先日、桂文枝さんがご自宅を売却されるというようなニュースがネットで流れていました。池田市に桂文枝さんの邸宅があるのは地元の方はよく知っておられます。ニュースを見て、あの邸宅を売却されるのかと思いました。桂文枝さんは、池田市にお住まいがあるということで社会人落語の全国大会以外にも色々と池田市の行事にも協力して頂いていました。お住まいがなくなると池田市との関係は今後はどうなるのかなと心配もあります。ブログには文枝さんが28才の時に建てた家と書かれていました。大きな敷地ですので、不動産会社が取得し、建て売りや賃貸マンションを建築しそうな気がします。&nbsp;

有名人の家

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/IMG_2354_f1dc8637aa.jpg" alt="IMG_2354.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/thumbnail_IMG_2354_f1dc8637aa.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/small_IMG_2354_f1dc8637aa.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/IMG_2355_4c8a335fca.jpg" alt="IMG_2355.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/thumbnail_IMG_2355_4c8a335fca.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/small_IMG_2355_4c8a335fca.jpg 500w," sizes="100vw">第32回池田市商業祭が3月10日～23日まで開催されます。今年はスタンプラリーで抽選会に応募する形式となりました。期間中に各商店会加盟店で500円以上の買い物を2箇所で行いスタンプを2つ集めて、抽選引換券と交換します。当選発表は3／27にデジタル抽選会でライブ配信される予定です。総額100万円の商品が用意されています。お気軽に池田市内の加盟店でお買い物をしてください。 &nbsp;

池田市商業祭が開催されます。

不動産の価格や価値は、前面道路によってかなり変わります。土地に建物を建築するには、建築基準法に定める道路に接道している必要があります。&nbsp;前面道路について接道部分が２ｍ以上ない、道路と敷地に高低差がある、私道である、建築基準法上の道路ではない43条但書等の場合、特に注意が必要です。&nbsp;道路については、市役所で調べないと分からないことが多く、ネットに掲載されている物件情報では、詳しく書いていないことも多々あります。&nbsp;特に私道については、私道所有者から通行承諾や道路を掘るための同意が必要になる場合が多く、道路についての説明不足で誤解を招き、取引後にトラブルになるケースがあります。&nbsp;建築基準法第42条2項道路や42条1項5号道路（位置指定道路）の場合、その位置指定道路が私道であれば、原則として私道所有者全員の通行承諾や掘削同意が必要になります。&nbsp;また、前面道路に上・下水道の本管が埋設されていない場合や私設管で引き込みされている場合も注意が必要です。&nbsp;上・下水道については、各市の水道局で調査するとある程度分かりますが、たまに図面が間違っていたり、工事の届出がされてなく、不明な時もあります。&nbsp;不動産は物件調査を入念に行い、物件の特性やリスクを判断することになりますが、特に前面道路がポイントです。

前面道路の重要性

先日、15年前に室町で土地を購入して頂いたお客様に月極駐車場での土地活用を提案させて頂きました。家を建てる予定で購入されましたが、更地のままで置いておられる状況です。整地する費用もありますので、3年間駐車場にされるようであれば十分メリットありますとご提案しています。約100坪ありますので、14台は駐車可能です。弊社が室町で6カ所管理している月極駐車場がありますが、全て満車で運営しています。正式に駐車場にされることが決まりましたら、また情報アップいたします。

室町で月極駐車場の提案

1年以上前から土地の有効活用について、地主様から相談を受けていました。色々と交渉や提案をして、ようやく本日合意書締結と賃貸借契約ができます。&nbsp;一部はコイン駐輪場、一部は事業用定期借地として貸すことになります。池田駅前の立地をいかしながら、最小限の投資で最大限のリターンを得られる低リスクの土地活用となりました。&nbsp;土地活用で賃貸マンションを建築するとか駐車場にするのは簡単に提案できますが、その他の手法となると選択肢が限られます。&nbsp;今回はコロナもありましたので、低リスクで地主様の初期投資も最小限を意識しての計画を提案させて頂きました。&nbsp;事業用定期借地の土地は合意書締結を経て、公証人役場で公正証書による契約を締結する予定です。事業用定期借地権ですので、公正証書による契約が必要となります。&nbsp;コイン駐輪場は226台、原付バイク20台を設置し、4月初旬から中旬頃にオープン予定です。&nbsp;池田駅周辺では、コイン駐輪場が少なく、違法駐輪も問題となっていました。通勤や通学用として、利用して頂ければ便利になると思います。

