しますので、工務店等に支払った金額が取得費ではありません。税務上の建物の減価償却費を計算する方法がありますので、取得費を簡易計算できます。当時の売買契約書に土地と建物の内訳が記載されていない場合もありますが、消費税が加算された時期以降の新築物件であれば、その当時の税率で消費税額を割り戻せば建物価格が算出できますので、土地価格も分かります。取得費が不明の場合は、売却価格の５％しか取得費は認められません。&nbsp;田村商会では、1人1人に合った最適な不動産売却をご提案しております。たとえすぐでなくても、将来的に不動産の売却をお考えの方はぜひお気軽にご相談ください。

自宅の不動産売却に伴う税制優遇について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844098/0f8531a0b36523b4cffb2681a079d86e_t_4bda5f6116.jpg" alt="0f8531a0b36523b4cffb2681a079d86e_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844098/thumbnail_0f8531a0b36523b4cffb2681a079d86e_t_4bda5f6116.jpg 208w," sizes="100vw">所有している不動産を少しでも高くいい条件で売却したい、と思うのは当然のことです。誰しも大切にしてきた思い入れのある我が家の価値を、最大限に評価してくれる人に売却したい、と思うものです。今回はご所有不動産を1日でも早く、そして１円でも高く売却できる方法をご紹介いたします。&nbsp;1.売却前の準備ネットで「不動産を高く売る」と調べると、ほとんどのサイトでは不動産会社選びについてのみしか書かれていません。それでは良い不動産会社を選べば、間違いなく高く売れるのでしょうか？答えはノーです。&nbsp;なぜならば、不動産売却は不動産会社と所有者様が協力して、二人三脚で行うものだからです。例えば、所有者様しか知らない良い所を、何もアピールしなかったならば、不動産会社の担当者が気づかず買主に伝え漏れてしまい、物件の魅力を存分にアピールすることができない、といったケースもあります。&nbsp;不動産の早期売却・高額売却のためには、所有者様のご協力が不可欠です。ここでは、売却前の所有者様の準備についてご説明いたします。&nbsp;1-1リフォームは必要？売却相談時に受ける質問で、「リフォームをしてから売却した方がいいの？」というのがあります。この質問を受けた時、私は基本的には必要ありません、とお伝えするようにしています。&nbsp;いくら室内を丁寧に使っているとはいえ、人が居住すれば多かれ少なかれ、傷・汚れが付くものです。中古で売却しているのでしたら、それが当然です。&nbsp;中古物件の購入を検討している人もある程度は想定しており、購入後ほとんどの人がリフォームやハウスクリーニングを依頼します。そのため、売却前にリフォームをしたとしても、買主の趣味嗜好に合わなければ、再度リフォームをすることになり、無駄となってしまいます。また、リフォームをした分、高く売れるとも限りません。&nbsp;そのため、売主様はあまり手を付けず、そのままの状況で売却することをおすすめいたします。例外として、ペットなどによる大きな傷や汚れがある場合は、その部分は補修を提案することがあります。それでも、手を入れるのは必要最低限で良いと思います。&nbsp;1-2不用品の処分長年住んでいると不要な物が徐々に増えていくものです。これは家を売却する、と決めたらすぐに処分に取り掛かるのが良いでしょう。&nbsp;理由は単純に見た目の悪さもありますが、荷物が少ないことにより部屋が広く見える、という効果があります。&nbsp;お荷物の処分は専門業者に依頼をすることもできますが、費用は高額になることがあります。そのため、ご自身で市町村指定の粗大ごみ業者などに出すのが、もっとも処分費用が掛かりません。&nbsp;1-3お庭の手入れこれは戸建でお庭があるお宅に言えることです。例え建物が古く古家付土地として売却する場合でも、お庭の樹木や草木の手入れはしておきましょう。なぜなら、草が生え放題の土地は見映えや写真映えが悪くなってしまうからです。結局は一度更地にして建て直す土地でも、見映えが悪いと一般の方は再建築後のイメージが湧きにくくなります。そうすると、せっかくの土地が売却まで思わぬ時間が掛かってしまうことがあります。&nbsp;そしてそれは、更地で売却する場合でも、定期的な雑草の手入れはした方が良いでしょう。また、草木が生い茂っていると、ごみの不法投棄の被害に遭うこともあります。&nbsp;2.内覧時の売主様注意点売却の準備ができましたら、実際の売却開始です。物件の調査は不動産会社が請け負います。そしてネットやチラシなどの反響により、購入検討者が、次第に現地を見に来るようになります。&nbsp;この現地視察の時も、所有者様のご協力が必要になります。ここではその具体的な協力方法を見ていきましょう。&nbsp;2-1 物件をより良く見せるマンションや戸建ては住みながら売却することができます。売却契約が成立したら、引っ越しをするのです。&nbsp;住みながらの場合は、当然、家具や生活用品が室内にある状態となります。そして、内覧に来た購入検討者様と直接お会いすることになります。物件のご説明は仲介会社の営業担当が行いますが、住んでいらっしゃる方にもやっていただきたいことがあるのです。&nbsp;それは、「物件をより良く見せる」ということです。と言ってもこれは別に、購入検討者の方が誤った判断をさせるほど、良く見せる必要はありません。一般のお店の商品で言うところの陳列方法や、ディスプレイ方法を工夫する、といった感じです。具体的には購入検討者の方が来る少し前に下記のような準備をするとよいでしょう。&nbsp;1,室内の照明を全部点ける2,生活感のあるものは収納に入れる3,カーテンをすべて開ける&nbsp;これは、室内をより清潔に、広く見せるものです。不動産の営業担当者もその物件が一番映える時間に案内をすることが多いです。例えば、東側に面した建物の場合は、午前中に案内をし、日差しが入っている最高の状態をお見せします。大通りに面した不動産の場合は、車の通りが少なく比較的静かな時間に、ご案内する、といった感じです。&nbsp;そして、そういった営業担当の工夫にプラスアルファをするために、事前にカーテンを開けてもらい、昼間でも室内の照明を点けてもらうのです。&nbsp;2-2空間を快適にすること次にやっていただきたいのは、「空間を快適にすること」です。先ほどの「物件をより良く見せる」というのは、視覚的な効果を狙っています。「空間を快適にする」というのは、嗅覚や、肌感覚に訴えるものです。&nbsp;具体的な準備は次のようなことです。1.空気を十分に換気する2.冬は暖かくし、夏はクーラーをつける3.食事は1時間前に済ませる&nbsp;これは、言い方を変えると購入検討者に少しでも長く物件を見てもらうためのテクニックです。生活臭を消し、快適な空調にすることにより、購入検討者様に長居してもらうのです。そして、これは物件の魅力に気付いてもらうための演出なのです。&nbsp;実は、このお客様自身に気付いてもらう、というのは非常に大切なことです。営業担当者がいくら物件をアピールしても、所詮は営業トークと思われてしまい、なかなかお客様の心の中にまでは響きません。しかし、本人が自分で気付いたことは、他の誰が言った言葉より説得力があるのです。&nbsp;まとめいかがでしたでしょうか。今回は、売却時の所有者様の工夫についてご説明をいたしました。冒頭でも申し上げましたが、不動産を売却するのは不動産会社だけではなく、所有者様との二人三脚になります。&nbsp;ここでご説明したのは売却時の注意点のほんの一部に過ぎません。他のテクニックや注意点はまた別の機会にでもご説明をしたいと思います。今、ちょうど売却を考えていて、すぐにでも知りたいという方は、田村商会にご連絡ください。相談は無料で、お客様の立場に立った親切な接客を第一に考えております。他社で売り出しをしているけど、なかなか売れていなくて困っている、という方も、お気軽にお声がけください。少しのヒントが大きな成果をもたらす、ということは良くあることだと思います。

