先日弊社で購入しました月極駐車場の契約者全員に貸主変更通知書を作成し、発送しました。5月分から賃料の振込み先が変更になることと管理会社は継続すること等を記載して、前所有者と連名で署名・捺印し、送りました。既契約者にはお手数をおかけしますが、ご対応をよろしくお願いします。&nbsp;賃貸マンションでも売買されると貸主変更通知を作成し、入居者に送ることになります。収益物件として売買が繰り返されている賃貸物件は、このような通知書が入居中に何度も来ることがあります。今は多額の保証金を預かる賃貸物件はないですが、以前は貸し店舗などで1000万円ほど保証金を預かっていることもありました。関西の場合は、保証金返還債務が売主から買主に引き継ぎされるだけで、預かり保証金を売主から買主に渡すケースは少ないです。そのため、多額の保証金を預けている借主にとっては、解約時に保証金が返還されるのか不安になることがあると思います。仲介業者や売主によって対応は色々ですが、貸主変更通知書に預かり保証金も明記し、保証金返還は新所有者から行うと書いてあれば少しは安心できると思います。&nbsp;賃貸中の物件は、収益物件として数多く売買されていますので、このような手続きは良くある話です。

貸主変更通知書を発送

今年の公示地価が23日に国土交通省から発表されました。2021年1月1日時点の地価となります。全国の全用途平均は前年比0.5％マイナスと6年ぶりに下落しました。大阪圏は商業地が1.8％マイナス、住宅地が0.7％マイナスとなりました。商業地の下落は8年ぶり、住宅の下落は4年ぶりとなります。池田市においては、城南、城山町、姫室町、石橋3丁目の住宅地がやや上昇、その他は横ばいでした。商業地は栄町だけですが、やや上昇となっています。以前からの地価上昇は、大阪市内のホテル用地や収益物件用地の取得合戦や過剰な不動産投資により地価がバブル時のように上がりすぎていましたので、20％超の地価下落は想定内だと思います。特に大阪の商業地は8年間も上昇していましたので、まだ下がる余地はあると思います。池田市は、上記のような地価上昇もなく、実需で地価が推移していますのでコロナの影響もなく、地価は落ち着いております。今後も人気エリアはやや上昇、その他は横ばいかやや下落で推移すると思います。

公示地価2021

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825762/IMG_2467_23f2eff6b5.jpg" alt="IMG_2467.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825762/thumbnail_IMG_2467_23f2eff6b5.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825762/small_IMG_2467_23f2eff6b5.jpg 500w," sizes="100vw">本日の読売新聞朝刊一面記事です。一戸建住宅やマンションなど一般住宅向けの火災保険の契約期間が、２２年度にも現行の最長１０年から５年に短縮されるようです。豪雨や台風などの自然災害の増加で、損保各社の火災保険収支の悪化が原因です。契約期間の短縮で直近の自然災害の状況を保険料に反映しやすくなりますが、契約者にとっては負担増となる可能性もあります。少し前までは３５年間など住宅ローンの返済期間にあわせて火災保険の加入を銀行から求められていました。これから住宅を買われる方は、現状で最長１０年の火災保険に加入するかどうか色々と比較して期間を決めて下さい。

火災保険の期間が短縮されるようです。

マンションの場合、受水槽を経由して各戸に上水道がつながっているケースが多いです。受水槽は、定期的に清掃や点検も必要ですし、停電の時や故障でポンプがとまり水道がでなくなることがあります。&nbsp;弊社の管理マンションで明日、受水槽を撤去して、直結給水に変更する工事を行います。直結給水に変更すると下記のようなメリットがあります。<ul><li>配水管から直接蛇口まで水道水が送られてきますので「新鮮な水」が使用できます。</li><li>受水槽や高架水槽が不要で清掃する必要がなく衛生的です。</li><li>受水槽の設置スペースを有効利用できます。</li><li>高架水槽が不要で建物の屋上の美観が向上します。</li></ul>&nbsp;また、今までは弊社で水道メーターを検針して各戸に請求していましたが、今後は池田市水道局が検針して各戸へ請求する方式に変わります。弊社としても管理コストが軽減され、助かります。工事費用はオーナー負担となりますが、今回工事をして頂くことになりました。ただ、ポンプを使わない直結方式は、埋設管の水圧が基準を満たしていることと高さ5階建までの物件が限度となります。

賃貸マンションの上水道を直結給水に変更

不動産を購入する時の諸費用は、下記のものがあります。・仲介手数料・登記費用・固定資産税日割り精算金・管理費・修繕積立金等の精算金・契約書に貼付する収入印紙代・銀行の住宅ローン保証料・銀行の住宅ローン事務手数料・銀行のローン契約印紙代・火災保険料・不動産取得税借り入れするローン金額や物件の固定資産税評価額により変動しますが、上記の諸費用の目安は、物件価格の８％から１０％程度になります。&nbsp;不動産取得税は、昭和57年以前の建物がある場合や土地の固定資産税評価が高い物件の場合は、課税対象になることがありますが、ほとんどの物件は軽減されてかかりません。また、購入してから2ヶ月後に納付書が送られてきますので、後日支払いとなります。&nbsp;400万円以上の物件の場合、仲介手数料の計算式は、物件価格×３％＋6万円＋消費税です。登記費用は司法書士の報酬と登録免許税の合計額になります。&nbsp;銀行の保証料と事務手数料は銀行によってことなります。以前は保証料を借入れ年数と融資額で計算することが多かったですが、最近は事務手数料が融資額の2.2％という銀行も増えていました。銀行によっては金利優遇を0.2％高くすることで保証料がなしになる所もあります。&nbsp;火災保険料は、保険内容や契約年数によって、金額にかなり幅があります。戸建はマンションに比べて火災保険料が高くなっていますので、事前に保険会社で見積をとる方がいいです。今は保険期間10年が最長となっています。&nbsp;その他、引越し費用やリフォーム費用、家具、家電、カーテン、ネット契約料などが必要となります。資金計画は少し余裕を持って立ててください。 &nbsp;