土地の有効活用の提案

空家を改装して、用途変更しやすくするように面積の制限は規制緩和されていますが、用途地域の規制にかかり、住宅を事務所に転用できない場所があります。第1種中高層住居専用地域内に物件がある場合、一般的な事務所は開業できません。事務所兼住居であれば、事務所部分の面積制限はありますが、可能な場合はあります。空家を改装して事務所だけにして使う場合や貸す場合には用途地域によって規制がされていますので、注意が必要です。但し、老人福祉センターその他これに類するものに該当する事務所は住居専用地域であっても騒音等により居住環境を害する恐れがなければ建築可能とする通達が平成27年11月に国土交通省住宅局から出ています。空家等の活用については事前に市役所の担当課で具体的に用途や利用面積を説明し、確認してからリフォームや賃貸の募集等を行うようにしてください。尚、用途変更する場合には、建築基準法以外にも消防法の確認も必要です。

用途地域の規制

本日と明日は国公立大学の2次試験ということで池田市の阪大周辺では多くの方々が賃貸物件を探しに来られていました。周辺の賃貸業者もこの2日間が勝負ということで各社店前に営業マンが立って、チラシなどを配布しています。地方からの受験生は親と一緒に来阪し、テストの合間に部屋探しと申し込み予約をして帰られます。合格すれば、その部屋を契約されますが、不合格の場合はキャンセルとなります。合格発表の日にも多数の方が部屋探しに来られますが、いい物件はこの2日間でほとんど予約されてしまっています。センター試験から共通テストに変わり、ボーダー予測がどのように変わるのかわかりませんが、各不動産会社も皆さんの合格を祈っています。

大学生用の賃貸市場が活況

住宅ローンの変動金利について、説明します。住宅ローンにおける変動金利は、「短期プライムレート」と呼ばれる企業を対象とした融資に使われるレートが基準となっています。変動金利は年に2回、4月と10月に店頭表示金利の見直しがあります。変動金利は、金利が変動しやすいと思われている方もいますが、ここ数年各銀行の店頭表示金利は変わっていません。2001年3月以降、都市銀行の店頭表示金利は2.375％～2.875％の間しか変動していません。わずか0.5％の変動幅です。また、借入期間中に適用金利が上昇しても返済額がすぐに上がることもありません。返済額の見直しは5年間ごとで、5年後に返済額が変わる場合でも今の返済額の1.25倍までしか上昇しません。但し、金利と利息の返済割合は変わります。&nbsp;一方、固定金利は毎月のように変動しています。融資実行を受ける月の金利が適用されますので、同じ年の融資でも月によって変わっています。最近は各銀行の金利優遇幅が以前より大きくなっていますので、金利優遇後0.5％を下回る住宅ローンもいくつかの銀行であります。住宅ローン控除を利用すると逆に支払い金利以上に返ってくる事例がおきていますので、来年度の税制改正でこの部分を改善するような話が令和3年度税制改正大綱に記載されていました。住宅ローン控除をフルに活用できるのは、今年で終わりかもしれません。

住宅ローンの変動金利

先日、弊社で管理している月極駐車場のオーナー様から月極駐車場の土地について、売却相談がありました。ずっと満車で運営していますが、そろそろ元気なうちに資産を整理したいという相談でした。来月にお目にかかって、具体的に話をする予定です。毎年のようにオーナー様からこのような相談を受けております。弊社には物件を探しておられるお客様が多数、会員登録などされています。地元の管理物件は、引き続きぜひ弊社で売却活動させて頂ければ、引渡しまでスムーズに進めていくことも可能です。 &nbsp;

弊社管理駐車場の売却相談

不動産を売却する時に必要な物をお客様から聞かれます。売主様は、権利証、顔写真付身分証明書、実印、印鑑証明書土地や建物に関する図面、境界確認書等です。本人確認できる顔写真付身分証明書がない場合は、健康保険証と年金手帳等2種類の身分証明書が必要です。売主様の登記簿上の住所が現住所と違う場合は、住民票や戸籍の附票で住所変更履歴を明らかにすることになりますが、海外に転勤をされている場合や何度も引越しされている場合は、注意が必要です。書類の取得に時間がかかります。権利証は、現在、登記識別情報通知に名称が変わり、書式も変更されていますので以前の権利証にあった和紙の書式とは異なっています。権利証を紛失されている場合は、司法書士に上申書などの代わりになる書類を作ってもらいますので、費用がかかります。この権利証を売主様が勘違いされて、別の書類をもって来られることが多いので、売買契約時に有効な権利証かどうかを確認するようにしています。売買契約締結時は、実印ではなく認印でも契約行為は可能ですが、決済（引渡し）時は、実印と印鑑証明書が必要になります。決済時は、買主の融資先銀行で行うことが多いですが、売主様が一つでも忘れ物をされる取引ができず、延期になる可能性があります。過去に関東在住の方が権利証を忘れて来られ、延期になったことがありました。また、買主様が現金で購入されるときに銀行の届出印が違っており、当日改印手続きができず、出金できないので、延期になったこともありました。不動産の取引には、当事者でしか確認できないことがありますので、事前の準備は慎重に行ってください。