不動産売却前にできる工夫について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844037/fdb6de094f22f5a2bac494ac26e43601_t_3a17021372.jpg" alt="fdb6de094f22f5a2bac494ac26e43601_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844037/thumbnail_fdb6de094f22f5a2bac494ac26e43601_t_3a17021372.jpg 234w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670844037/small_fdb6de094f22f5a2bac494ac26e43601_t_3a17021372.jpg 500w," sizes="100vw">長く同じ土地に住むうえで、良好なご近所付き合いは大切なことだと思います。特に一戸建てにお住いの方は、何かと気を遣うことも多いのではないでしょうか。ゴミ出しや深夜の騒音、においや煙など、些細なことでご近所さんとの人間関係がこじれてしまうといったことは避けたいものです。今回は、そんなご近所さんとの間で実際におこったブロック塀を発端とする境界トラブルについて、お話をしてみたいと思います。&nbsp;このブロック塀は誰のもの？ある時、高齢なご夫婦が不動産の売却について相談にいらっしゃいました。話を聞くと住み慣れた今の自宅を売却し、夫婦で高齢者施設に入居を考えているそうです。入居する施設は決まっており、売却したお金は入居後の生活資金に充てたいそうです。お話を伺った後、さっそく謄本を調べ、ご自宅に伺うことになりました。現地で建物を拝見すると、室内は丁寧に使われていましたが、50年近く住んでいたということで、さすがに老朽化が激しく、中古戸建として売却するのは難しいように感じました。そのため、古家付の土地として販売することをご提案し、了承いただけました。&nbsp;その後、一通りの現地調査を進めていたところ、１点気になる問題がでてきました。それは隣地との境にある古くなったブロック塀でした。売主様にお話を聞くと、家が建つ前の宅地造成時（昭和40年代）に設置された塀であることが分かりました。塀は苔が生えて見栄えも悪く、さらには若干傾いており、いつ崩れるか分かりませんでした。このブロック塀、困ったことに売主様に聞いても所有者がわかりませんでした。隣地との境界上にあるため、特にどちらの所有かと揉めるようなことなく、今に至っているそうです。&nbsp;そんな今まで何の問題もなかったブロック塀ですが、不動産を売却するとき障害になることがあるのです。古家付きの土地を購入する方のほとんどは、古い建物を壊し、土地を造成し直します。そして、土地を囲う古い塀も撤去して、きれいにしてから新しい家の建築を行いたいと思うことでしょう。しかし、自分に所有権がない、もしくは他人と共有者している工作物を、共有者の許可を得ずに、勝手に取り壊しをしてしまうことはできません。このケースでは仮に購入を検討しているお客様が、ブロック塀を建て替えることができなければ、その旨ご説明をしなければならなくなります。場合によっては売却価格に影響が出てしまうことも考えられるのです。&nbsp;民法ではさて、ここで法律を見てみましょう。実は、民法には隣地との境界について、定められているのです。&nbsp;民法　第229条　（境界標等の共有の推定）境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。&nbsp;いかがでしょうか？これを読んだ方の大半は「おお、民法では境界線上にある塀は共有になるんだ！」と思われるかもしれません。しかしこれは原則の話をしているのです。どういうことかと言いますと、「推定する」は「みなす」ではないのです。「推定する」は反証の余地があるのですが、もし、「みなす」であれば反証ができません。よって反証できない限り、境界線上に設けた塀は共有物として考えていきます。逆に考えると、境界線上にある塀を自分の所有だと主張するには「自分の費用でこのブロック塀を設置しました。ゆえに共有物ではありません」という反証（証明）をする必要があるのです。&nbsp;解決に向けてさて、相談を受けた土地に話を戻します。当該土地にあるブロック塀は古く見た目も悪くなっていますが、それ以上の問題として傾いているため倒壊の危険がありました。地震や強風で倒壊してしまうと、人や建物に被害が及ぶ可能性があります。なんとしても撤去、そして現在の建築基準法に即した工作物としてやり替える必要がありました。隣地の方がブロック塀のやり替えを承諾して頂ければ良いのですが、隣地の所有者は分譲当時購入者した方はすでに亡くなっており、ご子息が不動産を相続されていました。当然、隣地が建て替えるから共有（？）している塀をやり替える費用を出してください、といっても承諾してもらえる人はまずいません。相続したご隣地子息に話を聞いてみると、分譲時の塀の話などは一切聞いてなく、誰が所有しているか分からないとの認識でした。&nbsp;そこで、解決のためにおこなったのはまずは土地家屋調査士に測量を依頼し、境界標を明らかにすることからでした。なお、境界標があるからといって、必ずしもそこが境界点というわけではありません。ブロック塀の設置工事の際に、境界標が動いている可能性があるのです。法務局に備えてある地積測量図をもとに、境界標の位置を特定し、隣地の現所有者と立ち合いをしながら境界確認を行いました。その後、ブロック塀が境界線上にあることを目視で確認し、お互い所有に関する反証がないか確認しました。この反証とは、私の費用でして設置しました、ということを証明することなので、具体的に言うとブロック塀工事の契約書や代金の領収書などが有効になります。&nbsp;双方から反証がなかったので、土地家屋調査士の先生より民法に則りこのブロック塀は共有物であることが推定される旨、ご説明をしていただきました。&nbsp;この時は、双方の所有者が納得をして、倒壊の危険性も認識していただきました。そして、今後のトラブルを防ぐためにも、下記取り決めをしました。&nbsp;・現状のブロック塀は、こちら（売却する側の土地所有者）の負担で壊す。・新しく塀などを設置する場合は、こちら（売却する側の土地所有者）敷地内に設置する。・新しく塀などの工作物は、現状の建築基準法に即したものを作る。&nbsp;上記取り決めは、売却する側の土地所有者様が一方的に費用負担する形になっていますが、もともとの話の発端はこちら側にあるので、仕方のない部分はあります。塀をやり替えることができず、仮に現状のまま放置をしなければいけない、という状況に比べたらはるかに良い状況だと言えます。&nbsp;売主は、塀の所有者を明らかにし、売却時に新しい所有者にその旨を引き継ぎます。新しい所有者は、塀を作り替えたかったら、自身の負担で自分たちの敷地内に塀を設置することになります。&nbsp;この境界線上にある工作物の所有問題は、昭和40年代から50年代に分譲された造成地に特に多い問題です。当時はブロック塀やよう壁など、境界線上に設置されることが当たり前で、民間の大手業者だけではなく、公団の造成地でも頻繁に行われてきました。平成に入ってからはトラブル回避のため、次第に工作物を設置する場合はどちらかの土地だけに設置されるようになりました。&nbsp;今回の新しい所有者（買主様）に、新しくブロック塀などを設置する場合は、自身の敷地内に、と依頼するのは将来の新たなトラブルのもとを作らないためでもあるのです。今回のケースでは、専門家を間に入れて、謄本など公的資料をもとにご説明をしたことにより、隣地の方からのご理解が得られました。しかし、本件も初期対応を間違えてしまうと、問題がこじれてしまうことも有り得ることで、実際、長年にわたって隣地同士で争っているというケースもあります。&nbsp;まとめブロック塀は法務局の謄本に所有者の名前が記載されているわけではなく、当然塀自体に所有者の名前が書いてあるわけでもありません。普段生活をするうえでは大きな問題にはなりませんが、土地の売却やブロック塀の老朽化などで、やり直しが必要になったとき、費用負担や権利の問題が発生いたします。不動産の売買では、いろいろなトラブルが起こる得るものです。そんなトラブルを避けるためには、経験豊富な不動産のプロがいる田村商会へまずはご相談ください。相談は無料で、迅速丁寧に対応いたします。