不動産購入時の諸費用について

不動産を売買する時に価格の交渉について相談を受けます。お客様から「どのくらい価格を値引きしてもらえますか？」と聞かれることは、よくあります。「どの程度をお考えですか」とお聞きすると想像以上の時もあります。&nbsp;中古物件の場合、ある程度交渉に応じてくれるケースはありますが、何百万円もとなると交渉ではなく、無理なお願いになると思います。基本的に不動産の交渉は、買主様から書面で購入条件を提示して頂き、売主様に話を持っていきます。口頭で聞いてほしいと言われることもありますが、正式な回答を得たい場合は、書面で購入の意思表示が必要です。売主様も真剣に売却を考えておられるので、仲介業者から「どこまで値引きしてもらえますか」とは安易に聞けません。&nbsp;たまに物件見学もしていないのに「価格減額交渉できますか」と聞いてくる仲介業者もいますが、売主様に失礼だと思います。弊社では、まず物件を見学されて、住宅ローン審査も通して、十分検討されてから書面で交渉してくださいと申し上げています。&nbsp;購入意思が固まり、購入申込書を書いて頂く時に購入希望価格を記入して頂き、我々仲介業者が交渉します。以前に1800万円で売出している物件に1300万円で買いたいので申し込みしたいと言われたことがあり、困ったことがあります。「それは交渉ではなく、無理なお願いですから弊社では受けられません」と伝えても「売主様に言うだけ言って下さい。」と強く主張されたことがありました。また、売主様と価格の駆け引きをされたいお客様もいますが、オススメしません。売主様も途中で価格交渉を打ち切り、断ってくださいと言われる時がありますので、買いたいと思っていても契約できないケースもあります。&nbsp;例えば2980万円の物件でしたら、80万円や100万円の交渉はありますが、2800万円以下の交渉となると長い間売れていない物件やリフォーム等がかなり必要な場合、引渡し後に売主様負担で付帯設備等の修理を一切しない、現状渡しの場合になると思います。&nbsp;あくまで私の経験による感覚的なものですが、本当にほしい物件は交渉せずに購入申込書を出すことをオススメします。基本的に不動産購入の交渉権は先着順ですが、2番手のお客様が1番手の方より購入希望価格が高い場合は、優先権が2番手に移る可能性もありますので、よく考えてから交渉を仲介業者に依頼してください。 &nbsp;

売買価格の交渉について

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07_768x576_6e2d4e7916.jpg" alt="86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/thumbnail_86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07_768x576_6e2d4e7916.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/small_86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07_768x576_6e2d4e7916.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/medium_86b4dfb9050c8aee51504060434dbe07_768x576_6e2d4e7916.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/4f17188ab3e521025c9765745403e5d3_768x576_9b44ec7e49.jpg" alt="4f17188ab3e521025c9765745403e5d3-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/thumbnail_4f17188ab3e521025c9765745403e5d3_768x576_9b44ec7e49.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/small_4f17188ab3e521025c9765745403e5d3_768x576_9b44ec7e49.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/medium_4f17188ab3e521025c9765745403e5d3_768x576_9b44ec7e49.jpg 750w," sizes="100vw">阪急池田駅から南へ徒歩16分、池田市神田2丁目で小さな戸建の売却依頼を頂きました。先週に荷物などの残置物を撤去し、その後、ハウスクリーニングをしておりますので、綺麗になりました。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/27676eff647586ebcf8288820f0894bd_768x576_23bd0d51fe.jpg" alt="27676eff647586ebcf8288820f0894bd-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/thumbnail_27676eff647586ebcf8288820f0894bd_768x576_23bd0d51fe.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/small_27676eff647586ebcf8288820f0894bd_768x576_23bd0d51fe.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/medium_27676eff647586ebcf8288820f0894bd_768x576_23bd0d51fe.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/f35463816bc5f35b41216fd04695bcca_768x576_7d07d4a601.jpg" alt="f35463816bc5f35b41216fd04695bcca-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/thumbnail_f35463816bc5f35b41216fd04695bcca_768x576_7d07d4a601.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/small_f35463816bc5f35b41216fd04695bcca_768x576_7d07d4a601.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825494/medium_f35463816bc5f35b41216fd04695bcca_768x576_7d07d4a601.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/27676eff647586ebcf8288820f0894bd-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/27676eff647586ebcf8288820f0894bd-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/27676eff647586ebcf8288820f0894bd-200x150.jpg 200w, 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loading="lazy">&nbsp;室内も外観も過去にリフォームはされていますが、昭和52年築の戸建ですので部分的にリフォームが必要です。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/IMG_2393_4fb3e78af3.jpg" alt="IMG_2393.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/thumbnail_IMG_2393_4fb3e78af3.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/small_IMG_2393_4fb3e78af3.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/IMG_2395_2349b6629d.jpg" alt="IMG_2395.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/thumbnail_IMG_2395_2349b6629d.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/small_IMG_2395_2349b6629d.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/IMG_2393-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/IMG_2393-300x225.jpg 300w, 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208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/small_bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1_768x576_825248f45f.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/medium_bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1_768x576_825248f45f.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-300x225.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-300x225.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-200x150.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-768x576.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1-1536x1152.jpg 1536w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/bdf6fe1987f1318b1667dd2cfad2a2a1.jpg 2048w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;駐車場はありませんが、バイクや自転車を置けるスペースは屋根付であります。間口約2m、奥行き約3.1ｍありますので、複数台置けます。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5_768x410_812da03a63.jpg" alt="0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5-768x410.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/thumbnail_0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5_768x410_812da03a63.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/small_0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5_768x410_812da03a63.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825493/medium_0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5_768x410_812da03a63.jpg 750w," sizes="100vw"><img src="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5-300x160.jpg" alt="" srcset="https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5-300x160.jpg 300w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5-200x107.jpg 200w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5-768x410.jpg 768w, https://tamura-group.co.jp/wp-content/uploads/2021/03/0dc9a912cc151f2128aac5be02d750d5.jpg 1500w" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" width="300" loading="lazy">&nbsp;間取りは３DK＋納戸ですので、単身者～3人家族までは大丈夫な広さです。建物面積は約63㎡あります。物件価格は1180万円です。収益物件として、居住用として小さな戸建を探されている方、如何でしょうか。弊社に鍵はありますので、ご案内も可能です。詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900122020000000985">こちら</a>をご覧下さい。 &nbsp;