不動産売買で必要なものを確認

昨日は定休日でしたが、不動産買取の売買契約がありました。昨年12月に引き続き、土地を購入させて頂きました。&nbsp;今回は再販目的ではなく、保有目的で購入しました。月極駐車場として運用されていている土地です。&nbsp;最近は収益物件市場が過熱気味でなかなかいい物件に出会うことがありませんでした。&nbsp;最近の収益物件の利回りは５％～７％の売り物件が多く、不動産会社が購入する利回りとしては低すぎて難しいです。&nbsp;月極駐車場は修繕費などの経費がかからないことと家賃の値下がりもほとんど無いのが長所です。&nbsp;また、月極駐車場は1000台以上弊社で管理していますので、ノウハウもあることから今回購入させて頂きました。&nbsp;来月引渡し予定ですが、各種引き継ぎなど色々と手配をしていきたいと思います。

月極駐車場を購入しました。

一般の方が売主となる中古戸建、中古マンション、土地の売り情報については、約90％以上が各不動産会社で共有化された情報です。&nbsp;どこの不動産会社でも売り物件を仲介可能にするためにレインズというシステムに売り物件を登録する義務が不動産会社に課せられています。&nbsp;レインズは宅建協会などの団体に加盟する不動産会社が利用できる国土交通省管轄の物件情報共有化のシステムです。&nbsp;レインズについては、会員しか情報を閲覧できませんが、レインズに登録されている物件情報は、ネットで入手可能な情報です。&nbsp;専任媒介の場合は1週間以内にレインズに登録しなければいけませんが一般媒介の場合は、レインズへの登録義務はありません。&nbsp;約10％の売り物件は、レインズに登録されることなく売買されています。これがいわゆる水面下情報と言われるモノです。&nbsp;この情報をいち早く入手するためには、信頼できる担当者とのコミュニケーションを深め、連絡を取りやすくしている必要があります。&nbsp;同じような条件で探しているお客様が多い場合、私は一斉にメールで情報を送信しています。&nbsp;ただ、たまたまお客様が店頭に来られたりした時に水面下情報が入りそうであれば、事前に告知することもあります。&nbsp;池田市内は特に売り物件情報が少ないですし、お客様が探されている情報がかなり偏って同じであることが多いです。&nbsp;同じ条件の場合、情報提供の優先順位をつける訳にはいきませんが、資金計画も確定し、コミュニケーションがとれているお客様の方が紹介しやすいのは事実です。&nbsp;普段はメール等で物件情報のやりとりもしていますが、どちらかというと対面式の方が伝えやすく、細かい情報も説明しやすいです。&nbsp;共有化されている約９０％の情報は、どこの不動産会社でも仲介できますのでお客様が信頼する担当者のいる会社に依頼するのがいいと思います。&nbsp;お客様がネットで気軽に入手できる物件情報を誰に依頼して仲介してもらうのか。&nbsp;物件情報以外の部分で差別化を求められているのが不動産会社であり、担当者です。&nbsp;信頼感、取引実績、スピード、段取り力、行動力、提案力、知識量、コミュニケーション力等で比べるのがポイントになります。 &nbsp;

不動産売り物件情報を得るためのポイント

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824532/IMG_4232_d2e09e756b.jpg" alt="IMG_4232.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824532/thumbnail_IMG_4232_d2e09e756b.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824533/small_IMG_4232_d2e09e756b.jpg 500w," sizes="100vw">池田市姫室町で解体工事をしていた現場が更地になりました。これから上・下水道の引き込み工事と電柱及び支線の移設工事を行います。それぞれ申請等の手続きはしていますので、順次工事を行います。&nbsp;限定1区画でしたので、直ぐにお客様から購入申込みを頂きました。池田駅からも近く、閑静な住宅地ですし、整形地で日当たりも良好です。久しぶりに自信を持ってオススメできる土地を取得できました。今回も建築条件なし土地で売却します。&nbsp;弊社は姫室町に縁があるようで過去にもいくつか分譲しています。今後もいい物件に巡り会えるように祈念しております。 &nbsp;

更地になりました。

不動産の売却依頼を頂いた場合、不動産会社が行う活動には下記の手法があります。①新聞折り込みチラシや投函チラシの実施②ポータルサイトへの物件情報掲載③オープンハウス等の現地案内会の開催④DMやメールでの既存顧客への情報提供⑤自社ホームページでの情報掲載⑥店頭での物件情報の掲示⑦同業者への情報提供（近畿レインズへの掲載）⑧銀行などを通じての情報提供⑨来店されるお客様への情報提供⑩SNSを通じた情報公開上記の方法によって購入希望者を探し、物件を案内して商談につなげていきます。不動産会社によって販売活動には得手不得手があり、全て対応できる会社もあれば、一部しかできない会社もあります。ポータルサイトへの物件情報掲載は、スーモ、アットホーム、ホームズなどと不動産会社が契約していなければ掲載できません。また、担当者によっても間取り図面などの物件資料が分かりやすく作れる人写真撮影のセンスがある人、コメント力のある人、迅速に情報提供できる人など対応は様々です。実際に売却依頼をしてみないとその担当者の実力は分からないことですが、売主様にとっては知りたいことだと思います。不動産業界は、情報の透明化が遅れていますので、お客様側から見ると各社の違いが分かりにくいと思います。

