売却相談を受けている案件の前面道路が建築基準法上の道路ではないため、43条但し書き道路の事前協議を提出しました。市役所から提案基準が示されれば、再建築の条件を満たすための作業を継続して行います。前面道路は袋地状通路ですので、私道所有者全員と協定書の取り交わしが必須となります。協定書は現在の所有者で取り交わし、売却後も承継できる内容となっておりますので、将来の建替え時まで購入者が保管しておけば、建替え時に利用できます。すぐに建替えするわけではない物件ですが、住宅ローン利用に際して銀行からは再建築ができるかどうかのエビデンスを求められます。私道所有者全員と協定書を締結し、書面を銀行に提示することでローン審査をしてもらえることになります。協定書がない場合は、融資の利用はかなり厳しくなると思います。 &nbsp;

不動産のお役立ち情報

43条但し書き道路の事前協議

査定依頼を頂いた物件を調査して、所有者の方に説明するときにマイナスポイントになる物件の特性を知らなかったということがあります。例えば、建築確認申請とは違う建物になっていることや再建築ができない土地であることを知らずに購入していたというケースです。購入当時の重要事項説明書や売買契約書を見せて頂いてもそのことについての表記がなく、事実を知らずに購入していたことにショックを受ける方もいます。バブル崩壊後から平成12年頃までに建築された新築住宅に多い事例です。建築計画概要書を調べると最低敷地面積の規制を逃れるために長屋住宅として建築確認申請し、実際は連棟ではない戸建を当初から建築するつもりで不動産会社が分譲しています。建築確認申請とは違う建物ですので、検査済証もありませんし、建ぺい率や容積率が基準をオーバーしていることもよくあります。いわゆる既存不適格建築物は、住宅ローンが利用できないケースが増えており、融資が受けられないと買主は現金で購入する方に限定されてしまいますから、売買価格も当然下がることになります。分譲主も悪いですが、仲介した不動産会社にも責任があります。物件のいい面だけでなく、デメリットも隠さずに説明してくれる仲介会社に相談することをオススメします。失敗しない不動産取引は、物件情報入手よりも仲介の担当者選びから始めるのが近道です。

事実を知らずに家を買っているケース

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837237/IMG_3267_f89019c03f.jpg" alt="IMG_3267.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837237/thumbnail_IMG_3267_f89019c03f.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670837237/small_IMG_3267_f89019c03f.jpg 500w," sizes="100vw">本日の日経新聞朝刊一面記事です。分譲マンション老朽化に伴う建替えをしやすくする法改正を検討しているという記事です。現状の建替え決議は、総会で区分所有者の5分の4以上の賛成が必要ですが、4分の3以上に緩和する案を政府が検討しています。建替えせずに敷地を全て売却する場合は、現状は全員の同意が必要ですが、同じく4分の3以上に緩和する案を政府が検討しています。相続登記がされておらず、連絡がつかない区分所有者も増えていますので、今後老朽化したマンションが増える前に要件緩和をして、建替えや敷地売却をしやすくするのは災害対策にもなり、いいことだと思います。

マンション建替え要件緩和を検討

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670836888/IMG_3172_82933d8d39.jpg" alt="IMG_3172.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670836888/thumbnail_IMG_3172_82933d8d39.jpg 156w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670836888/small_IMG_3172_82933d8d39.jpg 500w," sizes="100vw">昨日の読売新聞朝刊記事です。政府は木造住宅の高さ制限を緩和し、省エネ性能の高い木造住宅を増やしていく方針です。従来の基準では高さ１３ｍを越える建物は追加の手続きや費用が必要でしたが、新基準では高さ１６ｍを越える建物に追加の手続きや費用を求めることになります。高断熱や高気密の家は、床に断熱材や天井に換気用の管を入れることで高さが１５．５ｍになることが見込まれているため、制限を緩和するようです。緩和時期等は記事には明記されていませんでした。 &nbsp;

木造住宅の高さ制限緩和

本日、住宅ローンの事前審査用紙を銀行へ提出しました。最近は現金購入のお客様や不動産会社が買主の仲介が多かったので久しぶりです。ほとんどの銀行はオンラインで事前審査もできますので、用紙に書いて事前審査を出すのも少なくなっております。購入したい物件が見つかる前でも仮の物件で事前審査は申し込みすることができます。事前審査をしておくと、いい物件が見つかった時に直ぐに購入申込書が提出できるメリットがあります。今は売り物件が少ないので、いい物件がでると取り合いになり、勝つためには事前にローンが承認されているという準備が大事になってきます。