池田市神田2丁目で中古戸建を受託しました

不動産を購入し、登記する際に登録免許税という税金が課税されます。通常は司法書士に登記費用として買主様が支払い、納税します。建物の築年数によって登録免許税の軽減が受けられるのですが、その際、必要書類として賃貸物件にお住まいの方は、現住居の賃貸借契約書や社宅証明書などを提出することになります。賃貸借契約書に買主本人が署名捺印していればいいのですが、たまに奥様が旧姓で契約している賃貸住居に住んでいる場合があります。その場合は、買主本人が同居していたことが分かる書類が別に必要となります。また、会社が契約した社宅に住んでいる方は、契約書に入居者として名前が載っていれば、その契約書の写しで対応できます。会社の所有する社宅であれば、会社の総務等に社宅証明書を発行してもらう作業がいります。会社によって押印に時間がかかる場合は、前もって申請をしておく必要があります。決済当日の書類として買主様に上記の書類が必要ですと案内していますが、なぜ家を買うのに自宅の賃貸借契約書がいるのかと思われ、私が間違って案内していると思われる方もいます。ですので、決済時の持参物を売買契約の時に説明するようにしていますが、契約日と決済日が2ヶ月以上空いてしまうと忘れられる場合がありますので、再度決済の2週間前に書面で持参物を案内するようにしています。せっかく減税が受けられるのに書類がないと軽減されませんので、数回案内をするようにしています。

登記費用軽減に必要な書類

住宅を買うことのメリットは、何があるでしょうか。&nbsp;住宅ローン控除の税制の優遇を受けた場合、所得税や住民税が還付されること。また、該当物件を購入すると住まい給付金など公的な支援をうけられること。&nbsp;銀行で住宅ローンを組むと団体信用生命保険にも加入することになり、保険料の負担がなく、万が一ご主人が亡くなった場合、保険でローン残高が完済され、家族に住宅を残すことができること。&nbsp;現金を残すよりも節税できる相続財産を残すことができること。&nbsp;定年後に住宅ローンを完済していれば、毎月の生活費に余裕がうまれること。&nbsp;一般的な賃貸住宅に比べて、分譲住宅は居住性、設備仕様、省エネ性が高く目に見えない部分でも満足度が高いこと。&nbsp;自分好みの内装や間取りにリフォームできること。&nbsp;等が考えられます。&nbsp;実家に住んでいる方や転勤族の方以外は、自分が将来も含め、どこで生活したいかを考え、賃貸か購入か、この２択のどちらかを選択されています。&nbsp;この2択に正解はないですが、それぞれのメリット、デメリットの説明やアドバイスはできると思います。私も今までに自宅で賃貸と売買の契約、マンションから戸建てへの買い替えを経験しています。&nbsp;住宅を買いたいという方はもちろんですが、どちらか迷っている方も相談してください。弊社は賃貸でも売買でも対応できます。

住宅購入のメリットとは

たまにお客様に聞かれることもありますが、私が不動産業界に入った平成7年には、一般顧客の仲介をする不動産会社は、水曜日が定休日でした。業界の先輩からは、「不動産取引が水に流れる」と困るので水曜日を定休日にしていると聞いたことがあります。本当にそうなのかはわかりませんが、縁起が悪いので休んでいるということです。&nbsp;理髪店は月曜日定休など業界でのルールのようなものもありますが、同業者が休みの時に休む方が効率はいいと思います。水曜日に電話がかかってくることもありますが、他の会社と休みが一緒の方が案内や取引の調整はしやすいです。&nbsp;最近は火曜日や木曜日と水曜日を連休にする不動産会社も増えてきました。以前は社員が交代勤務で年中無休という不動産会社もありましたが、今はさすがにないと思います。