不動産売却活動の種類

物件を購入できる方と購入できない方には特徴があります。購入できる方は、いつまでにという購入時期が明確な方や購入の優先条件がしっかりと定まっている方です。&nbsp;購入できない方は、時期は未定で、いい物件があればと考えられている方に多いです。&nbsp;物件探しに終わりはありませんので、気に入った物件が見つかった時に、他にまだいい物件がでるかもしれないと考えてしまうと決断ができなくなります。&nbsp;探しはじめは別として、ある程度物件を見られた方であれば価格が相場で希望条件をある程度満たしている場合、購入を決断できると思います。&nbsp;過去に何度か決断できずに見送りしていてしらず知らずのうちに時間が経過し、気がつけば探し始めて3年という方は不動産の評論家にようになっています。物件を見学しても、物件の長所と短所ばかりが気になってしまい、買うという決断が段々できなくなっていきます。&nbsp;どんな物件でも一長一短はあります。お客様の希望の条件を１００％満たすのも難しいと思います。&nbsp;ローン減税等の税制優遇や低金利を活かして、今年こそ家や土地を購入したいという場合、購入時期を限定して、探してみてはどうでしょうか。&nbsp;お客様自身で設定した時期までに気に入る物件があれば買う。なければ買わない。&nbsp;但し、物件の特性やリスクなどはしっかりと説明を受けたうえでの決断です。薦められた物件を買うという意味ではありません。&nbsp;ずーっと物件探しを続けるよりも、決断はしやすくなると思います。

物件の購入できる方とできない方の特徴

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824419/IMG_2318_dd76086666.jpg" alt="IMG_2318.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824420/thumbnail_IMG_2318_dd76086666.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824420/small_IMG_2318_dd76086666.jpg 500w," sizes="100vw">以前は古い官舎があった池田市緑丘1丁目に大和ハウスが建築中の現場があります。秦野小学校とあおぞら幼稚園の南西側斜め前、交差点の角地です。&nbsp;ドラッグストア「キリン堂」の店舗になるようです。五月丘、渋谷、緑丘、畑にお住まいの方にとっては、近くに買い物施設ができるので、便利になりますね。&nbsp;駐車場はあまり台数がなさそうですので、自転車やバイクなどで行かれる方が良さそうです。&nbsp;角地ですが、北側道路（中央線）からの出入りになりそうですので、車の出入りは注意が必要な場所です。&nbsp;

池田市緑丘1丁目にドラッグストアができます

池田市内の新規売出しの物件が少ない気がしています。毎日レインズに登録された池田市の物件情報を日報で確認していますが、通常の日報はB4サイズですが、物件が少ないのでB5サイズで印刷されている日も多いです。&nbsp;相続による資産処分、自宅買い替えなど、毎年一定数売り物件があると思いますが、最近の日報に掲載されているのは、再登録や値下げした案件等の在庫が多いです。&nbsp;情報を送ってほしいとお客様に言われていますが、送る物件が本当に無いのでご連絡ができていないだけです。決して忘れているわけではありません。申し訳ございませんが、もう少しお待ちください。&nbsp;また、売却をお考えの皆様、池田市内は今、売り手市場になっています。立地条件により偏りはありますが、物件を探しているお客様は増えています。 &nbsp;

池田市内の売却物件が不足しています。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/l_27020000112040000000160_23_210131173827_e9f80dba1f.jpg" alt="l_27020000112040000000160_23_210131173827.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/thumbnail_l_27020000112040000000160_23_210131173827_e9f80dba1f.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/small_l_27020000112040000000160_23_210131173827_e9f80dba1f.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0_768x768_eb11f6a262.jpg" alt="2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0-768x768.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/thumbnail_2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0_768x768_eb11f6a262.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/small_2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0_768x768_eb11f6a262.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/medium_2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0_768x768_eb11f6a262.jpg 750w," sizes="100vw">先月末で退去した貸し事務所の募集をアミティーハウスでしております。住所は、池田市城南1丁目1番30号です。&nbsp;池田商工会議所の南側、国道176号線沿いのビル1階です。以前は新築マンションの販売センターになっていました。&nbsp;室内も綺麗ですので、直ぐに営業できます。建物面積は、約20坪で賃料は27万円＋消費税です。&nbsp;池田市役所、豊能税務署、池田警察署、池田郵便局、池田商工会議所など公共施設が徒歩3分以内にあります。&nbsp;人通りや車の通りも多いので、視認性が高く場所の説明が容易な立地です。&nbsp;税理士、弁護士などの事務所に如何でしょうか？鍵はアミティーハウスにありますので、いつでもご案内可能です。&nbsp;詳しい物件概要は<a href="https://www.amityhouse.jp/d27020000112040000000160">こちら</a>です。 &nbsp;