ブロック塀に関する注意点

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843982/cbc62b140a922e6c972cb6e42afeed0d_t_554c2e196b.jpg" alt="cbc62b140a922e6c972cb6e42afeed0d_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843982/thumbnail_cbc62b140a922e6c972cb6e42afeed0d_t_554c2e196b.jpg 208w," sizes="100vw">の不動産を求める方には、新型コロナの流行もありマンションから戸建のお住み替えをご検討される方が多くなって参りました。中には、中古住宅や建売住宅などではなく、ハウスメーカーや工務店などで新築の注文住宅をお考えの方もいらっしゃります。注文住宅を建てるにはまず、土地探しからです。本日はそういった方向けに土地について少し専門的なお話をしようと思います。&nbsp;土地の地耐力建物を建てるための土地は、建物の重さを支えるために、地耐力が必要になります。地耐力とは、地盤の耐力を意味します。地耐力が大きいほど、重い建物を支えることができ、逆に地耐力が小さいと柔らかい地盤といわれてしまいます。良質な地盤とは、地耐力が大きな土地を指します。&nbsp;地耐力の単位は「kN／㎡」で表し、単位平米当たり「何kNまで耐えられるか？」を示す値です。例えば、作用する圧力が100kN／㎡とした場合、地耐力が100kN／㎡以上あれば地盤は沈下せずに済みますし、100kN／㎡未満でしたら不同沈下などを起こしてしまいます。&nbsp;地耐力は、固い地盤ほど大きい値となります。目安として地盤の種類による地耐力が建築基準法で規定されています。代表的な地盤種類は次のようになっています。・岩盤　　　　　：1,000kN/㎡・固結した砂　　：500 kN/㎡・堅い粘土質地盤：100 kN/㎡・ローム層　　　：50 kN/㎡地耐力は、建物を建築する前に地盤調査を行います。現場試験の結果をみて、建築予定の建物の重さを計算し、軟弱地盤だった場合は、地盤改良工事などの地耐力補強工事を行います。この地盤改良などを行うには当然費用が掛かるため、建築費以外の別負担となります。そのため、土地を購入する場合は、物件価格や立地だけではなく、地盤の地耐力や従前の土地利用状態、過去の利用歴も気にするとよいでしょう。軟弱地盤は、河川敷や湿地帯等の埋立造成地等に多いといわれています。もし、購入前に売主様の許可が得られるようならば簡易調査でも地盤調査をするのも良いでしょう。地耐力のある土地は、正に安心・安全な生活の礎となるものです。&nbsp;土壌汚染土壌が汚染されている場合、その上に住宅を建築すると居住者の健康に悪影響が出る可能性があります。そのため、建物を建築する前にどのような建物が建っていて、どのような用途で使っていたかを気にする必要があります。&nbsp;なお、土壌汚染による国民の健康被害を防止するために、2003年2月に土壌汚染対策法（土対法）が施行されました。この土対法では、一定の土地に土壌汚染調査の義務を課しておりおます。調査の対象地は次のような土地です。・使用が廃止された有害物質使用施設・土地の地歴から土壌汚染の可能性が高いと都道府県知事に調査が必要とされた土地・地下水汚染などが発見され、健康被害が生ずるおそれのあると都道府県等が認める土地・土壌汚染の蓋然性の高い土地が、一般の人が立ち入ることのできる土地&nbsp;土壌汚染の対策及び調査には、時間と労力、そして費用が必要になります。多数の人が利用する大規模な建築物でしたら、事前調査など行われた後に建築が行われますが、一般の人が買う個人的な宅地では、なかなか本格的な調査は難しくなります。不動産仲介会社は、そうした土地の土壌汚染を過去の利用状況を遡って調査します。主に次のような調査をします。・法務局にある登記簿謄本で過去の所有者調査・過去の住宅地図を見て、利用状況を確認・売主に土地の使用歴のヒアリング&nbsp;建物を建築した後に土壌汚染が発覚をすると大きなトラブルになり、解決には時間も労力も相当かかります。そのため土地を購入する際には、土壌汚染について、確認をすると良いでしょう。弊社には昭和30年代から60年代まで各年代の池田市の住宅地図を保存しております。もちろん平成以降の住宅地図もあります。住宅地図で現地を確認すれば、近隣も含めて土地の利用状況が確認できます。&nbsp;ハザードマップ世界的に見ても地震大国と呼ばれている日本で暮らす以上、地震について考えずに過ごすことは難しいでしょう。地震に限らず、異常気象による台風や豪雨、洪水など、想定しておくべき災害リスクは多く存在します。日頃の防災グッズなどの備えも当然必要ですが、根本的に被害に遭いにくくすることもできます。その代表的なのが、住む土地を選びです。土地によって災害のリスクが高い土地もあれば、そうでない土地もあります。災害リスクの低い安全な土地を選びたいですよね。&nbsp;災害リスクの低い安全な土地の見つけるには、国土交通省などが公表しているハザードマップを参考にすると良いでしょう。ハザードマップとは、災害の被害が発生する可能性が高い予測範囲を地図上に表したもので、このマップを見ることでどのような災害の被害に遭う恐れがあるのかを知ることができます。自身の住んでいる土地や区域が、災害の危険性が高い区域であることを知ることで、事前の対応を心がけることができます。国土交通省のハザードマップに示されているのは次のような災害リスクです。&nbsp;・造成宅地防災区域宅地造成に伴う災害で相当多数の居住者に危害が生じるおそれが大きい一団の造成地の区域内にあるか否か。&nbsp;・土砂災害警戒区域土砂災害により建築物に損壊が生じ住民の生命、身体に著しい危害が生じるおそれの区域内にあるか否か。&nbsp;・津波災害警戒区域津波が発生した場合住民の生命身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域内にあるか否か。【参考　国土交通省　ハザードマップ】https://disaportal.gsi.go.jp/&nbsp;その他、各自治体によっては洪水・内水ハザードマップ、液状化マップなどを公表しているところもあります。いずれもインターネット上で無料公開させているのがほとんどです。尚、弊社では平成6年9月に池田市内で発生した集中豪雨で浸水したエリアマップも保存しております。その後、池田市が行った雨水対策工事の資料もありますので、過去の水害にも興味がありましたら、お気軽に聞いて下さい。&nbsp;宅建業法は、不動産仲介業者に対し、災害の危険性がある「区域」かを調査させ、「重要事項説明書」に記載して説明する義務を課しています。&nbsp;本記事では、土地について解説をいたしましたが、いかがでしたでしょうか。もし、注文住宅を建築したいとお考えで、土地探しでお困りでしたら、ぜひ田村商会にご相談ください。不動産のプロが、親身になって安心・安全な土地探しのお手伝いを致します。 &nbsp;

住宅用土地探しの注意点について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843900/IMG_3742_abb97d3176.jpg" alt="IMG_3742.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843900/thumbnail_IMG_3742_abb97d3176.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843900/small_IMG_3742_abb97d3176.jpg 500w," sizes="100vw">田村商会の特徴をまとめたリーフレットを作りました。地元で73年営業させて頂いてる不動産会社の存在意義をお伝えしたくて作ってみました。昨日1万枚納品されています。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843901/IMG_3743_6dbef53dc7.jpg" alt="IMG_3743.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843901/thumbnail_IMG_3743_6dbef53dc7.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843901/small_IMG_3743_6dbef53dc7.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/IMG_3743-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/IMG_3743-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/IMG_3743-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/IMG_3743.jpg 640w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;これから投函やDMなどで池田市内に配っていきたいと思います。想いを伝えることは難しいですが、改めて文字にすることで自分自身も会社の向かうべき方向性が整理できました。情報をインプットするだけでなく、アウトプットすることも大事ですね。一人でも多くの方に読んで頂き、弊社のことを知って頂ければ幸いです。 &nbsp;

田村商会の特徴をまとめました

不動産を購入するうえで、住宅ローンを借り入れる多くの方が変動金利をご利用になります。変動金利は、固定金利よりも金利が低く、毎月の返済額が少なくてすみます。本稿ではそんな人気の変動金利について、ご説明と最新動向についてご紹介したいと思います。これから住宅ローンを組んで不動産を購入しようと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。&nbsp;変動金利とはここで変動金利とはそもそもどういった金利タイプなのかをご説明いたします。変動金利は定期的に適用金利が見直され、金利が上昇をすると、返済額も上がるタイプの金利です。一般的には金利タイプの中では変動金利が一番低く利率が設定されています。&nbsp;変動金利は一般的には半年ごとに見直され、返済額の変更は5年ごとに行われます。この5年ごとの返済額は前回の125％（1.25倍）までしか上がらないよう設定されています。仮に毎月の返済額が10万円だった場合、例え金利が上昇しても5年後の返済額上限は125％の12万5,000円となります。ただし、実際は返済額が130％アップしていた場合、残りの5％は返済が免除されるわけではありません。次の更新時（5年単位）に繰り越しされることになります。&nbsp;変動金利のメリット変動金利のメリットは次のようなことが挙げられます。・固定金利よりも金利が低い・毎月の返済額が低くなる・毎月の返済額のうち、元金に充当される額が大きい・（金利が変動しなかったら）総返済額が安く済む&nbsp;変動金利のデメリット変動金利のデメリットは次のようなことが挙げられます。・金利上昇リスクがある・金利が上昇すれば返済額が上がる・将来の資金計画が立てにくい&nbsp;変動金利が向いている人次に、変動金利はどういった人に向いていて、おすすめなのかをご紹介いたします。・年齢が若くこれから収入アップが望める方・借入返済比率（年収から見た借入額の割合）が低く、返済に余裕のある方・退職金など、将来決まった金額の入金が予定されていて、そのお金を繰上返済に充てられる方・夫婦共働きで資金に余裕がある方&nbsp;変動金利のリスクとその対策変動金利の最大のリスクはなんといっても金利変動です。金利が上昇することにより毎月の返済額、支払利息、総返済額が変わってきます。&nbsp;そのリスクに対する最大の対策は、繰上返済になります。金利が上がる前に支払いをどんどん進めていくので、たとえ途中から金利が上がっても、返済額に大きな影響が出にくくなります。&nbsp;また、もし余裕資金があれば、万が一金利が上昇しても返済額が変わる前に繰上げ返済できれば借入額を減らすことができ、金利の上昇にも対応できます。また借入額がわずかであれば、金利が上昇で受ける影響は少ないと考えられます。&nbsp;変動金利の基準変動金利、期間固定金利、全期間固定金利いずれの金利タイプもその金利を決定する際に、基準としているものがあります。ここでは変動金利がどういった基準で決まっているのかをご説明いたします。&nbsp;変動金利は「短期プライムレート」と呼ばれる金利に連動します。この短期プライムレートは、銀行が優良企業に貸し出す際の最も優遇された金利の内、1年以内の短期で貸し出す際の金利です。そしてこのレートは、金融機関同士がお金を融通し合う際に用いる「市中金利（無担保コールレート翌日物）」に連動し、この市中金利をコントロールしているのが日本銀行の「政策金利」なのです。つまり、変動金利は日銀の金利政策に大きく影響されます。政策金利は、国民の日々の生活実態に即して動きます。&nbsp;つまり変動金利は国民の実生活を基準に決められており、他の固定金利などとは違う基準で動くもの、ということです。&nbsp;変動金利の今後の動向変動金利は名前の通り、常に変動しますので、最新の動向について注視する必要があります。また、住宅ローンで変動金利を選択する際は複数の金融機関を比較した上で検討する必要があります。&nbsp;変動金利は、日本がバブル景気だった平成2年10月には8.5％まで上昇していました。そこから下降を始め、平成11年以降は日銀のゼロ金利政策からマイナス金利政策となり、減債は歴史的な低金利水準が維持されています。2022年5月現在の住宅ローン金利の推移（店頭表示金利）は、2009年から変わらず2.475％で推移しています。【参照　住宅金融支援機構　民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）】https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html&nbsp;2022年現在も短期金利は変化していないことから、すぐに上昇推移へ転じる可能性は低いと考えられます。コロナ禍による経済の鈍化・下落の恐れもあって政府も現在の低金利を維持すると考えられます。&nbsp;一方でコロナ禍以降、経済が回復すれば金融緩和が解除されることもあり得えます。金融緩和されると市場に出回るお金が減り、必然的に金利が上昇します。そうなると、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性があります。&nbsp;ただし、金融機関は長い期間低金利という武器で利用者獲得をしてきたため、簡単には住宅ローン金利を引き上げにくい状況があります。今後、変動金利が上昇するとしても、慎重な引き上げとなる可能性があります。また、変動金利に影響が出やすい現在の短期金利の推移をみると、マイナス金利が続いています。&nbsp;まとめ・変動金利は国民の日々の生活を反映し、政策金利に影響を受けやすい・変動金利はコロナ禍後には上がる可能性があるが、当面は低金利が続く・上がるとしても急に上がるわけではなく、段階的に上がっていく&nbsp;いかがでしたでしょうか。不動産を購入するときに住宅ローンと一緒に考える人は多いと思います。購入物件の費用と購入諸費用以外に、大きな負担となるローンの利息。これからご不動産購入をご検討の人は、まずは住宅ローンからご相談下さい。田村商会ではお客様のお気持ちを第一にし、ライフプランにあった住宅ローンをご紹介して参ります。