住宅ローンの事前審査

<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670836214/IMG_3086_25e2ebb564.jpg" alt="IMG_3086.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670836214/thumbnail_IMG_3086_25e2ebb564.jpg 208w,https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670836214/small_IMG_3086_25e2ebb564.jpg 500w," sizes="100vw">週間ダイヤモンドに掲載されていた分かりやすい表です。不動産を売却する場合、大きく3種類の価格が存在しています。一つは不動産会社が査定する価格です。査定方法は、取引事例比較法、原価法、収益還元法が主な方法となります。査定する会社によってバラツキがあるのは、わざと高額な査定をする会社があるからです。相場を理解しているプロが同じ不動産を査定して、査定額に1割以上の違いがあることはないです。今は1割どころか2割以上も違うケースが多々あります。高額査定に気をつけてください。2つ目は、売出し価格です。査定額を元に売主様と仲介業者が協議して競合物件も意識しながら実際に売出しする価格を決めます。関西では、価格交渉がよくありますので、それを盛り込んだ価格設定が多くなっています。3つ目は、成約価格です。実際に買主があらわれ、売主と合意した契約書に記載する価格です。不動産会社のルールでは、レインズに成約価格を登録することになっています。正確な成約価格をレインズに登録する会社もあれば、売出し価格のまま登録する会社もあります。3つの価格を比べると表のように売出し価格≧査定価格≧成約価格となるケースが多いです。但し、潜在需要が多いエリアでは、査定価格より成約価格が上回るケースも増えています。駅近くのマンション、売り土地、築浅戸建などは買いたい方が多く、売りたい方が少ないのでその傾向が強いです。 &nbsp;

不動産の価格とは

査定依頼や売却相談を受けて、物件を調査してみると所有者が知らない事実が発覚することがあります。調査に基づき留意点を書面で報告しますと所有者からははじめて聞いた、知らなかった、こんなこと知っていたら買わなかった等驚きと落胆の表情で購入時の話をされることが多々あります。具体的には前面道路が建築基準法上の道路ではなく、再建築不可の物件であること。上水道が私設管で細く、建替えの際には容量が不足するため、再度引き込みが必要なこと。建築確認申請書の建物とは相違する建物が建っていること。建ぺい率や容積率が超過しているので住宅ローンが利用できない銀行があること。等です。不動産に関しては、一般の方とプロでは結構な情報格差があります。昭和や平成の初めなどはネットもない時代でしたので、一般の方が調べるにもその方法が分からず、仲介業者や売主の言うことを信じるしかなかったと思います。数十年経って売るときにようやく自分の不動産にネックとなる問題があることを知り、売却価格が思っていたよりも安くなることや問題の解消に費用がかかることがあります。今はネットで調べることもできますが、不動産のどこに注意すべきかということが分からないと得たい情報を調べることはできません。物件によって、地域によって特性がありますので、これを確認すれば大丈夫ということでもないのが不動産です。信頼できる担当者を見つけて、色々と相談することから安心安全な不動産取引は始まります。物件さえ見つかればということではないのが、不動産取引の難しい所です。

不動産取引で失敗しないために

賃貸でも売買でも物件の探し方は、色々あります。現在はネットで調べるが主流ですが、不動産会社を複数訪問する、自分が好む場所を中心に街歩きをして、空き地や空家を探すなどです。たまに街歩きで見つけられた場所について、問い合わせを頂きますが、売りにも貸しにも出ていないことが多く、所有者が分からない物件がほとんどです。過去に数回たまたま知ってる人の物件だった時に私からお話をして仲介したケースがありますが、面識のない方に「物件を売ってください」と言いにいっても門前払いされます。最近は特殊詐欺の被害も多いので、知らない人からの電話に出る人も少ないですし、家に伺っても怪しまれて、話もできません。ですから弊社では、物件の所有者が知り合いの場合に限り対応しています。