池田市城南1丁目貸し事務所

最近よくお客様から住宅ローンについて、質問を受けます。物件価格に対してどのくらい借り入れできるのかということに関してはお客様の勤務先、ご年収、勤続年数、年齢、他の借り入れ状況によりますが、物件価格の１１０％までは、同じ期間、同じ金利で借り入れできる銀行が多いです。物件価格を超える１０％については、購入時の諸費用やリフォーム費用等が融資対象となります。購入時の諸費用は、物件価格の８％程度です。リフォーム費用は、銀行審査の段階で見積書が必要になります。お客様の属性によっては、１１０％を超えての融資も可能です。但し、物件の融資とリフォーム融資などで２本の借り入れをすることになりますので銀行の諸費用や登記費用、提出書類が２回分必要になります。尚、リフォーム融資は、工事完了後に工事業者に銀行から直接振り込みして融資することになります。金利については、各銀行の審査基準で優遇金利が決まります。事前審査でどの程度金利を優遇してくれるかが分かります。今はほとんどの方が変動金利で借り入れされますので、0.5～0.8％台の金利が適用されています。気に入った物件が見つかるまでに一度銀行で事前審査をしておくと資金計画がたてやすくなりますので、弊社では推奨しています。

住宅ローンについて

年明けから売却活動をしておりました築浅の中古戸建が本日成約しました。売主様、買主様ありがとうございました。&nbsp;阪急池田駅から徒歩15分の神田4丁目で築6年という新しさと綺麗にお住まいでしたので、案内したお客様の印象はすごくいい物件でした。&nbsp;2組が検討されていましたが、住宅ローンの事前審査が承認された順番となり、1組はお断りすることになりました。&nbsp;物件購入に向けてローン審査を事前にして頂いていると早い者勝ちになった時に直ぐ申し込みができます。&nbsp;いい物件は、タッチの差で決まることもありますので、ローンを利用される方は、事前準備をしておいてください。弊社でも取り扱いはできますので、お気軽に相談して下さい。 &nbsp;

池田市神田4丁目の中古戸建が成約しました。

月極駐車場の募集チラシを作りました。本日から池田市内にポスティングをしています。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824168/o0640048014888343389_62764f4df8.jpg" alt="o0640048014888343389.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824168/thumbnail_o0640048014888343389_62764f4df8.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824168/small_o0640048014888343389_62764f4df8.jpg 500w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12653264868-14888343389.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20210129/11/tamurask/48/02/j/o0640048014888343389.jpg?caw=800" alt=""></a>&nbsp;弊社の得意分野であります月極駐車場は、池田市内の不動産会社では一番多く管理や募集をしております。&nbsp;相乗効果をいかして、空車対策でお困りのオーナー様のお手伝いができればと思います。&nbsp;今の時期は毎日駐車場を探している方から、お問い合わせを頂いております。&nbsp;この時期に満車にして、安定した駐車場経営にしてはどうでしょうか。ポータルサイトへのネット広告も無料で掲載しています。現地看板だけの募集ではなく、広範囲に告知できます。&nbsp;オーナー様の負担は、毎月の管理料のみです。月の賃料総額の５％～１０％が管理料です。仲介手数料はオーナー様からは頂いておりません。 &nbsp;

月極駐車場の管理委託を募集しています

弊社のホームページを新たにつくりました。25日から公開をしております。&nbsp;今回は、池田市で売却や査定依頼を考えておられる方に特化した<a href="https://www.ikeda-baikyaku.com/">ホームページ</a>です。&nbsp;競合他社との違いを明確にして、分かりやすく纏めたつもりです。私の「こだわりや想い」を文章にして表現しておりますが、不動産会社探しの参考にして頂ければ幸いです。&nbsp;ぜひ一度ご覧下さい。新しいホームページは<a href="https://www.ikeda-baikyaku.com/">こちら</a>です。

新しいホームページをつくりました。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824068/24af2ffae8c86923c1ba1c15036cdf27_768x576_92fffff931.jpg" alt="24af2ffae8c86923c1ba1c15036cdf27-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824068/thumbnail_24af2ffae8c86923c1ba1c15036cdf27_768x576_92fffff931.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824068/small_24af2ffae8c86923c1ba1c15036cdf27_768x576_92fffff931.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824068/medium_24af2ffae8c86923c1ba1c15036cdf27_768x576_92fffff931.jpg 750w," sizes="100vw">阪急池田駅前のサンシティ池田にあります分譲マンション「フロンテージ池田」で売却依頼をいただいておりますが、先日鍵をお預かりしましたので、いつでも内覧できるようになりました。&nbsp;家具など荷物は残っていますが、部屋の広さや日当たりなどを確認して頂けます。&nbsp;４LDKタイプの８８㎡で7階部分の南向き　2,980万円です。水回り等のリフォームは必要ですが、駅前の快適生活を満喫してもらえる物件です。&nbsp;サンシティ池田には、阪急オアシスや各種専門店など買い物施設池田市立図書館、学習塾、銀行等や開業医の医療モールもあり、生活利便施設は整っています。&nbsp;池田駅前の快適、時短生活でゆとりが生まれ、趣味や家族との時間を有意義に過ごすことができると思います。&nbsp;郊外の庭付き戸建もいいですが、駅前のマンションもオススメです。詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900123020000001484">こちら</a>です。&nbsp;弊社はサンシティ池田1階に店舗がありますので、直ぐにご案内可能です。