不動産屋の定休日は、なぜ水曜なのか

池田市では、指定建築線という道路拡幅予定の計画道路があります。桃園、姫室町、呉服町、満寿美町、宇保町、八王寺の道路に設定されています。売買や建替えの際には池田市の道路課で指定建築線がないかどうかを確認してください。&nbsp;都市計画道路とは異なり、道路後退部分は無償で池田市へ提供することになります。現状道路ではない部分にも指定建築線が設定されていますので、建替えの際に知ってびっくりされる方も多いです。&nbsp;指定建築線の道路幅員は６ｍか８ｍに設定されていますので、道路後退を道路境界から２ｍ以上もしなければいけない土地もあり、土地の奥行きが少なくなって、再建築が困難になる場合もあります。&nbsp;指定建築線は、建築基準法では附則5項道路になります。建替えの際には、官民明示とは別に指定建築線明示も必要になります。&nbsp;指定建築線はかなり昔に設定された道路拡幅計画ですので、見直しをした方がいいと思いますが、できないようです。

池田市の指定建築線について

売買物件を探している方は、物件の良し悪しをどのように判断されていますか？&nbsp;この物件は相場より高いのか安いのか。長所と短所は何なのか。注意すべき点はあるのか。資産価値は保たれやすのか。&nbsp;色々な角度から売買物件を検証し、購入の可否を判断する基準がお客様によってそれぞれあると思います。&nbsp;私は地元池田市の物件であれば、プロの目線で気づいたことを正直にお伝えするようにしています。&nbsp;最終判断はお客様に委ねますが、高い場合は高いですと言いますし、欠点や注意すべき点が大きい場合は、オススメしませんとアドバイスしています。&nbsp;池田市の不動産市場を20年見ていますので、過去の成約事例も踏まえて色々な角度からアドバイスしています。&nbsp;物件の見方が分からないというお客様は遠慮なく、相談してください。物件を判断する上で重要なポイントをそれぞれ説明します。物件の特性を理解して頂き、納得してから購入して頂くのがベストです。

売買物件の判断基準について

昨年弊社で購入した物件は古家付土地でしたが、建物も弊社名義に所有権移転登記をしていました。先日不動産取得税の申告書が届きましたので、府税事務所に持参し、担当の方と話をしていますと弊社のように建物を利用せずに物件購入から4ヶ月以内に所有者が取り壊した場合、建物の不動産取得税が減免されることを知りました。早速、売買契約書の写しや建物滅失登記の完了証の写し、土地と建物の登記事項証明書写しを提出し、建物に関する不動産取得税を減税してもらうことにしました。解体予定の古家付土地取引の実務では、建物は所有権移転登記せずに引渡し、買主が建物を取り壊した後、売主の名前で建物滅失登記申請して、建物の不動産取得税や登録免許税を課税されないようにする手法が多いです。今回の措置で弊社は約1万円得しました。

古家付土地で購入した建物の不動産取得税

毎年この時期は月極駐車場の問い合わせが増えます。春の移動時期なので、解約もありますが、借りたいという問い合わせも多いので、ほとんどの月極駐車場は直ぐに決まります。通常1ヶ月前の解約告知で月極駐車場は解約となりますので、これからの空き予定は5月からの利用開始となります。たまに転勤で3月末に急遽引越しされる方がいて、その駐車場で空きを待っている方もいる場合には、入れ替えで解約と契約をすることもあります。弊社はポータルサイトのネット広告で募集もしていますが、現地看板を見てという問い合わせや駐車場を探しているという来店も多いです。多数の駐車場を管理しているとスケールメリットで空車を減らすことができます。&nbsp; &nbsp;

月極駐車場の問い合わせが増えています。

長らく空家になっているご実家などの不動産を売却する場合、家具や電化製品など残置物がだいたい残っています。本日も売却するマンションの残置物を業者に撤去して頂いておりますが、弊社が仲介する際に処分業者を紹介してほしいという依頼が増えています。荷物の量と搬出手間によって費用が変わりますので、見積をしてから依頼をしています。遺品整理や荷物処分業者のチラシもよく見かけますが、正直どこに依頼したらいいのか分からないというケースが多く、弊社では過去に利用した経験を踏まえてご紹介をしています。処分費用の比較も重要ですが、キッチリと仕事をしてくれるかどうかも重要です。引越しと同じように家を傷つけたり、汚したりすることなく、近隣住民への挨拶回りなども含めて対応してくれることが望ましいと思います。売主様としては残置物なく、空にして引渡しすることが必要です。荷物の量が少ない場合には、軽トラをレンタルして池田市のクリーンセンターへ予約して捨てに行くのが一番安いですが、何でも捨てられるわけではないので注意してください。&nbsp;

荷物撤去の依頼が増えています。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825056/CIMG_1358_768x576_c67d37823e.jpg" alt="CIMG1358-768x576.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825056/thumbnail_CIMG_1358_768x576_c67d37823e.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825056/small_CIMG_1358_768x576_c67d37823e.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670825056/medium_CIMG_1358_768x576_c67d37823e.jpg 750w," sizes="100vw">阪急池田駅から北へ徒歩8分の池田市栄本町で売り土地を受託しました。物件はアミティーハウスで管理している月極駐車場です。現在4台で満車ですが、売主様もそろそろ売却して相続に備えたいということで弊社へ相談に来られました。南西角地で南側道路は、拡幅整備された本町通りで幅員１２ｍの道路になっています。周辺は商業地域ですので、容積率４００％をいかして高層の建物も建築可能ですし、店舗、事務所、医院、店舗兼自宅、収益マンション、ビル等も建築可能です。西側道路のセットバックが必要ですので、再建築時の土地有効面積は約２７坪になります。学校区は探されている方が多い、池田小学校、池田中学校区内です。詳しい物件概要は<a href="https://www.tamurasyokai.jp/d27019900121010000001050">こちら</a>をご覧下さい。