物件の探し方

不動産売買で越境物がある場合、問題になることがあります。隣接地の屋根、樋、庇、室外機、樹木、ブロック塀、フェンスなどの越境がよくあります。特に買主が銀行融資を利用する場合、越境物の将来撤去の覚書などを取り交わしすることが融資の条件になる傾向があります。売買契約後に銀行の保証会社から指摘されることがあり、隣接地と書面が締結できないと住宅ローンが利用できず、解約となることもあります。土地の測量を事前に行えば、越境物の有無は分かりますが、測量士によっても対応は違います。土地の面積と境界線だけしか報告がない測量士もいますので、注意が必要です。しっかりした測量士は、何が何cm越境しているか迄図面に落とし込み報告してくれます。境界確認書を取り交わしする時に併せて越境物があれば覚書や将来撤去の文言をいれて書面で取り交わしすればスムーズに話ができます。売買契約書には「負担の消除」という条文があり、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を売主が除去・抹消して引渡しすると書いています。買主から引渡し後に越境物があることを知らなかったとして、越境物の除去を求められるケースも考えられます。ちょっとしたことですが、あとで大きな差を生むことがありますので、注意してください。

越境物の取り扱い

不動産の登記簿謄本の乙区欄に抵当権が設定されている物件があります。住宅ローン等を借り入れし、住宅を購入する時に銀行は、担保としてその物件に抵当権を設定します。住宅ローンを完済すると銀行から抵当権の抹消書類が送られてきますので、自分で法務局に行って、抵当権の抹消をすることもできます。築年数が浅い物件を購入するときには、購入物件に抵当権が大体設定されていますが、特に心配は要りません。残代金で売主がローンを完済すれば、所有権移転と同日で抵当権抹消と買主名義の所有権移転登記がなされ、住宅ローンを利用される時は新たな抵当権が設定されることになります。注意が必要なのは、抵当権の債権額が売買価格よりも高い場合です。通常は残債が年々減りますので、抵当権の債権額より実際の債務は減っているのですが、この場合、念のため手付金を買主が支払いする時に売主から仲介業者が預かって保管することになります。3者で覚書などを取り交わし、手付金の保全をはかります。また、抵当権の債権額をみれば、当時の売買価格を推定することができます。たまに多額の自己資金を入れる方もいますが、大体売買価格の8割～9割を住宅ローンで借りる方が多いので、ある程度わかります。登記簿謄本を見ることで、その不動産の経歴をある程度読み解くことができます。

抵当権について

中古マンションの売却相談や査定の時にお伝えしておりますが、管理組合の総会資料と議事録を直近3年分は保管しておいてください。また、長期修繕計画案も更新されていくと思いますが、この資料も重要ですので全て保管しておいてください。マンションの管理会社によりますが、上記資料は仲介業者から請求しても渡してくれないケースが多いです。買主様に当該マンションが現状どのような問題があり、管理組合で話し合いがされているのか、維持管理されていくのかを説明しておく方が安心して購入して頂けると思います。何も問題がなければその分、価格面でも評価されます。エビデンスとなる資料がないと仲介業者がお客様に質問されても答えることができません。総会資料と長期修繕計画案は将来高くマンションを売るための必需品だとお考えください。 &nbsp;

中古マンション売却で必要な書類

家探しを始めた方々にアドバイスさせて頂くのは、よい物件が出た時にいち早く手を上げて優先権を得るためには、事前準備をしておくことです。具体的には、いくつかの物件を見学していて、比較検討できる状態であること。土地を買って、新築される場合は、建築会社がある程度絞り込みできていること。仮の物件でも住宅ローンの事前審査を通過していて、資金計画が固まっていること。家を買うことについて、相談が必要な方（両親など）に事前に声をかけて話をしておくこと。以上の４点について、事前に行っていることでスムーズに決断できると思います。先着順で購入申し込み書を受付するのが一般的な方法ですから、物件を買うという意思表示を書面で最初にした方に購入の優先権があります。購入申し込み書を受付する際に住宅ローンの事前審査を通過した書面を求められます。現在は各銀行がホームページで事前審査を受付していますので、3日もあれば事前審査の結果はでます。事前審査を通過したメールの画面をプリントアウトした書面でも大丈夫です。とりあえず事前審査をしてみたい場合は、仮の物件をもとに事前審査をしますので、自分が思う上限予算の物件で審査をしておけば、その予算内に収まる物件であれば同じように住宅ローンが利用できると思います。たまに団体信用生命保険に加入できない健康状態の方もいますので、融資の審査だけでなく、団体信用生命保険の告知事項も審査してもらうほうがいいです。池田市の場合は、なかなか希望条件に該当する物件が出てこないと思いますので、よい物件が出たときには、取り合いになります。争奪戦に勝つための準備が重要だと思います。