池田駅前の中古マンション

弊社に来店やお問い合わせされるお客様の目的の一つとして、地元の水面下情報を期待されている方が多いと思います。&nbsp;一般的な売り物件は、ネットで検索すれば出てきますが販売活動前の物件や広告ができない物件は当然出てきません。&nbsp;売却の相談があって直ぐに売出しできる物件もありますが、測量や様々な売却のための手続きが必要な物件もあり、売却活動開始まで2～3ヶ月かかる場合が結構あります。&nbsp;そういう見込み案件を仲介業者が順次仕上げて売り出しするのですが、見込み案件の段階である程度の情報を顧客に提供し、事前に検討してもらうのが水面下情報の典型です。&nbsp;このような水面下情報は、弊社の会員登録をされている方、過去に来店された方タイミングよく来店された方に限定して、紹介しています。&nbsp;地元の水面下情報をできるだけ多く収集するために色々な媒体で広告をし、銀行、弁護士、税理士、知人、友人からの紹介など人脈もフル活用しています。

水面下情報の提供

売却相談を頂く中で増えているのは、売主様がご高齢のケースです。認知症ではないが、施設に入られている方入院されている方等、売主様の代わりに相談に来られる親族の方が増えています。&nbsp;基本的に売主様にお目にかかり、売却意思確認と本人確認をして媒介契約書を締結し、販売活動に入ります。&nbsp;ただ、施設や入院されているとコロナの影響で面会できないです。その場合、ZOOMやスカイプなどで本人とやりとりして意思確認をします。&nbsp;物件が成約しても決済前になって司法書士が本人確認をして否認されると取引ができなくなりますので、司法書士と一緒に本人確認を行って、売却活動に入る方がより安心です。&nbsp;認知症の症状がある場合は、成年後見人を家庭裁判所に申請し、後見人が選任されてから、媒介契約書を締結し、活動することになります。ただ、成年後見人を選任すると不動産の売却だけにとどまらず、その方が亡くなるまで資産管理をして、毎年裁判所に報告する義務が発生します。&nbsp;また、弁護士や司法書士が成年後見人に選任された場合は、毎月後見人に対して、報酬を支払いすることになります。&nbsp;元気なうちに売主様が家族信託をされている場合はいいのですが、突然認知症になられると契約行為ができなくなります。&nbsp;空家、空き地問題が本格化するのはこれからです。所有者様が元気なうちに資産をどのように引き継ぐのか、整理するのか考えて、早めに行動されることをオススメします。

売主様の本人確認

昨日からネット広告も開始しておりますが、年末に売却相談があった池田市神田4丁目で築6年の中古戸建を受託しました。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823744/o0635040214878575422_6db99e2231.jpg" alt="o0635040214878575422.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823744/thumbnail_o0635040214878575422_6db99e2231.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823744/small_o0635040214878575422_6db99e2231.jpg 500w," sizes="100vw">&nbsp;&nbsp;間取りが３LDKですが、駐車場付の2階建です。コンパクトな間取りでお探しの方には、ぴったりです。&nbsp;売主様は居住中ですが、お一人でお住まいでしたので室内もかなり綺麗です。南側道路が８ｍと広く、日当たりも良好です。&nbsp;神田では分譲マンションが少ないですので、ご夫婦でお住まいになる家に如何でしょうか？<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823744/o0640048014878575573_f30f11223c.jpg" alt="o0640048014878575573.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823744/thumbnail_o0640048014878575573_f30f11223c.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823744/small_o0640048014878575573_f30f11223c.jpg 500w," sizes="100vw">&nbsp;&nbsp;価格は2580万円です。土地面積約75㎡、建物面積約87㎡です。管理費も駐車場代も要らない築浅戸建でこの価格帯は魅力です。&nbsp;ご案内も随時可能ですので、お気軽に見学してください。詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900122020000000970">こちら</a>です。 &nbsp;