池田市栄本町で売り土地を受託しました。

先日、桂文枝さんがご自宅を売却されるというようなニュースがネットで流れていました。池田市に桂文枝さんの邸宅があるのは地元の方はよく知っておられます。ニュースを見て、あの邸宅を売却されるのかと思いました。桂文枝さんは、池田市にお住まいがあるということで社会人落語の全国大会以外にも色々と池田市の行事にも協力して頂いていました。お住まいがなくなると池田市との関係は今後はどうなるのかなと心配もあります。ブログには文枝さんが28才の時に建てた家と書かれていました。大きな敷地ですので、不動産会社が取得し、建て売りや賃貸マンションを建築しそうな気がします。&nbsp;

有名人の家

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/IMG_2354_f1dc8637aa.jpg" alt="IMG_2354.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/thumbnail_IMG_2354_f1dc8637aa.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/small_IMG_2354_f1dc8637aa.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/IMG_2355_4c8a335fca.jpg" alt="IMG_2355.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/thumbnail_IMG_2355_4c8a335fca.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824960/small_IMG_2355_4c8a335fca.jpg 500w," sizes="100vw">第32回池田市商業祭が3月10日～23日まで開催されます。今年はスタンプラリーで抽選会に応募する形式となりました。期間中に各商店会加盟店で500円以上の買い物を2箇所で行いスタンプを2つ集めて、抽選引換券と交換します。当選発表は3／27にデジタル抽選会でライブ配信される予定です。総額100万円の商品が用意されています。お気軽に池田市内の加盟店でお買い物をしてください。 &nbsp;

池田市商業祭が開催されます。

不動産の価格や価値は、前面道路によってかなり変わります。土地に建物を建築するには、建築基準法に定める道路に接道している必要があります。&nbsp;前面道路について接道部分が２ｍ以上ない、道路と敷地に高低差がある、私道である、建築基準法上の道路ではない43条但書等の場合、特に注意が必要です。&nbsp;道路については、市役所で調べないと分からないことが多く、ネットに掲載されている物件情報では、詳しく書いていないことも多々あります。&nbsp;特に私道については、私道所有者から通行承諾や道路を掘るための同意が必要になる場合が多く、道路についての説明不足で誤解を招き、取引後にトラブルになるケースがあります。&nbsp;建築基準法第42条2項道路や42条1項5号道路（位置指定道路）の場合、その位置指定道路が私道であれば、原則として私道所有者全員の通行承諾や掘削同意が必要になります。&nbsp;また、前面道路に上・下水道の本管が埋設されていない場合や私設管で引き込みされている場合も注意が必要です。&nbsp;上・下水道については、各市の水道局で調査するとある程度分かりますが、たまに図面が間違っていたり、工事の届出がされてなく、不明な時もあります。&nbsp;不動産は物件調査を入念に行い、物件の特性やリスクを判断することになりますが、特に前面道路がポイントです。

前面道路の重要性

先日、15年前に室町で土地を購入して頂いたお客様に月極駐車場での土地活用を提案させて頂きました。家を建てる予定で購入されましたが、更地のままで置いておられる状況です。整地する費用もありますので、3年間駐車場にされるようであれば十分メリットありますとご提案しています。約100坪ありますので、14台は駐車可能です。弊社が室町で6カ所管理している月極駐車場がありますが、全て満車で運営しています。正式に駐車場にされることが決まりましたら、また情報アップいたします。

室町で月極駐車場の提案

1年以上前から土地の有効活用について、地主様から相談を受けていました。色々と交渉や提案をして、ようやく本日合意書締結と賃貸借契約ができます。&nbsp;一部はコイン駐輪場、一部は事業用定期借地として貸すことになります。池田駅前の立地をいかしながら、最小限の投資で最大限のリターンを得られる低リスクの土地活用となりました。&nbsp;土地活用で賃貸マンションを建築するとか駐車場にするのは簡単に提案できますが、その他の手法となると選択肢が限られます。&nbsp;今回はコロナもありましたので、低リスクで地主様の初期投資も最小限を意識しての計画を提案させて頂きました。&nbsp;事業用定期借地の土地は合意書締結を経て、公証人役場で公正証書による契約を締結する予定です。事業用定期借地権ですので、公正証書による契約が必要となります。&nbsp;コイン駐輪場は226台、原付バイク20台を設置し、4月初旬から中旬頃にオープン予定です。&nbsp;池田駅周辺では、コイン駐輪場が少なく、違法駐輪も問題となっていました。通勤や通学用として、利用して頂ければ便利になると思います。