物件を買うためのコツ

不動産を買われるときに価格交渉ができるかどうかの質問をお客様からよく頂きます。売主様は高く売りたい、買主様は安く買いたいという利益相反の商談ですから買主様の希望を伝え、最終判断は売主様が応じるかどうかによります。売出して間もない物件や問い合わせが多い物件は値下げ交渉をしても、値下げできないことがほとんどです。ただ、レインズで成約状況をみると売出し価格より値下げして、契約していることがよく確認できます。販売期間が長期化してなかなか売れない物件や大規模なリフォームが必要な古い物件取り壊しを前提とした古家付土地などは価格交渉に応じてもらえることが多いです。逆にどうしてもほしい物件の場合は、交渉せずに満額で買うという意思表示をしたほうがいいです。値下げ交渉している間に他のお客様が満額で買いますと意思表示すると売主様としては満額で買うお客様を優先したいと思ってしまいます。また、売主様から売却を受託する仲介業者によって、価格交渉の幅は変わると思います。売主様が納得できる値下げの根拠を説明できないと単に下げてほしいでは応じてもらえないからです。案内件数、問い合わせ状況等の販売経過をこまめに売主様に報告して、売主様と仲介業者の信頼関係が構築された間柄であることもポイントだと思います。

不動産の価格交渉

先日弁護士が窓口で中古戸建の入札案件がありました。内覧会は1度だけ約1時間の開催で40組以上の不動産会社が見に来たようです。結局想定していた落札価格よりも、かなり高い入札価格を提示した人がいたようで価格を聞いてびっくりしました。最近は不動産会社も建て売り用地の取得が思うようにできていない会社が多く、マンション1室や戸建１棟の買取りにも参加する会社が増えております。仲介する場合は、売出し価格を決めてから販売活動しますが、入札の場合は最低入札価格を決めて情報を公開し、あとは入札期日まで札入れを待つのみです。仲介業者としては、入札要項の資料を作ってメール等で不動産会社に送るだけですので、仲介よりも広告費等の経費がなく、効率的です。現在のような売り物件が少ない時には、できるだけ高く売りたいという売主様に入札による売却を提案するのは、良いかもしれません。&nbsp;

入札案件は高値の可能性があります

不動産を購入する時の諸費用は、下記のものがあります。・仲介手数料・登記費用・固定資産税日割り精算金・管理費・修繕積立金等の精算金・契約書に貼付する収入印紙代・銀行の住宅ローン保証料・銀行の住宅ローン事務手数料・銀行のローン契約印紙代・火災保険料・不動産取得税借り入れするローン金額や物件の固定資産税評価額により変動しますが、上記の諸費用の目安は、物件価格の８％から１０％程度になります。&nbsp;不動産取得税は、昭和57年以前の建物がある場合や土地の固定資産税評価が高い物件の場合は、課税対象になることがありますが、ほとんどの物件は軽減されてかかりません。また、購入してから2ヶ月後に納付書が送られてきますので、後日支払いとなります。&nbsp;400万円以上の物件の場合、仲介手数料の計算式は、物件価格×３％＋6万円＋消費税です。登記費用は司法書士の報酬と登録免許税の合計額になります。&nbsp;銀行の保証料と事務手数料は銀行によってことなります。以前は保証料を借入れ年数と融資額で計算することが多かったですが、最近は事務手数料が融資額の2.2％という銀行も増えていました。銀行によっては金利優遇を0.2％高くすることで保証料がなしになる所もあります。&nbsp;火災保険料は、保険内容や契約年数によって、金額にかなり幅があります。戸建はマンションに比べて火災保険料が高くなっていますので、事前に保険会社で見積をとる方がいいです。今は保険期間10年が最長となっています。&nbsp;その他、引越し費用やリフォーム費用、家具、家電、カーテン、ネット契約料などが必要となります。資金計画は少し余裕を持って立ててください。 &nbsp;