池田市神田4丁目で中古戸建を受託しました。

長らくお休みを頂き、リフレッシュいたしました。昨年はいろいろとお世話になり、ありがとうございました。今年も引き続きよろしくお願いします。&nbsp;先ほどメールや年賀状をチェックして、一段落しました。まだ頭が回りませんが、徐々にペースを取り戻すと思います。&nbsp;池田市でも昨日感染者が18名となっており、一段と増えております。弊社も毎日アルコールスプレーで消毒し、感染対策を取りながら、接客させていただきます。 &nbsp;

本日より営業開始です。

今年も1年間お世話になり、ありがとうございました。&nbsp;コロナで始まり、コロナで終わったような年でしたが、多くの方々にお問い合わせや来店して頂き、不動産の仲介をさせて頂きました。&nbsp;年明けは1月7日木曜日から営業開始です。これから事務所の掃除をして、新しい年を迎える準備をしたいと思います。&nbsp;来年が今年よりもいい年になりますことを祈念しております。よいお年をお迎えください。

本日で仕事納めです

先ほど今年最後の売却査定に伺ってきました。昨日も午前と午後に2組、売却相談がありました。&nbsp;年末まで売却相談があるというのは、ありがたいことです。駅近マンション１件と築浅マンション、戸建が各1件でした。来年から弊社で売却活動させて頂ければ幸いです。&nbsp;昨日早速売却依頼を頂いたのは、池田市神田4丁目の築浅戸建です。築6年未満という新しさもありますが、建物はすごく綺麗でした。ハウスクリーニングだけで入居可能です。2階建の３LDKタイプですが、価格は2,580万円になりました。&nbsp;土地面積約75㎡、建物面積約87㎡です。阪急池田駅から徒歩15分ほどで2,000万円代半ばの築浅戸建は少ないと思います。&nbsp;神田周辺でお探しの方は、是非一度内覧してください。年明けにネット広告はアップします。 &nbsp;

今年最後の売却査定

本日は午後から今年最後の売買契約を仲介する予定です。売主様、買主様よろしくお願いします。&nbsp;おかげさまで今年は、26件の仲介をさせて頂きました。&nbsp;中古戸建が10件、土地が3件、中古マンションが11件収益マンションが2件という内訳でした。&nbsp;また、26件の仲介で弊社が買主様も紹介して取引した件数が13件でした。&nbsp;26件中、池田市の案件が24件、豊中市1件、箕面市1件でした。&nbsp;今年売却依頼を頂いた案件が17件でそのうち15件がすでに成約しています。その他1件は賃貸で成約し、1件は現在も販売活動中です。&nbsp;色々な案件をお預かりし、ほぼ成約することができました。共同仲介して頂いた不動産会社や売主様のご理解とご協力もあり、それぞれ「３方良し」の契約になったと思います。&nbsp;来年も今年以上の取引ができることを願いつつ、なお一層の努力したいと思います。 &nbsp;

メリークリスマス

弊社のホームページで見られているページを分析しますと私が昨年8月に書いた「売買契約の直前キャンセルはやめてほしい」というブログ記事が全体の2位になっていました。&nbsp;おそらく「売買契約　キャンセル」等でグーグル検索されている方がブログを見られていると思います。&nbsp;不動産購入の申し込みをして契約日も決めたものの、やっぱりやめたいというお客様が見ておられるかなと推測します。&nbsp;基本的に不動産の売買も賃貸も契約前であればペナルティなく、キャンセルは可能です。&nbsp;キャンセルに至る背景には色々と事情が異なりますのでキャンセルすることが全て悪いわけではないです。&nbsp;私はお客様にデメリットも情報開示し、物件説明も十分に行って資金計画も確定してからしか、申込書を受け取りません。&nbsp;仲介する担当者によってこの点は様々です。&nbsp;月末や決算期が近づくと数字に追われている会社は1件でも多く契約するために強引に月末までに契約日を設定することがあります。&nbsp;たまたま月末に物件を案内してもらい、強引な営業によって申込書を書いてしまったが、後でよく考えてみるとキャンセルしたいという思いがでてきて、困っている方が多いのかもしれません。&nbsp;そういう場合はなるべく早くキャンセルしますと仲介業者に伝えてください。やめたい時は早いほどいいです。&nbsp;私が以前書いた事例は、現地案内を2回して、その後3週間も検討期間があってから購入申込された方の話です。1回だけ案内され、少し説明を受けて当日に申し込みされた場合などとは状況が違います。&nbsp;十分な検討期間の中で疑問点や問題点をクリアして、購入意思が固まってから申込書を提出すれば、キャンセルすることはないと思います。&nbsp;仮に他の方が先に申し込みされて、物件が無くなった場合は縁が無かったと諦めることも仕方がないと思います。&nbsp;他人より早く結論を出すためにローンの事前審査や物件見学も色々として比較検討できるように事前準備をしておくことは必要ですが、申込書の提出は慎重に行ってください。お互いに嫌な思いをせずにすみます。