土地の有効活用の提案

空家を改装して、用途変更しやすくするように面積の制限は規制緩和されていますが、用途地域の規制にかかり、住宅を事務所に転用できない場所があります。第1種中高層住居専用地域内に物件がある場合、一般的な事務所は開業できません。事務所兼住居であれば、事務所部分の面積制限はありますが、可能な場合はあります。空家を改装して事務所だけにして使う場合や貸す場合には用途地域によって規制がされていますので、注意が必要です。但し、老人福祉センターその他これに類するものに該当する事務所は住居専用地域であっても騒音等により居住環境を害する恐れがなければ建築可能とする通達が平成27年11月に国土交通省住宅局から出ています。空家等の活用については事前に市役所の担当課で具体的に用途や利用面積を説明し、確認してからリフォームや賃貸の募集等を行うようにしてください。尚、用途変更する場合には、建築基準法以外にも消防法の確認も必要です。

用途地域の規制

本日と明日は国公立大学の2次試験ということで池田市の阪大周辺では多くの方々が賃貸物件を探しに来られていました。周辺の賃貸業者もこの2日間が勝負ということで各社店前に営業マンが立って、チラシなどを配布しています。地方からの受験生は親と一緒に来阪し、テストの合間に部屋探しと申し込み予約をして帰られます。合格すれば、その部屋を契約されますが、不合格の場合はキャンセルとなります。合格発表の日にも多数の方が部屋探しに来られますが、いい物件はこの2日間でほとんど予約されてしまっています。センター試験から共通テストに変わり、ボーダー予測がどのように変わるのかわかりませんが、各不動産会社も皆さんの合格を祈っています。

大学生用の賃貸市場が活況

住宅ローンの変動金利について、説明します。住宅ローンにおける変動金利は、「短期プライムレート」と呼ばれる企業を対象とした融資に使われるレートが基準となっています。変動金利は年に2回、4月と10月に店頭表示金利の見直しがあります。変動金利は、金利が変動しやすいと思われている方もいますが、ここ数年各銀行の店頭表示金利は変わっていません。2001年3月以降、都市銀行の店頭表示金利は2.375％～2.875％の間しか変動していません。わずか0.5％の変動幅です。また、借入期間中に適用金利が上昇しても返済額がすぐに上がることもありません。返済額の見直しは5年間ごとで、5年後に返済額が変わる場合でも今の返済額の1.25倍までしか上昇しません。但し、金利と利息の返済割合は変わります。&nbsp;一方、固定金利は毎月のように変動しています。融資実行を受ける月の金利が適用されますので、同じ年の融資でも月によって変わっています。最近は各銀行の金利優遇幅が以前より大きくなっていますので、金利優遇後0.5％を下回る住宅ローンもいくつかの銀行であります。住宅ローン控除を利用すると逆に支払い金利以上に返ってくる事例がおきていますので、来年度の税制改正でこの部分を改善するような話が令和3年度税制改正大綱に記載されていました。住宅ローン控除をフルに活用できるのは、今年で終わりかもしれません。

住宅ローンの変動金利

先日、弊社で管理している月極駐車場のオーナー様から月極駐車場の土地について、売却相談がありました。ずっと満車で運営していますが、そろそろ元気なうちに資産を整理したいという相談でした。来月にお目にかかって、具体的に話をする予定です。毎年のようにオーナー様からこのような相談を受けております。弊社には物件を探しておられるお客様が多数、会員登録などされています。地元の管理物件は、引き続きぜひ弊社で売却活動させて頂ければ、引渡しまでスムーズに進めていくことも可能です。 &nbsp;

弊社管理駐車場の売却相談

不動産を売却する時に必要な物をお客様から聞かれます。売主様は、権利証、顔写真付身分証明書、実印、印鑑証明書土地や建物に関する図面、境界確認書等です。本人確認できる顔写真付身分証明書がない場合は、健康保険証と年金手帳等2種類の身分証明書が必要です。売主様の登記簿上の住所が現住所と違う場合は、住民票や戸籍の附票で住所変更履歴を明らかにすることになりますが、海外に転勤をされている場合や何度も引越しされている場合は、注意が必要です。書類の取得に時間がかかります。権利証は、現在、登記識別情報通知に名称が変わり、書式も変更されていますので以前の権利証にあった和紙の書式とは異なっています。権利証を紛失されている場合は、司法書士に上申書などの代わりになる書類を作ってもらいますので、費用がかかります。この権利証を売主様が勘違いされて、別の書類をもって来られることが多いので、売買契約時に有効な権利証かどうかを確認するようにしています。売買契約締結時は、実印ではなく認印でも契約行為は可能ですが、決済（引渡し）時は、実印と印鑑証明書が必要になります。決済時は、買主の融資先銀行で行うことが多いですが、売主様が一つでも忘れ物をされる取引ができず、延期になる可能性があります。過去に関東在住の方が権利証を忘れて来られ、延期になったことがありました。また、買主様が現金で購入されるときに銀行の届出印が違っており、当日改印手続きができず、出金できないので、延期になったこともありました。不動産の取引には、当事者でしか確認できないことがありますので、事前の準備は慎重に行ってください。

不動産売買で必要なものを確認

昨日は定休日でしたが、不動産買取の売買契約がありました。昨年12月に引き続き、土地を購入させて頂きました。&nbsp;今回は再販目的ではなく、保有目的で購入しました。月極駐車場として運用されていている土地です。&nbsp;最近は収益物件市場が過熱気味でなかなかいい物件に出会うことがありませんでした。&nbsp;最近の収益物件の利回りは５％～７％の売り物件が多く、不動産会社が購入する利回りとしては低すぎて難しいです。&nbsp;月極駐車場は修繕費などの経費がかからないことと家賃の値下がりもほとんど無いのが長所です。&nbsp;また、月極駐車場は1000台以上弊社で管理していますので、ノウハウもあることから今回購入させて頂きました。&nbsp;来月引渡し予定ですが、各種引き継ぎなど色々と手配をしていきたいと思います。