不動産購入時の諸費用について

不動産を購入し、登記する際に登録免許税という税金が課税されます。通常は司法書士に登記費用として買主様が支払い、納税します。建物の築年数によって登録免許税の軽減が受けられるのですが、その際、必要書類として賃貸物件にお住まいの方は、現住居の賃貸借契約書や社宅証明書などを提出することになります。賃貸借契約書に買主本人が署名捺印していればいいのですが、たまに奥様が旧姓で契約している賃貸住居に住んでいる場合があります。その場合は、買主本人が同居していたことが分かる書類が別に必要となります。また、会社が契約した社宅に住んでいる方は、契約書に入居者として名前が載っていれば、その契約書の写しで対応できます。会社の所有する社宅であれば、会社の総務等に社宅証明書を発行してもらう作業がいります。会社によって押印に時間がかかる場合は、前もって申請をしておく必要があります。決済当日の書類として買主様に上記の書類が必要ですと案内していますが、なぜ家を買うのに自宅の賃貸借契約書がいるのかと思われ、私が間違って案内していると思われる方もいます。ですので、決済時の持参物を売買契約の時に説明するようにしていますが、契約日と決済日が2ヶ月以上空いてしまうと忘れられる場合がありますので、再度決済の2週間前に書面で持参物を案内するようにしています。せっかく減税が受けられるのに書類がないと軽減されませんので、数回案内をするようにしています。

登記費用軽減に必要な書類

住宅を買うことのメリットは、何があるでしょうか。&nbsp;住宅ローン控除の税制の優遇を受けた場合、所得税や住民税が還付されること。また、該当物件を購入すると住まい給付金など公的な支援をうけられること。&nbsp;銀行で住宅ローンを組むと団体信用生命保険にも加入することになり、保険料の負担がなく、万が一ご主人が亡くなった場合、保険でローン残高が完済され、家族に住宅を残すことができること。&nbsp;現金を残すよりも節税できる相続財産を残すことができること。&nbsp;定年後に住宅ローンを完済していれば、毎月の生活費に余裕がうまれること。&nbsp;一般的な賃貸住宅に比べて、分譲住宅は居住性、設備仕様、省エネ性が高く目に見えない部分でも満足度が高いこと。&nbsp;自分好みの内装や間取りにリフォームできること。&nbsp;等が考えられます。&nbsp;実家に住んでいる方や転勤族の方以外は、自分が将来も含め、どこで生活したいかを考え、賃貸か購入か、この２択のどちらかを選択されています。&nbsp;この2択に正解はないですが、それぞれのメリット、デメリットの説明やアドバイスはできると思います。私も今までに自宅で賃貸と売買の契約、マンションから戸建てへの買い替えを経験しています。&nbsp;住宅を買いたいという方はもちろんですが、どちらか迷っている方も相談してください。弊社は賃貸でも売買でも対応できます。

住宅購入のメリットとは

不動産の価格や価値は、前面道路によってかなり変わります。土地に建物を建築するには、建築基準法に定める道路に接道している必要があります。&nbsp;前面道路について接道部分が２ｍ以上ない、道路と敷地に高低差がある、私道である、建築基準法上の道路ではない43条但書等の場合、特に注意が必要です。&nbsp;道路については、市役所で調べないと分からないことが多く、ネットに掲載されている物件情報では、詳しく書いていないことも多々あります。&nbsp;特に私道については、私道所有者から通行承諾や道路を掘るための同意が必要になる場合が多く、道路についての説明不足で誤解を招き、取引後にトラブルになるケースがあります。&nbsp;建築基準法第42条2項道路や42条1項5号道路（位置指定道路）の場合、その位置指定道路が私道であれば、原則として私道所有者全員の通行承諾や掘削同意が必要になります。&nbsp;また、前面道路に上・下水道の本管が埋設されていない場合や私設管で引き込みされている場合も注意が必要です。&nbsp;上・下水道については、各市の水道局で調査するとある程度分かりますが、たまに図面が間違っていたり、工事の届出がされてなく、不明な時もあります。&nbsp;不動産は物件調査を入念に行い、物件の特性やリスクを判断することになりますが、特に前面道路がポイントです。

前面道路の重要性

1年以上前から土地の有効活用について、地主様から相談を受けていました。色々と交渉や提案をして、ようやく本日合意書締結と賃貸借契約ができます。&nbsp;一部はコイン駐輪場、一部は事業用定期借地として貸すことになります。池田駅前の立地をいかしながら、最小限の投資で最大限のリターンを得られる低リスクの土地活用となりました。&nbsp;土地活用で賃貸マンションを建築するとか駐車場にするのは簡単に提案できますが、その他の手法となると選択肢が限られます。&nbsp;今回はコロナもありましたので、低リスクで地主様の初期投資も最小限を意識しての計画を提案させて頂きました。&nbsp;事業用定期借地の土地は合意書締結を経て、公証人役場で公正証書による契約を締結する予定です。事業用定期借地権ですので、公正証書による契約が必要となります。&nbsp;コイン駐輪場は226台、原付バイク20台を設置し、4月初旬から中旬頃にオープン予定です。&nbsp;池田駅周辺では、コイン駐輪場が少なく、違法駐輪も問題となっていました。通勤や通学用として、利用して頂ければ便利になると思います。