住宅ローンの金利種別について

ゴールデンウィーク休業中に査定依頼を3件頂きましたので、本日全て作成し、投函しました。&nbsp;いずれも中古マンションですので、過去の成約事例を調べて現状の競合物件、市場情勢を加味して査定します。&nbsp;弊社には平成16年以降の池田市内の成約事例を販売経過を含めて紙資料で全て保管しております。&nbsp;売り物件がいつ、どのように値下げし、何ヶ月経過して売れたのかが分かる資料です。&nbsp;レインズでは、成約事例の成約価格や成約日が掲載されていますが、販売経過や値下げのタイミングなどは分かりません。また成約登録されていない物件も多数あります。&nbsp;苦労して売れたのか、直ぐ売れたのか、値下げを繰り返したのか等は毎月物件確認をしながら、資料にメモをしていないと分からないデータです。&nbsp;このデータをAIで解析し、査定できるソフトを開発すれば不動産会社に売れると思います。&nbsp;現在市販されている査定ソフトは物件によって査定額に相場との開きがあり、使えません。&nbsp;結局いつもアナログで査定書を作っています。

不動産の査定書を作成しました。

令和3年度の固定資産税等について、各市町村から納付書が届く時期となりました。今年の1月から3月の間に引渡しをした不動産について、固定資産税等の精算が必要な場合があります。今年は3年に一度の固定資産税評価額が変わる年ですので、本来は税額が決まってから精算するのが正解です。しかし、実務上は令和2年度と同額として令和3年度分も精算することがあります。あとで振り込みするという手間を省くためです。納付書はその年の1／1現在の所有者に届きます。納税義務者も1／1現在の所有者です。1／2以降に不動産を売却して、引渡ししていても納付書は従前の所有者に届きます。弊社の仲介した案件でも令和3年度分を精算していない物件がありますので、売主様に連絡して、納付書が届き次第、連絡を頂くことになっています。買主様には予め一括で売主様に固定資産税等を振り込みすることについて引渡しの時に説明しています。納付書には4分割で支払いできるものも同封されていますが、住宅を売買したときには、買主様が売主様に一括で支払い、精算するのが一般的です。 &nbsp;

固定資産税等の精算

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/IMG_3718_027f6aeb2a.jpg" alt="IMG_3718.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/thumbnail_IMG_3718_027f6aeb2a.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/small_IMG_3718_027f6aeb2a.jpg 500w," sizes="100vw">阪急池田駅から北側へ徒歩5分。サカエマチ商店街2番街に沿いにあります「ワコーレ池田ステーションフラッツ」の南向き、3階部分、約58㎡の２LDKタイプの売却依頼を頂きました。令和2年7月建築の新しい分譲マンションです。価格は3790万円。新築時に間取り変更やオプションを追加されていますので、他の部屋とは仕様も違います。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a_188x300_0a4b947497.jpg" alt="96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-188x300.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843695/thumbnail_96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a_188x300_0a4b947497.jpg 98w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-188x300.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-188x300.jpg 188w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-125x200.jpg 125w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a-768x1226.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2022/05/96bb7bfdfb41e739b5c2160a65d5546a.jpg 940w" sizes="(max-width: 188px) 100vw, 188px" width="188" loading="lazy">&nbsp;LDKを広くされており、ガス床暖房のエリアも拡大しています。LDKは14.7帖です。また、リビング天井にはダウンライトや室内用物干し「ホスクリーン」を設置されています。ファミリークロゼットという大きな納戸も作られています。ペットも2匹まで飼育可能です。1階共用部分にペット用の足洗い場がありました。ゴミ出しは玄関前に出すだけで回収してくれるというサービスも嬉しいですね。お一人やご夫婦で住む、駅近マンションを探されている方、如何でしょうか。現在居住中ですが、ご案内は可能です。詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900123020000001664">こちら</a>です。&nbsp;

池田市栄本町の中古マンションを受託しました。

弊社のゴールデンウィーク休みは、5月3日～8日までとなっております。明日4月29日は祝日で定休日ですが、30日土曜日～5月2日月曜日は営業しております。5月9日月曜日から平常営業となります。よろしくお願いします。&nbsp;

ゴールデンウィーク休みのお知らせ

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843603/e84d3dd4bf93d46b76ee4452e8ab2332_t_ebf36757c1.jpg" alt="e84d3dd4bf93d46b76ee4452e8ab2332_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843603/thumbnail_e84d3dd4bf93d46b76ee4452e8ab2332_t_ebf36757c1.jpg 234w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843603/small_e84d3dd4bf93d46b76ee4452e8ab2332_t_ebf36757c1.jpg 500w," sizes="100vw">新型コロナの感染が拡大し、第1回緊急事態宣言が発令されてからそろそろ２年が経とうとしています。ワクチン接種や感染症対策などは広く行われるようになりましたが、コロナウィルスは変異し続けており、まだ収まる気配がありません。不動産市況も当然大きな影響を受けているのですが、今回は新型コロナ感染拡大後の不動産購入者の心理変化についてご紹介したいと思います。&nbsp;求める不動産の変化新型コロナ感染拡大にともない、日常生活が変わってしまいました。日々の生活では、手洗いや消毒、マスクの着用などの着用が生活の一部となり、仕事ではテレワークが多くの会社で導入されてきました。&nbsp;自宅で仕事を行う機会が増えたため、住宅に関する関心が高まってきています。今までは、夜遅く帰ってきて寝るだけで、休みの日は公園や買い物に引っ張り出されて家でゆっくりする機会がほとんどなかったお父さんも、今は在宅勤務で家にいる時間が長くなりました。&nbsp;通勤電車から解放されたのはいいですが、家は子どもの声や生活音が気になり、仕事に集中できません。かといって自分の書斎などはなく、肩身を狭くしてzoomのカメラ映りに気を配っている、といった感じでしょう。&nbsp;そんな方々が今より少し広い家を求めて、不動産を探し始めました。以前は通勤に便利な駅近の物件が人気でしたが、最近では郊外の物件を探す人も多くなってきました。池田市では伏尾台の土地や戸建が急に売れ始めて一時売り物件がなくなるほどでした。&nbsp;また、求める不動産もマンションから戸建を検討する人が増えています。駅からは少し離れていても日当りが良く、ちょっとしたガーデニングができるようなお庭がある戸建が売れています。間取りも趣味の部屋や書斎、DENといった仕事で使える部屋をお求めになる方も多いです。&nbsp;あとはハウスメーカーなどにオーダーで建設してもらう注文住宅では、手洗い場を玄関入ってすぐに配置したり、2階の階段を上がってすぐの子ども部屋の前に設置を依頼する方が増えているそうです。この2年間で根付いた手洗い文化は、コロナ終息後も当面は残る予感がします。&nbsp;&nbsp;団信の疾病保障不動産購入時の大きな心理の変化の1つに、団信の疾病保障を付ける方が増えてきた、というのがあげられます。&nbsp;団信について少し説明をすると、民間の住宅ローンを組む際に必ず加入しなければならないのが団信（団体信用生命保険）です。団信は、住宅ローンを返済中に借主が万が一病気や事故で死亡した時の保険として、用意されているものです。&nbsp;この団信は死亡時や高度障害を負ってしまった時に保証される「一般団信」と、それにプラスしてがんに罹患した時に保証されるがん特約、心筋梗塞、脳梗塞に対応した３大疾病特約など「特約付き団信」があります。&nbsp;特約付き団信を付けると、一般的に借入金利が上乗せされます。新型コロナ感染拡大後は、この特約付き団信を選ぶ人の割合が多くなっています。&nbsp;ある調査では新型コロナ感染拡大後に住宅を購入した人の約7割が「疾病保障付き住宅ローン」を選択しているそうです。&nbsp;新型コロナ流行による世情不安が反映され、より広範囲で適用される保障が必要だと考える人が増えたからでしょう。&nbsp;なお、団信を選べるのは住宅ローン契約時のみとなっております。後から、特約部分のみを付帯することはできません。&nbsp;もしどうしても、今住んでいる家の住宅ローンの団信を変えたいということでしたら、借入先を変える「借換え」を行うしかありません。借換え時も新規の申し込み時と同様に健康状態の審査があり、告知書の提出が必要になります。そのため、持病や既往症がある場合などは借換えができない場合もあります。&nbsp;住宅ローンを選ぶ際は金利だけではなく、団信にもご注意を団信の話が出ましたので、もう少し深堀りをしてみます。&nbsp;住宅ローンを選ぶ際、ほとんどの方は借入金利ばかりを気にされます。確かに金利は毎月の支払額に直結することですので、気になるのは仕方がありません。しかし、団信は先ほどもお伝えした通り、一度住宅ローンを組むと借換えでもしない限り、変えることができないものです。別の調査では、住宅購入後に後悔したことの第1位は、団信の特約をつけていなかったこと、という結果がでています。&nbsp;ぜひ、住宅ローンを組む際は、団信の保障内容についてもよくご確認ください。現在、各金融機関では激しい金利競争の末、更なる付加サービスとして団信の特約に力を入れています。特にネット銀行は、がん保険や３大疾病などを金利のアップなしで付帯しているところが多くあります。また、地銀では45才未満の方が住宅ローンを借りる場合は金利アップなしのキャンペーンをされている銀行が増えました。&nbsp;住宅ローンを取り扱う金融機関と、団信を提供する保険会社はセットになっています。言い換えるならば、住宅ローンで金融機関を選ぶということは、団信の保険会社も選ぶことになるのです。&nbsp;なお、同じ名前の団信特約でも金融機関によって、保障の適用範囲が異なる場合がありますので、ご注意です。例えば、3大疾病保障と全疾病保障を比べた場合、全疾病保障の方が全てをカバーしていて優れているという印象を受けますが、がんに罹患した時、3大疾病保障だと診断されただけで住宅ローン残高がなくなりますが、全疾病保障だと1年以上就業不能状態が継続しないと住宅ローン残高がなくならない、といったことがあります。必要なときに保険が利用できないと家を買って保険に加入した意味がありません。&nbsp;住宅ローンを選ぶ際は、その借入金利の数字だけを比較するのではなく、購入後に後悔しないためにも、付帯する団信も合わせて検討することをおすすめします。&nbsp;今回のまとめ新型コロナ禍の影響で住宅に求める価値観が大きく変わってきています。不動産を購入するということは、物を買うだけではなく、住環境や、団信などの安心も付いてくるものです。将来が見えづらい時だからこそ、大きな選択はより慎重さが必要になってきます。住宅購入をご検討の方は、住宅ローンの知識が豊富な田村商会にお声がけください。まずは相談から承ります。&nbsp;