月極駐車場を購入しました。

一般の方が売主となる中古戸建、中古マンション、土地の売り情報については、約90％以上が各不動産会社で共有化された情報です。&nbsp;どこの不動産会社でも売り物件を仲介可能にするためにレインズというシステムに売り物件を登録する義務が不動産会社に課せられています。&nbsp;レインズは宅建協会などの団体に加盟する不動産会社が利用できる国土交通省管轄の物件情報共有化のシステムです。&nbsp;レインズについては、会員しか情報を閲覧できませんが、レインズに登録されている物件情報は、ネットで入手可能な情報です。&nbsp;専任媒介の場合は1週間以内にレインズに登録しなければいけませんが一般媒介の場合は、レインズへの登録義務はありません。&nbsp;約10％の売り物件は、レインズに登録されることなく売買されています。これがいわゆる水面下情報と言われるモノです。&nbsp;この情報をいち早く入手するためには、信頼できる担当者とのコミュニケーションを深め、連絡を取りやすくしている必要があります。&nbsp;同じような条件で探しているお客様が多い場合、私は一斉にメールで情報を送信しています。&nbsp;ただ、たまたまお客様が店頭に来られたりした時に水面下情報が入りそうであれば、事前に告知することもあります。&nbsp;池田市内は特に売り物件情報が少ないですし、お客様が探されている情報がかなり偏って同じであることが多いです。&nbsp;同じ条件の場合、情報提供の優先順位をつける訳にはいきませんが、資金計画も確定し、コミュニケーションがとれているお客様の方が紹介しやすいのは事実です。&nbsp;普段はメール等で物件情報のやりとりもしていますが、どちらかというと対面式の方が伝えやすく、細かい情報も説明しやすいです。&nbsp;共有化されている約９０％の情報は、どこの不動産会社でも仲介できますのでお客様が信頼する担当者のいる会社に依頼するのがいいと思います。&nbsp;お客様がネットで気軽に入手できる物件情報を誰に依頼して仲介してもらうのか。&nbsp;物件情報以外の部分で差別化を求められているのが不動産会社であり、担当者です。&nbsp;信頼感、取引実績、スピード、段取り力、行動力、提案力、知識量、コミュニケーション力等で比べるのがポイントになります。 &nbsp;

不動産売り物件情報を得るためのポイント

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824532/IMG_4232_d2e09e756b.jpg" alt="IMG_4232.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824532/thumbnail_IMG_4232_d2e09e756b.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824533/small_IMG_4232_d2e09e756b.jpg 500w," sizes="100vw">池田市姫室町で解体工事をしていた現場が更地になりました。これから上・下水道の引き込み工事と電柱及び支線の移設工事を行います。それぞれ申請等の手続きはしていますので、順次工事を行います。&nbsp;限定1区画でしたので、直ぐにお客様から購入申込みを頂きました。池田駅からも近く、閑静な住宅地ですし、整形地で日当たりも良好です。久しぶりに自信を持ってオススメできる土地を取得できました。今回も建築条件なし土地で売却します。&nbsp;弊社は姫室町に縁があるようで過去にもいくつか分譲しています。今後もいい物件に巡り会えるように祈念しております。 &nbsp;

更地になりました。

不動産の売却依頼を頂いた場合、不動産会社が行う活動には下記の手法があります。①新聞折り込みチラシや投函チラシの実施②ポータルサイトへの物件情報掲載③オープンハウス等の現地案内会の開催④DMやメールでの既存顧客への情報提供⑤自社ホームページでの情報掲載⑥店頭での物件情報の掲示⑦同業者への情報提供（近畿レインズへの掲載）⑧銀行などを通じての情報提供⑨来店されるお客様への情報提供⑩SNSを通じた情報公開上記の方法によって購入希望者を探し、物件を案内して商談につなげていきます。不動産会社によって販売活動には得手不得手があり、全て対応できる会社もあれば、一部しかできない会社もあります。ポータルサイトへの物件情報掲載は、スーモ、アットホーム、ホームズなどと不動産会社が契約していなければ掲載できません。また、担当者によっても間取り図面などの物件資料が分かりやすく作れる人写真撮影のセンスがある人、コメント力のある人、迅速に情報提供できる人など対応は様々です。実際に売却依頼をしてみないとその担当者の実力は分からないことですが、売主様にとっては知りたいことだと思います。不動産業界は、情報の透明化が遅れていますので、お客様側から見ると各社の違いが分かりにくいと思います。