土地の有効活用の提案

空家を改装して、用途変更しやすくするように面積の制限は規制緩和されていますが、用途地域の規制にかかり、住宅を事務所に転用できない場所があります。第1種中高層住居専用地域内に物件がある場合、一般的な事務所は開業できません。事務所兼住居であれば、事務所部分の面積制限はありますが、可能な場合はあります。空家を改装して事務所だけにして使う場合や貸す場合には用途地域によって規制がされていますので、注意が必要です。但し、老人福祉センターその他これに類するものに該当する事務所は住居専用地域であっても騒音等により居住環境を害する恐れがなければ建築可能とする通達が平成27年11月に国土交通省住宅局から出ています。空家等の活用については事前に市役所の担当課で具体的に用途や利用面積を説明し、確認してからリフォームや賃貸の募集等を行うようにしてください。尚、用途変更する場合には、建築基準法以外にも消防法の確認も必要です。

用途地域の規制

不動産の売却依頼を頂いた場合、不動産会社が行う活動には下記の手法があります。①新聞折り込みチラシや投函チラシの実施②ポータルサイトへの物件情報掲載③オープンハウス等の現地案内会の開催④DMやメールでの既存顧客への情報提供⑤自社ホームページでの情報掲載⑥店頭での物件情報の掲示⑦同業者への情報提供（近畿レインズへの掲載）⑧銀行などを通じての情報提供⑨来店されるお客様への情報提供⑩SNSを通じた情報公開上記の方法によって購入希望者を探し、物件を案内して商談につなげていきます。不動産会社によって販売活動には得手不得手があり、全て対応できる会社もあれば、一部しかできない会社もあります。ポータルサイトへの物件情報掲載は、スーモ、アットホーム、ホームズなどと不動産会社が契約していなければ掲載できません。また、担当者によっても間取り図面などの物件資料が分かりやすく作れる人写真撮影のセンスがある人、コメント力のある人、迅速に情報提供できる人など対応は様々です。実際に売却依頼をしてみないとその担当者の実力は分からないことですが、売主様にとっては知りたいことだと思います。不動産業界は、情報の透明化が遅れていますので、お客様側から見ると各社の違いが分かりにくいと思います。

不動産売却活動の種類

不動産売買の時に売主様が物件に関する各種資料を保管していれば買主様も安心して取引することができます。&nbsp;土地の測量図、境界確認書、建物図面、建築確認申請書建築確認済証、検査済証、地盤調査書類、瑕疵保険等の書類過去にリフォームされた時の書類、設備の取扱説明書、保証書などです。&nbsp;マンションの場合は、管理規約、長期修繕計画、総会資料、総会の議事録分譲時のパンフレットなどです。&nbsp;上記の書類を売主様が保管していなければ、仲介業者が取得できない書類も多いです。&nbsp;高い買い物をされる買主様にとって資料があるだけである程度物件に関する不安要素を解消できます。当然売却価格にも影響します。&nbsp;買主様のリスクを回避できることで物件に対する印象が変ります。&nbsp;不動産に関する書類は将来の売却に備えてしっかりと保管しておいて下さい。

各種資料の保管が重要です。

家を買うことのメリットは、何があるでしょうか。&nbsp;住宅ローン控除の税制の優遇を受けた場合、所得税や住民税が還付されること。また、該当物件を購入すると住まい給付金など公的な支援をうけられること。&nbsp;銀行で住宅ローンを組むと団体信用生命保険にも加入することになり、保険料の負担がなく、万が一ご主人が亡くなった場合、保険でローン残高が完済され、家族に家を残すことができること。&nbsp;現金を残すよりも節税できる相続財産を残すことができること。&nbsp;定年後に住宅ローンが完済していれば、毎月の生活費に余裕がうまれること。また高齢者の場合、家主や管理会社の意向で借りることができる物件が限定されてしまうこともあるので、持家だとその心配がないこと。&nbsp;一般的な賃貸住宅に比べて、分譲住宅は居住性や快適性、省エネ性が高く目に見えない部分でも満足度が高いこと。&nbsp;等が考えられます。&nbsp;実家に住んでいる方や転勤族の方々以外は、自分が将来も含め、どこで生活するかを考え、賃貸か購入か、この２択のどちらかを選択されています。&nbsp;正解はないですが、それぞれの方に応じたアドバイスはできると思います。家を買いたいという方はもちろんですが、どちらか迷っている方も相談してください。 &nbsp;