コロナ後の不動産購入心理の変化について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828743/IMG_2531_c990614b12.jpg" alt="IMG_2531.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828743/thumbnail_IMG_2531_c990614b12.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828744/small_IMG_2531_c990614b12.jpg 500w," sizes="100vw">本日の読売新聞朝刊の記事です。国税庁は1月に引き続き大阪ミナミの地価下落が確認されたということで再度路線価を下方修正することにしたと23日に発表しました。前回の3地域から13地域に拡大しています。インバウンドで地価が急上昇していた地域です。いずれも20％以上の下落率となっており、相続税評価の基準となる路線価を修正しました。路線価は不動産の取引額とはリンクしていませんが、以前に比べて需要は減っていると思います。ミナミ中心部はバブル期のように地価が上昇していたので、仕方がないことです。 &nbsp;

大阪ミナミの路線価を再び下方修正

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828661/IMG_2532_d0f2f37869.jpg" alt="IMG_2532.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828661/thumbnail_IMG_2532_d0f2f37869.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828661/small_IMG_2532_d0f2f37869.jpg 500w," sizes="100vw">弊社の横にあった、たこ焼き屋「蛸すけ」が、サンシティ池田から満寿美町へ移転し、新店舗が4/23からオープンします。場所は池田駅前にある関西みらい銀行の東側で以前は寿司屋があった所です。100円均一ショップ「キャンドゥ」の隣です。テイクアウトだけでなく、店内で食べられる飲食店になりました。色々と工事に時間がかかったようですが、めでたくオープンされます。たこ焼きが美味しかったので、仕事帰りによく買って帰っていたのですが、少し遠くなりますので、残念です。メニューは、塩マヨがオススメです。

たこ焼き屋さんが移転しました

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843557/IMG_3689_9ee72ea637.jpg" alt="IMG_3689.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843557/thumbnail_IMG_3689_9ee72ea637.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843557/small_IMG_3689_9ee72ea637.jpg 500w," sizes="100vw">4月20日水曜日、日経新聞朝刊37面の記事です。相続したマンションの評価が見直しされる判決が最高裁で出ました。路線価で算定されるのが通常とされていた不動産の相続税評価額がこれを機に一部変わる可能性があります。特に被相続人が高齢になってから多額の借り入れをして、高額な賃貸マンション1棟を購入されるケースは注意が必要です。今回は90代の方が10億円を越える物件をローンで購入して相続対策をしたケースですから著しく不適当といわれても仕方がないと思います。納税者に不公平を与えるような節税対策は、今後対応が必要となりそうです。伝家の宝刀といわれる財産評価基本通達の総則6項で「著しく不適当と認められる財産の価格は、国税庁長官の指示を受けて評価する」という規定が今後認められやすくなるのではないでしょうか。 &nbsp;

相続マンションの評価見直し訴訟

先日、任意売却物件の建物内覧会がありました。弊社は用事で参加できませんが、多数の不動産会社が見学に来ていたようです。弁護士が売主の代理人となって物件を売却する場合、入札がよく行われます。入札要項に基づいて公募し、開札時に一番高い価格をつけた人に交渉権が確定します。一般の方も参加できますが、売主は境界、建物、付帯設備等について一切責任を負いませんし、融資の特約はなしで契約となりますので、色々とリスクが生じます。弊社も以前に入札して、落札したことがあります。その物件は賃貸中の戸建でしたので、内覧もできませんでした。任意売却物件は、売却に裁判所の許可が必要になりますので、最高値で落札しても許可が出ない場合は、売買契約が白紙になる停止条件付き契約となります。入札の場合は物件によって競争率が異なりますので、相場より安い時もあれば、高くしないと落札できない時もあります。仲介業者としては、多数の入札者を探すこともできますが、あんまり広げすぎてもどうかと思い、弊社では毎回数社に絞って入札情報を提供しています。

入札案件の内覧会

今年こそマイホームをと池田市内で物件をお探しの皆様、検討に値する物件は出てきておりますでしょうか？又、ご自宅の売却をどこに相談しようか悩んでおられませんでしょうか？特に池田駅徒歩圏内で土地や一戸建を探されている方々にとっては、物件が非常に少ないと思います。これは人口１０万人で長期間変動幅が少ない池田市ですので、人口動態に比例して物件の流通数も変動しますから、仕方がないことです。しかし、運よく希望する条件に合う物件を購入されている方々も毎年おられるのも事実です。その違いは広告やインターネットではわからない水面下で取引されている物件やこまめに新鮮な物件情報を不動産会社から得られていることが一番多いと思います。私はお客様がマーケットの中で満足する物件を探すあるいは納得できる価格で売却する手助けをする存在でありたいと考えております。そのためにはまずお客様とコミュニケーションを深めることが必要であると思います。「お客様を知ること」それは同時に「私たちを知っていただくこと」につながり、お互いに信頼関係を深めることができます。ぜひ一度皆様のご要望をお聞かせください。ネットで物件を探すことは容易ですが、それで本当にいい物件に出会えるでしょうか。ネットに掲載されている情報だけでは、物件の特性や相場は分からないと思いますし、プロ目線でのアドバイスがないと「物件に潜むリスク」は見つけられないかもしれません。私はお客様一人ひとりの立場になって、的確なアドバイスと新鮮な情報が提供できる地域に密着した不動産会社であり続けたいと考えております。気軽に相談できる「地元の不動産のかかりつけ医」として、私はお客様からのオンリーワンを目指し、一生懸命努力いたします。