不動産売却活動の種類

物件を購入できる方と購入できない方には特徴があります。購入できる方は、いつまでにという購入時期が明確な方や購入の優先条件がしっかりと定まっている方です。&nbsp;購入できない方は、時期は未定で、いい物件があればと考えられている方に多いです。&nbsp;物件探しに終わりはありませんので、気に入った物件が見つかった時に、他にまだいい物件がでるかもしれないと考えてしまうと決断ができなくなります。&nbsp;探しはじめは別として、ある程度物件を見られた方であれば価格が相場で希望条件をある程度満たしている場合、購入を決断できると思います。&nbsp;過去に何度か決断できずに見送りしていてしらず知らずのうちに時間が経過し、気がつけば探し始めて3年という方は不動産の評論家にようになっています。物件を見学しても、物件の長所と短所ばかりが気になってしまい、買うという決断が段々できなくなっていきます。&nbsp;どんな物件でも一長一短はあります。お客様の希望の条件を１００％満たすのも難しいと思います。&nbsp;ローン減税等の税制優遇や低金利を活かして、今年こそ家や土地を購入したいという場合、購入時期を限定して、探してみてはどうでしょうか。&nbsp;お客様自身で設定した時期までに気に入る物件があれば買う。なければ買わない。&nbsp;但し、物件の特性やリスクなどはしっかりと説明を受けたうえでの決断です。薦められた物件を買うという意味ではありません。&nbsp;ずーっと物件探しを続けるよりも、決断はしやすくなると思います。

物件の購入できる方とできない方の特徴

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824419/IMG_2318_dd76086666.jpg" alt="IMG_2318.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824420/thumbnail_IMG_2318_dd76086666.jpg 245w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824420/small_IMG_2318_dd76086666.jpg 500w," sizes="100vw">以前は古い官舎があった池田市緑丘1丁目に大和ハウスが建築中の現場があります。秦野小学校とあおぞら幼稚園の南西側斜め前、交差点の角地です。&nbsp;ドラッグストア「キリン堂」の店舗になるようです。五月丘、渋谷、緑丘、畑にお住まいの方にとっては、近くに買い物施設ができるので、便利になりますね。&nbsp;駐車場はあまり台数がなさそうですので、自転車やバイクなどで行かれる方が良さそうです。&nbsp;角地ですが、北側道路（中央線）からの出入りになりそうですので、車の出入りは注意が必要な場所です。&nbsp;

池田市緑丘1丁目にドラッグストアができます

池田市内の新規売出しの物件が少ない気がしています。毎日レインズに登録された池田市の物件情報を日報で確認していますが、通常の日報はB4サイズですが、物件が少ないのでB5サイズで印刷されている日も多いです。&nbsp;相続による資産処分、自宅買い替えなど、毎年一定数売り物件があると思いますが、最近の日報に掲載されているのは、再登録や値下げした案件等の在庫が多いです。&nbsp;情報を送ってほしいとお客様に言われていますが、送る物件が本当に無いのでご連絡ができていないだけです。決して忘れているわけではありません。申し訳ございませんが、もう少しお待ちください。&nbsp;また、売却をお考えの皆様、池田市内は今、売り手市場になっています。立地条件により偏りはありますが、物件を探しているお客様は増えています。 &nbsp;

池田市内の売却物件が不足しています。

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/l_27020000112040000000160_23_210131173827_e9f80dba1f.jpg" alt="l_27020000112040000000160_23_210131173827.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/thumbnail_l_27020000112040000000160_23_210131173827_e9f80dba1f.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/small_l_27020000112040000000160_23_210131173827_e9f80dba1f.jpg 500w," sizes="100vw"><img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0_768x768_eb11f6a262.jpg" alt="2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0-768x768.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/thumbnail_2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0_768x768_eb11f6a262.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/small_2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0_768x768_eb11f6a262.jpg 500w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670824301/medium_2551310b0fc2bdd083d88bbd43985ae0_768x768_eb11f6a262.jpg 750w," sizes="100vw">先月末で退去した貸し事務所の募集をアミティーハウスでしております。住所は、池田市城南1丁目1番30号です。&nbsp;池田商工会議所の南側、国道176号線沿いのビル1階です。以前は新築マンションの販売センターになっていました。&nbsp;室内も綺麗ですので、直ぐに営業できます。建物面積は、約20坪で賃料は27万円＋消費税です。&nbsp;池田市役所、豊能税務署、池田警察署、池田郵便局、池田商工会議所など公共施設が徒歩3分以内にあります。&nbsp;人通りや車の通りも多いので、視認性が高く場所の説明が容易な立地です。&nbsp;税理士、弁護士などの事務所に如何でしょうか？鍵はアミティーハウスにありますので、いつでもご案内可能です。&nbsp;詳しい物件概要は<a href="https://www.amityhouse.jp/d27020000112040000000160">こちら</a>です。 &nbsp;

池田市城南1丁目貸し事務所

最近よくお客様から住宅ローンについて、質問を受けます。物件価格に対してどのくらい借り入れできるのかということに関してはお客様の勤務先、ご年収、勤続年数、年齢、他の借り入れ状況によりますが、物件価格の１１０％までは、同じ期間、同じ金利で借り入れできる銀行が多いです。物件価格を超える１０％については、購入時の諸費用やリフォーム費用等が融資対象となります。購入時の諸費用は、物件価格の８％程度です。リフォーム費用は、銀行審査の段階で見積書が必要になります。お客様の属性によっては、１１０％を超えての融資も可能です。但し、物件の融資とリフォーム融資などで２本の借り入れをすることになりますので銀行の諸費用や登記費用、提出書類が２回分必要になります。尚、リフォーム融資は、工事完了後に工事業者に銀行から直接振り込みして融資することになります。金利については、各銀行の審査基準で優遇金利が決まります。事前審査でどの程度金利を優遇してくれるかが分かります。今はほとんどの方が変動金利で借り入れされますので、0.5～0.8％台の金利が適用されています。気に入った物件が見つかるまでに一度銀行で事前審査をしておくと資金計画がたてやすくなりますので、弊社では推奨しています。

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