家を買うメリットとは

不動産を売買するときに必要になるものとして、土地の測量があります。最近は必ず事前に測量をして、物件を調査してから販売活動を行います。&nbsp;土地の面積は当然ですが、境界も確定していなければ、取引できません。昭和の時代に測量された図面は、現況と相違していることも多いので、注意が必要です。&nbsp;土地家屋調査士が測量をしますが、費用は測量の作業に応じて変動します。一般的な戸建ての土地であれば、50～60万円程度です。&nbsp;境界確認書を交わすことなく、隣地との立ち会いだけで境界を確認し、境界標を設置するという簡易的な場合は、10～20万円程度です。&nbsp;物件によってどの程度の測量が必要なのかは違いますので、その都度調査し、ご提案しております。&nbsp;また、確定測量を行う場合には1ヶ月以上かかりますので、時間的な余裕も必要です。&nbsp;測量費用は必要経費になりますので、取引後のトラブルを回避するためにも必ずしてください。

土地の測量について

地域密着の不動産会社とは、どのような会社でしょうか。最近は大手の会社でも「地域密着」を使っていますが、果たしてそうでしょうか。&nbsp;弊社では池田市内で取引された売買物件情報を平成16年から保管しております。マンション、戸建て、土地など様々ですが、年度ごとにファイルしていつでも査定できるように準備しております。<img src="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670809886/o0320024013872124962_923a2e7eb6.jpg" alt="o0320024013872124962.jpg" srcset="https://res.cloudinary.com/de8hzwnwr/image/upload/v1670809886/thumbnail_o0320024013872124962_923a2e7eb6.jpg 208w," sizes="100vw"><a href="https://ameblo.jp/tamurask/image-12249187594-13872124962.html"><img src="https://stat.ameba.jp/user_images/20170219/08/tamurask/d2/7a/j/o0320024013872124962.jpg?caw=800" alt=""></a>&nbsp;また、住宅地図にも取引のあった場所をチェックし、年度、広さ、価格を記載しております。&nbsp;池田市内で取引件数が多い場所と少ない場所は、地図を見ますとすぐにわかりますし、取引価格の推移もわかります。&nbsp;不動産会社が利用する近畿レインズには成約登録されている物件もありますが、成約登録されない物件の方が多いです。消費者に不動産価格の見える化を進めるうえで障害になっています。&nbsp;地元の不動産会社は、とにかく地元の情報を収集し、分析もしていつでも、お客様に不動産情報の開示ができるようにしなければいけません。&nbsp;適正な相場とはどのくらいなのか。エリア別の市場の動きはどうなのか。なぜこの査定（価格）になるのか。売れる物件の理由、売れない物件の理由とは何か。&nbsp;価格以外の要素も的確に説明できるように日々準備しています。地域密着営業とは、地元の貴重な情報を正確に提供できる会社だけに限られると私は思います。