売買契約のキャンセルについて

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/o0640048014854570669_d600bc4590.jpg" alt="o0640048014854570669.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/thumbnail_o0640048014854570669_d600bc4590.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/small_o0640048014854570669_d600bc4590.jpg 500w," sizes="100vw">池田市石橋4丁目の中古戸建。奥のグレーの建物と手前の駐車場が本物件です。以前から売出ししている物件ですが、最近値下げしましたので改めてご紹介します。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/o0640048014854571095_b1ef836dd4.jpg" alt="o0640048014854571095.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/thumbnail_o0640048014854571095_b1ef836dd4.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/small_o0640048014854571095_b1ef836dd4.jpg 500w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12639343120-14854571095.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20201121/14/tamurask/6a/9f/j/o0640048014854571095.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a>&nbsp;阪急石橋阪大前駅から徒歩12分の距離にある平坦地です。土地面積や約86坪あり、駐車場は5台分もあります。現在近所の方に2台は貸されています。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/o1500090014854570963_ce9bad79ae.jpg" alt="o1500090014854570963.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/thumbnail_o1500090014854570963_ce9bad79ae.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/small_o1500090014854570963_ce9bad79ae.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/medium_o1500090014854570963_ce9bad79ae.jpg 750w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12639343120-14854570963.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20201121/14/tamurask/6f/6b/j/o1500090014854570963.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a>&nbsp;建物は平成9年築で入り口別の事務所付です。建物面積は142.75㎡あります。自宅兼事務所や教室などを奥様がされる方には駐車場や駐輪スペースが豊富にありますので、ピッタリです。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823155/o0640048014854571288_f5483cf404.jpg" alt="o0640048014854571288.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/thumbnail_o0640048014854571288_f5483cf404.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823156/small_o0640048014854571288_f5483cf404.jpg 500w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12639343120-14854571288.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20201121/14/tamurask/f1/69/j/o0640048014854571288.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a>&nbsp;現在居住中ですが、売却が決まれば娘様の住む所に引越しされます。建物はリフォームすれば十分利用可能です。南東方向から撮影。&nbsp;価格は4,880万円です。ご案内も可能ですので、ぜひご検討のほどよろしくお願いします。詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900122020000000900">こちら</a>です。

池田市石橋4丁目の事務所付中古戸建

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823040/o0640048014852142418_3f4b10512b.jpg" alt="o0640048014852142418.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823040/thumbnail_o0640048014852142418_3f4b10512b.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823040/small_o0640048014852142418_3f4b10512b.jpg 500w," sizes="100vw">先日ブログに書きました池田市五月丘1丁目の中古マンションジオ池田五月丘アネックスを受託しました。&nbsp;1階部分で専用庭＋専用駐車場付の珍しいタイプです。また1階住戸はセキュリティも付いております。&nbsp;価格は2680万円です。室内はリフォームされており、賃貸でも募集されています。即入居可能な状態です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823040/o0700150014852142131_2150395ca1.jpg" alt="o0700150014852142131.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823040/thumbnail_o0700150014852142131_2150395ca1.jpg 73w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823040/small_o0700150014852142131_2150395ca1.jpg 233w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823040/medium_o0700150014852142131_2150395ca1.jpg 350w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670823040/large_o0700150014852142131_2150395ca1.jpg 467w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12638388755-14852142131.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20201116/18/tamurask/b2/1b/j/o0700150014852142131.jpg?caw=800" alt="" loading="lazy"></a>&nbsp;間取りは約73㎡の３LDKタイプですが、収納部分が多く、和室とキッチンに床下収納がついております。&nbsp;目の前に大きな公園があり、日当たり良好、緑も多く、住環境も良好です。&nbsp;売主様はご自宅の買い替えで売却されます。鍵は弊社にありますので、ご案内は可能です。&nbsp;詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900123020000001469">こちら</a>をご覧下さい。 &nbsp;

池田市五月丘1丁目の中古マンションを受託しました。

先週の日曜日、池田市建石町の中古戸建の売買契約が終了しました。売主様、買主様、ありがとうございました。&nbsp;久しぶりに池田小学校区で売出しされた中古戸建でしたので反響も多く、案内をお断りしたお客様も多数いました。&nbsp;３０００万円以下で築１７年の戸建というのは、このエリアでなかなか出ないと思います。&nbsp;今後もこのようないい物件をご紹介できるように情報収集していきたいと思います。 &nbsp;

池田市建石町の中古戸建が成約しました。

昨日、豊中市蛍池の収益マンションの売買契約を行いました。売主様、買主様、ありがとうございました。&nbsp;総額が1億円以下、RC造、駅徒歩10分という条件と阪大生と院生の学生マンションでしたので、ネット広告の反響も多かったです。&nbsp;売出しから約2週間で成約できました。&nbsp;普段は住宅物件の仲介が多いですが、たまに管理物件オーナー様の物件を仲介させて頂いております。&nbsp;物件を買い替えしながら、資産を維持されているオーナー様も多く、今後もそのお手伝いができればと思います。

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