失敗しない不動産取引に必要なもの

お客様より土地や戸建の売却依頼を受けたとき、まず、物件の調査を行います。売り物件がどういったものなのか調べ、安心・安全な取引を行うためです。今回は、戸建・土地の売却前調査についてご説明いたします。&nbsp;＜不動産調査の種類＞不動産の物件調査は、大きく分けて次の３つ行っております。○役所などの調査○売主様からのヒアリング○現地調査&nbsp;この調査は一つ一つで完結する調査ではなく、相互補完の関係があります。役所調査で得た情報を基に、現地で確認をしたり、現地で得た情報を基に、売主様に確認するなど、まるでパズルのような関係です。&nbsp;●役所調査これは法務局や水道局、土木事務所や建築指導課など、その名の通り役所を中心に資料を集めます。調査の最初に行うもので、その不動産が公的にどう登録されているかを調べるのです。また、その不動産だけではなく、前面道路の幅員や、そのエリアの用途地域なども調べます。一部役所では最近は、都市計画図などはインターネット上で誰でも簡単に調べることができるようになっております。もし、ご興味がある方がいらっしゃいましたら、一度ご自身のお宅がどういった都市計画エリアに存しているか調べてみてはいかがでしょうか。<a href="https://www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/machidukurisuishin/toshiseisaku/toshikeikaku/youtochiiki/1564622246289.html">【参考】池田市都市計画図縦覧ページ（池田市ホームページより）</a>&nbsp;●売主様からのヒアリング不動産を所有している売主様しか知りえない情報を確認する作業になります。具体的に申しますと、・近隣住民との取り決めはないか、・以前はどんな建物が建っていたのか、・近隣住民とのトラブルはないか、・ごみ置き場の指定箇所はどこか、・町内会費や負担金などはないか、・周辺で事件・火災などはないか、などお伺いいたします。中には、売買契約時の重要事項説明書に必ず記載しなければいけない重要な事項も出てきます。&nbsp;●現地調査現地調査は、名前の通り不動産の現地を視察することです。視察する、といっても作業はいろいろあります。まずは、①で取得した資料と現地に相違がないか見ます。例えば土地を測ってみると、接道間口が資料より5cmも短かった、ということもあります。接道間口は、建物を建てる際に1cmでも建築基準を満たしていないと建物が建てられなくなりますので、大問題となります。また、道路と敷地に高低差があって、擁壁がある場合も注意が必要です。許可申請をされて築造された擁壁であればいいのですが、それ以外の擁壁の場合その強度や構造が問題になることがあります。&nbsp;また、②で売主様から伺った情報とすり合わせを行います。売主様も調査時に、現地に居ていただければいいのですが、同席できない場合は、事前に伺った情報を基に、確認していきます。隣地と越境物等について覚書が取り交わされていたり、井戸や浄化槽などがあれば、その場所を確認するわけです。&nbsp;＜現地を見ての違和感＞現地は、資料や事前に聞いていた話の情報を基に調査をするのですが、それ以外に自分の経験でも何か違和感がないかを、確認していきます。例えば、窓に目隠しフェンスがある場合は近隣からの申し出があったのではないかと疑いますし、壁の建材が途中から変わっているとすれば、建物の増築工事を疑います。&nbsp;昔は、増築した時に登記簿に申請する手続きを行っていない人もたくさんいましたので、法務局に備え付けられている家屋謄本には記載がないこともあります。増築未登記部分があれば、違反建築になる可能性があります。&nbsp;古い家は取り壊し前提で土地として売るからいい、とおっしゃる売主様もいますが、買主様からすると、建物の解体費用（古家の解体費用は特別な取り決めがない限り、買主様負担になります）が、想定より高額になってしまいます。こういったことが事前に説明を受けていないと契約後に買主様から請求されてしまうことがあります。&nbsp;その他、出窓の天井部分にシミが有ったりすると、過去の雨漏りをしたのではいかと、考えます。売主様に再度確認をするともうすでに直っているため特に言う必要がないと思った、などとおっしゃる方もいますが、買主様は一般の方がほとんどです。現状は直っているとはいえ、買った後に聞いていないことが見つかると、いい気持ちはしません。これも契約後のトラブルに発展する場合がありますので、事前調査でわかったことは、購入を検討している方には予めご説明するようにしております。&nbsp;＜調査の苦労＞不動産の調査は、なかなか思惑通り調査がいかないことも多々あります。&nbsp;土地の現地調査では、境界標についても確認をいたします。境界標とは、隣地との境を示すために隅に設置された目印のことです。不動産の土地の売買では、売主様には原則、境界標明示の義務があります。&nbsp;現状を確認するために、現地調査ではこの境界標を探すのです。地積測量図や境界画定図を基におおよその当たりを付けて探すのですが、なかなか見つからない、ということも多々あります。&nbsp;境界標は長い年月のうちに土に埋もれてしまったり、ブロック塀などの後から作られた工作物の下に埋もれていたりすることなどはよくあります。&nbsp;境界標が見つからない、もしくはない場合は、測量士などに復元の作業依頼をしなければなりません。境界標の材質や大きさ等に関する制約はありませんが、永続性のある石杭やコンクリート杭、プラスチック杭、あるいは金属標を用いるのが一般的です。この設置し直しする費用は、売主様にご負担いただかなければなりません。&nbsp;なお、もしご自身の土地といえども、境界標を勝手に動かしたり損壊をした場合は、「境界損壊罪」という刑法に触れます。懲役５年以下or罰金５０万円以下となる場合がありますので、くれぐれも安易な気持ちで境界標には触らないでください。&nbsp;＜まとめ＞いかがでしたでしょうか。今回は戸建・土地の売却時の調査について簡単ではありますが、ご説明いたしました。マンションやオーナーチェンジ物件の場合は、また別の項目を調査いたします。こういった手間や費用を掛けて、物件調査を行うのは適正価格で売却するためだけではなく、契約後のトラブルを回避するためです。売却についてご相談がございましたら、経験豊かなスタッフのいる田村商会までお気軽にご連絡ください。

中古戸建や土地売却時の物件調査について

＜購入編＞初めての不動産取引に不安を感じているお客様に信頼していただけるように常に本音でアドバイスしています。お勧めできない物件を紹介することはありませんし、決断を急がせるような強引な営業は一切しません。お客様にあった新鮮な情報を提供し、安心して取引して頂くために徹底した物件調査と長年の経験に基づくノウハウを活かし、契約後のトラブルを未然に防ぎます。ネットで探しているだけでは知りえない物件のリスクを開示し、物件の特性を「わかりやすく誠実に」説明します。売込みではない、プロとしての豊富な経験とアフターフォローでお客様に納得して頂ける「あんしん仲介」を実現します。&nbsp;＜売却編＞売却後のトラブルを未然に防ぐため、物件調査を徹底し、測量等の売却に必要な手続きを事前にしっかりと説明します。弊社は売却依頼を得るためにわざと相場より高い価格で査定するようなことは絶対にしません。池田市内で取引された平成16年以降の成約事例を約5000件、紙資料で保管しております。各資料の裏面には価格変更履歴や販売経過を記録して、どのような経過で成約したのかが分かるようにしています。池田市の不動産市場をわかりやすく説明する根拠として大切に保管しています。この成約事例をもとに算出した査定額の根拠を説明し、具体的な売却方法をご提案します。また、地元の情報を求めて来店されるお客様も多く、購入希望のお客様を多数抱えておりますので、マッチングさせる「成約力」もあります。ホームページの会員登録者数は400名を超えております。創業以来培った幅広い人脈とアクセスの多いホームページを活かして、「早期に理想の価格」で売却できるようにしっかりとサポートします。&nbsp;＜コンサルティング編＞「不動産コンサルティング」とは、不動産に関する様々な「疑問」「悩み」「問題」を解決するお手伝いをさせて頂くことです。地元に密着した営業活動を続けてきた中で培ったノウハウを基にお客様のご要望をお聞きしながら、解決策をご提案します。・不動産のプロとして相談にのってほしい、アドバイスがほしい。・元気なうちに資産の整理や相続準備をしておきたい。・色々と面倒なので、不動産の管理や募集など全部任せたい。等の困り事はありませんか？時代の変化に対応し、皆様の大切な不動産を守るためにも、気軽に相談できる不動産の「かかりつけ医」は必要です。担当の田村は、宅地建物取引士だけでなく、公認不動産コンサルティングマスターの資格も取得しております。&nbsp;＜管理編＞あ、田村商会の看板がここにもありますね！　とよく言われます。長きにわたりお世話になっているオーナー様のお陰です。ありがとうございます。田村商会は、池田市内の管理駐車場数、台数はナンバーワンの実績です！月極駐車場は、現地看板とネット広告で募集しますので、市内で管理駐車場の多い不動産会社に任せるほうが相乗効果を発揮できますので、空車対策には有効です。また、管理駐車場の契約に際しては、オーナー様から仲介手数料は頂きません。月々の管理料のみの負担です。空車でお困りのオーナー様、地元に強い、強い田村商会に管理させてください！