地域密着の不動産会社

住宅ローンについて、書きたいと思います。物件の購入を検討されている方でローンを組まれる方がほとんどです。&nbsp;住宅ローンをどこの銀行にするかの基準は色々あります。金利が低い銀行がいいというのが、一番多いです。&nbsp;各銀行で優遇金利を適用してくれますので、実際は店頭表示金利より低くなるのが一般的です。&nbsp;ネット銀行が最も低く、その次が信託銀行や外資系銀行、そして、都市銀行と地方銀行が続きます。&nbsp;信用組合や信用金庫は、上記より少し金利が上がります。ただ、取引されている顧客については、個別に条件が設けられるケースもあります。&nbsp;お客様自身がどの程度の金利で借り入れできるかや借入額は、実際に銀行の審査を受けることで分かります。&nbsp;ほとんどの銀行には、事前審査という制度があり、今の収入でいくらまで借りられるのか、金利はどの程度優遇してくれるのかが分かります。&nbsp;購入したい物件が見つかってから事前審査を申し込みするのが一般的ですが、いい物件が出た場合、競争になりますので、前もって事前審査を受けておいてご自身の借り入れ条件を明確にし、銀行から事前承諾を得ておくと、いち早く購入申し込み書を提出し、商談するチャンスが生まれます。&nbsp;物件の審査というものもありますが、重要なのは申し込み本人の審査です。各銀行は個人情報信用機関に照会し、過去にローンの滞納がないかどうか等を調べます。&nbsp;キャッシングやカードローン、車のローンなどの履歴も表示されますので借り入れが多い方は、住宅ローンの融資額を減額されたり、現状の借り入れを完済することなどの条件が付きます。&nbsp;あとは、持病がある方も注意が必要です。住宅ローンには団体信用生命保険に加入することが条件となります。&nbsp;持病があったり、過去に手術などされている方は告知書以外に医師の診断書や検査結果などの書類提出を求められます。&nbsp;フラット３５については、団体信用生命保険加入がセットになっていません。各銀行の住宅ローンは、毎月の返済額に保険料も含まれていますが、フラット３５で団体信用生命保険に加入する場合は、保険料も別途必要になります。&nbsp;また、最近はがん団信や3大疾病付団信など色々と団体信用生命保険の商品も増えております。&nbsp;特に45歳未満の方は、がん団信は金利のアップがなく、利用できる銀行もあります。通常は０．２％金利が上がります。&nbsp;45歳未満の方にとっては、住宅ローンを利用し、家を買うことによって生命保険に加入できますので、もしもの時には、家族に家を残すことができます。団体信用生命保険によって、住宅ローンの残債は完済されるからです。&nbsp;がん団信は癌になって一定の条件を満たすと全額保険で返済されます。賃貸で家賃を支払うよりもローンを組んで購入するメリットはここにもあります。&nbsp;銀行の事前審査は、弊社でも取り次ぎすることが可能です。申し込み書も池田市内に支店がある銀行のものはあります。&nbsp;必要書類は、源泉徴収票、健康保険証、運転免許証の写しは必須です。確定申告されている方は、3期分の申告書写しになります。&nbsp;また、車のローンなどの借り入れがある方は返済明細書等の写しが必要です。事前審査で借り入れ状況を書いていない場合、信用照会で発覚すると銀行の審査に影響もありますので、正直に書くことをオススメします。&nbsp;長々と書きましたが、詳しい話は気軽に聞いてください。色々なケースで住宅ローンを通しておりますので、ノウハウはあります。 &nbsp;

住宅ローンについて

一般の方が売主となる中古戸建、中古マンション、土地の売り情報については、約90％以上が共有化された情報です。&nbsp;どこの不動産会社でも売り物件を仲介可能にするためにレインズというシステムに売り物件を登録する義務が不動産会社に課せられています。&nbsp;レインズは宅建協会などの団体に加盟する不動産会社が利用できる国土交通省管轄の物件情報共有化のシステムです。&nbsp;レインズについては、会員しか情報を閲覧できませんが、レインズに登録されている物件情報は、ネットで入手可能な情報です。&nbsp;専任媒介の場合は1週間以内にレインズに登録しなければいけませんが一般媒介の場合は、レインズへの登録義務はありません。&nbsp;約10％の売り物件は、レインズに登録されることなく売買されています。これがいわゆる水面下情報と言われるモノです。&nbsp;この情報をいち早く入手するためには、信頼できる担当者とのコミュニケーションを深め、連絡を取りやすくしている必要があります。&nbsp;同じような条件で探しているお客様が多い場合、私は一斉にメールで情報を送信しています。&nbsp;ただ、たまたまお客様が店頭に来られたりした時に水面下情報が入りそうであれば、事前に告知することもあります。&nbsp;池田市内は特に売り物件情報が少ないですし、お客様が探されている情報がかなり偏って同じであることが多いです。&nbsp;同じ条件の場合、情報提供の優先順位をつける訳にはいきませんが、資金計画も確定し、コミュニケーションがとれているお客様の方が紹介しやすいのは事実です。&nbsp;普段はメール等で物件情報のやりとりもしていますが、どちらかというと対面式の方が伝えやすく、細かい情報も説明しやすいです。&nbsp;共有化されている約９０％の情報は、どこの不動産会社でも仲介できますのでお客様が信頼する担当者のいる会社に依頼するのがいいと思います。&nbsp;お客様がネットで気軽に入手できる物件情報を誰に依頼して仲介してもらうのか。&nbsp;物件情報以外の部分で差別化を求められているのが不動産会社であり、担当者です。&nbsp;安心感、信頼感、取引実績、スピード、段取り力、リスク開示、交渉力、行動力、提案力、知識量、コミュニケーション力等で比べるのがポイントになります。

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