田村商会が提供する付加価値とサービス

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843371/384826be6a6702f825eaf32aed150484_t_30c1b3640a.jpg" alt="384826be6a6702f825eaf32aed150484_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843371/thumbnail_384826be6a6702f825eaf32aed150484_t_30c1b3640a.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843371/small_384826be6a6702f825eaf32aed150484_t_30c1b3640a.jpg 500w," sizes="100vw">相続不動産の売却で意外に多い相談が、建物内に残された荷物の処分についてです。買主・売主間で特別な取り決めのない通常の不動産取引の場合では、土地や建物に付着しているもの以外は全て売主の負担と責任で撤去・処分することになっています。撤去する物には、タンスなどの大型家具からクーラーなどの家電、シーリングライトなどの照明、物置などが該当します。&nbsp;・ご自身で処理する場合通常のお住み替えの場合は、ほとんどの荷物は新居で引き続き使うために持っていくため、処分するものは大した量にはなりません。少量の粗大ごみを処分するとしたら、地域の各粗大ごみセンターに持ち込むか、回収を依頼するのがもっとも費用が安くなります。池田市内のごみのご相談でしたら、下記にお問い合わせください。池田市役所　市民活力部環境政策課（温暖化対策）電話:072-754-6242（ごみ減量）　電話:072-754-6240（公害）　　　電話:072-754-6647<a href="https://www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/siminseikatsu/kankyoseisaku/recycle/index.html">https://www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/siminseikatsu/kankyoseisaku/recycle/index.html</a>&nbsp;・相続時のとあるケースさて、問題は個人ではどうしようもない時です。親が住んでいた不動産を、複数の兄弟で相続したケースで考えてみましょう。親が亡くなり葬儀の後、兄弟で相続の話となりました。幸いにも兄弟間の仲は良く、揉めることなく遺産分割協議が終了しました。兄弟全員すでに独立し、家族を持ち、各々家をもって生活しています。そのため親が生前住んでいた（兄弟にとっては実家）は、だれも住む人がいなくなりました。兄弟で協議の結果、売却をし、得られるお金を等分しようということになりました。不動産の査定及び売却自体は、地元の不動産屋さんに任せ、売り出しを始めました。すると、幾日もしないうちに買いたいという申し出がありました。建物は古いので建て壊して、新たに家を建築する計画とのことです。購入希望金額も申し分なく、兄弟は全員売却することに承諾しました。その後、手付金を受領し、無事、売買契約を締結しました。&nbsp;しかしながら、売主である兄弟間でひとつの問題が発生しました。建物内に残され荷物の件です。建物室内には生前親が使っていた生活用品一切が残っており、それを引き渡しまでに処分することになったのです。幸いにも契約から引き渡しまで１か月半の期間がありましたので、兄弟で互いに時間のある時に来て、荷物の処分をしよう、ということになりました。最初は、老夫婦が生活していた家なので、荷物の量もたかが知れている、と考えていましたが、一戸建ては想像以上に収納力があるものです。母親の嫁入り道具である大きな鏡台、来客用の布団、父親の趣味で集めた古本など、大きいものや重たいものが予想以上にあったのです。&nbsp;兄弟はどこから手を付けていいかもわからず、とりあえず各々気が付いた細々としたものをゴミ袋に詰めて、地域のごみ置き場に捨てました。しかし、１週間が過ぎ２週間が過ぎ、１か月が過ぎたとき、ほとんど処分できていないことに気づき愕然としました。それもそのはず、ゴミ袋に入るくらいの大きさの荷物を捨てたところで、室内はさっぱりしましたが、大型の荷物はそのままです。しかも、兄弟が入れ替わりで荷物の処理をしようとしても、ゴミ捨てには曜日が決められており、思うようにゴミ捨てが進まなかったのでした。&nbsp;このように、個人で荷物の処理をするのには限界があります。こういった場合は、専門の処分業者に依頼を検討することが良いでしょう。その後、兄弟は処分業者を呼び見積りを取りました。処分金額は決して安い金額ではありませんでしたが、時期的にすぐに作業に入れるということでしたので、依頼をしました。そして、無事買主への引き渡し日に間に合わせることができたのです。&nbsp;・処理業者に依頼する場合の金額先ほどのケースでは、処理業者へ依頼した場合の料金は「安くない」としましたが、処分の費用は、荷物が置いてある建物や、敷地の形状によりまちまちです。例えば、前面道路が狭く、トラックが入って来られないような敷地でしたら、台車などを使って人力で往復しなければなりませんので、追加費用が発生いたします。また、荷物を運び出す建物も解体予定でしたら、室内の養生が不要になるため、その分安くなります。そういう意味では引越し屋さんと同じようなところがあります。&nbsp;費用算出の面で、通常の粗大ごみと異なるのは、処分費用が１品いくらという計算ではなく、トラック一台分でいくら、といった感じで料金が設定されます。中には処分費用を少しでも安くしたい、と小物などを自分で捨てるという方もいらっしゃいますが、実はあまり安くなることはありません。&nbsp;・業者の選び方金額は明確な基準がある訳ではありませんので、まずは複数の業者から相見積もりを依頼しましょう。そこで注意しなければならないのは、明らかに安い見積もりを出してくる処理業者です。というのも、もし依頼した業者が産業廃棄物処理業の認可を受けておらず、荷物を不法投棄した場合、依頼者にも責任が及ぶことがあります。罰則規定には最大で「5年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金、またはこれの併科」となっており、非常に重たいものになります。これは廃棄物処理法という法律に、「排出者は最終処分までの責任を負う」と定められているためです。決して価格の安さを判断基準にしないように、注意しましょう。&nbsp;・まとめ相続時の不動産売却は、長年の実績と信頼のある田村商会にぜひ、ご依頼ください。今回ご説明したお荷物の処理だけではなく、売却にかかわる細かなところまでフォローをいたします。まずは、お気軽にご相談ください。

相続した実家の荷物処分問題

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843325/1eaff6a6156d249718c8ca1741341254_t_e1f2005695.jpg" alt="1eaff6a6156d249718c8ca1741341254_t.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843325/thumbnail_1eaff6a6156d249718c8ca1741341254_t_e1f2005695.jpg 234w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843325/small_1eaff6a6156d249718c8ca1741341254_t_e1f2005695.jpg 500w," sizes="100vw">不動産市場を透明化するため、物件情報は不動産会社間で共有することが法律で定められています。専任媒介で売却依頼を受けますと受託した会社は、7日以内にレインズに登録し、他の不動産会社にも情報公開する必要があります。お客様がインターネットで物件を検索した時やいくつかの不動産会社を訪問された時に同じ物件情報を複数の会社が取り扱っていることが分かると思います。ただ、公開されていない水面下情報もあります。一部の不動産会社は個別に相談を受けている案件や未公開情報を持っていますが、水面下情報をいち早く得ようとすると多くの不動産会社に声をかけなければいけません。どこの会社が自分の探してる希望物件を受託するかは分からないですし、広く浅く不動産会社回りをしても担当者が自分のことを優先してくれるかどうかは分かりません。ネットやチラシでの情報収集は、不動産会社が顧客に打診した後に広告しているケースが多いので、情報入手は少し遅れます。新鮮な情報を得るためには、希望する地域に精通した不動産会社を絞って訪問し、担当者に覚えてもらうことが近道です。また、物件探しで重要なことは、情報の「入手」ではなく、「選別」です。様々な物件情報の中から選別し、提案してくれるプロのアドバイザーがお客様には必要です。物件の特性・長所・短所を把握し、売却理由や周辺相場を理解して購入しなければ、後悔することになるからです。また、物件を選別する力に加え、地域情報や住宅ローン、税金にいたるまで幅広くアドバイスできる「提案力と経験」が担当者には求められます。確かな情報を得るには、「どこの不動産会社に相談するか」というよりも、「どの担当者に相談するか」ということに重点を置くべきです。物件探しは、信頼できる経験豊富な「担当者」に出会うことから始まります。 &nbsp;

物件情報の入手について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843262/tamurashokai_banner_4ef0f225b8.jpg" alt="tamurashokai-banner.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843262/thumbnail_tamurashokai_banner_4ef0f225b8.jpg 184w," sizes="100vw">大手不動産会社は、多数の社員が従事し、基本的に担当エリアが決まっています。池田市内でも複数のエリアに分かれており、担当者が接客する順番も公平にするため、お客様が経験と能力のある担当者を指名することはできません。大手不動産会社の場合は、新人や転勤できたばかりの社員が対応することもあります。定期的に転勤や退職もありますので、取引後も末永くサポートすることは困難です。一方、田村商会は業界歴27年目の田村が1人で担当します。全てのお客様に同じサービスを同じクオリティで提供し、担当者＝経営者という立場で末永くお客様をフォローすることができます。また、大手のように毎月多数の仲介をしていませんので、一人ひとりのお客様にじっくりと時間をかけて、向き合うことができます。目標数字に追われることもありませんので、月末に無理やり契約をしようとも思いません。お客様のペースにあわせて、進めていきます。地元、池田市で生まれ育った田村が責任をもって「おもてなしの心」で対応します。日頃から池田市内の不動産市場を中心に見ておりますので、相場観の精度は高いです。池田市内の成約事例を多数保管し、分析できる査定ソフトも独自に開発しています。不動産取引で失敗しないために相場観をもって物件を判断することは重要です。お客様に的確なアドバイスができるように日々成約情報を更新し、準備をしております。お客様が融資を利用する場合でも金融機関と経営者として関係性を築いておりますので、その人脈やパイプをいかして取引先の金融機関の紹介や融資相談をすることができます。顧問弁護士や税理士もおりますので、より専門的な相談も回答することができます。大手不動産会社には真似ができないことで差別化をして、昭和24年創業以来、親子3代生き残ってきた地元の不動産会社です。 &nbsp;

大手不動産会社と田村商会の違い

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828042/IMG_2497_0ecdab49b1.jpg" alt="IMG_2497.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828042/thumbnail_IMG_2497_0ecdab49b1.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670828042/small_IMG_2497_0ecdab49b1.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊2面の記事です。コロナの影響で住宅ローンの返済に困り、銀行へ返済の猶予や減額を要請する方が増えているようです。業種によって企業の業績も様々ですが、長引くコロナの影響が出ています。昨年3月から12月で金融機関の支援を受けた方が累計で5万人を超えるようです。&nbsp;ただ一方で在宅勤務が増えたこともあり、自宅を購入される方も増えており、住宅ローン残高は昨年に比べて約6.2兆円も増えています。住宅市場は、活況で中古物件は値上がりしていますので、売り手市場となっています。&nbsp;売り物件不足で買い手多しの状況は、当分続くと思います。 &nbsp;

住宅ローン返済で困っている方が急増

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843224/IMG_3653_7eb7bc8ef1.jpg" alt="IMG_3653.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843224/thumbnail_IMG_3653_7eb7bc8ef1.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670843224/small_IMG_3653_7eb7bc8ef1.jpg 500w," sizes="100vw">弊社は池田市の不動産売買成約事例を紙資料でも過去18年分保管しております。平成20年以降の成約事例約5000件は、エクセルに入力してデータでも保管しています。よく不動産会社から池田市の相場を教えてほしいという電話がかかってきますが、住宅地図にも中古マンション以外は成約事例をプロットしていますので、すぐに回答できます。また、色々と成約データを加工してグラフ化できるようにもしています。大手不動産会社でも池田市の成約データは保管していませんので、レインズに登録された成約事例しか持っていないはずです。たまに社内稟議のために成約事例をほしいという依頼も大手不動産会社からあります。できるだけ協力してお渡ししておりますが、買い取りして物件化したときには弊社にも仲介できるように配慮をお願いしています。査定書作成などでも成約事例がないと説得力がありません。相場は担当者の感覚ではなく、根拠として資料などを示すことが宅建業法でも定められています。創業以来地元の不動産会社として、地道なデータ収集をかなり前から行っておりますので、どこの不動産会社よりも池田市の相場には詳しいと思います。お気軽にお問い合わせください。

成約事例は平成16年1月以降を保管しています

結婚の３倍は疲れるという離婚。人生で、もっとも経験をしたくない経験のひとつですが、厚生労働省の2019年の調査によると日本の離婚件数は約20万9,000件にものぼり、離婚率は約35％になります。もちろん話し合いで、円満に離婚が成立することもあるのですが、なかなかそう上手くいきません。子どもの親権に養育費や慰謝料、さらには財産分与など、協議しなければならないことが山のようにあります。財産分与の中でもっとも難しい問題は、不動産です。なぜなら現金であれば、お互いの取り分を決めて分けることができますが、不動産はそう簡単にはいきません。特に一つの不動産を共有している場合は、問題が複雑になります。&nbsp;・どちらが住むか問題よく共働きの夫婦が住宅ローン控除をともに利用するため、ペアローンを組んで購入する方がいらっしゃいます。夫婦円満のうちは問題がないのですが、離婚分割協議になると問題が発生いたします。まず離婚となれば当然、住むところは夫婦別々になる場合がほとんどですが、所有不動産をどちらが住むのか問題が出てきます。本音を言えば相手との思い出が詰まった家など住みたくもないのかもしれませんが、引っ越す場合は新たに家賃の負担が発生し、住宅ローンが残っている場合は家賃との２重負担になってしまいます。そのため、不動産が売却できるまでは旦那様か奥様どちらかが住み続ける、というケースが出てきます。&nbsp;・共有不動産の売却時の落とし穴不動産を共有するうえで難しいところは、売却時に共有者全員の承諾が必要になるところです。これは持分の割合にかかわらず１％でも他人が所有していれば、その人の承諾を得なければ、原則、売却ができません。持分だけでも売却をする（持分売買）ことは可能ですが、持分売買を取り扱っている不動産業者への売却ではかなり安くなってしまいますので、ご利用はあまりおすすめできません。&nbsp;・食い違う双方の利益ここで、先ほどの片方が所有不動産に住み続けているケースで考えてみます。夫婦で同額のローンを組み5：5の持分割合で所有している、とします。不動産に奥様が住み続け、旦那様別の家を借りて出て行った場合、奥様側からすると半分の住宅ローンで、住み続けることができます。一方、旦那様からすると半分とはいえ住宅ローンの負担があり、新しい借家の家賃と、ダブルの負担になってしまいます。この場合、旦那様は一刻も早く売却をし、住宅ローンから解放されたいのですが、奥様としては相場より安く住める自宅を売り急ぐ理由はありません。（むしろ売却を遅らせたい、と考えるかもしれません）もちろん旦那様が出ていく際に、持分の利用分の家賃など取り決めをしておくことは可能です。しかし、なかなか離婚協議中にそこまで踏み込んで取り決めをしておくことは難しいことがほとんどです。先ほど、売却には共有者全員の同意が必要です、とお伝えしましたが、これは売買契約だけではなく、売却を依頼する媒介契約にもいえることです。売却価格や媒介の期間などを記載された媒介契約書を締結するのも共有者全員の承諾が必要になります。旦那様側は早く売却するために売り出し価格は多少安くてもいいと考えますが、奥様側からすると、売れた際の手取り額を少しでも増やすために、査定額の上限である「チャレンジ価格」で売り出しをしたいと考えます。&nbsp;・仲介会社の立場当然、旦那様・奥様どちらの考えが正しいということはなく、売却時の媒介金額（売り出し価格）ひとつとってもなかなか決まりません。不動産の仲介会社からしても、双方から売却の承諾を得なければならず、通常の売却に比べ、根気のいる仕事になります。査定書を持って双方にご説明に伺うと、夫婦ともにお互いの不平不満を長時間にわたって話される、ということも往々にしてあります。そういった際は、仲介会社の人間は心を無にして極力感情的に流されないよう努めないと、本来の業務とは別の心労で疲れ切ってしまいます。&nbsp;・その他の離婚時の共有不動産売却トラブル話を戻しますが、離婚時の共有不動産の売却は、通常の売却では考えられないトラブルが起こることがあります。例えば、購入検討者が新婚の夫婦で、間取りや立地は気に入ったが、売却理由を知ったら縁起が悪い！と断ってくることもあります。また、せっかく購入希望者が現れたとしても、購入金額の交渉希望があり、売主様に相談した際も、結論を出すまでに時間がかかりすぎてしまい、結果として買主様の購入意欲が削がれ、せっかくの話が流れてしまったということもありました。&nbsp;・まとめ不動産を共有することは、通常時では税務優遇が大きくなるなどメリットも多くありますが、離婚や相続時などは急な現金化ができないため、トラブルに発展することがあります。もし、共有不動産の売却をしなければならない（そして、共有者との関係が良好ではない場合）は、買主だけはなく、売主の共有者間の協議・調整が必要になります。そのようなことがございましたら、地域のオンリーワンを目指す田村商会にお声がけください。まずはご相談から承ります。

離婚した時に持ち家はどうするべきなのか

弊社には多数の不動産会社の営業担当者が来られます。一番多いのは売り土地を探していますという買取目的の不動産会社です。建て売り用地、マンション用地等を購入して、販売する会社です。老朽化した木造アパートなどを入居者がいる状態で購入する会社も来られます。いわゆる地上げのようなものです。あとは仲介業者も来られます。情報交換目的もありますが、初顔合わせの訪問もあります。新しい物件情報を持って来られる方はいいのですが、たまに仲介をよく分かっていない方が来られるときがあります。池田市内で土地を探しているお客様がいますので、土地情報ありませんかと言われて弊社の顧客も多数探しているような人気エリアの土地情報を仲介したいという目的で来られる方です。そういう土地があればその方を通じてお客様を探す必要がないことを分かっておられないようです。自社で仲介できるのに水面下情報を過去の取引もない方にだすことは通常どの不動産会社もしないです。お店を構えず、自宅で営業しているような不動産会社に情報を求めていくのはいいと思いますが、駅前の店舗で営業している仲介業者に人気エリアの水面下情報を提供してもらおうとすることは完全なミスマッチの営業訪問です。仲介は手数料商売ですので、自社でお客様を見つけられない物件を他社と共同仲介することはあっても、自社で何組も待っているお客様がいるのに他社に情報提供することはないです。特殊な物件を探している場合は別ですが、人気エリアで面積が30坪から50坪の土地を相場で買いたいという顧客はどこの不動産会社にもいますので、その営業の方は何十社まわっても結果はでないことをわかっておられないようです。もう少し社内で仲介について研修されてから営業に出すべきだと思います。忙しいときに限って入って来られますので、困ります。

毎日色々な方が来店されます。

先日ホームページで情報公開しました池田市桃園1丁目の中古戸建は昨日購入申込書が入り、契約予定となりました。特にスーモでの反響が多く、昨日お問い合わせがあった方々は内覧もお断りしました。申し訳ございません。今回も売出し直後に先行して弊社顧客には情報公開し、その中で最初に内覧して頂いた方がリフォームの見積を取得し、住宅ローンの事前審査も通過して、購入申込となりました。なかなか物件がでない呉服小学校区で、1000万円台の戸建となるとやはり反響は多かったです。売主様退去後に弊社負担でハウスクリーニングをしておりましたので、お客様の第1印象も良く早期成約につながったと思います。やはり最初に問い合わせがあったお客様は一番検討角度が高く、動きも早いです。これから契約書類を作成し、お客様には事前送付して確認して頂きます。 &nbsp;

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